TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52434 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66U3

N° : 8-CH

Assignation du :

28 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société dénommée COOPER INVESTORS PROPERTIES LLC

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine LAM, avocat au barreau de PARIS – #E2089

DEFENDEUR

Maître [D] [M], membre de la SELARL [R] et [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc de la société SARL AFROBIZ – MVG COMMUNICATIONS

[Adresse 4]

[Localité 2]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Par acte du 14 mai 2010, la société Cooper Investors Properties LLC a donné à bail commercial au profit de la société Afrobiz Communications (RCS 483 991 055 RCS de [Localité 8]) des locaux au rez-de-chaussée ainsi que sept emplacements de parking situés [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 16 janvier 2024, à la société Afrobiz Communications, pour une somme de 218.165 € en principal.

Par un courrier du 26 janvier 2024, Maître [D] [M], mandataire judiciaire, a informé le Conseil du bailleur que la société Afrobiz-MVG Communications (RCS 483 991 055 RCS de Saint-Quentin) avait fait l’objet d’une liquidation pour insuffisance d’actifs par jugement du 19 novembre 2021du Tribunal de commerce de Saint-Quentin, sans que le mandataire n’ai eu connaissance du bail en cours ni de la qualité de créancier du bailleur.

Par ordonnance du 30 mai 2024, sur requête de la société Cooper Investors Properties LLC, le tribunal de commerce de Saint-Quentin a désigné Maître [D] [M], mandataire judiciaire en qualité de mandataire ad-hoc de la société Afrobiz-MVG Communications (RCS 483 991 055 RCS de Saint-Quentin) à l’effet de représenter ladite société et notamment en vue de la résiliation du bail commercial.

Par acte délivré le 28 mars 2025, la société Cooper Investors Properties LLC a fait assigner la société Afrobiz-MVG Communications, représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— condamner la défenderesse à libérer immédiatement les lieux et à restituer les clefs dans les dix jours de la signification de l’ordonnance et à défaut, ordonner l’expulsion immédiate de la société Afrobiz-MVG Communications et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner que les meubles non repris par le défendeur sous un délai de quinze jours après la libération des lieux soient déclarés abandonnés et détruits aux frais de la société Afrobiz-MVG Communications,

— condamner la société Afrobiz-MVG Communications représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc à lui payer la somme provisionnelle de 334 .892,80 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er avril 2025,

— condamner la société Afrobiz-MVG Communications représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle égale au loyer contractuel de 4.168,85 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux matérialisée par la remise des clefs,

— condamner la société Afrobiz-MVG Communications représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les frais du commandement de payer.

A l’audience du 29 avril 2025, la société Cooper Investors Properties LLC a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société Afrobiz- MVG Communications, représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc, n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Aucun créancier n’est inscrit sur le fonds.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après une mise en demeure de payer restée infructueuse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Cooper Investors Properties LLC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 218.165,00€ en principal.

Cependant, le bailleur ne produit aux débats aucun décompte postérieur à la délivrance du commandement de payer permettant de vérifier que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois alors qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve lui incombe.

Dans ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être constatée sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce.

Le demandeur sollicite également le constat de la résiliation du bail sur le fondement de l’article L.641-11-1 du code de commerce en raison du courrier du mandataire ad hoc désigné du 14 juin 2024 indiquant sa volonté de voir résilier le bail à effet immédiat.

Au cas présent, en l’absence de toute contestation sur la réception et la portée de la lettre de l’administrateur résiliant le bail en application de l’article L. 641-11-1 du code de commerce, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, saisi après la clôture de la liquidation judiciaire prononcée par un jugement du 19 novembre 2021 qui avait mis fin aux fonctions du juge-commissaire, de constater la résiliation du bail à la date de la réception par le bailleur de la lettre précitée. Par conséquent, l’absence de saisine préalable du juge-commissaire ne fait pas obstacle à la prise d’effet de la décision du mandataire ad hoc et au constat de la résiliation du bail par le juge des référés. (Com. 20 septembre 2017, pourvoi n° 16-15.363).

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail au 14 juin 2024 par l’effet de l’article L.641-11-1 du code de commerce, avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Afrobiz-MVG Communications et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Afrobiz-MVG Communications depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit la somme de 4.168,85 euros, outre les charges, taxes et accessoires.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 12 décembre 2024 que la société Afrobiz-MVG Communications, éditrice de la chaîne « Ubiznews TV », est toujours dans les lieux loués. La demande de condamnation à une indemnités d’occupation postérieure à la résiliation du bail le 14 juin 2024 à minuit apparaît donc justifiée.

Cependant, la société Afrobiz-MVG Communications ayant fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, il convient de distinguer les dettes antérieures et postérieures à l’ouverture de la liquidation judiciaire le 28 juin 2021.

En application de l’article L.641-3 du code de commerce, qui renvoie à l’article L.622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

En revanche, en application de l’article L.622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Au cas présent, au vu du décompte annexé au commandement de payer, une partie de la dette sollicitée est antérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire intervenue le 28 juin 2021 et la demande en paiement est donc irrecevable.

Tandis que l’autre partie de la dette est postérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire et nécessairement utile au sens de l’article L.622-17 du code de commerce, s’agissant d’une dette de loyers et d’indemnités d’occupation liées au maintien dans les lieux. La demande en paiement est donc recevable.

En l’espèce, il résulte des articles 6 et 7 du bail stipulant le loyer et ses modalités d’indexation ainsi que du décompte annexé au commandement de payer, comprenant le calcul de l’indexation, que les loyers dus à compter du 29 juin 2021 s’élèvent à la somme de 25.013,10 euros pour les mois de juillet à décembre 2021 et à la somme de 50.026,20 euros pour l’année 2022, soit la somme totale de 75.039,30 euros qui n’est pas contestable pour les loyers dus du 29 juin 2021 au 31 décembre 2022. Aucun décompte n’est produit pour le surplus des sommes demandées au titre des loyers et indemnités d’occupation qui seront donc rejetées.

Concernant les taxes foncières, l’article 8 du bail stipule expressément qu’elles seront à la charge du preneur et la demanderesse produit les avis d’imposition justifiant des montants sollicités. Dans ces conditions, la moitié de la taxe foncière 2021 apparaît exigible au titre des dettes postérieures soit la somme de 6.461,50 euros outre la taxe foncière 2022 pour une somme de 12.772 euros et la taxe foncière de 2023 pour une somme de 16.774 euros, soit la somme totale de 36.007,50 euros au titre des taxes foncières de juillet à décembre 2021, ainsi que pour les années 2022 et 2023.

Par conséquent, l’obligation de la société Afrobiz-MVG Communications n’est partiellement pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 111.046,80 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Afrobiz-MVG Communications, représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc.

Sur les demandes accessoires

La société Afrobiz-MVG Communications, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, excluant les frais de commandement délivré le 16 janvier 2024, inopérant dans la présente procédure.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Afrobiz-MVG Communications ne permet d’écarter la demande de la société Cooper Investors Properties LLC formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail du 14 mai 2010 liant les parties à compter du 14 juin 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Afrobiz-MVG Communications et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Afrobiz-MVG Communications, représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc, à payer à la société Cooper Investors Properties LLC une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale à 4.168,85 euros, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés et des badges d’accès des lieux loués ;

Condamnons par provision la société Afrobiz-MVG Communications, représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc, à payer à la société Cooper Investors Properties LLC les sommes suivantes :

la somme de 75.039,30 euros pour les loyers dus du 29 juin 2021 au 31 décembre 2022,

la somme totale de 36.007,50 euros au titre des taxes foncières de juillet à décembre 2021, ainsi que pour les années 2022 et 2023,

Soit une somme totale de 111.046,80 euros ;

Condamnons la société Afrobiz-MVG Communications, représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc, aux entiers dépens, excluant le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 ;

Condamnons la société Afrobiz-MVG Communications, représentée par Maître [D] [M], es-qualité de mandataire ad hoc, à payer à la société Cooper Investors Properties LLC la somme de 1.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 03 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN