TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TOUZET

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e POUILHE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/11096

N° Portalis 352J-W-B7G-CX3G2

N° MINUTE :

Assignation du :

13 septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 18 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [C]

Madame [B] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Jean-Marie POUILHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0091

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. LAMY, prise en son établissement secondaire Agence NEXITY [Localité 8] REPUBLIQUE

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Marie-Charlotte TOUZET de la SELARL MCT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D961

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 22/11096 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3G2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_____________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [C] et Mme [B] [N] sont copropriétaires indivis d’un appartement et d’une cave dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9]), lesquels constituent les lots de copropriété n°8 et 23.

Le 16 décembre 2020, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté municipal de péril (articles L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation), en raison d’infiltrations survenant dans le sous-sol.

Lors de l’assemblée générale tenue le 30 juin 2022, les copropriétaires de l’immeuble ont notamment adopté une décision (n°17) portant sur la « réalisation de travaux en vue de la reprise des désordres structuraux suite aux fuites du collecteur en cave ».

Par exploit d’huissier signifié le 13 septembre 2022, M. [R] [C] et Mme [B] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, M. [R] [C] et Mme [B] [N] demandent au tribunal de :

— prononcer la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale de copropriété, en date du 30 juin 2022, de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] ;

— débouter la copropriété de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12], à payer à Madame [B] [N] et à Monsieur [R] [C], chacun, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11] [Adresse 4] aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2025 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [R] [C] et de Madame [B] [N] ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [B] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [B] [N] aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 8 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de décision d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui qu’à peine d’invalidité de la décision, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

« 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi (…) ;

Décision du 18 avril 2025

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7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Il résulte de ces dispositions une obligation pour le syndic de rapporter la preuve de cette notification, et ce par tout moyen – par exemple l’énumération des pièces jointes à la suite de l’ordre du jour ou au procès-verbal. Il est en outre constant, au visa de cet article, que le tribunal exerce un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère « essentiel » des conditions des contrats appelés à être examinés par l’assemblée générale, et qu’il doit s’assurer que les informations communiquées avec l’ordre du jour ont permis aux copropriétaires de se prononcer en pleine connaissance de cause.

Si la convocation ne doit donc pas nécessairement comporter l’intégralité des conditions du contrat ou les devis eux-mêmes, et que cette notification peut résulter d’un rapport récapitulatif établi par un maître d’œuvre, il est néanmoins exigé que figurent a minima un descriptif des travaux à exécuter, le prix des diverses prestations prévues, ainsi que les conditions de réalisation des travaux.

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L’article 25 du même texte dispose quant à lui que l’assemblée générale adopte à la majorité des voix de tous les copropriétaires « toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ».

L’article 21 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « la délégation de pouvoir accordée en application du a de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l’acte ou la décision déléguée. A l’issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l’assemblée de son exécution. Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic ».

*

M. [R] [C] et Mme [B] [N] sollicitent à titre principal l’annulation de la décision n°17 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 30 juin 2022.

Cette décision, intitulée « Décision à prendre concernant la réalisation des travaux en vue de la reprise des désordres structuraux suite aux fuites du collecteur en cave », a été adoptée à la majorité de l’article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En raison de sa longueur, elle ne sera pas reproduite ci-après en intégralité. La décision contestée porte principalement sur la réalisation de travaux de reprise dans les parties communes de l’immeuble, pour un budget global de 700 000,00 euros TTC (dont 550 000 euros devaient provenir d’une indemnité versée par l’assureur de la copropriété), et avec mandat donné au conseil syndical pour choisir les entreprises en charge du chantier.

M. [R] [C] et Mme [B] [N] soulèvent plusieurs moyens aux fins d’annulation de cette décision.

— Sur la notification des conditions essentielles des contrats

A titre liminaire, il doit être relevé qu’en l’espèce, la juridiction sera amenée à concilier les dispositions des articles 21 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 11 et 21 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Comme évoqué précédemment, l’assemblée générale a le pouvoir de donner mandat au conseil syndical de choisir les futurs cocontractants de la copropriété et négocier avec eux le montant d’une prestation, ce qui implique nécessairement que les conditions essentielles du contrat ne puissent être notifiées avec l’ordre du jour – le conseil syndical ayant justement pour mission de déterminer ces conditions essentielles et rechercher des devis, à partir d’une enveloppe estimative.

Cependant, ce mandat donné au conseil syndical ne peut avoir pour effet de priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble, ce qui suppose que celle-ci soit dûment informée de l’étendue de la délégation de pouvoir (a priori) et de l’exécution du mandat par le conseil syndical (a posteriori).

* M. [R] [C] et Mme [B] [N] soutiennent tout d’abord que le syndicat des copropriétaires aurait adopté la décision contestée en méconnaissance des dispositions de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans la mesure où les conditions essentielles de plusieurs contrats ne figureraient pas dans la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2022.

Sur les travaux de gros œuvre, il apparaît que deux devis détaillés ont été joints à la convocation (entreprises Freyssinet et Chanin), et que le maître d’œuvre a en outre réalisé un tableau comparatif des offres dans lequel il détaille en deux pages les conditions prévisibles d’exécution des travaux (notamment les délais), et analyse le prix des prestations.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le devis établi par la société Chanin BTP fait à l’évidence figurer les conditions essentielles du contrat. Sont en effet précisés en détail le prix des diverses prestations composant le marché, le type de matériaux utilisés et leur prix unitaire, les modalités de paiement, ainsi que les conditions prévisibles d’exécution des travaux.

Les copropriétaires étaient ainsi parfaitement en mesure de comparer ces deux offres, précises et détaillées, étant en connaissance des conditions non seulement essentielles mais également détaillées des contrats, et en outre en possession d’un document récapitulatif établi par le maître d’œuvre.

* Les demandeurs soutiennent également que le devis portant sur les travaux de ravalement ne suffirait pas à satisfaire à l’obligation d’information de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Ceci est là encore inexact, dans la mesure où ce document indique dans le détail les conditions prévisibles d’exécution des travaux ainsi que le prix unitaire et total des prestations, permettant à l’évidence aux copropriétaires de se prononcer de manière éclairée. Il est donc indifférent que ce devis précis et détaillé n’ait pas été soumis à l’analyse du maître d’œuvre.

* Sur les travaux concernant la porte du hall, la remise en état des systèmes d’alimentation (eau, gaz et électricité), la remise en état du restaurant et le déplacement des bureaux du rez-de-chaussée, M. [R] [C] et Mme [B] [N] font valoir qu’aucun devis n’a été joint à la convocation à l’assemblée générale.

Ceci est établi et non contesté, mais il doit être rappelé que les dispositions de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’imposent aucunement la communication des devis avec l’ordre du jour. En l’espèce, ce défaut de communication s’explique à l’évidence par le fait que l’assemblée générale a entendu, par la même décision, donner mandat au conseil syndical pour choisir les entreprises devant intervenir et « négocier au mieux les devis dans la limite du budget global voté ».

Au surplus, il est relevé que lorsque l’assemblée générale entend donner mandat au conseil syndical d’effectuer le choix d’un futur contractant et de négocier le montant de la prestation, elle n’est pas amenée à « approuver un contrat, un devis ou un marché » au sens des dispositions de l’article susmentionné.

Par conséquent, sauf à priver de son objet le mandat accordé au conseil syndical, qui est principalement la négociation de devis, l’assemblée générale a valablement pu entériner un simple montant estimatif de travaux, sans davantage de précisions.

* Sur les honoraires d’études et de conseil, M. [R] [C] et Mme [B] [N] font valoir que la rémunération du maître d’œuvre n’a été arrêtée le 11 septembre 2019 que pour les deux premières phases de travaux, et que la décision n°17 ne fait figurer qu’un simple montant (45 000,00 euros) et ne permet donc pas aux copropriétaires de comprendre les modalités de calcul des honoraires de l’architecte.

Il est constant que lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2019, les copropriétaires ont désigné l’architecte [U] [J] en qualité de maître d’œuvre, et que ceux-ci ont « pris acte du montant des honoraires suivant proposition jointe à la présente soit 25 000,00 euros HT TVA à 20% soit 30 000,00 euros TTC pour la phase 1 et 2, acompte à la commande de 5 400,00 euros ».

Le contrat de mission de maîtrise d’œuvre conclu le 4 octobre 2019 entre la copropriété et l’architecte prévoit de manière très détaillée les modalités de calcul des honoraires, impartissant notamment un plafond de 82 000 euros et prévoyant « en fin de phase 2 » un « réajustement final des honoraires en cours de travaux ou à la fin sous forme d’un décompte définitif des travaux au cas où des modifications de nature ou de volume de travaux en cours de chantier interviendraient ».

Tout d’abord, il convient de relever que le syndic n’avait pas à notifier les conditions essentielles du contrat passé avec le maître d’œuvre avec la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2022, puisqu’un contrat a d’ores et déjà été conclu avec lui le 4 octobre 2019.

Décision du 18 avril 2025

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Contrairement à ce qui est soutenu en demande, la décision du 11 septembre 2019 n’est aucunement amendée ou modifiée, et elle n’a pas pour objet ou effet de « revenir sur les accords de 2019 ». Elle marque au contraire l’exécution de cette précédente décision, en approuvant le montant de la rémunération du maître d’œuvre pour la phase 3 des travaux, et ce dans la limite maximale fixée de 82 000 euros.

Par ailleurs, la convention liant l’architecte et la copropriété prévoit que les honoraires devront être validés par le conseil syndical, mais aucunement que cette validation doit intervenir au moyen d’avenants, lesquels ne sont envisagés que pour « modifier le contenu de [cet] engagement contractuel ».

En outre, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’imposent aucunement de notifier avec l’ordre du jour les modalités de calcul des honoraires d’un cocontractant de la copropriété, étant rappelé que les copropriétaires étaient parfaitement informés du fait que la rémunération de l’architecte pouvait et devait évoluer au moment de la phase de travaux (n°3).

Il est enfin relevé que la décision a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés (totalisant 825 tantièmes sur 1000), ce qui démontre à l’évidence que le syndicat des copropriétaires s’estimait suffisamment informé sur la question des honoraires du maître d’œuvre.

* Sur les études techniques, M. [R] [C] et Mme [B] [N] font valoir que la décision entérine une simple estimation (8 000,00 euros) et ne s’appuie sur aucun devis de la part des sociétés BET Bancon Geolia et BTP Consultant.

A nouveau, il doit être relevé que l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’impose pas la notification d’un devis, et que l’assemblée générale peut valablement arrêter un montant de travaux estimatif dans la mesure où, par la même décision, elle donne mandat au conseil syndical de choisir les entreprises et négocier les devis dans la limite du budget global.

Il est en outre relevé que ces nouvelles prestations à venir s’inscrivent dans la continuité d’une décision d’assemblée générale précédente ayant voté le principe de cette dépense, et que celle-ci est appelée à être soumise à l’examen des copropriétaires lors de l’assemblée générale suivante, au moment du vote sur le budget de l’exercice écoulé.

* Sur les honoraires du conseil de la copropriété, il apparaît que le syndicat des copropriétaires a choisi, par une décision n°8 prise lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, de s’adjoindre les services d’un avocat afin « d’aider la copropriété dans les démarches à venir pour défendre ses intérêts ».

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’a donc aucunement été méconnu, dans la mesure où il n’y a pas de nouveau contrat, devis ou marché à approuver, mais uniquement de nouvelles prestations proposées en exécution du contrat qui lie la copropriété à son avocat depuis le 20 décembre 2018.

Décision du 18 avril 2025

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Il apparaît en outre que l’assemblée générale ne peut dans un premier temps que fixer une estimation des honoraires de son avocat, car les différentes interventions que son conseil sera amené à effectuer durant l’année à venir ne sont pas toutes prévisibles. Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir joint de convention d’honoraires avec l’ordre du jour, ou encore de ne pas avoir précisé les « conditions d’intervention » de son conseil.

Enfin, il doit à nouveau être relevé que la juridiction ne peut se prononcer sur le caractère avantageux ou non de la décision adoptée, et que les autres copropriétaires s’estimaient visiblement suffisamment informés pour avoir adopté cette décision à l’unanimité des présents.

* Sur les honoraires de l’ « expert d’assuré », il doit à nouveau être relevé que lorsque l’assemblée générale entend donner mandat au conseil syndical d’effectuer le choix d’un futur contractant et de négocier le montant de la prestation, elle n’est pas amenée à « approuver un contrat, un devis ou un marché » au sens des dispositions de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que la décision contestée n’a pas été adoptée en méconnaissance des dispositions des articles 21 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 11 et 21 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

— Sur la justification de l’appel de fonds

M. [R] [C] et Mme [B] [N] invoquent ensuite les dispositions de l’article 14-II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et font valoir que la décision contestée, en ce qu’elle ne permettrait pas aux copropriétaires de savoir précisément les coûts qu’ils devront supporter, ne pourrait justifier l’émission d’un appel de fonds.

En premier lieu, il doit être relevé qu’il a été précédemment jugé que la décision contestée a été adoptée sans méconnaître les dispositions des articles 21 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 11 et 21 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et que les copropriétaires se sont prononcés en pleine connaissance de cause.

Les demandeurs soutiennent que la copropriété n’aurait pas disposé d’informations suffisantes et sincères pour apprécier le montant des travaux et l’étendue des dépenses ; que leur coût final serait hypothétique et dans tous les cas sous-évalué ; que la comparaison entre des décisions prises en 2022 et 2023 révèle un dépassement budgétaire et confirme l’imprécision voire l’inexactitude des calculs présentés.

Toutefois, il doit être rappelé que l’existence d’un risque de dépassement du budget ou d’inexactitudes dans les calculs présentés, à la supposer avérée, n’est aucunement un motif d’annulation d’une décision d’assemblée générale. Le tribunal ne peut en effet s’immiscer dans l’administration de la copropriété ou sa gestion financière, en se prononçant sur l’opportunité d’une décision prise par le syndicat des copropriétaires – étant en outre précisé que celui-ci peut librement adopter des décisions qui lui sont financièrement désavantageuses, si telle est la volonté de la majorité.

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8ème chambre – 3ème section

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Par ailleurs, un appel de provisions peut valablement être effectué par le syndic sur la base de décisions comportant des montants uniquement estimatifs. Par définition, le versement d’une provision vise à répondre à un besoin de trésorerie afin d’engager les travaux, et une régularisation interviendra ultérieurement afin de s’adapter à leur coût réel.

Enfin, il est relevé que des travaux d’une telle importance présentent nécessairement des aléas et un certain degré d’incertitude, ce qui implique que l’ensemble des coûts ne puisse être prévu ab initio avec exactitude.

Ce moyen est par conséquent inopérant.

— Sur l’obligation de mise en concurrence

M. [R] [C] et Mme [B] [N] invoquent les dispositions de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et exposent qu’alors que la copropriété avait prévu une mise en concurrence de ses futurs cocontractants lorsque le marché dépasse une somme de 1 500,00 euros, elle n’y a pas procédé en l’espèce pour de nombreux postes de dépense. Le syndicat des copropriétaires estime quant à lui que l’obligation de mise en concurrence ne peut s’appliquer à la décision contestée.

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2021 révèle en effet que par une décision n°12, les copropriétaires ont entendu fixer à 1 500,00 euros hors taxes « le montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire dans la limite des montants soumis à l’avis du conseil syndical ».

M. [R] [C] et Mme [B] [N] font valoir que la délégation de pouvoirs faite au conseil syndical ne comprenait pas celui de rechercher des cocontractants, et soutiennent qu’il était uniquement demandé à l’assemblée générale de « valider le choix des entreprises et laisser le conseil syndical obtenir une révision à la baisse des montants ».

A la lecture des termes de la décision n°17, la délégation de pouvoirs faite au conseil syndical apparaît cependant plus large et non limitée à un choix parmi les différentes propositions commerciales présentées à l’ordre du jour. Il a en effet été décidé que « l’assemblée générale décide de déléguer au conseil syndical le choix définitif des entreprises pour les travaux et de négocier au mieux les devis dans la limite du budget global voté », ce qui implique que le conseil syndical peut engager la copropriété avec un cocontractant mentionné ou entreprendre si besoin de nouvelles consultations.

En outre, le syndicat des copropriétaires rappelle à juste titre que l’obligation de mise en concurrence ne trouve à s’appliquer que lorsque l’assemblée se prononce sur le choix d’une entreprise ou l’approbation d’un devis, et donc pas lorsqu’elle prend une décision sur le principe de l’exécution de travaux en arrêtant un montant estimatif.

En toute hypothèse, il convient de relever que le non-respect de l’obligation de mise en concurrence – à le supposer établi – n’entraîne pas de plein droit l’annulation de la décision portant sur les contrats ou les marchés en question. Il est en effet de jurisprudence constante (Cass. Civ 3e, 3 juin 2021, 20-13.269 ; Cass. Civ 3e, 21 septembre 2022, 21-17.295) que la violation des règles de mise en concurrence n’est sanctionnée par l’annulation de la décision que si cette irrégularité a affecté le sens du vote.

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre – 3ème section

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Le moyen soulevé n’est donc pas susceptible d’entraîner l’annulation de la décision contestée.

— Sur la validité de la délégation de pouvoirs

M. [R] [C] et Mme [B] [N] soutiennent enfin que la décision contestée encourt l’annulation dans la mesure où elle ne permet pas à la copropriété de déterminer l’étendue de la délégation de pouvoir au profit du conseil syndical, en ce qu’elle ne précise pas le fondement de cette dernière (article 21-1 ou article 25a de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Il est exact que le fondement textuel de la délégation de pouvoirs consentie au syndicat des copropriétaires n’est pas précisé, mais ceci n’est pas prévu à peine de nullité et ne constitue donc pas un moyen susceptible d’entraîner l’annulation de la décision.

A l’examen du texte de cette dernière, il apparaît que la copropriété a entendu confier au conseil syndical le pouvoir de prendre des décisions relatives à des « travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (…) qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble », c’est-à-dire des décisions visées à l’article 24 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Le mandat confié au conseil syndical obéit donc aux dispositions de l’article 25 de cette même loi.

M. [R] [C] et Mme [B] [N] soutiennent que la décision portant délégation de pouvoirs ne mentionne pas expressément « l’acte ou la décision déléguée » au conseil syndical.

Ceci est cependant inexact, dans la mesure où la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale permet de constater que la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical est au contraire précise et circonstanciée, et porte sur le choix des futurs cocontractants de la copropriété après négociation des devis dans la limite du budget global arrêté. Les différents postes à propos desquels un choix doit être effectué par le conseil syndical sont listés dans le détail et ne comprennent que les « entreprises pour les travaux » ; l’assemblée générale ayant, par la décision n°17, fixé l’enveloppe budgétaire estimative des autres postes de dépense ainsi que le montant maximal des travaux.

Par ailleurs, il ne peut être déduit du seul fait qu’aucune délégation n’ait été accordée à propos de la négociation à intervenir sur le montant d’une indemnité d’assurances que le conseil syndical en serait officieusement chargé. Cette absence de délégation s’explique à l’évidence par le fait que la copropriété n’a pas souhaité y procéder, dans la mesure où il entre dans les attributions de son syndic d’effectuer une telle négociation.

Alors que les demandeurs soutiennent que les droits de l’assemblée seraient « détournés au profit du conseil syndical qui s’arroge un pouvoir de décision » et « prive les copropriétaires de leur droit légitime de suivre et surveiller l’exécution des travaux », il doit être constaté que l’assemblée générale a souverainement choisi, dans les conditions imparties par la loi et la réglementation applicable, de consentir une délégation de pouvoir au conseil syndical.

Décision du 18 avril 2025

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N° RG 22/11096 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3G2

Il est en outre rappelé que les copropriétaires ne sont aucunement privés de leur pouvoir de contrôle sur l’action du conseil syndical, dans la mesure où la délégation de pouvoirs entraîne une obligation pour ce dernier de permettre un contrôle effectif des décisions prises et rendre compte de l’exécution de son mandat, conformément à l’article 21 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, il apparaît que la décision n°17 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 30 juin 2022 est régulière et n’encourt donc pas l’annulation. M. [R] [C] et Mme [B] [N] seront ainsi déboutés de leur demande.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [C] et Mme [B] [N], parties perdant le procès, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [R] [C] et Mme [B] [N] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [R] [C] et Mme [B] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [C] et Mme [B] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [C] et Mme [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 18 avril 2025

La greffière Le président