TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06195 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GIQ

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [F] née [W], demeurant [Adresse 1], représentée par M^e Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C2305

DÉFENDERESSES

Madame [L] [E], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffière

Décision du 09 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06195 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GIQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2023, Mme [R] [F] née [W] a consenti un bail d’habitation à usage de résidence secondaire à Mme [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 5, Bâtiment cour) moyennant le paiement d’un loyer annuel de 10 860 euros payable le premier de chaque mois de l’année et d’avance.

Ce bail est soumis aux dispositions du code civil. Il a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 2023 pour se terminer le 30 septembre 2026, avec tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 5 et 7 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire à [Localité 5] et à [Localité 4], un commandement de payer la somme principale de 1 181 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire, soustraction faite des frais de procédure.

Par assignations des 7 et 20 juin 2024, Mme [R] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à trois fois celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points,

-5 444,31 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points, à compter du commandement de payer,

-2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 30 octobre 2024, Mme [R] [F], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 octobre 2024, s’élève désormais à 10 546,66 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Mme [R] [F] précise que le bail, objet du litige est un bail de résidence secondaire, la locataire ayant sa résidence principale à [Localité 4]. Elle indique que l’assignation signifiée à Mme [L] [E] a fait l’objet d’un PV 659 à l’adresse de sa résidence principale à [Localité 4], un avis d’expulsion étant affiché sur la porte. Mme [R] [F] expose qu’elle n’a reçu aucun règlement depuis le début du contrat.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, à [Localité 5], Mme [L] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que conformément à la volonté des parties, le contrat de bail litigieux est soumis aux dispositions du code civil, le local d’habitation loué étant la résidence secondaire de la locataire.

A titre liminaire, sur la jonction des dossiers

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu’un second dossier a été créé par le greffe.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la jonction des deux dossiers sous le même numéro de répertoire général, sans que cela ne puisse être analysé comme la jonction de deux instances distinctes.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 14 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9, page 5) pour non-paiement du loyer ou des charges prenant effet un mois après un commandement une mise en demeure restée infructueuse.

Un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 5 et le 7 février 2024, pour la somme en principal de

1 181 euros, soustraction faite des frais de procédure. Or d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [R] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application, de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [R] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2024, Mme [L] [E] lui devait la somme de 10 546,66 euros, terme d’octobre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 1 181 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4263,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, en ce qu’aucun élément ne justifie de majorer de 5 points les intérêts au taux légal.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [L] [E] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail, correspondant à une indemnité d’occupation d’un montant égal à trois fois celui du loyer, charges et taxes locatives,

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de Mme [R] [F] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

Par conséquent, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [R] [F] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [R] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG 24/07273 et RG 24/06195 sous le n° unique 24/06195,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 septembre 2023 entre Mme [R] [F] née [W], d’une part, et Mme [L] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 5, bâtiment cour) est résilié depuis le 8 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [L] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [L] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (étage 5, Bâtiment cour) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [L] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [R] [F] au titre de la clause pénale, correspondant à une indemnité d’occupation d’un montant égal à trois fois le montant du loyer, charges et taxes locatives,

CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à Mme [R] [F] la somme de 10 546,66 euros (dix mille cinq cent quarante-six euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 1 181 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4 263,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à Mme [R] [F] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 5 et 7 février 2024 et celui des assignations des7 et 20 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge