TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Edwige larissa OTCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JJF

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB282

DÉFENDERESSE

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Edwige larissa OTCHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, 8 Av. [Adresse 8]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JJF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2022, SAS HENEO a consenti un titre d’occupation pour un logement meublé de la résidence sociale pour jeunes actifs [P] à Mme [E] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 544,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 569,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 31 octobre 2024, SAS HENEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire :

— constater le dépassement de la durée de séjour et le défaut de paiement de la redevance

— constater l’acquisition de la clause résolutoire le 16 juin 2024,

A titre subsidiaire prononcer la résiliation

En tout état de cause :

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [J] à défaut d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48H à compter de la signification de la décision, sous peine d’astreinte de 80 euros par jour de retard

— ordonner la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-2137,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 mai 2025, SAS HENEO maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 juin 2024, s’élève désormais à 5332,84 euros. SAS HENEO. Elle demande à voir rejeter toute demande de délai.

Mme [E] [J], représentée par son conseil, expose être arrivée en France avec un titre de séjour en 2007, puis avoir rencontré des difficultés administratives à la Préfecture en 2023 et perdu son emploi.

Mme [E] [J] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La demanderesse a été autorisée à communiquer un décompte actualisé dans le délai de 15 jours.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [E] [J] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le titre d’occupation pour un logement meublé de la résidence sociale pour jeunes actifs [P] signé par Mme [E] [J] pour des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1] [Adresse 9] contient une clause résolutoire (article 7) en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixé au bail, soit 24 mois.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 569,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire. Il est constaté que la somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois. L’absence de règlement de la redevance constitue un manquement grave au règlement intérieur. La SAS HENEO est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2023.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail depuis le 12 septembre 2023.

Mme [E] [J] ne démontre pas être en capacité d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En outre, elle occupe le logement depuis plus de 24 mois, durée maximum de séjour aux termes du contrat.

Mme [J] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, SAS HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2025, Mme [E] [J] lui devait la somme de 4159,24 euros, soustraction faite des frais de procédure. Autorisée à produire un décompte actualisé, le demandeur ne l’a pas fait.

Mme [E] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 569,20 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1568,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 584,36 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SAS HENEO ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de SAS HENEO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 12 septembre 2023,

CONSTATE que le contrat conclu le 16 juin 2022 entre SAS HENEO, d’une part, et Mme [E] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1] [Adresse 9] est résilié depuis le 12 septembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [E] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [E] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ([Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 584,36 euros (cinq cent quatre-vingt-quatre euros et trente-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à SAS HENEO la somme de 4159, 24 euros (quatre mille cent cinquante neuf euros et vingt quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 569,20 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1568,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à SAS HENEO la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 août 2023 et celui de l’assignation du 31 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge