TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 2]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/00414 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CLRV

S.C.I. COOK AND FLY

C/

[M]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. COOK AND FLY

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

RCS BRIEY D 525 386 579

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [M] épouse [N]

née le 13 Janvier 1994 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [O] [N]

né le 16 Juin 1994 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2019 ayant pris effet le 1er octobre 2019, la société civile immobilière COOK AND FLY (ci-après la SCI COOK AND FLY) a donné à bail à Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 685 euros et une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré aux locataires le 08 décembre 2023 pour la somme de 8 680,06 euros dont 8 509 euros en principal.

— oOo-

Par actes de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 14 mars 2024, la SCI COOK AND FLY a fait assigner Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

ordonner que faute pour Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] de le faire spontanément, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

condamner Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] à payer à la SCI COOK AND FLY la somme de 8 680,06 euros au titre des loyers impayés et frais d’huissier, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

condamner Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] à verser à la SCI COOK AND FLY une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 700 euros qui sera revalorisée selon la réglementation en la matière et ce, jusqu’à leur départ du bien concerné et avec intérêts de droit,

condamner Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] à payer à la SCI COOK AND FLY somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner en tous les frais et dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

— oOo-

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de cette audience, la SCI COOK AND FLY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant ses demandes, à savoir la résiliation du bail et l’expulsion des locataires ainsi que la fixation et le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre non provisionnel. Elle a sollicité le renvoi aux fins d’actualisation de sa créance.

Madame [D] [M] épouse [N] a expliqué qu’elle était séparée de Monsieur [O] [N], que ce dernier était parti depuis août 2024 et qu’elle-même étant bénéficiaire du RSA, elle avait effectué une demande de logement social. Elle a exprimé son intention de formuler des demandes, en relation avec l’état du logement pris à bail.

Monsieur [O] [N], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a avisé Madame [D] [M] épouse [N] de la nécessité de produire l’ensemble de ses demandes et pièces justificatives à l’audience de renvoi et d’en adresser une copie au conseil de la société bailleresse.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 mars 2025, lors de laquelle la SCI COOK AND FLY, représentée par son conseil, a réclamé la somme actualisée de 14 051 euros selon décompte arrêté à mars 2025, et a maintenu le surplus de ses demandes.

Madame [D] [M] épouse [N] a indiqué qu’elle allait déposer des pièces concernant la non-conformité du logement.

Monsieur [O] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi pour formalisation des demandes de Madame [D] [M] épouse [N].

A l’audience du 22 avril 2025, la SCI COOK AND FLY, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 14 358 euros selon décompte arrêté au 22 avril 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a indiqué avoir reçu, la veille de l’audience, un mail de Madame [D] [M] épouse [N] contenant des photographies non datées qui ne permettent pas de caractériser l’état d’insalubrité du logement. Elle a sollicité la mise en délibéré du dossier.

Madame [D] [M] épouse [N], présente, n’a formalisé aucune demande.

Monsieur [O] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant la première audience.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, la SCI COOK AND FLY justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 décembre 2023 de la situation d’impayés concernant Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur la qualification de la demande

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l’acte introductif d’instance et les conclusions.

En vertu de l’article 12 du même code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il sera rappelé qu’une demande d’expulsion des occupants d’un logement d’habitation implique nécessairement la remise en cause du titre d’occupation.

En l’espèce, dans son acte introductif d’instance, la SCI COOK AND FLY sollicite, au visa des articles 1728 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainis que du commandement de payer et de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, que soit ordonnée l’expulsion des locataires.

Lors de l’audience du 26 novembre 2024, le conseil de la SCI COOK AND FLY a sollicité la résiliation du bail et l’expulsion des locataires sans préciser s’il s’agissait d’une demande aux fins de constat de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ou d’une demande de prononcé de la résiliation du bail. Toutefois, au regard du visa rappelé ci-dessus et de l’indication dans le corps de l’assignation de ce que « le tribunal constatera la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelée par Maître [C] dans son commandement de payer », il y a lieu de considérer que la bailleresse a entendu se prévaloir du commandement de payer délivré le 08 décembre 2023 et a entendu par conséquent solliciter la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Le juge est dès lors saisi d’une demande de constat de la résiliation du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes de commissaire de justice en date du 08 décembre 2023, la SCI COOK AND FLY a fait délivrer à Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 8 509 euros, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

A l’audience, Madame [D] [M] épouse [N] a fait valoir la non-conformité du logement aux critères de décence pour justifier le non-paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En l’espèce, si Madame [D] [M] épouse [N] mentionne des problèmes de fuites dans le logement, elle ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations, outre le fait qu’elle n’a pas rendu la présente juridiction destinataire des photographies qu’elle a adressées au conseil de la demanderesse.

Force est de constater qu’il n’est ainsi produit aucun élément permettant pas de démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant aux locataires de revendiquer l’exception d’inexécution.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 09 février 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] sont devenus occupants sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’expulsion.

Il résulte des déclarations faites par Madame [D] [M] épouse [N] à l’audience que Monsieur [O] [N] aurait quitté le logement depuis août 2024. Toutefois, il n’est versé en procédure aucun élément pour en justifier. En toute hypothèse, il apparaît que Monsieur [O] [N] n’a pas donné congé régulièrement au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par acte remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il sera donc également concerné par la mesure d’expulsion.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation doit être fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 700 euros selon les décomptes produits et non contestés.

Monsieur [O] [N] qui n’a pas donné congé régulièrement au bailleur sera également tenu au paiement de cette indemnité. Aucun élément produit aux débats n’établit le départ des lieux loués de Monsieur [O] [N].

En conséquence, Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] seront condamnés à payer à la SCI COOK AND FLY, à compter du 09 février 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des dispositions combinées des articles 220, 262 et 1751 du code civil que les époux sont tenus, jusqu’à l’intervention d’un jugement de divorce régulièrement publié, des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Il est de jurisprudence constante que les dettes nées d’un contrat de location souscrit par les époux pour leur logement, sont des dettes ménagères ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La dette locative fait donc partie des dettes ménagères dont les époux sont tenus solidairement jusqu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, nonobstant toute séparation du couple de fait ou judiciairement constatée.

Si les époux sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI COOK AND FLY fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers ainsi qu’un décompte de créance actualisé.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 22 avril 2025, que Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] restent devoir la somme de 14 358 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation d’avril 2025 incluse).

Les défendeurs ne justifient pas d’un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] seront condamnés à payer à la SCI COOK AND FLY la somme de 14 358 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI COOK AND FLY les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SCI COOK AND FLY recevable ;

CONSTATE que le contrat signé le 25 septembre 2019 concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6], s’est trouvé de plein droit résilié le 09 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] à payer à la SCI COOK AND FLY, à compter du 09 février 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros (sept cents euros) qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement jusqu’au 08 février 2024 et conjointement sur la somme due à compter du 09 février 2024 jusqu’au 22 avril 2025 Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] à payer à la SCI COOK AND FLY la somme de 14 358 euros (quatorze mille trois cent cinquante-huit euros) selon décompte arrêté au 22 avril 2025 (indemnité d’occupation d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] à payer à la SCI COOK AND FLY la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 23 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT