TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Catherine BODIN MAITAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Florence REGENT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03894 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SK7

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Florence REGENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0301

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [L] [W], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [L] [W] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Catherine BODIN MAITAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1016

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03894 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SK7

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [Z] est propriétaire d’un appartement de deux pièces avec terrasse situé au 7ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 7] qu’elle a donné en location à M. [I] [L] [W] et à Mme [E] [L] [W], épouse [S], par acte sous seing privé du 18 juillet 2014.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, Mme [O] [Z] a fait assigner ses locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir :

la résiliation du bail,leur expulsion immédiate,l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tel local qui lui conviendra aux frais, risques et périls des défendeurs,leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 4 145,29 euros au titre des loyers et charges impayées, somme arrêtée au 28 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts,leur condamnation in solidum à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 2 080 euros à compter du prononcé de la résiliation du bail,l’autorisation de conserver le montant du dépôt de garantie à titre de dommages-et-intérêts,leur condamnation in solidum à lui verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens de l’instance.

Elle soutient que les locataires refusent, depuis plusieurs années, d’appliquer la clause contractuelle d’indexation annuelle du loyer sur l’indice de référence de loyer, de même qu’ils refusent de s’acquitter des régularisations de charges et de la taxe sur les ordures ménagères. Elle indique également qu’ils ne justifient pas de la souscription d’une assurance et qu’ils sous-louent leur logement. Elle estime que M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] enfreignent ainsi les obligations qui leur incombent au titre des articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 auquel le bail est soumis ainsi que celles qui résultent de leur contrat de bail et que ces manquements justifient que soit prononcée la résiliation du bail et ordonnée leur expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Lors de l’audience du 5 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [O] [Z], représentée par son conseil a déposé des conclusions visées par le greffe. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et indiqué que le montant de la dette locative, actualisée au 22 janvier 2025, s’élevait à 9170,74 euros. Elle a élevé sa prétention au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 251 euros par mois et a sollicité le débouté des demandes adverses.

M. [I] [B] et Mme [E] [B], épouse [S], représentées par leur conseil, ont également déposé des conclusions qu’ils ont fait viser et aux termes desquelles ils demandent :

le débouté des demandes formées par Mme [O] [Z],l’injonction faite à Mme [O] [Z] de saisir son assureur des dégâts subis par le bien,la condamnation de Mme [O] [Z] à titre provisionnel à leur verser 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation à leur verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent, au visa de l’article 1217 du code civil, qu’ils sont fondés à invoquer l’exécution d’inexécution et à s’affranchir ainsi du règlement de la portion du loyer qui correspond à sa révision annuelle, en raison du manquement de la propriétaire aux obligations qui sont les siennes au titre des articles 1719 et 1724 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils avancent, en effet, que le logement qu’elle leur donne à bail est indécent du fait d’un dégât des eaux qui a abîmé les plafonds de toutes les pièces et sollicitent, en réparation de leur préjudice, l’allocation à titre provisionnel d’une somme de 10 000 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025, date à laquelle la présente décision a été rendue par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au preneur de régler son loyer et les charges aux termes convenu et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ainsi que d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. L’article 8 de la même loi interdit au locataire de céder son contrat de location ou de sous-location sauf avec l’accord écrit du bailleur.

En l’espèce, Mme [O] [Z] sollicite que soit prononcée la résiliation du bail pour impayés de loyer, défaut d’assurance et inoccupation personnelle des locaux.

Elle justifie, comme exigé par l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 lorsque la résiliation judiciaire se fonde en partie sur l’existence d’une dette locative, de la dénonciation à la préfecture de l’assignation qu’elle a fait délivrer aux locataires au moins six semaines avant l’audience et de la saisine de la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, son action aux fins de résiliation du contrat de bail est recevable.

Sur le fond, Mme [O] [Z] produit un historique de compte aux termes duquel il apparaît que, à la date du 22 janvier 2025, les locataires seraient redevables de 9 170,74 euros.

Ces derniers, qui se fondent sur l’exception d’inexécution, indiquent n’être redevables d’aucune somme compte-tenu de l’impossibilité pour Mme [O] [Z] de réviser annuellement le loyer du fait de l’état d’indécence du logement.

Il convient tout d’abord de relever qu’aux termes du contrat de bail signé entre les parties, une telle révision est prévue.

Par ailleurs, l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 n’interdit la révision et la majoration de loyer que dans le cas d’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Or en l’espèce, l’indécence alléguée par les défendeurs n’a trait qu’à un dégât des eaux.

En tout état de cause, l’exception d’exécution n’est pas admise en matière locative, sauf à démontrer que le logement était totalement inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et ce qui n’est pas non plus allégué. Il appartient donc aux preneurs de régler leur loyer, quitte à former par la suite une action en réparation du préjudice de jouissance ou, le cas échéant, en réduction du loyer.

Enfin, le montant de la dette dont Mme [O] [Z] réclame paiement n’est pas constitué que de la seule augmentation annuelle du loyer impayée par les preneurs, mais également de régularisations annuelles de charges et de la facturation de laTaxe sur l’Enlèvement des Ordures Ménagères qui n’ont fait l’objet d’aucune contestation de leur part et qui sont justifiées par la demanderesse.

Par conséquent, la dette locative dont se prévaut Mme [O] [Z] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire apparaît bien fondée en son principe. Elle est ancienne et son quantum, au moment de l’assignation, était de 4 145.29 euros (sous réserve de la déduciont des frais de virement), ce qui constitue une somme conséquente.

De plus, M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] ne justifient pas de la souscription d’une assurance en leur nom personnel puisqu’ils ne versent qu’une attestation d’assurance datée du 14 octobre 2024 au nom de M. [H] [P], gendre de Mme [E] [L] [W], épouse [S].

Mme [O] [Z] rapporte ainsi la preuve de deux manquements de la part de ses locataires à leurs obligations, étant précisé qu’elle ne justifie pas de la sous-location dont elle se prévaut également pour solliciter la résiliation du bail.

Il résulte de ce qui précède, notamment, de l’existence d’une dette locative ancienne et conséquente d’une part et du défaut de justification de la souscription d’une assurance au nom des locataires d’autre part, que les preneurs ont commis des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail à leurs torts exclusifs.

Par conséquent, la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2014 entre les parties sera prononcée et il sera ordonné à M. [I] [L] [W] et à Mme [E] [L] [W], épouse [S] de quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

A défaut, Mme [O] [Z] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La résiliation du bail étant prononcée à compter du 5 mars 2024, en application de l’article 1229 du code civil, M. [I] [L] [W] et à Mme [E] [L] [W], épouse [S] seront condamnés à verser à Mme [O] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date et ce, jusqu’à la libération effective du logement et payable dans les conditions dans lesquelles l’étaient le loyer.

Le montant de cette indemnité d’occupation sera néanmoins fixé à la somme mensuelle de 1 900 euros qui correspond à la valeur équitable des locaux.

Il en résulte une dette, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 22 janvier 2025, de 5 571.75 euros, échéance du mois de janvier 2025 incluse en ce compris la régularisation de charges et après déduction des frais de virement qui sont facturés par la banque de la requérante et résultent donc d’un contrat auquel les défendeurs sont tiers et qui ne leur est pas opposable.

En l’absence de clause prévoyant la solidarité entre les preneurs, M. [I] [B] et à Mme [E] [L] [W], épouse [S] seront condamnés conjointement au paiement de cette somme ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation pour l’avenir.

Compte-tenu de la complexité de la détermination du point de départ des intérêts résultant du caractère périodique de la créance et de l’imputation des paiements intervenus depuis la date de l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de conserver le dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le versement d’un dépôt de garantie a vocation à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Ainsi, la demande formée par Mme [O] [Z] de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [I] [L] [W] et de Mme [E] [L] [W], épouse [S]

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de délivrer au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont précisées par l’article 2 du décret du 30 janvier 2002.

En l’espèce, M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] ne produisent, pour justifier de l’indécence de leur logement, qu’une série de photographies qui laissent apparaître des décollements de peinture au plafond d’un appartement. Ces photographies ne sont pas horodatées et ne peuvent être rattachées avec certitude au logement litigieux. Aucun procès-verbal de constat de nature à attester de l’existence des désordres allégués n’est produit. Par ailleurs, aucun élément ne permet d’en identifier leur cause, en l’absence de production de tout constat de dégât des eaux. Ainsi, ils ne rapportent pas la preuve de l’indécence alléguée et en outre, ne justifient pas avoir alerté la bailleresse de la situation avant le 3 février 2025, date de l’envoi non justifié du seul courrier produit.

M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] ne justifient donc ni de la réalité des désordres invoqués ni, par conséquent, de l’éventuel manquement de la bailleresse à ses obligations et des dommages subis.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande.

Ils seront également déboutés de leur demande d’enjoindre Mme [O] [Z] à saisir son assureur des dégâts subis en l’absence de précision du fondement légal de cette demande et faute de preuve des dégâts allégués.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [B] et Mme [E] [B], épouse [S], parties perdantes, seront condamnées aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à Mme [O] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d’habitation consenti le 18 juillet 2014 par Mme [O] [Z] à M. [I] [B] et Mme [E] [L] [W], épouse [S], portant sur les locaux situés au 7ème étage de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 7], aux torts exclusifs des preneurs,

ORDONNE à M. [I] [L] [W] et à Mme [E] [L] [W], épouse [S] de libérer immédiatement le logement de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] à verser à Mme [O] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 mars 2024, d’un montant de 1900 euros par mois et ce, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] à verser à Mme [O] [Z] la somme de 5 571.75 euros, au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation échues, échéance de janvier 2025 incluse,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE Mme [O] [Z] de sa demande d’autorisation à conserver le montant du dépôt de garantie,

DÉBOUTE M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] de leur demande de condamnation de Mme [O] [Z] à leur verser la somme de 10 000 euros à tire de dommages-et-intérêts,

DÉBOUTE M. [I] [B] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] de leur demande d’enjoindre Mme [O] [Z] à saisir son assureur du dégât des eaux,

CONDAMNE M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] in solidum à verser à Mme [O] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [L] [W] et Mme [E] [L] [W], épouse [S] in solidum aux dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an, susdits.

La Greffière La juge