TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Capucine CAYLA HORVILLEUR ; Monsieur [T] [H] ; S.A.S. [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09189 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57GJ

N° MINUTE :

7-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [S], ayant pour mandataire la Société NOVAGENCE IMMOBILIER, SARL, RCS [Localité 7] 413 610 758, [Adresse 2], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Capucine CAYLA HORVILLEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1925

DÉFENDEURS

S.A.S. [V], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Monsieur [T] [H], gérant.

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2025

Délibéré le 08 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09189 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57GJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2021 à effet au 27 octobre 2021, Mme [U] [S] a consenti par l’intermédiaire de son mandataire la société NOVAGENCE un bail d’habitation à la société [V] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1100 euros et d’une provision pour charges de 100 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 1100 euros.

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2021, M. [H] [T] s’est porté caution jusqu’au 26 octobre 2024 et pour un montant maximum de 43000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023 Mme [U] [S] a fait signifier à la société [V] un congé laquelle a libéré les lieux le 22 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, Mme [U] [S] a assigné la société [V] et M. [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation conjointe et solidaire à lui payer les sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5129,45 euros,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 octobre 2024, a été renvoyée à la demande de M. [H] [T] à l’audience du 27 janvier 2025.

À l’audience Mme [U] [S], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite le rejet des demandes de la société [V] et M. [H] [T] ainsi que leur condamnation conjointe et solidaire à lui payer les sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5129,45 euros,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [H] [T], comparant en son nom et en qualité de représentant légal de la société [V], a déposé des conclusions soutenues oralement et demande :

— Le rejet de la demande de paiement de 3403 euros pour des travaux non justifiés,

— La condamnation de Mme [U] [S] à la restitution immédiate du dépôt de garantie de 1100 euros,

— La condamnation solidaire de Mme [U] [S] et NOVAGENCE à payer la somme de 8200 euros à la société [V] au titre des dommages-intérêts pour les frais d’agence et la différence de loyer,

— La condamnation de Mme [U] [S] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice lié au temps consacré à ce litige,

— Le rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— La fixation des loyers dus par la société [V] à la somme de 1906,67 euros correspondant aux loyers des mois d’août et septembre 2023 jusqu’au 22 septembre 2023,

— La condamnation de Mme [U] [S] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire il convient de relever que le contrat de bail objet du présent litige n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs mais à celles du code civil relatives au contrat de louage.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la dette de loyers

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [U] [S] soutient que la société [V] reste redevable de la somme de 2105,45 euros au titre des loyers impayés des mois d’août et septembre 2023. La société [V] reconnait devoir la somme de 1906,67 euros au titre des loyers courant du 1er août au 22 septembre 2023.

Il ressort du contrat que le montant du loyer et de la provision pour charges est de 1200 euros par mois. Il en résulte que la somme due pour la période du 1er août 2023 au 22 septembre 2023 est de 2080 euros (1200 euros + (1200 euros /30 jours x 22 jours) au titre des loyers et provisions pour charges impayés.

La société [V] et M. [H] [T] seront condamnés – solidairement comme stipulé au contrat de bail et à l’acte de cautionnement – à payer cette somme à Mme [U] [S].

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1730, 1732, 1754 et 1755 du code civil s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux. Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce Mme [U] [S] sollicite le paiement des sommes de :

—  3403 euros au titre des réparations locatives se décomposant comme suit : 1500 euros au titre de la moitié des frais de peinture pour la remise en état à la suite d’un dégât des eaux, 1903 euros correspondant à la remise en état du parquet et au remplacement d’un radiateur,

—  300 euros correspondant aux frais de ménage,

—  346 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères sur trois ans.

Elle soutient que Mme [X] [I], qui a échangé avec la société NOVAGENCE, était présente lors de l’état des lieux de sortie et l’a signé en représentant valablement la société [V]. Elle fait valoir par ailleurs que des devis sont suffisants à établir son préjudice.

Les défendeurs contestent devoir ces sommes arguant qu’aucun état des lieux de sortie n’a été valablement effectué, que Mme [X] [I] ne l’a pas signé, qu’en tout état de cause elle était mineure et n’avait pas mandat pour représenter la société [V], que la preuve des désordres n’est pas rapportée.

Mme [U] [S] verse aux débats un état des lieux de sortie du 21 septembre 2023 mentionnant « dressé en commun et contradictoirement par le bailleur, le mandataire et le locataire » et comportant une signature sous l’item « locataire », sans aucune précision de nom ou de qualité. Le document précise dans la partie " commentaire final : Mme [I] représente aujourd’hui [V] sur l’état des lieux comme vu par email ".

Mme [U] [S] verse par ailleurs aux débats des échanges de courriels entre son mandataire la société NOVAGENCE et Mme [X] [I]. Ainsi, le 14 septembre 2023 cette dernière, depuis l’adresse [Courriel 6], a indiqué à la société NOVAGENCE " Je me permets de vous contacter afin d’organiser un état des lieux de l’appartement que M. [H] [T] loue auprès de vous (…) il est essentiel que nous puissions procéder à l’état des lieux afin de préparer notre départ. Je suis disponible pour planifier cette visite à la date et à l’heure qui vous conviennent le mieux. Cependant, je souhaiterais que cela puisse être fait au plus tard demain afin de nous laisser suffisamment de temps pour discuter des éventuels ajustements nécessaires. Merci de me faire part de vos disponibilités pour que nous puissions trouver un créneau qui nous convienne à tous « . Le même jour elle lui a écrit » Je tenais à vous informer que j’aimerais modifier la date prévue (…) « . Le 21 septembre 2023 elle lui a indiqué » on a eu un problème avec le déménagement. Par conséquent, je suis contrainte de décaler notre rendez-vous pour le vendredi 22 septembre 2023 à 14 h. "

M. [H] [T] ne rapporte pas la preuve que ces courriels aient été tronqués ainsi qu’il le soutient.

Il ressort de la mention sur l’état des lieux que Mme [X] [I] a signé ce document.

Il convient néanmoins d’examiner si elle était valablement mandatée pour ce faire, ce que contestent les défendeurs.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, un mineur peut être désigné comme mandataire (article 1990 du code civil).

Il n’est justifié d’aucun mandat express donné à Mme [X] [I] par la société [V] pour la représenter à l’état des lieux.

Toutefois le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers sur l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs (Ass. Plén. 13 décembre 1962 no 57-11.569).

En l’espèce, une lecture attentive des courriels de Mme [X] [I] permet de constater qu’elle n’a jamais indiqué au gestionnaire locatif qu’elle avait mandat pour procéder à l’état des lieux ni même qu’elle en était chargée, ses courriels – dont aucune personne de la société [V] n’est mise en copie – ayant essentiellement pour objet d’en déterminer la date. Ces courriels n’apportent aucune information sur la fonction et donc sur le degré d’autonomie et de responsabilités de Mme [I] au sein de la société. La société NOVAGENCE, qui s’est bornée à répondre lapidairement à Mme [X] [I] sur la date, ne pouvait ainsi pas légitimement déduire de ces seuls courriels que cette dernière avait mandat pour représenter la société [V].

Par ailleurs, la société NOVAGENCE est un professionnel, personne morale, agissant elle-même comme mandataire de sorte qu’elle ne pouvait ignorer les conditions d’un mandat et de représentation d’une société. Elle a agi par ailleurs pour le compte de son mandant, ce qui impose une particulière vigilance.

Il s’ensuit que la société NOVAGENCE aurait dû vérifier le jour de l’état des lieux les pouvoirs de Mme [X] [I] pour représenter la société [V], ce dont elle s’est abstenue.

Aucun mandat apparent ne peut ainsi être établi.

Il s’ensuit que l’état des lieux de sortie n’est pas opposable à la société [V].

Outre l’état des lieux de sortie dont il ne peut être tenu compte, Mme [U] [S] ne rapporte pas la preuve des dégradations alléguées, les devis produits étant dénués de toute force probante puisqu’établis le 29 septembre 2023 soit huit jours après la libération des lieux et ne portant pas sur des dégradations mais des travaux.

Mme [U] [S] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement des sommes de 3403 euros au titre des réparations locatives et de 300 euros au titre des frais de ménage.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, Mme [U] [S] verse aux débats deux avis de taxe foncière fixant le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à la somme de 177 euros en 2020, 183 euros en 2022, 196 euros en 2023.

La taxe pour l’année 2021 n’est pas justifiée et ne sera pas retenue, ce calcul ne pouvant être effectué sur la seule base de la taxe pour l’année 2020. Le montant dû est ainsi de 322,30 euros (183 + (196/365x265)).

La société [V] et M. [H] [T] n’ayant apporté aucun élément de nature à contester ce montant, ils seront solidairement condamnés à son paiement.

Sur le total des sommes dues

La société [V] et M. [H] [T] restent devoir la somme de 322,30 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères et 2080 au titre de l’arriéré de loyer. Le montant du dépôt de garantie est de 1100 euros. C’est à juste titre que Mme [U] [S] a déduit des sommes dues le dépôt de garantie lequel a pour objet l’exécution de ses obligations par le locataire.

La société [V] et M. [H] [T] seront ainsi condamnés solidairement à payer à Mme [U] [S] la somme de 1302,30 euros au titre de l’arriéré de loyer et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ils seront déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En application de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société [V] et M. [H] [T] ont formé une demande contre la société NOVAGENCE laquelle n’est pas partie à la procédure. La demande est en conséquence irrecevable.

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, les défendeurs n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à leur prétention, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société [V], personne morale à vocation commerciale, a en toute connaissance de cause signé un contrat de bail d’habitation dont les termes du contrat étaient parfaitement clairs. Elle ne saurait reprocher a posteriori à Mme [U] [S] de ne pas lui avoir consenti un bail commercial. Il lui appartenait de rechercher un tel bail et de ne pas conclure un bail d’habitation. En l’absence de faute de la part du bailleur, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Par ailleurs, la société [V] et M. [H] [T] succombent partiellement à l’instance de sorte que l’action introduite par Mme [U] [S] était légitime. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire au titre du temps consacré au litige.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société [V] et M. [H] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [U] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [U] [S] de sa demande relative aux réparations locatives et frais de ménage ;

CONDAMNE solidairement la société [V] et M. [H] [T] à payer à Mme [U] [S] la somme de 1302,30 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 22 septembre 2023 et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la société [V] et M. [H] [T] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;

DECLARE irrecevable la demande de la société [V] et M. [H] [T] formée à l’égard de la société NOVAGENCE ;

DEBOUTE la société [V] et M. [H] [T] de l’ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum la société [V] et M. [H] [T] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la société [V] et M. [H] [T] à payer à Mme [U] [S] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge