TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07327 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5CA5

N° MINUTE : 4

Assignation du :

05 Juin 2024

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 23/01/2026

Expert : [L] [F]]

[2] À M^e CHERQUI, M^e GUERROUF et M^e ROSEN

CCC à M. [A] et M. [D]

[Adresse 9]

09.61.10.84.05

Médiateur : [K] [D]

[Adresse 12] – 06 16 02 64 55 – [Courriel 20]

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. COURTANO

[Adresse 11]

[Localité 14]

représentée par M^e Grégory CHERQUI, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0400

DEFENDEURS

Monsieur [M] [R]

[Adresse 2]

[Localité 15]

représenté par M^e Salah GUERROUF, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1952

Madame [B] [H] [S] [C] [R]

[Adresse 7]

[Localité 16]/FRANCE

représentée par Maître Deny ROSEN de la SELARL ROSEN-POULAIN, demeurant [Adresse 13], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0453

Madame [O] [H] [G] [R]

[Adresse 4]

[Localité 16]/FRANCE

représentée par Maître Deny ROSEN de la SELARL ROSEN-POULAIN, demeurant [Adresse 13], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0453

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. ORNANO IMMO

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous signature privée du 27 février 2017, Monsieur [M] [I] [H] [R], Madame [B] [H] [S] [C] [R] et Madame [O] [H] [G] [R] (ci-après les consorts [R]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la SA Courtano, des locaux sis [Adresse 11] et [Adresse 1] dans le [Localité 8], pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2015 avec échéance au 31 décembre 2023.

La destination est la suivante : « bazar-nouveautés et alimentation générale ».

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 juin 2023, les consorts [R] ont notifié un congé à la SA Courtano avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024, moyennant un loyer annuel de 530.810 euros, hors taxes et hors charges.

Dans leur mémoire préalable notifié le 28 août 2023, les consorts [R] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 530.810, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2024.

Par actes distincts de commissaire de justice du 5 juin 2024, la SA Courtano a fait assigner les consorts [R] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles de voir fixer à la somme annuelle en principal de 365.000 euros le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2024.

Dans son mémoire dont la notification n’apparaît pas contestée, la SA Courtano demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter les consorts [R] de leurs demandes ;

— fixer le prix du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme annuelle au principal de 365.000 euros ;

Subsidiairement,

— fixer le prix du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme annuelle au principal de 492.664,95 euros par application de la règle de plafonnement à l’indice national des loyers commerciaux ;

En cas de désignation d’un expert judiciaire,

— Dire que les consorts [R] devront faire l’avance des frais d’expertise ;

— ordonner que le loyer provisionnel soit au montant du loyer actuellement exigible.

Au soutien de ses prétentions, la SA Courtano énonce :

— qu’il n’existe aucune cause de déplafonnement tenant à la modification des caractéristiques des locaux, l’allégation étant de mauvaise foi concernant l’extension de la surface au demeurant couverte par un protocole d’accord, et les travaux exécutés au cours du bail expiré, l’ont été à l’initiative de la copropriété et sont des grosses réparations et ne constituent dès lors pas des travaux d’amélioration ; qu’il n’y a pas non plus de modification des facteurs locaux de commercialité ;

— qu’au demeurant le prix du loyer plafonné est supérieur à la valeur locative des locaux ;

— qu’elle justifie le prix de fixation sollicité sur la base du rapport qu’elle a unilatéralement demandé à Monsieur [P] auquel elle renvoie en substance.

Dans leur mémoire dont la notification n’apparaît pas contestée, les consorts [R] demandent au juge des loyers de :

— fixer le prix du loyer du bail à la somme annuelle de 530.810 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2024 ;

— Condamner le preneur au paiement des intérêts de retard ;

— fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 530.810 euros, hors charges et hors taxes.

Au soutien de ses prétentions, les consorts [R] énoncent :

— qu’ils ont autorisé le preneur à affecter rétroactivement une réserve en surface de vente ; qu’il y a eu des travaux de réfection d’une partie de la couverture du bâtiment B ainsi qu’un ravalement ; que ces travaux constituent des travaux d’amélioration justifiant un déplafonnement ;

— qu’ils justifient le prix de fixation sollicité sur la base du rapport qu’ils ont unilatéralement demandé auprès de la société Catela auquel il renvoie en substance.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 5 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

A titre liminaire, il convient de constater le renouvellement du bail commercial qui lie les parties à compter du 1er janvier 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la question du déplafonnement, ainsi que sur la valeur locative avec un écart significatif.

En l’état de ces éléments, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise qui sera menée contradictoirement avec un expert désigné par le juge des loyers commerciaux, en application de l’article R.145-30 du code de commerce.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

— Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Monsieur [M] [I] [H] [R], Madame [B] [H] [S] [C] [R] et Madame [O] [H] [G] [R] d’une part à la SA Courtano, d’autre part, portant sur les locaux situés sis [Adresse 11] et [Adresse 1] dans le [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

— ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [L] [A]

[Adresse 9]

09.61.10.84.05 – [Courriel 18]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ;

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les locaux situés sis [Adresse 11] et [Adresse 1] dans le [Localité 8], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ;

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties;

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* donner son avis sur les motifs de déplafonnement allégués ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* concilier les parties ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

— DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 janvier 2027 ;

— FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SA Courtano à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 17]) avant le 28 mars 2026, avec une copie de la présente décision ;

— DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 20 mai 2026 pour vérification du versement de la consignation ;

— DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

— DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [K] [D]

[Adresse 12]

06 16 02 64 55 – [Courriel 20]

— DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

— DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

— Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

— Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

— DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

— DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

— RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

— DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

— DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

— FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes;

— Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

— Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

— Rappelle que cette décision est exécutoire de droit ;

Fait et jugé à [Localité 19] le 23 Janvier 2026

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON