Du 10 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01334 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2YRR

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[J] [W]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL

RCS [Localité 1] N° 552 046 484

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [W]

[Adresse 4] [Adresse 5],

[Adresse 6]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2020, Mme [H] [V] épouse [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [W] sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 180 euros. La SA CDC HABITAT SOCIAL a acquis l’immeuble précité le 26 juin 2024 et a régularisé en ce sens un avenant au contrat de bail avec M. [J] [W].

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1751,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [W] le 27 mars 2025.

Par assignation du 1er août 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−3599,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5090,95 euros arrêtée au 14 octobre 2025 (échéance de septembre incluse).

M. [W], comparant en personne ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et demande au juge des délais de paiement sur une période de 6 mois après versement d’un chèque de 2500 euros aux fins de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

La SA CDC HABITAT SOCIAL après y avoir été autorisée a sollicité en cours de délibéré une condamnation en deniers et quittances de M. [W] suite au règlement par chèque de ce dernier d’une somme de 2000 euros.

Par ordonnance rendue le 5 décembre 2025, le juge des contentieux et de la protection a ordonné la réouverture des débats aux fins d’inviter La SA CDC HABITAT SOCIAL à produire la preuve de notification du commandement de payer du 25 mars 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

A l’audience du 20 février 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 février 2026, s’élève désormais à 5903,11 euros. La SA CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La SA CDC HABITAT SOCIAL ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines –

et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1751,09 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce lors de l’audience du 17 octobre 2025, le locataire a comparu et a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux. Or, selon le décompte produit par le bailleur, si M. [W] a effectivement procédé à des versements notamment la somme de 2000 euros le 28 octobre 2025 et la somme de 800 euros le 13 novembre 2025, force est de constater que les loyers des mois de novembre, décembre et janvier n’ont pas été honorés et que la dette locative augmente. Ainsi, la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire du locataire sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2026, M. [J] [W] lui devait la somme de 5903,11 euros. Il est constaté que cette somme contient des frais de procédure d’un montant total de 413,20 euros qu’il convient de déduire.

M. [J] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 5489,91 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 799,55 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 septembre 2020 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [J] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 4] est résilié depuis le 26 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 799,55 euros (sept cent quatre-vingt-dix-neuf euros et cinquante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5489,91 euros (cinq mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2026 (échéance de janvier incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 et celui de l’assignation du 1er août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge