TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Marie-Cécile VERCKEN

— M^e Marilina DE ARAUJO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07544

N° Portalis 352J-W-B7I-C46IM

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Juin 2024

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [H] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Monsieur [M] [G] [T]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet M. V.B. Patrimoine lmmobilier, SAS

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentés par M^e Marie-Cécile VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1069

DÉFENDERESSE

S.A.S. LAMY anciennement dénommée NEXITY LAMY, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E963

Décision du 16 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07544 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46IM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 01er Septembre 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [Y], M. [H] [S] et M. [M] [G] [T] sont copropriétaires dans l’immeuble dénommé « Villa Quesnay » situé [Adresse 3] à [Localité 13].

La SAS Nexity Lamy, devenue SAS Lamy, a été le syndic de l’immeuble jusqu’à son remplacement par la société MVB Patrimoine Immobilier lors de l’assemblée générale réunie le 11 mars 2022.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 10 juin 2024, M. [H] [Y], M. [H] [S], M. [M] [G] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] ont fait assigner la SAS Lamy devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 18, 20 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, 1er du décret du 23 mai 2019, 1231-1 du code civil, L 711-2 et L 711-4 du code de la construction et de l’habitation, de :

— Condamner la société Lamy à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15.975 euros au titre des pénalités de retard.

— Condamner la société Lamy à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.363,85 euros à titre de dommages et intérêts (2.500 euros de dommages et intérêts pou l’absence de transmission des pièces afférentes à la construction et 1.363,85 euros au titre du manque de diligence afférente à la mutation du lot de la SCI [Adresse 11]).

Décision du 16 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07544 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46IM

— Condamner la société Lamy à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Lors de l’audience de plaidoiries du 09 septembre 2025, ils ont repris les demandes et moyens contenus dans leur assignation, portant toutefois la demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 4.000 euros.

Représentée, la SAS Lamy a demandé au président du tribunal judiciaire, au visa des articles 4, 32 et 122 du code de procédure civile, 1353 du code civil, 18 et 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY sis [Adresse 3], Monsieur [Y], Monsieur [G] [T] et Monsieur [S] en leurs demandes de voir condamner la société LAMY à verser au syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY la somme de 3.863,85€ à titre de dommages et intérêts (2.500€ de dommages et intérêts pour les manquements contractuels et 1.363,85€ pour manque de diligence afférente à la mutation du lot de la société [Adresse 11]) pour défaut de pouvoir juridictionnel en application de l’article 4 du CPC.

— Déclarer irrecevable Monsieur [Y], Monsieur [G] [T] et Monsieur [S] en leur demande de voir condamner la société LAMY à verser au syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY la somme de 3.863,85€ à titre de dommages et intérêts (2.500€ de dommages et intérêts pour les manquements contractuels et 1.363,85€ pour manque de diligence afférente à la mutation du lot de la société [Adresse 11]) pour défaut de qualité à agir.

— Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY Monsieur [Y], Monsieur [G] [T] et Monsieur [S] en leur demande de voir condamner la société LAMY à régler au syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY, la somme de 15.975€ à titre de pénalités de retard pour défaut de qualité à agir.

A titre subsidiaire,

— Débouter le syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY sis [Adresse 3], Monsieur [Y], Monsieur [G] [T] et Monsieur [S] de toutes leurs demandes, fin et conclusions.

— En conséquence et compte tenu du débouté de la demande de dommages et intérêts, condamner le syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY sis [Adresse 3] à restituer les 2.000€ alloués à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts par la Cour d’appel de PARIS dans son arrêt du 13 févier 2025.

Décision du 16 Octobre 2025

Charges de copropriété

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A titre infiniment subsidiaire,

— Limiter le montant des pénalités de retard à la somme globale de 4.275€ incluant l’ensemble des pénalités de retard au titre de l’ensemble des documents réclamés.

— Ramener le préjudice à de plus justes proportions au titre des dommages et intérêts sollicités

— Juger que les 2.000€ alloués à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts alloués par la Cour d’appel de PARIS dans son arrêt du 13 févier 2025 qui ont été règles, viendront s’imputer sur les dommages et intérêts alloués par la juridiction de céans et en conséquence condamner le syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY sis [Adresse 3] à restituer le surplus ou prononcer une condamnation en deniers et quittances.

A titre infiniment infiniment subsidiaire,

Dans l’hypothèse où la juridiction de céans ne limiterait pas le montant des pénalités à la somme globale de 4275€, limiter le montant des pénalités de retard à la somme globale de 4.125€

A titre infiniment infiniment infiniment subsidiaire,

Dans l’hypothèse où la juridiction de céans ne limiterait pas le montant des pénalités à la somme globale de 4.125€, limiter le montant des pénalités de retard à la somme globale de 10.748,09€.

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY sis [Adresse 3], Monsieur [Y], Monsieur [G] [T] et Monsieur [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY sis [Adresse 3], Monsieur [Y], Monsieur [G] [T] et Monsieur [S] à payer à la société LAMY la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires VILLA QUESNAY sis [Adresse 3], Monsieur [Y], Monsieur [G] [T] et Monsieur [S] aux entiers dépens de l’instance.

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 16 Octobre 2025

Charges de copropriété

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MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les fins de non-recevoir

1.1 Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts

La société Lamy soutient que le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas le pouvoir de statuer sur des demandes de dommages et intérêts et que les fautes alléguées par les demandeurs n’ont en l’espèce aucun lien avec la demande formée au titre des pénalités de retard.

Les demandeurs opposent que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond dispose du pouvoir juridictionnel de trancher les questions de fond afférentes au litige, en ce compris les demandes connexes de dommages et intérêts.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 839 du code de procédure civile prévoit que « lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1 ».

La loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, en son article 203, a instauré une sanction pécuniaire en cas de défaut de transmission par le syndic des pièces par le conseil syndical.

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, tout en réaffirmant le principe de la sanction pécuniaire, précise que ces pénalités seront déduites de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et qu’à défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, article 21 alinéa 7).

Outre les pénalités de retard réclamées à la société Lamy pour avoir transmis tardivement trois contrats d’entretien souscrits auprès de la société AADIS, les demandeurs sollicitent en l’espèce sa condamnation au paiement de la somme de 3.363,85 euros à titre de dommages et intérêts, soit 2.500 euros pour l’absence de transmission des pièces afférentes à la construction et 1.363,85 euros au titre du manque de diligence afférente à la mutation du lot de la SCI [Adresse 11].

Ils font valoir que le syndic a manqué à ses obligations contractuelles en n’enregistrant pas la mutation d’un lot dont le copropriétaire était débiteur d’un arriéré de charges, privant ainsi la copropriété de toute chance de récupérer sa créance.

Ils soutiennent ensuite que la société Lamy a été défaillante dans le suivi et la finalisation des travaux, notamment pour récupérer les pièces relatives à la construction, privant la copropriété des éléments nécessaires à son bon fonctionnement.

Ainsi que l’indique à juste titre la société Lamy, ces demandes indemnitaires ne présentent pas de lien de connexité avec les demandes de pénalités de retard fondées sur les dispositions de l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour statuer sur ces demandes indemnitaires sera par conséquent admise et celles-ci déclarées irrecevables, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés.

1-2 Sur recevabilité de la demande au titre des pénalités de retard

La société Lamy expose que l’article 21 alinéa 7 donne qualité au président du conseil syndical pour saisir le président du tribunal judiciaire afin de voir condamner le syndic à régler des pénalités de retard ; que le syndicat des copropriétaires Villa Quesnay n’a donc pas qualité pour introduire la présente procédure et doit être déclaré irrecevable ; que l’identité du président du conseil syndical lors de l’introduction de l’instance n’est pas justifiée; qu’à supposer que M. [Y] ait été le président du conseil syndical à cette date, MM [G] [T] et [S] sont irrecevables à agir faute de revêtir cette qualité.

Les demandeurs opposent que les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2023 et 05 novembre 2024 établissent que MM [Y], [S] et [G] [T] étaient bien membres du conseil syndical ; qu’est versé aux débats un procès-verbal du 28 janvier 2025 désignant M. [Y] en qualité de président du conseil syndical ; qu’une éventuelle irrégularité est en tout état de cause susceptible d’être régularisée au moment où le juge statue en application de l’article 126 du code de procédure civile.

Sur ce,

En vertu des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir étant irrecevable.

Il résulte de ces dispositions que l’existence de la qualité à agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance dont la recevabilité ne peut dépendre de circonstances postérieures.

Selon l’article 126 du code de procédure civile :

« Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. »

L’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. »

Cette action est donc attribuée au seul président du conseil syndical, investi du pouvoir d’intenter une action au profit du syndicat contre le syndic, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Quesnay » situé [Adresse 3] à [Localité 12] ne pourra qu’être déclaré irrecevable en ses demandes.

Si les procès-verbaux des assemblées générales du 29 juin 2023 et 05 novembre 2024 démontrent que M. [H] [S], M. [M] [G] [T] et M. [H] [Y] ont bien été désignés membres du conseil syndical, ils n’établissent nullement que l’un d’eux aurait été désigné président du conseil syndical au moment de la délivrance de l’assignation à la société Lamy.

Il est en revanche démontré que M. [Y] a été désigné président du conseil syndical par une décision du 28 janvier 2025.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de ce dernier a donc été régularisée de sorte que ce dernier est recevable à agir au visa de l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [H] [S] et M. [M] [G] [T] seront en revanche déclarés irrecevables en leurs demandes.

2- Sur les pénalités de retard

M. [Y] fait valoir que le conseil syndical demande à la société Lamy, depuis le 28 décembre 2020, la transmission de trois contrats souscrits auprès de la société AADIS relativement à l’entretien du bac à sable situé dans le parking du sous-sol, des ferme-portes des coupe-feu en partie commune et du système de désenfumage des circulations des parties communes; que le syndic a été relancé les 18 janvier, 08 mars et 15 mars 2021 et a admis l’application des pénalités de retard sans toutefois les verser ; que lesdites pénalités doivent s’appliquer sur chacun des documents sollicités du 28 janvier 2021 au 17 janvier 2022, date de leur communication.

La société Lamy oppose qu’il appartient au demandeur de justifier que les conditions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies; qu’il n’est ainsi pas démontré que le conseil syndical aurait demandé ces documents le 28 décembre 2020; qu’il n’est communiqué aucune pièce justifiant que tous les membres du conseil syndical auraient demandé la transmission des contrats conclus avec la société AADIS dans le délai d’un mois ; qu’elle n’a jamais admis devoir les pénalités de retard réclamées ; que l’article 21 ne prévoit enfin pas l’application de pénalités par document non remis mais par demande non satisfaite.

Sur ce,

En cas d’absence de transmission des pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé à 15 euros par le décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.

Ces dispositions n’imposent aucun formalisme pour l’établissement de la demande de communication de pièces et n’exigent notamment pas qu’elle émane de l’ensemble des membres du conseil syndical.

Le demandeur verse aux débats une série de mails échangés avec le syndic, au nombre desquels ne figure aucune correspondance datée du 28 décembre 2020 mais un courrier électronique adressé le 08 mars 2021 par M. [S], membre du conseil syndical, à la société Lamy demandant l’octroi de pénalités de retard pour un certain nombre de points dont un point libellé de la façon suivante :

« consultation, dans notre espace Nexity, de 3 contrats avec la société AADIS (bac à sable, fermes-portes et désenfumage des circulations) suite à une demande initiale du 28 décembre 2020, soit des pénalités à compter du 28 janvier jusqu’à publication desdits contrats, toujours en attente ce jour. »

Ce courrier électronique demandant précisément la communication des trois contrats signés avec la société AADIS et émanant d’un membre du conseil syndical fait partir le délai de 30 jours fixé par l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 qui expirait donc le 08 avril 2021.

Le syndic a répondu le 15 mars 2021 que les contrats AADIS étaient sur son espace Nexity depuis le 12 janvier 2021.

Par email du 15 mars 2021, M. [S] a indiqué avoir sollicité ces trois contrats le 28 décembre 2020 et que ces derniers étaient « toujours en attente dans l’espace MyNexity (cf copie d’écran ci-dessous) malgré de multiples demandes et le retour de votre collaboratrice en date du 27 janvier 2021 indiquant qu’il s’agit « d’un problème informatique en cours de traitement », visiblement non résolu encore à ce jour. »

Cette demande a été rappelée au syndic par courrier électronique des 13 mai et 26 août 2021, puis réitérée par courriel du 14 janvier 2022. Les documents ont finalement été transmis le 17 janvier 2022.

Fixant des pénalités par jour de retard au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit nullement l’attribution d’indemnités proportionnellement aux nombres de documents sollicités.

En application de ces dispositions, la société Lamya sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 euros X 274 jours soit 4.110 euros.

— Sur les demandes accessoires

La société Lamy, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’article 57 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que le président du conseil syndical exerce, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, la procédure judiciaire prévue au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [Y] sera en conséquence débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En considération de l’équité, la demande de frais irrépétibles formée par la société Lamy sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond, par un jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique :

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Quesnay » situé [Adresse 3] à [Localité 13], M. [H] [Y], M. [H] [S] et M. [M] [G] [T] irrecevables en leurs demandes de dommages et intérêts ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Quesnay » situé [Adresse 3] à [Localité 13], M. [H] [S] et M. [M] [G] [T] irrecevables en leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la société Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Quesnay » situé [Adresse 3] à [Localité 13] la somme de 4.110 euros au titre des pénalités de retard arrêtées au 17 janvier 2022 ;

CONDAMNE la société Lamy aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 16 Octobre 2025

La Greffière La Présidente