TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/03888 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KKS

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Mars 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 03 Juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [M] [H] [G] NEE [A]

[Adresse 3]

[Localité 9]

IRLANDE

Monsieur [R] [F] [G]

[Adresse 3]

[Localité 10]

IRLANDE

Tous deux représentés par Maître Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J116

DEFENDERESSES

S.A.S. [I] NOTAIRES

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.A.S. PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A. PV DISTRIBUTION

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.S. PV-CP IMMOBILIER HOLDING SAS

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Toutes les quatre représentées par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0008

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CFID)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1329

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 5 mai 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 03 Juillet 2025.

ORDONNANCE

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, susceptible de recours

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 6 juin 2008, reçu par Maître [W] [D], notaire associée exerçant au sein de l’étude [I] NOTAIRES, la SNC du bois des Harcholins cottages, aux droits de laquelle vient la société PV-CP Immobilier Holding, a vendu M. [R] [G] et Mme [M] [J] épouse [G] (ci-après les époux [G]) en l’état futur d’achèvement, un cottage meublé de tourisme (lot n°110 bâtiment 102) dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 14] » situé sur les communes de [Localité 12], [Localité 11] et [Localité 15] (57) moyennant un prix de 419 000 euros.

L’acte comporte également un bail commercial consenti à la société Center parcs France.

Par offre du 17 septembre 2007, acceptée le 6 octobre 2007, le Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne au droit duquel est venu le Crédit Immobilier de France Développement (le CIFD), a consenti aux acquéreurs un prêt immobilier in fine sur une durée de 120 mois, d’un montant de 329 383 euros.

Le prêt a été réitéré dans l’acte authentique du 6 juin 2008 et était garanti par un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Les acquéreurs étaient représentés à l’acte par un clerc de l’étude du notaire, en application d’une procuration reçue par M. [N] [P], notary public à [Localité 8] (Irlande), en date du 20 mai 2008.

Les acquéreurs n’ont pas remboursé le prêt à l’échéance.

Par requête du 30 juillet 2020, le CIFD a sollicité du tribunal de proximité de Sarrebourg la mise en vente par voie d’exécution forcée de l’immeuble objet de la vente, laquelle a été ordonnée par jugement du 12 octobre 2021.

Par exploits d’huissier en date 12 mars 2024, les époux [G] ont fait assigner le CIFD, la société PV-CP Immobilier Holding, la société PV Distribution, la société Pierre & Vacances Conseil immobilier et la société [I] NOTAIRES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales et essentielles de voir prononcer la nullité de la vente, du contrat de prêt immobilier et juger sans objet le bail commercial et à titre subsidiaire, de voir condamner solidairement les sociétés défenderesses à leur verser des dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 19 septembre 2024 et en dernier lieu le 29 avril 2025, le CIFD demande au juge de la mise en état de :

Déclarer M. et Mme [G] irrecevables en leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent.

Débouter M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent pour insuffisance probatoire.

Les condamner au paiement, au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 avril 2025, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier, et la société CP Resorts Exploitation France, en qualité d’intervenante volontaire, demandent au juge de la mise en état de :

— JUGER RECEVABLE l’intervention volontaire de la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE,

— JUGER que l’action de Monsieur et Madame [G] en nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 6 juin 2008 pour défaut de pouvoir notarié est prescrite ;

— JUGER que l’action de Monsieur et Madame [G] en responsabilité pour défaut d’information, de conseil et de mise en garde dirigée contre la société PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER est prescrite depuis le 6 juin 2013 ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G] à verser aux sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, et CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 avril 2025, la société [I] NOTAIRES demande au juge de la mise en état de :

DECLARER irrecevables comme prescrites, l’action et les demandes de Monsieur [R] [G] et Madame [M] [J] épouse [G], tendant à voir juger nul l’acte du 6 juin 2008, reçu par Maître [D], notaire membre de l’étude [I], contenant vente en VEFA et réitération de prêt, au motif erroné que la procuration ne présenterait pas les solennités requises en France pour un acte authentique.

DECLARER irrecevables comme prescrites, leur action et leurs demandes tendant à voir juger nul l’acte du 6 juin 2008, au motif que le bien livré ne correspondrait pas à ce qui était prévu dans l’acte.

DECLARER irrecevables comme prescrites, l’action en responsabilité et les demandes des époux [G] dirigées à l’encontre de la SAS [I] NOTAIRES.

DEBOUTER les époux [G] de toutes demandes formulées à l’encontre de la SAS [I] NOTAIRES dans le cadre de l’incident, y compris au titre des frais irrépétibles et dépens.

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] à payer à la SAS [I] NOTAIRES, la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [M] [J] épouse [G] aux dépens de l’incident.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 mai 2025, les demandeurs à l’instance demandent au juge de la mise en état de :

Juger recevable comme non prescrite l’action engagée par monsieur et madame [G] à l’encontre du Crédit immobilier de France développement, PV-CP Immobilier Holding SAS, PV Distribution, Pierre & Vacances Conseil Immobilier et [I] Notaires ; Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Réserver les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société CP Resorts Exploitation France

En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention qui est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il résulte du traité d’apport partiel signé le 16 décembre 2020 conclu entre les sociétés CP Holding et Pierre & Vacances Conseil Immobilier que la résidence litigieuse est actuellement exploitée par la société CP Resorts Exploitation France et qu’elle est ainsi venue aux droits de la société Center parcs France.

Dès lors, elle sera déclarée recevable en son action volontaire à la présente procédure.

Sur la prescription

1. Sur la prescription de la demande de nullité de l’acte de vente et du contrat de prêt

Le CIFD demande au juge de la mise en état de déclarer irrecevables comme étant prescrites les actions en nullité de la vente, du prêt et du bail commercial.

S’agissant de la nullité fondée sur le défaut d’authenticité de l’acte notarié du 6 juin 2008, le CIFD soutient que :

— l’action en nullité de l’acte authentique du 6 juin 2008 relève des dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce qui régit les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants et pose un délai de prescription de 5 ans qui court à compter de la conclusion du contrat et non au jour de la connaissance des faits permettant d’agir en nullité ;

— sur le fondement de l’article 1304 ancien du code civil, applicable en l’espèce, la jurisprudence retient que le point de départ du délai de prescription d’une action en nullité, dans le cas de l’octroi d’un contrat de prêt in fine par une banque, ne court pas à compter de la date de réitération du contrat de prêt mais à partir de l’acceptation de l’offre de prêt, soit au plus tôt dans le cas présent le 6 octobre 2007 ;

— l’action en nullité de l’acte du 6 juin 2008 est donc prescrite au plus tard depuis le 6 juin 2013 et l’assignation délivrée en 2024 est tardive ;

— en tout état de cause, à supposer que le point de départ doive être fixé au jour de la connaissance par les demandeurs de l’irrégularité invoquée, en application de l’article 2224 du code civil, la prescription serait également acquise dès lors que les acquéreurs ne pouvaient ignorer à la date de la signature de la procuration devant un notary public qu’elle était irrégulière pour la signature d’un acte authentique en France, de sorte qu’ils devaient agir au plus tard le 20 mai 2013 pour contester la validité de la procuration et au plus tard 6 juin 2013 pour contester la validité des actes notariés ;

— en particulier, ils ne peuvent prétendre ne pas avoir disposé des connaissances suffisantes pour apprécier l’existence et les conséquences du défaut de pouvoir en la forme authentique du notaire pour les représenter ;

— par ailleurs, à supposer que l’inexactitude alléguée quant à l’identification du bien immobilier dans l’acte notarié soit avérée et que ce soit une cause de nullité, ce qui n’est pas fondé en droit, les demandeurs ne peuvent soutenir avoir mis douze ans pour prendre conscience de cette non-conformité, l’ensemble immobilier, destiné à la location, ayant ouvert au public le 21 octobre 2010 ;

S’agissant de la nullité fondée sur le dol ou l’erreur, ils font valoir que :

— étant rappelé que les dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce sont applicables et que le point de départ du délai quinquennal de prescription de l’action en nullité pour dol est le jour où le contractant a découvert l’erreur qu’il allègue, les époux [G] ne précisent pas à quelle époque il aurait subi un arrêt complet de paiement de leur loyer mais qu’il est possible de supposer qu’ils se sont produits avant le 18 février 2019 ;

— la jurisprudence considère que le risque d’impayé des loyers est inhérent à toute mise en location et n’a pas à faire l’objet d’une information spécifique ;

— les demandeurs ne pouvaient dès l’origine ignorer les aléas liés à l’évolution du marché et à la conjoncture économique ;

— les éléments figurant dans la plaquette produite, au demeurant très peu lisible, ne permettent pas de considérer qu’ils aient pu légitimement croire à une garantie de rentabilité de l’opération, étant relevé qu’ils s’abstiennent de produire le formulaire de demande de prêt, l’offre de prêt immobilier ou la procuration litigieuse ;

Pour opposer également la prescription de l’action en nullité de l’acte notarié du 6 juin 2008, la société [I] NOTAIRES fait valoir que :

— sur le fond, la procuration signée par les demandeurs afin d’être représentés lors de la signature de l’acte authentique était régulière et efficace, présentait les garanties d’authenticité suffisante et leur a permis d’être régulièrement représentés à l’acte authentique critiqué ;

— l’acte notarié litigieux ayant une nature mixte, l’action en nullité invoquée par les demandeurs se prescrit par cinq ans en application des dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce, de sorte qu’au cas présent, l’action est prescrite depuis le 6 juin 2013 ;

— en tout état de cause, à supposer que le point de départ doive être fixé au jour de la connaissance par les demandeurs de l’irrégularité invoquée, en application de l’article 2224 du code civil, la prescription serait également acquise dès lors que les acquéreurs ne pouvaient ignorer à la date de la conclusion de l’acte authentique qu’ils étaient représentés à l’acte en vertu de la procuration reçue par un notary public irlandais, et étaient dès lors en mesure d’exercer l’action en nullité de l’acte fondée sur le défaut de caractère authentique du pouvoir signé pour être représentés ;

— l’obligation de rembourser un prêt devenu exigible ne peut être qualifiée de dommage, de sorte que le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité ne peut être fixé au jour de réception du commandement de payer, tel qu’invoqué par les demandeurs ;

— enfin, à supposer avérée l’allégation selon laquelle le bien immobilier livré ne correspondrait pas à ce qui était prévu à l’acte notarié, il appartenait aux demandeurs d’agir dans les cinq années de la livraison du bien intervenue au cas d’espèce en 2010, de sorte qu’à cet égard, la prescription serait acquise dès 2015.

Les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution, CP Resorts Exploitation France et Pierre & Vacances Conseil Immobilier demandent également au juge de la mise en état de déclarer irrecevables comme étant prescrites les actions en nullité de la vente, du prêt et du bail commercial formées par les demandeurs.

Elles font valoir à cet égard que :

— en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, la jurisprudence ne fixe pas toujours le point de départ du délai de prescription au jour où celui qui invoque la nullité a la certitude de l’existence du défaut affectant l’acte contesté, mais au jour de la conclusion de la convention dès lors que celui qui se prévaut de la nullité pouvait prendre conscience de la nécessité de vérifier la portée de son engagement ;

— au jour de la signature de l’acte de vente, les demandeurs avaient connaissance de la procuration signée devant le Notary public et par conséquent, de la prétendue irrégularité invoquée ;

— il n’est pas justifié de reporter le point de départ du délai de prescription à une date postérieure à la conclusion du contrat conclu le 6 juin 2008, de sorte que l’action est prescrite depuis le 6 juin 2013, soulignant par ailleurs que l’apparence du vice affectant l’acte critiqué empêche le cocontractant qui invoque la nullité de solliciter un report du point de départ du délai pour agir en nullité ;

— en outre, le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité ne peut être fixé au jour de réception du commandement de payer, cet évènement étant la conséquence du manquement des demandeurs à leurs engagements contractuels et ne pouvant être à l’origine du dommage allégué ;

— enfin, il appartient à tout acquéreur diligent de se renseigner sur les conditions de la validité de la signature de son acte avant la conclusion de celui-ci.

Les époux [G] invoquent les dispositions de l’article 2224 du code civil et soutiennent que leur action en nullité n’est pas prescrite.

Faisant valoir que la procuration du 20 mai 2008 signée par un notary public ne remplissait pas les conditions de solennité requises, ils s’estiment recevables à agir en nullité de la vente en l’état futur d’achèvement, de l’hypothèque et du prêt in fine sur le fondement du défaut de pouvoir en la forme authentique du notaire pour les représenter, dès lors qu’ils n’ont pris connaissance de la possibilité d’agir sur ce fondement qu’à compter du 4 mars 2020, date de la réception du commandement de payer et date à laquelle le dommage s’est réalisé. Ils estiment que le point de départ de leur action n’a pas pu courir à compter du jour de la signature de l’acte, ainsi que le soutiennent les défenderesses, puisqu’ils ne disposaient pas à cette date des informations nécessaires relatives à la validité d’un acte authentique en France.

Soutenant également que leur consentement a été vicié par un dol et qu’ils n’ont eu connaissance des éléments leur permettant d’agir en nullité sur ce fondement que le 4 mars 2020, date de réception du commandement de payer, ils précisent que :

— le bien leur a été vendu comme constituant un investissement sans risque et stable, avec un rendement allant jusqu’à 4,5%,

— à aucun moment les risques de l’opération n’ont été portés à leur connaissance,

— alors qu’il leur était promis un versement des loyers sans aléa tenant à la situation touristique, ils ont subi un arrêt total du paiement des loyers par le preneur à bail commercial pendant la période du Covid ;

— aucune information relative à la vente en l’état futur d’achèvement, à l’hypothèque et aux prêts in fine ou mixte ne leur a été délivrée, le notary public ne pouvant leur fournir d’explication sur les conséquences juridiques de l’acte, et notamment sur la valeur de titre exécutoire d’un acte notarié.

Sur ce,

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur jusqu’au 19 juin 2008, applicable à l’espèce, les actions en nullité des actes mixtes, conclus entre commerçant et non-commerçants, se prescrivaient par dix ans si elles n’étaient pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

En vertu des deux premiers alinéas de l’article 1304 du code civil, dans sa version applicable au moment de la conclusion de la vente et du prêt, « Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. »

Il était prévu que le délai institué par cet article s’appliquait aux cas de nullité relative, le délai de trente ans de l’article 2262 ne s’appliquant qu’à défaut de texte prévoyant un délai plus court et s’appliquant en matière de nullité lorsque la nullité était une nullité absolue.

Il est en outre admis que la nullité est relative ou absolue suivant la nature de l’intérêt que protège la règle qui a été violée : la nullité absolue a pour but de protéger l’intérêt général, la nullité relative les intérêts privés.

Or, aux termes de leur assignation, les époux [G] agissent en nullité de l’acte authentique du 6 juin 2008 portant notamment contrat de prêt et de vente. Cette action a pour but de protéger un intérêt privé, celui des acquéreurs emprunteurs, et doit être considérée comme une nullité relative.

Elle relève donc du régime des nullités relatives tel qu’il résulte de l’ancien article 1304 du code civil.

En application de ces dispositions, le point de départ du délai quinquennal de prescription d’une action en nullité d’un acte se situe, suivant les causes de nullité, soit au jour de la passation de l’acte, soit en cas de dol ou d’erreur, au jour où la partie contractante a découvert les faits permettant d’exercer l’action en nullité, la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile n’ayant pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, les demandeurs à l’instance invoquent en premier lieu, dans leur assignation, la nullité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt, en raison du défaut de pouvoir en la forme authentique du notaire pour les représenter à cet acte, alors que la vente en l’état futur d’achèvement comme l’hypothèque conventionnelle ne pouvaient être conclues que par acte authentique et partant par une personne munie d’une procuration authentique pour les représenter.

Il ressort de l’article 12-2, page 23 et 24, de l’acte de vente signé le 6 juin 2008, qu’une procuration a été donnée par les acquéreurs à un représentant de la société des notaires, en la personne de Melle [V] [B], « en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes de l’acte reçu par devant Maître [N] [P], Notary Public à [Localité 8] (Irlande) le 20 mai 2008, dont le brevet original, revêtu de l’apostille avec la mention de certification en date du 22 mai 2008 (…).

Les époux [G] font valoir au soutien de leur action en nullité que le pouvoir reçu devant M. [N] [P], notary public, simple témoin de signature, n’a pas la valeur d’un pouvoir authentique et qu’ils n’ont découverts cette irrégularité qu’à compter du 4 mars 2020, date de la réception du commandement de payer.

Ils ne contestent donc pas avoir signé la procuration litigieuse le 20 mai 2008 devant un notary public, ni la connaissance de cette fonction au jour de la signature.

A cet égard, la profession de notary public est réglementée dans le Legal Services Act 2007 qui présente ces professionnels comme des personnes autorisées à exercer une activité légale réservée auquel il est fait référence dans la section « compétence en matière de serments et d’actes notariés étrangers » du Commissioners for oaths Act 1889 comme suit :

« Le notaire public inclut une personne qui, aux fins du Legal Services Act 2007 sur les services juridiques, est autorisée pour toute activité qui constitue une activité notariale. »

A propos des notary public, le même texte sous la section « compétence en matière de serment et d’actes notariés étrangers » dispose que :

« Tout document censé porter le sceau et la signature d’une personne autorisée par la présente section à prêter serment, en témoignage d’un serment, d’une déclaration sous serment ou d’un acte accompli par ou devant elle, est admis en preuve sans qu’il soit nécessaire de prouver que le sceau ou la signature est le sceau ou la signature de cette personne ou qu’il s’agit d’un acte officiel. »

Il ressort de ces textes que le notary public est un professionnel du droit habilité à instrumenter des actes.

En outre, aux termes de la procuration du 20 mai 2008, versée aux débats par l’étude notariale, les époux [G] ont reconnu avoir approuvé les éléments suivants :

« Ci-après dénommés LE CONSTITUANT, même en cas de pluralité.

En cas de pluralité de constituants, il y aura solidarité entre eux.

LESQUELS ont constitué par les présentes pour mandataire :

Tout clerc de l’Office Notarial, demeurant à [Adresse 17],

A QUI, ils donnent pouvoir de pour eux et pour leur nom.

ACQUERIR en l’état futur d’achèvement de :

La société dénommée SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES, Société en nom collectif dont le siège est à [Adresse 16], identifiée sous le numéro SIREN 493 636 435 RCS PARIS.

Divers biens et droits ci-après désignés dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 14], copropriété E », Cet ensemble immobilier, composé des hameaux A et B, est en cours d’édification sur le terrain situé sur la commune de [Localité 11] et [Localité 15] (Moselle) cadastré, savoir :

(…)

Lot numéro 110 :

Une maison de type V6C désignée sur le plan de répartition sous le numéro B5.8B, située dans le bâtiment 102. Accès depuis les espaces extérieurs. Droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et d’une aire de stationnement vélos.

Et les 91/10.000èmes des parties communes générales.

Et les meubles meublant devant garnir les locaux.

Faire cette acquisition aux prix, charges et conditions définis dans le projet de vente en l’état futur d’achèvement et notamment sous les conditions résolutoires y stipulées ou sous la forme achevée dont un exemplaire dûment approuvé par le CONSTITUANT est retourné en même temps que les présentes au Notaire rédacteur.

Payer le prix et obliger le constituant au paiement du prix et de la T.V.A dans les conditions définies au projet de vente en l’état futur d’achèvement ou sous la forme achevée.

Déclarer que les biens seront donnés à bail à la Société exploitant la Résidence de Tourisme.

Opter pour l’assujettissement des loyers à la T.V.A conformément aux dispositions de l’article 293F du Code Général des Impôts.

Engager le constituant à renouveler cette option pendant toute la période donnant lieu à régularisation.

AUTORISER la société locataire des locaux susvisés, à verser éventuellement au VENDEUR en l’acquit de l’ACQUEREUR toute somme correspondant à la TVA non payée au VENDEUR.

Déclarer avoir pris connaissance des conditions d’octroi de la subvention par le Conseil Général de Moselle.

Le cas échéant pour garantir le paiement d’une partie du prix de vente, consentir au profit du VENDEUR, conformément aux dispositions des articles 2355 et suivants du Code Civil, un nantissement de la créance de dix ou vingt annuités de loyers qu’il détiendra contre la Société locataire au titre du bail.

S’interdire de modifier ou de résilier le bail sans le consentement de la SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES ;

S’obliger à respecter les dispositions des statuts de l’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE LE [Adresse 7], son règlement de jouissance/cahier des charges et du règlement de copropriété contenant état descriptif de division ;

Reconnaître avoir été avisé des particularités de la fiscalité attachée à la vente d’un bien situé dans un ensemble immobilier dit « Résidence de tourisme » ;

Reconnaître avoir pris connaissance des charges et conditions liées à l’environnement et aux réglementations particulières applicables aux biens ;

Déclarer avoir pris connaissance des caractéristiques techniques, de l’achèvement et de la livraison des biens, des garanties et assurances liées à la nature du contrat.

Obliger le CONSTITUANT au paiement de tous frais et accessoires et à l’exécution de toutes les charges et conditions qui seront imposées dans la vente.

Imputer éventuellement sur le prix, toutes sommes versées par le CONSTITUANT à titre de dépôt de garantie et/ou indemnité d’immobilisation.

Exiger toutes justifications, se faire remettre tous titres et pièces en donner décharge, signer tous contrats de vente.

Reconnaître l’état d’avancement des travaux de l’Ilot dont font partie les biens à acquérir.

Stipuler que le VENDEUR conservera malgré la vente, la qualité de Maître d’ouvrage vis-à-vis de toutes administrations, et d’une manière générale, de tous tiers.

Constituer le VENDEUR pour mandataire exclusif du CONSTITUANT à l’effet de passer toutes conventions indispensables à la construction, tant du bâtiment dont dépend le local à vendre que des autres bâtiments compris dans l’ensemble immobilier.

Conférer au VENDEUR, d’une manière générale, le pouvoir de passer tous les actes de dispositions portant sur les parties communes et qui se révèleraient nécessaires soit pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme ou à toutes les prescriptions ou conventions administratives, soit pour assurer la desserte des différents bâtiments et le raccordement avec les réseaux de distribution et les servitudes publics, établir tous documents d’arpentage.

Conférer au VENDEUR, tous pouvoirs nécessaires à l’établissement de toutes conventions se rapportant aux conditions et modalités d’exécution de servitudes des conventions de voisinage avec les immeubles mitoyens.

Autoriser le VENDEUR à demande tous permis de construire et modificatif qui pourrait s’avérer nécessaire pour assurer le bon fonctionnement de l’ensemble immobilier et pour permettre l’obtention du certificat de conformité.

Investir le même VENDEUR de tous pouvoirs à l’effet de procéder à l’établissement de toute convention de servitude sur le terrain d’assiette de l’immeuble à toutes acquisitions de droit de vue et de droit de passage sur les terrains ou fonds, et d’une manière générale, pour effectuer toutes acquisitions nécessaires ou utiles à la réalisation de l’ensemble immobilier ou à sa desserte.

Stipuler que les pouvoirs ci-dessus conférés au VENDEUR seront irrévocables.

Autoriser le VENDEUR à modifier les lots de l’état descriptif de division autres que ceux vendus, dans la mesure où lesdites modifications n’entraînent pas une modification à la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie au règlement de copropriété.

Spécialement autoriser le VENDEUR à modifier l’état descriptif de division afin de mettre en conformité les plans qui y sont annexés quant à la forme de la terrasse par rapport aux plans côtés des biens vendus.

Faire toutes affirmations concernant la sincérité du prix, faire opérer toutes formalités de publicité auprès du ou des Livres Fonciers compétents, faire toutes significations, dénonciations, notifications et offres de paiement, signer toutes décharges de responsabilité, former toutes demandes de mainlevées, exercer toutes actions pour l’exécution de l’acquisition. Signer tous actes modificatifs, rectificatifs ou complémentaires aux fins d’assurer les formalités d’enregistrement et de publicité.

Faire toutes déclarations en vue de bénéficier de tous allègements fiscaux autorisés par la loi.

Accepter toute stipulation pour autrui et/ou cautionnement de la banque délivrant la garantie d’achèvement pour sa mise en œuvre.

Accepter toute garantie de ladite Banque.

Passer et signer tout contrat de vente.

Emprunter pour faire face au paiement du prix de l’acquisition citée ci-dessus, la somme de 329 383 euros (mention manuscrite) auprès de Crédit Immobilier de France (mention manuscrite),

Ou de tous autres établissements bancaires, pour le temps, au taux d’intérêts et conditions convenus résultant de la formule type d’ouverture de crédit établie par le prêteur et dont le constituant reconnaît avoir pris connaissance.

Promettre d’employer ladite somme au paiement à due concurrence du prix de ladite vente.

Déclarer dans l’acte d’acquisition et dans la quittance, que le prix a bien été payé à l’aide des deniers provenant du prêt que lui a consenti la banque à cet effet, afin que celle-ci se trouve investie du privilège de prêteur de deniers prévu par l’article 2374 2° du Code Civil.

Obliger le constituant au remboursement du capital et au paiement des intérêts, commissions, et indemnités qui seront stipulés, le tout aux époques et de la manière qui seront convenus ; Signer ou accepter tous billets ou traites exigés par le prêteur en représentation du prêt consenti par eux, les faire avaliser, les négocier, les renouveler ou les proroger.

Affecter par privilège au profit de la Banque, les biens et droits immobiliers acquis du VENDEUR et/ou affecter hypothécairement lesdits biens.

A titre de garantie supplémentaire, obliger le constituant à adhérer à l’assurance groupe contractée par le prêteur et au paiement de la prime afférente à cette assurance.

Faire toutes les déclarations au sujet de l’assurance contre l’incendie desdits lots qu’ils sont assurés ou s’obliger à les faire assurer le cas contraire.

Prendre tous les engagements accessoires,

Consentir toutes significations.

DECLARER ET RECONNAITRE :

Qu’un projet d’acte lui a été régulièrement adressé par le mandataire du VENDEUR par application de l’article L.271-1, alinéa 3 du Code de la Construction et de l’Habitation, dans la rédaction que lui a donné l’article 72 de la loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000.

Et qu’il n’a pas dans le délai qui lui était imparti, renoncé à l’acquisition des biens. »

Par suite, la procuration précise en page 12 qu’elle a été dressée :

« Sur modèle émanant de l’Etude de Maîtres [L] [I], [Z] [T], [W] [D], [K] [X], [O] [Y], [C] [E] et [U] [S], Notaires associés à [Adresse 17]. »

Il y a lieu de constater que le notary public, officier instrumentaire, s’est assuré de la compréhension par les époux [G] du contenu de cette procuration, laquelle est rédigée en langue anglaise qu’ils comprennent et traduite en français sur une colonne parallèle, détaillant les clauses essentielles de la vente relativement à la désignation du lot, à sa situation, à son statut de résidence de tourisme, à sa mise en location dans le cadre d’un bail commercial, dont la durée, les modalités d’exploitation et de résiliation sont précisées, ainsi que le prix, les modalités de financement par un prêt et à l’obligation de remboursement selon les échéances convenues.

Par conséquent, les époux [G] disposaient des connaissances suffisantes pour apprécier dans toutes ses conséquences l’effet du pouvoir signé par devant le notary public au plus tôt le jour de la signature du pouvoir, le 20 mai 2008, étant observé qu’ils avaient à cette date connaissance du contenu de l’acte authentique devant être conclu le 6 juin 2008.

Ainsi, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les demandeurs à l’instance étaient en mesure d’exercer l’action en nullité fondée sur le défaut allégué de caractère authentique du pouvoir du notaire pour les représenter dès le jour de la signature de l’acte portant vente en l’état futur d’achèvement et contrat de prêt, et non à compter du jour de réception du commandement de payer, événement qui n’a aucun lien avec la connaissance qu’ils ont pu avoir de l’irrégularité invoquée affectant la procuration reçue par un notary public et par suite, de l’acte authentique critiqué.

Dès lors, le délai de prescription de leur action en nullité sur le fondement de défaut de caractère authentique du pouvoir du notaire a commencé à courir au jour de signature de l’acte attaqué, de sorte que celle-ci était prescrite, en application des dispositions de l’article 1304 ancien du code civil, dès le 8 juin 2013.

En second lieu, les demandeurs à l’instance invoquent, dans leur assignation, la nullité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt, sur le fondement du dol et de l’erreur.

Aux termes de leur assignation, les époux [G] soutiennent, sur le fondement des dispositions de l’article 1116 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce, être victimes d’un dol ou d’une erreur provoquée par les sociétés du groupe PIERRE & VACANCES, les documents qui leur avaient été transmis leur promettant un investissement stable, sécurisé et rentable, ce qui s’est révélé inexact, dès lors qu’ils ont subi un arrêt de versement de leurs loyers et que le bien a perdu plus de la moitié de sa valeur d’achat. Ils font également valoir que leur consentement a été vicié du fait de l’absence d’information relative à la vente en l’état futur d’achèvement, à l’hypothèque, aux prêts in fine ou mixte, la procuration ne contenant que des informations générales et le notary public ne pouvant leur fournir la moindre explication sur les conséquences juridiques de l’acte conclu.

L’article 1110 ancien de ce même code précisait que « L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention. »

L’article 1116 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, disposait que « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

Ainsi qu’il a été précédemment rappelé, en application des dispositions de l’article 1304 du code civil dans sa version antérieure à la réforme de la prescription civile, le point de départ du délai quinquennal de prescription d’une action en nullité d’un acte, en cas de dol ou d’erreur, se situe au jour où la partie contractante a découvert les faits permettant d’exercer l’action en nullité.

En l’espèce, les époux [G] invoque tout d’abord, sans véritablement motiver en droit leur demande, une inexactitude dans l’acte notarié tenant à l’identification du bien immobilier, celui-ci ayant été jumelé avec un autre lot, tel qu’il résulte d’un constat d’huissier daté du 8 mars 2022 versé aux débats.

Sans entrer dans l’appréciation du fond du droit et trancher la question de savoir si cette erreur serait une cause de nullité des contrats souscrits, il y a lieu de relever avec le CIFD, qu’il est constant que l’ensemble immobilier a été livré en 2010 et ouvert au public le 21 octobre 2010.

Dès lors, les époux [G] ne peuvent raisonnablement prétendre avoir découvert l’erreur invoquée le 8 mars 2022.

A défaut de plus d’éléments versés aux débats permettant d’établir la date à laquelle les époux [G] ont eu connaissance de l’erreur invoquée, il sera retenu que cette découverte est nécessairement intervenue dans les cinq premières années suivant la livraison du cottage, soit au plus tard en le 21 octobre 2015.

Par conséquent, l’action en nullité fondée sur l’erreur, tirée de l’inexactitude de l’acte notarié du 6 juin 2008 quant à la description du bien immobilier, est prescrite a minima depuis le 21 octobre 2020.

Ensuite, les époux [G] invoque un dol tenant au fait qu’ils n’auraient été destinataires d’aucune information précise sur les différents contrats conclus aux termes de l’acte authentique du 6 juin 2008 et à l’impossibilité pour le notary public de les informer sur les conséquences juridiques de l’acte.

Toutefois, il résulte des développements qui précèdent, et en particulier des termes mêmes de la procuration signée devant le notary public par les époux [G] qu’un projet de l’acte authentique leur a été régulièrement adressé par le mandataire du vendeur, lequel apporte toutes les précisions juridiques attendues d’un tel acte, que ce soit relativement à la vente en l’état futur d’achèvement, à la souscription d’un prêt in fine, ou encore à l’affectation hypothécaire. En outre, ainsi qu’il a été établi précédemment, les demandeurs à l’instance ne peuvent raisonnablement soutenir que le notary public, qui est un professionnel du droit habilité à instrumenter des actes, n’a pu les informer sur les conséquences juridiques de l’acte pour lequel ils ont établi une procuration.

Ainsi, les époux [G], qui ont signé la procuration le 20 mai 2008, avaient nécessairement connaissance des caractéristiques juridiques du contrat au jour de sa conclusion, soit le 6 juin 2008, de sorte que le point de départ de l’action en nullité pour dol a commencé à courir à la date de conclusion de l’acte notarié auquel ils ont été dûment représentés.

Dès lors, le dol invoqué de ce chef est prescrit depuis le 7 juin 2013.

Enfin, s’agissant du dol invoqué comme résultant du caractère mensonger des documents commerciaux qui leur ont été transmis en amont de la conclusion de l’acte authentique du 6 juin 2008, les sociétés défenderesses estiment que l’action en nullité pour dol exercée par les demandeurs est prescrite depuis le 6 juin 2013, retenant comme point de départ de l’action la conclusion de l’acte litigieux, le CIFD soulignant que le risque d’impayé de loyer est inhérent à toute mise en location d’un bien, qu’il est nécessairement connu des acquéreurs au moment de la conclusion du contrat et que les acquéreurs ne pouvaient ignorer, dès l’origine, le risque de fluctuation au cours du temps en fonction des aléas liés à l’évolution du marché et à la conjoncture économique, les plaquettes commerciales évoquant « un potentiel de plus-value », « un potentiel d’appréciation du capital » ou encore une garantie de rendement indexée sur le « cost of construction index ». Le CIFD présume que les premiers impayés ont pu se produire dans les premières années suivant la livraison du bien en 2010.

Aux termes de leur assignation, les demandeurs à l’instance ne précisent pas la date à laquelle ils auraient eu connaissance de l’arrêt de paiement des loyers et de la perte de valeur de leur bien invoqués. En revanche, aux termes de leurs conclusions d’incident, ils précisent n’avoir pris conscience de l’impossibilité de bénéficier de la rentabilité promise lors de la conclusion du contrat qu’à compter du 4 mars 2020, par le biais du commandement de payer.

En application des dispositions précitées du code civil, le point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol, résultant du caractère mensonger allégué des informations précontractuelles fournies par les venderesses, garantissant la sécurité et la rentabilité de l’opération souscrite, ne peut au cas présent qu’être fixé au jour où les acquéreurs ont pris conscience de la perte financière consécutive au défaut de rentabilité allégué, soit à compter du commandement de payer qui leur a été signifié le 4 mars 2020, tel que soutenu en demande.

Dès lors, les époux [G] ayant fait assigner les parties défenderesses le 12 mars 2024, leur action en nullité, fondée sur le dol résultant du caractère mensonger allégué des informations précontractuelles reçues, n’est pas prescrite et la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses sera rejetée.

2. Sur la prescription des demandes indemnitaires

Sur la responsabilité de l’action en responsabilité dirigée contre le notaire

L’étude [I] NOTAIRES, sur le fondement des dispositions 2222 et 2224 du code civil, soulève la prescription de l’action en responsabilité formée à son encontre par les demandeurs à l’instance.

Elle souligne à cet égard qu’à la date de signature de l’acte authentique du 6 juin 2008, les époux [G] avaient connaissance des obligations souscrites ainsi que des garanties prises par la banque leur ayant octroyé le prêt pour financer l’acquisition, dès lors qu’ils ont déclaré avoir reçu lors de la signature de la procuration, un projet de l’acte authentique de vente, projet qu’ils ont paraphé et signé. Rappelant que le dommage résultant d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil consiste en la perte de chance de ne pas contracter et se manifeste dès la conclusion du contrat, à moins qu’il soit démontré qu’ils pouvaient légitimement ignorer ce dommage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, elle soutient que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité ne peut être fixé à la date de réception du commandement de payer. L’étude notariale estime prescrite depuis le 19 juin 2013, en application des mesures transitoires de la loi du 17 juin 2008, l’action en responsabilité tirée d’un manquement à son devoir de conseil et d’information. Il en est de même de l’action en responsabilité tirée d’un prétendu manquement au devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte, celui-ci ayant été efficace pendant de très nombreuses années et ayant permis aux époux [G] de bénéficier des avantages fiscaux et locatifs pendant près de 15 ans.

Les époux [G] estiment quant à eux que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité exercée contre le notaire pour manquement à ses obligations de conseil et d’information, et à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte, ne commence à courir qu’à compter de la date de réalisation du dommage, soit en l’espèce au plus tôt le 4 mars 2020, à réception du commandement de payer. Ils estiment qu’avant cette date, ils n’avaient pas été informés de ce qu’impliquait l’acte authentique en droit français, notamment son caractère exécutoire de plein droit et de ce qu’il valait jugement définitif, pouvant être exécuté sur d’autres biens de leur patrimoine, ni des risques afférents à la constitution d’une hypothèque conventionnelle, sur les caractéristiques de l’acquisition de la vente en l’état futur d’achèvement, ni enfin des risques financiers afférents à l’opération.

Sur ce,

Il résulte des articles 26, II, de la loi du 17 juin 2008 et 2 du code civil que si « les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, les dispositions qui modifient le point de départ de la prescription extinctive ou qui déterminent les causes de report du point de départ ou de suspension de la prescription ne sont pas concernées par ces dispositions transitoires et ne peuvent disposer que pour l’avenir. »

Il est jugé que le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité extracontractuelle demeure déterminé en application des dispositions de l’article 2270-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 lorsque le délai a commencé à courir avant l’entrée en vigueur de ce texte (Civ. 3ème 24 janv. 2019, n° 17-25.793) et que la durée de la prescription résultant du nouvel article 2224 s’applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée de dix ans prévue par l’article 2270-1 du code civil (Civ. 3ème 13 févr. 2020, n° 18-23.723).

Au cas présent, l’action en responsabilité exercée par les époux [G] prend sa source dans l’acte authentique de vente et de prêt signé le 6 juin 2008, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, de sorte qu’il est régi par les dispositions de l’article 2270-1 alors applicable qui dispose que « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ».

En l’espèce, aux termes de leur assignation, les époux [G] recherchent la responsabilité du notaire, estimant que celui-ci a manqué à son devoir d’information et de conseil à leur égard, ne les informant pas des risques particuliers de l’opération complexe envisagée, ce d’autant qu’ils sont des consommateurs étrangers. Ils estiment que l’étude notariale a également manqué à son devoir de renseignement ainsi qu’à son devoir d’efficacité juridique, ne prenant pas les vérifications propres au consentement éclairé des parties ainsi qu’au caractère authentique de la procuration, ce qui leur a fait perdre une chance de ne pas contracter.

S’il est constant que le notaire n’a pas l’obligation de s’assurer de l’équilibre économique de l’acte qu’il instrumente, il est en revanche tenu d’une obligation de conseil et de renseignement, notamment sur la portée de actes qu’il instrumente, sur les risques que recouvrent l’opération projetée et les risques associés, de même qu’il est tenu d’assurer l’efficacité juridique de l’acte.

Il est admis que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité exercée contre des professionnels de la vente, en ce compris les notaires, dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt, pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. De même, la prescription de l’action en responsabilité exercée contre le notaire fondée sur le manquement au devoir d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente court à compter de la survenance du dommage et la prise de conscience par l’acquéreur du manque d’efficacité juridique allégué de l’acte litigieux.

Au cas présent, cette connaissance du dommage s’est réalisée à la réception du commandement de payer notifiée à la demande du CIFD, soit le 4 mars 2020.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’action en responsabilité formée par les demandeurs à l’instance à l’encontre du notaire est recevable, n’étant pas prescrite.

Sur la prescription de l’action en responsabilité dirigée contre les sociétés venderesses

Pour voir déclarer irrecevable l’action en responsabilité précontractuelle dirigée contre la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier sur le fondement d’un manquement à son devoir d’information et de conseil comme étant prescrite depuis le 6 juin 2013, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution, CP Resorts Exploitation France et Pierre & Vacances Conseil Immobilier invoquent la prescription de l’article 2224 du code civil et soutiennent que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la conclusion du contrat dès lors que le dommage qui consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste à cette date, les acquéreurs ayant nécessairement pris connaissance de l’existence des garanties liées à la vente à la signature de l’acte authentique de vente du 6 juin 2008 dès lors qu’elles sont mentionnées à l’acte.

Elles font valoir que l’ensemble des faits susceptibles de révéler une prétendue impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat existaient dès sa conclusion et n’ont fait l’objet d’aucune dissimulation, aucune manœuvre dolosive ne justifiant de reporter le point de départ du délai de prescription postérieurement au jour de la conclusion de la vente. Enfin, elles font valoir qu’il appartient à la personne de nationalité étrangère qui ne maitrise pas la langue française de prendre les mesures qui s’imposent avant de signer un acte qui l’engage, de sorte que les demandeurs à l’instance ne peuvent exciper de leur nationalité irlandaise pour prétendre n’avoir pas été correctement informés de la portée des contrats conclus.

Les époux [G], sur le fondement de l’article 2224 du code civil, estiment leur action en responsabilité pour faute de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier recevable dès lors que c’est au plus tôt à compter du commandement de payer, reçu le 4 mars2020, qu’ils ont pris connaissance de de leur dommage.

Sur ce,

Ainsi qu’il a été précédemment rappelé, il résulte des articles 26, II, de la loi du 17 juin 2008 et 2 du code civil que si « les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, les dispositions qui modifient le point de départ de la prescription extinctive ou qui déterminent les causes de report du point de départ ou de suspension de la prescription ne sont pas concernées par ces dispositions transitoires et ne peuvent disposer que pour l’avenir. »

Il est constant que le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité extracontractuelle demeure déterminé en application des dispositions de l’article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 lorsque le délai a commencé à courir avant l’entrée en vigueur de ce texte (Civ. 3ème 24 janv. 2019, n° 17-25.793) et que la durée de la prescription résultant du nouvel article 2224 s’applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée de dix ans prévue par l’article 2270-1 du Code civil (Civ. 3ème 13 févr. 2020, n° 18-23.723) ».

En l’espèce, l’action en responsabilité exercée par les époux [G] prend sa source dans l’acte authentique de vente et de prêt signé le 6 juin 2008, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, de sorte qu’il est régi par les dispositions de l’article 2270-1 alors applicable qui dispose que « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ».

Il est constant que l’obligation d’information des professionnels de l’immobilier porte sur les risques que recouvrent l’opération projetée et les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que les risques associés.

Il est en outre admis que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité exercée contre des professionnels de la vente dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.

En l’espèce, les demandeurs à l’instance justifient avoir été mis en demeure de s’acquitter du solde de leur prêt par commandement de payer notifié par le CIFD le 4 mars 2020, date à laquelle ils ont nécessairement pris connaissance du dommage allégué.

Les demandeurs ayant assigné les sociétés venderesses par exploit signifié le 12 mars 2024, il en résulte que leur action en responsabilité dirigée contre les sociétés venderesses doit être déclarée recevable, comme n’étant pas prescrite.

Sur la prescription de l’action responsabilité formée contre la banque

Le CIFD soutient également que l’action en responsabilité exercée contre lui est prescrite.

Il expose que l’action d’un emprunteur dirigée contre la banque pour manquement à ses obligations précontractuelles est soumise à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, et que son point de départ est la date à laquelle l’inexécution alléguée s’est manifestée, c’est-à-dire la date de conclusion du contrat, les acquéreurs n’alléguant pas que leur engagement était disproportionné ou qu’ils ne seraient pas en mesure de faire face aux sommes exigibles. Rappelant que la prescription court à compter de la réalisation du dommage qui correspond à la perte de chance de ne pas contracter ou d’éviter le risque qui s’est réalisé et se manifeste dès l’octroi du crédit, à moins que l’emprunteur ne démontre qu’il pouvait à cette date, légitimement ignorer ce dommage, le CIFD souligne la qualité d’emprunteurs avertis des époux [G], à raison de leurs professions respectives et le fait qu’ils ne pouvaient légitimement ignorer le dommage à la date de la conclusion du contrat. L’offre de prêt ayant été signée le 6 octobre 2007, l’action, diligentée par assignation du 12 mars 2024, est prescrite depuis le 6 octobre 2012.

Les époux [G] opposent que le point de départ de l’action en responsabilité contre la banque doit être fixé en application de l’article 2224 du code civil au jour d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face, soit le 4 mars 2020, date à laquelle ils ont reçu le commandement de payer, et non au jour de conclusion du contrat de prêt. En outre, ils soulignent qu’ils n’ont pas la qualité d’emprunteurs avertis, dès lors que de nationalité irlandaise et ayant conclu leur contrat à distance, ils ne sont pas professionnels de l’investissement, du secteur bancaire ou de l’immobilier.

Sur ce,

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur jusqu’au 19 juin 2008, applicable à l’espèce, les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants et non-commerçants se prescrivaient par dix ans si elles n’étaient pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 a réduit à cinq ans ce délai de prescription, étant rappelé qu’en application des dispositions précitées de l’article 26 II de la même loi, la durée de la prescription telle qu’elle résulte de la réforme s’applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, sans qu’elle ne puisse excéder la durée initiale de prescription prévue par la loi. En outre, toujours en application de cette disposition, le point de départ du délai de prescription de l’action fondée sur les dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version antérieure à la loi du 17 juin 2008 demeure inchangé lorsque le délai a commencé à courir.

Par ailleurs, il est constant que le délai de prescription de l’action en responsabilité exercée par l’emprunteur à l’encontre du prêteur court à compter du jour de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s’est révélé à la victime si elle ne pouvait en avoir connaissance précédemment.

Il est en outre jugé de manière constante que lors de la conclusion du contrat de prêt, la banque est tenue à l’égard de l’emprunteur non averti d’un devoir de mise en garde reconnu et circonscrit, la banque devant justifier avoir satisfait à son obligation à raison des capacités financières de l’emprunteur et des risques de l’endettement né de l’octroi des prêts.

Ainsi, l’objet du devoir de mise en garde porte sur le risque d’endettement lié à l’emprunt compte tenu des capacités financières de l’emprunteur et la réalisation du risque ou la manifestation du dommage, qui constitue le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité à l’encontre de la banque, ne peut s’évaluer qu’au moment de la souscription du contrat, sans qu’il soit nécessaire de distinguer entre un prêt amortissable classique et un prêt remboursable in fine.

Au cas présent, l’action en responsabilité exercée par les époux [G], simples particuliers, à l’encontre du CIFD, société commerciale, prend sa source le contrat de prêt souscrit le 6 juin 2008, soit avant la réforme opérée par la loi précitée du 17 juin 2008.

En application des dispositions précitées, l’action en responsabilité à l’encontre de la banque ouverte aux époux [G] a donc commencé à courir au jour de la conclusion du contrat de prêt, soit le 6 juin 2008.

Si le délai de prescription de l’action en responsabilité était à cette date de dix ans en application des dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version applicable au litige, il a été réduit à cinq ans par la loi du 17 juin 2008.

Dès lors, étant observé à toutes fins qu’il ne saurait être déduit des professions exercées par les époux [G], à savoir consultant informatique et enseignant, une quelconque qualité d’emprunteurs avertis, il y a lieu de constater que leur action en responsabilité dirigée contre la banque, engagée le 12 mars 2024, est prescrite depuis le 7 juin 2008 et sera donc déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens de l’instance de même que les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours,

Déclare recevable la société CP Resorts Exploitation France en son intervention volontaire ;

Déclare irrecevable comme étant prescrite l’action en nullité de l’acte authentique du 6 juin 2008, contenant vente en l’état futur d’achèvement et contrat de prêt, exercée par M. [R] [G] et Mme [M] [A] épouse [G], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour les représenter, sur l’inexactitude de l’acte quant à la description du bien immobilier ainsi que sur le dol fondé sur l’absence d’information sur les contrats conclus et leurs conséquences juridiques ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action nullité de l’acte authentique du 6 juin 2008, contenant vente en l’état futur d’achèvement et contrat de prêt, exercée par M. [R] [G] et Mme [M] [A] épouse [G], fondée sur le dol tenant au caractère trompeur des informations précontractuelles fournies notamment quant à la rentatibilité de l’opération ;

En conséquence,

Déclare recevable l’action en nullité de l’acte authentique du 6 juin 2008, contenant vente en l’état futur d’achèvement et contrat de prêt, exercée par M. [R] [G] et Mme [M] [A] épouse [G], fondée sur le dol tenant au caractère trompeur des informations précontractuelles fournies notamment quant à la rentatibilité de l’opération ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité exercée par M. [R] [G] et Mme [M] [A] épouse [G] à l’encontre du cabinet [I] NOTAIRES et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier ;

En conséquence,

Déclare en conséquence recevable l’action en responsabilité exercée par M. [R] [G] et Mme [M] [A] épouse [G] à l’encontre du cabinet [I] NOTAIRES et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier ;

Déclare irrecevable comme étant prescrite l’action en responsabilité exercée par M. [R] [G] et Mme [M] [A] épouse [G] à l’encontre de la société Crédit Immobilier de France Développement ;

Renvoie à l’audience de mise en état du 17 novembre 2025 à 13h30 avec le calendrier intermédiaire suivant :

— Conclusions au fond récapitulatives en demande au plus tard le 10 septembre 2025,

— Conclusions au fond en réplique des parties défenderesses au plus tard le 12 novembre 2025 ;

Réserve les dépens de l’instance,

Réserve les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Faite et rendue à Paris le 3 juillet 2025.

La Greffière Le Juge de la mise en état