TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [C],

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09916 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FAK

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 04 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ANTIN RESIDENCES,

[Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C],

[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09916 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FAK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2021, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 286,75 euros et d’une provision pour charges de 82,94 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4686,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [C] le 5 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a assigné Mme [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [J] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4106,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  410 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2025 la société d’HLM ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que la dette est toujours de 4106,34 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle indique que les causes du commandement de payer n’ont pas davantage été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société d’HLM ANTIN RESIDENCES à laquelle elle s’est rapportée oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 16 mars 2021 pour une durée de trois mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction. Il a en conséquence été tacitement reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article 24 susvisées. Le bail tacitement reconduit étant un nouveau contrat de bail, le présent bail est soumis aux dispositions nouvelles issues de la loi précitée de sorte que le délai de six semaines, et non deux mois, après la délivrance du commandement de payer doit être appliqué.

Le commandement de payer a été signifié à la locataire le 26 mars 2024 et la somme de 4686,70 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mai 2024.

Il ressort du décompte locatif que le paiement intégral du loyer a repris. Néanmoins, la situation notamment financière de Mme [J] [C], non comparante, est inconnue de sorte qu’il s’avère impossible d’apprécier si elle est en situation de régler la dette locative et par suite de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, en l’absence de toute demande en ce sens des parties, ces délais ne pourraient suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société d’HLM ANTIN RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande d’expulsion sans délai

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à sa prétention, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES n’a aucunement motivé en fait sa demande d’expulsion sans délai et sera en conséquence déboutée de sa demande.

Il convient ainsi de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire.

Sur la dette

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 incluse, Mme [J] [C] lui devait la somme de 4106,34 euros.

Mme [J] [C], non comparante, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1206,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus en application des règles d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 410 euros à la demande de la société d’HLM ANTIN RESIDENCES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 mars 2021 entre la société d’HLM ANTIN RESIDENCES, d’une part, et Mme [J] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 15 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [J] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société d’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande d’expulsion sans délai,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [J] [C] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 4106,34 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 22 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 1206,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [J] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2024,

CONDAMNE Mme [J] [C] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 410 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La Greffière La Présidente