TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Arnaud JAGUENET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Myriam NAHON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/03396 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QJS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [L] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Myriam NAHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1662

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Arnaud JAGUENET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 07 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03396 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QJS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date à effet du 1 mars 2007, Mme [O] [N], aux droits de laquelle vient Mme [X] [U] née [L] a donné à bail à usage d’habitation à M. [V] [W] un appartement situé au [Adresse 2], pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer de 529 euros et 78 euros de provisions sur charge.

Le 11 janvier 2023, Mme [X] [U] née [L] a délivré congé pour le 28 février 2025 à minuit, aux fins de reprise ; ledit congé précisait que le caractère réel et sérieux de cette décision était justifié par le fait que la bailleresse était « propriétaire d’un logement mitoyen comprenant deux chambres pour une famille de deux adultes et trois enfants », et qu’elle souhaitait « reprendre le logement pour y habiter et ainsi agrandir la superficie de son logement actuel ».

Les lieux n’ayant pas été restitués, Mme [X] [U] née [L] a, par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, fait assigner M. [V] [W] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

valider le congé délivré le 11 janvier 2023constater que M. [V] [W] occupe les lieux loués sans droit ni titre depuis le 28 février 2025, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [V] [W] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, le cas échéant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux, ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la demanderesse aux frais du défendeur, fixer l’indemnité d’occupation due par M. [V] [W] depuis le 28 février 2025 à 1327,12 euros, condamner M. [V] [W] à payer à Mme [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 1327,12 euros, plus charges, à compter du 28 février 2025 jusqu’à complète libération des lieux,condamner M. [V] [W] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 28 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, à laquelle Mme [X] [U] née [L], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et des conclusions qu’elle y a déposées. Elle demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

débouter M. [V] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions à quelques fins qu’elles tendent,valider le congé délivré le 11 janvier 2023,constater que M. [V] [W] occupe les lieux loués sans droit ni titre depuis le 1 mars 2025, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, notamment celui prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de M. [V] [W] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, le cas échéant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la demanderesse aux frais du défendeur,fixer l’indemnité d’occupation due par M. [V] [W] depuis le 1 mars 2025 à 1327,12 euros,condamner M. [V] [W] à payer à Mme [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 1327,12 euros, plus charges, à compter du 1 mars 2025 jusqu’à complète libération des lieux,A titre subsidiaire

condamner M. [V] [W], en deniers ou quittance, à lui verser la somme de 2200,68 euros pour les indemnités d’occupation d’avril, mai et juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 27 mai 2025 et à compter du 7 juillet 2025 pour le surplus,En toutes hypothèses

condamner M. [V] [W] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 28 février 2025.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que le congé par elle délivré est régulier tant sur la forme que sur le fond. Elle précise qu’il a été motivé par la nécessité d’agrandir son logement personnel, lequel est mitoyen du logement donné à bail à M. [V] [W] et ne comporte à l’heure actuelle que deux chambres, et ce alors qu’il est occupé par deux adultes et trois enfants, dont l’un souffre d’épilepsie, rendant impérieuse la mise à disposition d’une chambre pour lui uniquement.

Elle s’oppose à la demande de délais formée par M. [V] [W], aux motifs qu’il aurait déjà bénéficié d’un délai de plus de deux années pour organiser son relogement, et que sa situation financière ne serait pas aussi fragile qu’il le prétend, de sorte qu’il peut se reloger dans le secteur sans attendre son hypothétique relogement dans le parc social, improbable selon elle, compte-tenu des revenus dont il justifie. Elle observe à ce titre que le preneur ne justifie d’aucune recherche de logement dans le parc privé. Elle conteste enfin la bonne foi dont il argue, exposant que les indemnités d’occupation des mois d’avril à juin 2025 n’ont pas été réglées.

Elle justifie sa demande de doublement du montant du loyer à titre d’indemnité d’occupation par une clause le prévoyant contenue dans le contrat de bail.

M. [V] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions au terme desquelles il sollicite de voir :

déclarer le congé pour reprise non valide,rejeter la demande d’expulsion de M. [V] [W],A défaut d’y faire droit

rejeter la demande de doublement du paiement de l’indemnité d’occupation,rejeter la demande de prononcer une astreinte financière,lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux tenant compte de sa demande de recours à la commission DALO,rejeter la demande de condamnation de M. [W] au paiement de la somme de 2200,68 euros au titre. -sic-rejeter la demande de paiement de l’article 700 du code de procédure civile, à tout le moins la ramener à de plus justes proportions,Laisser la charge des frais et dépens et frais aux parties.

Au soutien de sa demande tendant à l’annulation du congé qui lui a été délivré, M. [V] [W] conteste le caractère réel et sérieux du projet de reprise pour habiter dont il est argué par la bailleresse, considérant que si elle justifie de la pathologie dont est atteint l’un de ses enfants, elle ne justifie pas du caractère impérieux de l’aménagement d’une pièce spécifiquement occupée par cet enfant.

Au soutien de ses demandes tendant au rejet de l’astreinte, du doublement de l’indemnité d’occupation, et à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux, il fait valoir sa bonne foi, ses vaines diligences aux fins de retrouver un logement dans le parc social, nécessaires, compte-tenu de ses revenus actuels.

Il conteste enfin être redevable d’un arriéré locatif, indiquant qu’un prélèvement de 2200,68 euros a été effectué sur son compte bancaire le 10 juin 2025. Il sollicite à ce titre la délivrance de quittances de loyers pour la période de mars à juin 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé à produire en délibéré une note en réponse à la demande de production des quittances de loyer, le conseil de la partie défenderesse a, par courrier reçu le 16 juillet 2025, transmis à la juridiction une attestation du gestionnaire du bien litigieux, certifiant avoir adressé à M. [V] [W] ses quittances pour les mois d’avril à juin 2025, le règlement des trois mois de loyer correspondant ayant été effectué en un seul prélèvement le 5 juin 2025, ainsi que les quittances correspondantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Quant à la forme du congé, à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire, lequel ne peut être que le bailleur lui-même ou l’un de ses proches limitativement énumérés.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALLUR, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bailleur doit donc indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

En l’espèce, le bail consenti à M. [V] [W] a commencé à courir le 1 mars 2007 pour une période de trois ans, puis a été reconduit par période de trois ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 28 février 2022, pour expirer le 28 février 2025 à minuit.

Le congé pour reprise ayant été signifié à M. [V] [W] le 11 janvier 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée, de sorte que le délai de prescrit a été respecté.

Il sera en outre relevé que le congé délivré précise, conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le motif sur lequel il est fondé, ainsi que l’identité du repreneur : à savoir la reprise au bénéfice de Mme [X] [U] née [L], ceci en vue d’agrandir son logement, aux fins d’y loger avec son époux et leurs trois enfants.

Le congé est ainsi régulier en la forme.

M. [V] [W] conteste toutefois le caractère sérieux et légitime du motif invoqué.

Mme [X] [U] née [L] justifie par les pièces produites avoir sa résidence principale dans le même immeuble et au même étage que celui dans lequel est situé le logement donné à bail à M. [V] [W], acquis le 15 décembre 2022. Il est établi que la famille de Mme [X] [U] s’est installée dans ce logement suite à l’acquisition de deux bureaux d’une surface totale de 65m2 en date du 20 février 2008, dont la destination a été modifiée pour devenir une résidence principale, ainsi que d’un studio situé au premier étage acquis le 17 janvier 2019.

Elle justifie en outre, par la production d’un plan de son logement actuel et d’une photographie, du fait que les trois enfants du couple qu’elle forme avec M. [A] [U] partagent actuellement la même chambre, le logement ne contenant que deux chambres au total. Elle établit par ailleurs que l’enfant [M] est atteint d’épilepsie régressive du sommeil, son taux d’incapacité, inférieur à 50 %, en lien avec cette maladie, ayant été reconnu par la MDPH le 10 août 2023. Il est en outre produit un certificat médical daté du 13 juin 2025, dont il résulte que l’enfant est sujet à des crises convulsives épileptiques, nécessitant la mise en œuvre d’un protocole auquel les parents ont été formés, qui implique d’illuminer la pièce afin de pouvoir observer l’enfant, notamment la couleur de ses lèvres et de son visage, de maintenir le calme et l’espace autour de lui en faisant sortir les autres membres de la pièce et de ne surtout pas déplacer l’enfant.

Il est ainsi établi que la prise en charge des manifestations de la maladie dont est atteint l’enfant [M] nécessite que l’enfant dorme dans sa propre chambre, le protocole à suivre en cas de crise, qui implique de faire sortir les autres membres de la famille de la pièce, pouvant ainsi être mis en œuvre sans perturbation du sommeil de ses frère et sœur.

Le motif du congé est donc sérieux et légitime.

Dès lors, il convient de constater que le congé a été régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qu’il est justifié par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient donc de le déclarer valide.

Sur les conséquences du congé

Sur l’expulsion sous astreinte

Le congé ayant été validé à effet du 28 février 2025, M. [V] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 1 mars 2025. Il y a lieu dès lors d’ordonner son expulsion selon les formes et délais prévus au dispositif.

Si, conformément à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, la résistance du défendeur à l’exécution de la présente décision n’est à ce stade pas démontrée, de sorte que la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».

L’article L 412-2 du même code permet en outre de porter ce délai à trois mois lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques.

Par ailleurs, selon l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d’office, conformément à l’article R 412-3 du même code.

L’article L 412-4 du même code dispose en outre que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. M. [V] [W] n’est en effet pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et sa mauvaise foi n’est pas démontrée.

M. [V] [W] justifie en effet avoir formé une demande de logement social, dès 2023, et démontre que [Localité 3] HABITAT lui a proposé de se positionner sur un logement par courrier en date du 7 mars 2023, sa candidature n’ayant toutefois finalement pas été retenue. Il justifie avoir renouvelé sa demande de logement social, et avoir saisi la Mairie de [Localité 3] et la commission de médiation DALO d’un recours en vue d’une offre de logement.

Son revenu annuel de référence 2023 s’est élevé à 22 866 euros. Le fait qu’il ait acquis un véhicule luxueux (au moyen d’un crédit à la consommation), est indifférent, dès lors qu’il est établi qu’il exerce la profession de chauffeur de taxi, laquelle suppose donc qu’il dispose d’un véhicule adapté à l’exercice de sa profession.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et afin de lui permettre de poursuivre activement ses recherches de relogement, il convient de lui accorder un délai supplémentaire de 3 (trois) mois pour quitter les lieux.

Sur le condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

M. [V] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice autre que celui de ne pouvoir jouir de son bien, actuellement loué au prix de 733,56 euros, étant rappelé qu’en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Sur la demande en paiement et la demande reconventionnelle de production des quittances de loyer

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat de bail est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

M. [V] [W] justifie du prélèvement de la somme de 2200,68 euros sur son compte bancaire en date du 10 juin 2025.

Mme [X] [U] née [L], à qui incombe la charge de la preuve de sa créance en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ne produit aucun décompte actualisé postérieur au 10 juin 2025 au soutien de sa créance.

Or, l’attestation établie par l’agence en charge de la gestion du bien, le 11 juillet 2025, fait état du règlements des loyers d’avril à juin 2025 a été effectué en seul prélèvement en date du 5 juin 2025 et du fait qu’il a été donné quittances au locataire des mois d’avril à juin 2025.

Mme [X] [U] née [L] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2200,68 euros au titre de l’arriéré locatif correspondant aux mois d’avril à juin 2025, et le locataire sera débouté de sa demande tendant à ordonner à la bailleresse de lui communiquer ses quittances de loyer pour la période allant d’avril à juin 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [V] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [V] [W] devra verser à Mme [X] [U] née [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [V] [W] par Mme [X] [U] née [L] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1 mars 2007 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 28 février 2025 ;

ACCORDE à M. [V] [W] un délai pour quitter les lieux de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] [U] née [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte et les demandes de suppression de tout délai formulées par Mme [X] [U] née [L],

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif de 2200,68 euros,

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à Mme [X] [U] née [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1 mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande tendant à tendant à ordonner à Mme [X] [U] née [L] de communiquer à M. [V] [W] ses quittances de loyer pour la période allant d’avril à juin 2025 ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à Mme [X] [U] née [L] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE M. [V] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection