REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H7NJ

JUGEMENT DU LUNDI 08 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, avocate au barreau de l’Eure, substituée par M^e Laurence MICHAUD

Débiteur saisi :

Madame [Y] [I]

née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 11] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante

Créancier inscrit :

TRESOR PUBLIC

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DEBAT : en audience publique du 02 juin 2025

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 15 novembre 2024 à étude, et publié le 12 décembre 2024 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 10] Volume 2024 S numéro 86, le CREDIT FONCIER de France a fait saisir un bien immobilier appartenant à Madame [Y] [I] et situé sur la commune du [Adresse 14], [Adresse 9] cadastré section AR n°[Cadastre 6].

Par acte d’huissier du 22 janvier 2025 délivré à étude, la Crédit Foncier de France a assigné Mme [I] devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles L311-2, L311-4, L311-6 et R. 322-15 à R. 322-29 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— mentionner le montant de sa créance,

— déterminer les modalités de la poursuite.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2025, le Crédit Foncier de France a dénoncé le commandement susvisé au Trésor Public (Service des Impôts des Particuliers de [Localité 15]) en sa qualité de créancier inscrit au jour de la publication dudit commandement.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 24 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 3 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un unique renvoi avant d’être retenue à l’audience du 2 juin 2025.

À cette occasion, Mme [I] a produit un mandat de vente tandis que le créancier poursuivant, représenté par son conseil, a fait connaître son absence d’opposition à la demande de vente amiable.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025, puis prorogée au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant fonde les présentes poursuites sur un titre constitué de la copie exécutoire d’un acte notarié contenant prêts dressé le 29 mai 2010 par Maître [N] [T], notaire à [Localité 12], et consentis par le Crédit Foncier de France à Mme [I] dans les conditions suivantes :

Nouveau Prêt à 0% référencé n°2493467 portant sur un montant de 49.650 euros remboursable en 288 mois ; Prêt PAS LIBERTE référencé n°2493468 portant sur un montant de 162.426 euros remboursable en 360 mois au taux d’intérêt fixe de 4,65% l’an. En garantie des engagements souscrits, le bien saisi fait l’objet de deux inscriptions d’hypothèque conventionnelle publiées et enregistrées le 22 juillet 2010 à la Conservation des Hypothèques de [Localité 13] sous les références Volume 2010 V n°933 et n°934.

Sur la régularité de la déchéance du terme

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, il ressort des conditions générales de l’offre de prêts annexé à l’acte susvisé et précisément de son article 11 « Cas d’exigibilité anticipée – Déchéance du terme » que « à la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception » notamment en cas de « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le Prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre ».

Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure préalable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite.

En effet, le créancier poursuivant ne peut ignorer qu’en considération du dernier état de la jurisprudence interne rendue en matière de clause abusive et applicable aux instances en cours, il a été jugé qu’une clause de déchéance du terme stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cour de cassation, première chambre civile 29/05/2024 n°23-12.904). Partant, en autorisant l’organisme prêteur à rendre exigibles toutes les sommes dues en vertu des prêts sans mise en demeure préalable, la clause est nécessairement abusive et il convient de constater un tel caractère dans les termes du dispositif.

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion de l’offre de prêts, il ne peut être opposé au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats.

Partant, c’est par référence à la jurisprudence développée sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil, applicable aux offres de prêts qu’il convient d’apprécier la régularité de la déchéance du terme des prêts litigieux invoquée, en l’espèce, au soutien de l’exigibilité des créances.

Il convient de rappeler qu’en vertu de cette jurisprudence, la mise en œuvre unilatérale d’une résiliation contractuelle n’était pas sanctionnée s’il était justifié de manquements suffisamment graves du cocontractant dans l’exécution de ses obligations et d’une mise en demeure préalable.

En l’espèce, pour justifier de l’exigibilité de ses créances, le créancier poursuivant produit un courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 1er juillet 2024 à Mme [I] contenant mise en demeure de régulariser sa situation d’impayés notamment au titre des prêts précités sous un mois à compter de cette dernière date. Il est également produit le courrier de notification de la déchéance du terme desdits prêts adressé à la défenderesse en la forme recommandée le 3 septembre 2024. Il sera également fait observer que s’agissant du prêt n°2493468, Mme [I] avait déjà été mise en demeure dans les mêmes termes suivant courrier recommandé du 27 décembre 2023.

Sur la gravité des manquements, il ressort des pièces versées aux débats qu’à la date du 6 août 2024, date à laquelle ont été fixées les déchéances du terme, le solde débiteur du prêt n°2493467 s’établissait alors à la somme de 5.616,29 euros correspondant à environ 75 échéances impayées tandis que le solde débiteur du prêt n°2493468 s’établissait à 38.553,73 euros correspondant à environ 42 échéances impayées. Il s’ensuit qu’il est justifié de manquements suffisamment graves de la défenderesse à ses obligations contractuelles pour considérer régulières les déchéances du terme.

Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article L. 137-2 du même code, dans sa version applicable au présent litige, « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »

En l’espèce, il est constant que bien que constatées dans un acte authentique, les créances nées d’un crédit immobilier, soumis aux dispositions du code de la consommation que le juge peut relever d’office, sont soumises au régime particulier de la prescription biennale.

Après avoir relevé que le premier acte interruptif de prescription justifié par le créancier poursuivant correspond à un commandement aux fins de saisie-vente délivré à la défenderesse par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, il sera rappelé que les manquements relevés à l’encontre de Mme [I] correspondent à 75 échéances impayées environ pour le prêt n°2493467 et 42 échéances impayées environ pour le prêt n°2493468.

En l’état de ces constatations, il convient d’opposer au Crédit Foncier de France la forclusion de son action au titre des échéances impayées échues antérieurement au 2 octobre 2022 au titre de chacun des prêts considérés.

Sur le montant de la créance

En considération de ce qui précède, il sera retenu, au titre des échéances échues impayées entre le 2 octobre 2022 et le 6 août 2024, les sommes suivantes :

1.646,70 euros au titre du prêt n°2493467 ; 20.166,74 euros au titre du prêt n°2493468. En revanche, s’agissant du capital restant dû, il ressort des décomptes produits et arrêtés à la date du 2 septembre 2024 et en considération des tableaux d’amortissement insérés à l’offre de prêts et utilisés pour procéder au calcul du montant des échéances impayées que le capital restant dû au titre du prêt n°2493467 correspond à la 122ème échéance du prêt et celui du prêt n°2493468 correspondrait à la 114ème échéance du prêt alors que chacun d’eux a commencé à courir le 6 mars 2010.

En effet, si des périodes de préfinancement ont été prévues pour chacun des prêts, respectivement de 12 mois pour le prêt n°2493467 et de 24 mois pour le prêt n°2493468, il n’en demeure pas moins qu’au moment des déchéances du terme, soit à la date du 6 août 2024 et alors que la première échéance de ces prêts était fixée au 6 mars 2010, le capital restant dû ne peut utilement correspondre aux 114ème et 122ème échéance.

En l’absence de précisions du créancier poursuivant sur d’éventuels reports d’échéances ou autres évènements ayant conduit à la suspension de l’exécution des prêts litigieux, il convient de considérer que les sommes réclamées au titre du capital restant dû pour chacun desdits prêts et subséquemment au titre de l’indemnité d’exigibilité pour le prêt n°2493468 ne sont pas justifiées par les pièces produites.

Défaillant à établir le caractère certain de ses créances au titre de telles sommes, il convient de mentionner la créance du Crédit Foncier de France à l’encontre de Mme [I], selon décomptes arrêtés au 2 septembre 2024, à la somme totale de 21.813,44 euros correspondant aux échéances échues impayées entre le 2 octobre 2022 et le 6 août 2024 au titre des prêts litigieux.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

En l’espèce, Mme [I], propriétaire du bien saisi ainsi qu’il résulte du relevé de propriété produit, sollicite l’autorisation de poursuivre la vente amiable dudit bien de sorte que sa demande sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Enfin, l’article L. 322-6 du même code prévoit que “le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ».

En l’espèce, Mme [I] verse aux débats une estimation du bien saisi datée du 3 juillet 2024 estimant celui-ci à 220.000 euros. Elle produit également un mandat de vente régularisé le 17 mai 2025 et présentant ledit bien au prix de 275.000 euros.

En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer que la défenderesse justifie de démarches entreprises en vue de vendre son bien.

En outre, il convient de relever l’absence d’opposition du créancier poursuivant à la demande de vente amiable présentée en défense de sorte qu’il convient dans l’intérêt des parties d’autoriser la vente amiable du bien saisi.

Compte tenu de la mise à prix du bien, du montant de la créance, de la nécessité de ne pas fixer un prix plancher trop élevé et de ne pas empêcher une vente, il semble conforme aux intérêts des parties de fixer le prix minimum de vente du bien saisi à la somme de 180.000 euros net vendeur.

Il est rappelé que le montant du prix plancher ne constitue qu’un prix minimum et que la défenderesse conserve la possibilité de vendre son bien à un prix supérieur.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.369,07 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution,

CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Cas d’exigibilité anticipée – Déchéance du terme » contenue à l’article 11 des conditions générales des prêts consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Madame [Y] [I] et constatés par acte dressé le 29 mai 2010 par Maître [N] [T] ;

CONSTATE que le CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Madame [Y] [I] s’établit, selon décomptes arrêtés à la date du 2 septembre 2024, à la somme totale de 21.813,44 euros en principal ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.369,07 euros ;

AUTORISE Madame [Y] [I] à poursuivre la vente amiable du bien saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 180.000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution les prix de vente doivent être versés auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience d’orientation du :

Lundi 5 janvier 2026 à 9h00,

Salle A, Tribunal Judiciaire d’Evreux, [Adresse 7]

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie des actes de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Madame [Y] [I] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET SIGNÉ LE 8 septembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION