Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 15 janvier 2025, n° 23/09877

TJ Paris 15 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inoccupation du logement et cession illicite
La cour a constaté que les locataires n'occupent plus le logement et ont violé leurs obligations contractuelles, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les occupants n'ont plus de droit à occuper les lieux suite à la résiliation du bail, justifiant leur expulsion.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a estimé que le maintien dans les lieux après résiliation du bail cause un préjudice au bailleur, justifiant le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé, doivent supporter les frais irrépétibles engagés par la bailleresse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 15 janv. 2025, n° 23/09877
Numéro(s) :	23/09877
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Carole BIOT-STUARTCatherine HENNEQUIN
Cabinet(s) :	LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN SCP AVOCATS
Parties :	S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [ Localité 4 ] c/ D

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Carole BIOT-STUART

Monsieur [Y] [X]

Monsieur [S] [D] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09877 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3S2G

N° MINUTE :

4-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Carole BIOT-STUART, avocat au barreau de NICE, vestiaire :

Madame [F] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Carole BIOT-STUART, avocat au barreau de NICE, vestiaire :

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [D] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

Délibéré le 15 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09877 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3S2G

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 février 2014, régi par la loi du 6 juillet 1989, la RIVP a donné à bail à Madame [F] [K] et Monsieur [T] [N], un logement de type F4 sis [Adresse 3].

Les preneurs ont l’obligation d’occuper les lieux à titre de résidence principale.

La bailleresse soutient que le Commissaire de justice chargé de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires en titre n’a pu y procéder lorsque la gardienne lui a déclaré que les intéressés ont quitté les lieux après le dernier confinement (mai 2021) et que d’autres personnes résident dans le logement, et qu’il y a beaucoup de mouvements.

Elle ajoute que finalement, le 3 mai 2023, après la délivrance du commandement de payer en date du 2 mai 2023, selon les modalités des recherches infructueuses de l’article 659 du Code de procédure civile, le Commissaire de justice a établi un procès-verbal de saisie conservatoire chez les locataires en titre et que cet acte a été remis à Monsieur [X] [Y], ce dernier ayant indiqué que les locataires en titre résideraient toujours dans les lieux loués.

La RIVP soutient avoir été informée par le voisinage que les locataires en titre n’occuperaient plus les lieux loués depuis le dernier confinement et qu’ils seraient occupés par des tierces personnes occasionnant de nombreux troubles de jouissance.

Selon ordonnance du 17 mai 2023, le 27 juin 2023, la RIVP a fait procéder à un constat par le commissaire de justice ainsi désigné et en conclut que le logement n’est plus occupé par Madame [F] [K] et Monsieur [T] [N] mais seulement par deux autres personnes.

Par acte d’huissier du 17 octobre 2023, la société RIVP a assigné Madame [F] [K] et Monsieur [T] [N] par PV 659 pour les deux devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de résiliation du bail, d’expulsion des occupants et de condamnation à une indemnité d’occupation.

L’affaire appelée à l’audience du 26 janvier 2024 a fait l’objet de deux reports pour être appelée et retenue à celle du 12 novembre 2024.

A l’audience, du 12 novembre 2024 la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance et demande de :

• dire et juger la RIVP recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence :

• prononcer la résiliation du bail du 6 février 2014 liant la RIVP à Madame [F] [K] et Monsieur [T] [N] pour défaut d’occupation personnelle et cession illicite des lieux loués ;

• ordonner l’expulsion de Madame [F] [K] et Monsieur [T] [N] et de tous occupants de leur chef, dont notamment Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X] du logement sis [Adresse 3] si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

• supprimer le délai de deux mois ;

• condamner in solidum Madame [F] [K], Monsieur [T] [N], Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X] à payer à la RIVP, à compter de la date de résiliation, une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes et ce jusqu’à la libération effective des lieux, en ce compris la remise des clefs ;

• condamner in solidum Madame [F] [K], Monsieur [T] [N], Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les dépens ;

• rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil et L441 à L441-2-6 du code de la construction et de l’habitation, la société RIVP, représentée par son Conseil, expose que Madame [F] [K], Monsieur [T] [N] ont cédé leur bail illicitement à Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X]. Elle soutient qu’ils ont manqué à leurs obligations d’occupation personnelle et d’y établir leur résidence principale pendant au moins 8 mois ce qui justifie sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Madame [F] [K] et Monsieur [T] [N], représentées par leur conseil, contestent l’inoccupation du logement qui leur est reprochée, ainsi que la cession illicite de celui-ci.

Ils exposent être de bonne foi, et concluent donc au débouté des demandes formulées par la RIVP.

Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X], tous cités par procès-verbal de recherches infructueuses, ne sont ni présents, ni représentés.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6, R 353-37 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

L’article 1728 du code civil prévoit également l’obligation pour le preneur d’occuper effectivement les lieux loués.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, les conditions générales du bail produit par la demanderesse rappellent à l’article 5 que "l’occupation des locaux loués « étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat est incessible et intransmissible, sauf dans les conditions prévues aux articles 14 et 40-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ".

La société RIVP verse aux débats en pièce 2 les déclarations de la gardienne qui indique que les locataires en titre ont quitté les lieux après le dernier confinement (mois de mai 2021) et que d’autres personnes résident dans logement, et qu’il y a beaucoup de mouvements.

Elle justifie en pièce 3 que lors de la remise de l’acte de saisie conservatoire, le commissaire de justice n’a pas rencontré les locataires en titre, mais un tiers, Monsieur [X] [Y], qui a indiqué que les locataires en titre résideraient toujours dans les lieux, et ce en contradiction avec les déclarations de la gardienne et de voisins attestant du contraire (pièces 2, 4, 5 et 6).

Il ressort en outre du constat du commissaire de justice produit en pièce 8 que ce dernier a appris de la Gardienne que les enfants de Madame [F] [K], Monsieur [T] [N] n’avaient pas fait leur rentrée scolaire dans l’école où ils étaient précédemment inscrits et que l’appartement était occupé par un tiers.

Il indique avoir rencontré sur place Monsieur [S] [D] [M] qui occupait les lieux lequel a appelé par téléphone Monsieur [Y] [X] qui a précisé habiter gracieusement les lieux dans l’appartement de son amie [F] qui l’héberge à titre gratuit pour lui rendre service en son absence, la personne présente dans l’appartement étant un de ses amis brésilien venu visiter [Localité 4] pour quelques jours. Il note que son interlocuteur a refusé de lui donner la nouvelle adresse des locataires en titre qui n’habitent pas dans les lieux.il relève que l’appartement se compose de deux chambres dont les lits sont défaits et qu’une des deux était occupée par Monsieur [S] [D] [M]. Il relève que de nombreux courriers au nom de Monsieur [Y] [X] sont présents dans l’appartement. Il souligne la présence en outre dans l’angle du mur du salon salle à manger, d’un matelas roulé ainsi que des couettes.

Il est dès lors manifeste que le logement litigieux n’est plus occupé par Madame [F] [K], Monsieur [T] [N], mais par d’autres personnes, dont Monsieur [Y] [X], et Monsieur [S] [D] [M] rencontré lors de la visite du Commissaire de justice, alors qu’il était en train d’y dormir, se présentant à la porte « l’air ensommeillé » et alors « qu’il sortait visiblement d’une chambre ».

Il ressort des éléments du dossier que Madame [F] [K], Monsieur [T] [N] violent leur obligation d’occuper les lieux à titre d’habitation principale et personnellement en cédant le bail à des tiers, dont Monsieur [Y] [X], et Monsieur [S] [D] [M].

Ce manquement grave et renouvelé justifie que soit prononcée la résiliation du bail à leurs torts.

Sur l’expulsion

Madame [F] [K], Monsieur [T] [N] étant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, dont Monsieur [Y] [X], et Monsieur [S] [D] [M] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles qui seraient laissés dans les lieux, est réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient de condamner in solidum Madame [F] [K], Monsieur [T] [N], Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X] à payer à la RIVP, à compter du present jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes et ce jusqu’à la libération effective des lieux, en ce compris la remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [K], Monsieur [T] [N], Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X], qui succombent supporteront les dépens in solidum.

Ils seront également condamnées à payer in solidum à la société RIVP la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail en date du 6 février 20124 conclu entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) et Madame [F] [K] et Monsieur [T] [N], portant sur le logement sis [Adresse 3], à effet du présent jugement, aux torts de ces derniers ;

DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code de procédures civile d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [K] et Monsieur [T] [N], et tous occupants de leur chef dont Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la société RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 3], faire procéder à leur expulsion , y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [K], Monsieur [T] [N], Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X] à payer à la RIVP, à compter du présent jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes et ce jusqu’à la libération effective des lieux, en ce compris la remise des clefs ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [K], Monsieur [T] [N], Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X] à payer à la société RIVP la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [K], Monsieur [T] [N], Monsieur [S] [D] [M] et Monsieur [Y] [X] aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 4] le 15 janvier 2025

le greffier le Président