TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 25] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LAMI [Localité 27], M^e SOBOL,

M^e LAGRENADE, M^e SEKSECK

et M^e MOUSSAFIR

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e LOIR

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/07277

N° Portalis 352J-W-B7E-CSR3W

N° MINUTE :

Assignation du :

6 août 2020

JUGEMENT

rendu le 10 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. TOULORGE GROUPE INVEST

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic la S.A.R.L. SYNDIXIS

[Adresse 7]

[Localité 17]

représenté par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #C0380

Société MS Amlin Insurance SE

[Adresse 4]

[Localité 20]

représentée par Maître Alexis SOBOL de la SELARL SAVINIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2365

Décision du 10 janvier 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/07277 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSR3W

S.A.S. CENTRAL PEINTURE

[Adresse 5]

[Localité 23]

Société SMABTP, en qualité d’assureur de la S.A.S. CENTRAL PEINTURE

[Adresse 21]

[Localité 19]

représentées par Maître Xavier LAGRENADE de l’AARPI D’HERBOMEZ LAGRENADE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0517

S.A.S. PHARMABOIS

[Adresse 3]

[Localité 18]

représentée par Maître Julie SEKSECK, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #C2280

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la S.A.S. PHARMABOIS

[Adresse 1]

[Adresse 24]

[Localité 22]

représentée par Maître Sandra MOUSSAFIR de la SELEURL CABINET SANDRA MOUSSAFIR, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #C1845

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 octobre 2024, tenue en audience publique devant Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

___________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Toulorge Groupe Invest est propriétaire de boxes de stockage et d’emplacements de parking dans un immeuble sis [Adresse 16]), dont ils constituent le bâtiment B et les lots de copropriété n°22 à 60.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin, sis [Adresse 12], a fait procéder entre octobre 2018 et mars 2019 à des travaux de ravalement de sa façade sur cour, lesquels ont été confiés aux sociétés Central Peinture et Pharmabois. Ces dernières sont respectivement assurées auprès des sociétés SMABTP et Allianz IARD, tandis que la copropriété est assurée auprès de la société Amlin Insurance SE.

La société Toulorge Groupe Invest a dénoncé la survenance de dégradations sur la toiture en fibrociment du bâtiment B, qu’elle impute aux travaux engagés par la copropriété voisine. Ces désordres ont été évoqués le 19 décembre 2018 lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14].

Après trois réunions sur les lieux tenues les 14 mars 2019, 17 mai 2019 et 16 juillet 2019, la société Saretec a déposé un rapport d’expertise amiable sur les désordres le 9 décembre 2019.

Par un courrier daté du 15 janvier 2020, l’assureur de la société Toulorge Groupe Invest a mis en demeure la société Central Peinture de l’indemniser des préjudices qu’elle estime avoir subis, à hauteur de la somme de 32 709,60 euros.

Par lettres recommandées avec avis de réception remises au destinataire les 10 et 28 juillet 2020, la société Toulorge Groupe Invest a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] de lui communiquer sous huit jours divers justificatifs relatifs aux travaux de ravalement qu’il a fait réaliser.

Par exploit d’huissier signifié le 6 août 2020, la société Toulorge Groupe Invest a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 23 juillet 2021, le juge de la mise en état a notamment déclaré la société Toulorge Groupe Invest recevable en ses demandes, débouté cette dernière d’une demande indemnitaire, et renvoyé l’affaire à la mise en état. Par un arrêt du 6 avril 2022, la cour d’appel de Paris a confirmé cette décision.

Par exploits d’huissier signifiés les 22, 25 et 27 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée son assureur Amlin Insurance SE, les sociétés Central Peinture et Pharmabois, ainsi que leurs assureurs respectifs SMABTP et Allianz IARD (n°22/09882).

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 4 octobre 2022.

Décision du 10 janvier 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/07277 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSR3W

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, et au visa des articles 1240, 1241, 1244, 544 du code civil, L. 124-3 du code des assurances et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de la théorie dite des « troubles anormaux du voisinage », la société Toulorge Groupe Invest demande au tribunal de :

— dire la SAS TOULORGE GROUPE INVEST recevable et bien fondée en ses demandes ;

A titre principal :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la société AMLIN INSURANCE SE, la société PHARMABOIS, la SMABTP, la société CENTRAL PEINTURE, la société ALLIANZ IARD à payer à la SAS TOULORGE GROUPE INVEST la somme de 34.945,00 euros HT à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi dont le montant sera actualisé par référence à l’évolution BT 01 du coût de la construction entre la date d’établissement du devis et la date de paiement et assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, date de l’assignation introductive d’instance ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la société AMLIN INSURANCE SE, la société PHARMABOIS, la SMABTP, la société CENTRAL PEINTURE, la société ALLIANZ IARD à payer à la SAS TOULORGE GROUPE INVEST la somme de 8.645,34 euros à parfaire jusqu’à remise en location pour le box n°9 à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte locative subie assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, date de l’assignation introductive d’instance ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la société AMLIN INSURANCE SE, la société PHARMABOIS, la SMABTP, la société CENTRAL PEINTURE, la société ALLIANZ IARD à payer à la SAS TOULORGE GROUPE INVEST la somme de 2.340,00 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation des frais de gestion locative assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, date de l’assignation introductive d’instance ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire :

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission classique en la matière consistant notamment à :

— Se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux,

— Examiner et décrire les désordres affectant le bâtiment B qui appartient à la SAS TOULORGE GROUPE INVEST sis [Adresse 13],

— Donner son avis sur les différentes origines de ces désordres,

— Réunir les éléments permettant de déterminer les responsabilités,

— Décrire les travaux nécessaires à la suppression des causes des désordres et de tout autre désordre constaté,

— Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection les désordres affectant le bâtiment B qui appartient à la SAS TOULORGE GROUPE INVEST sis [Adresse 13], et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis.

— Faire le compte entre les parties,

En cas d’urgence reconnue par l’expert :

— Autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre du demandeur ou par les entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux,

— Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de PARIS, dans un délai de six mois à compter de la date de sa saisine.

En toute hypothèse :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], la société AMLIN INSURANCE SE, la société PHARMABOIS, la SMABTP, la société CENTRAL PEINTURE, la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la société AMLIN INSURANCE SE, la société PHARMABOIS, la SMABTP, la société CENTRAL PEINTURE, la société ALLIANZ IARD à payer à la SAS TOULORGE GROUPE INVEST la somme de 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la société AMLIN INSURANCE SE, la société PHARMABOIS, la SMABTP, la société CENTRAL PEINTURE, la société ALLIANZ IARD aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Vincent Loir, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240, 1244 et 1353 du code civil, et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la SAS TOULORGE GROUPE INVEST, la Société AMLIN, la Société ALLIANZ, la Société CENTRAL PEINTURE et la SMABTP, de toutes leurs demandes dirigées contre le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 26] ,

Subsidiairement :

— prendre acte du fait que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] à PARIS 15ème s’en rapporte à la sagesse du Tribunal quant à la désignation d’un expert judiciaire,

Très subsidiairement :

— condamner la Société AMLIN à garantir le Syndicat des Copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Décision du 10 janvier 2025

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— condamner solidairement ou en tout cas in solidum les Sociétés CENTRAL PEINTURE, SMABTP, PHARMABOIS, ALLIANZ à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 26] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

— condamner la SAS TOULORGE GROUPE INVEST et tous succombants, à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] à [Localité 26] , la somme de 8.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 1240, 1244 et 1353 du code civil, la société Central Peinture et son assureur la SMABTP demandent au tribunal de :

— débouter la Société TOULORGE GROUPE INVEST de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— juger les prétentions de la Société TOULORGE GROUPE INVEST infondée en leur quantum ;

— débouter la Société TOULORGE GROUPE INVEST de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum le SDC du [Adresse 8], son assureur la compagnie AMLIN, la Société PHARMABOIS, son assureur ALLIANZ Iard à garantir la Société CENTRAL PEINTURE et la SMABTP de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— condamner la Société TOULORGE GROUPE INVEST, le SDC du [Adresse 10], la Société AMLIN, la Société PHARMABOIS, la Société ALLIANZ et tout succombant à payer à la Société CENTRAL PEINTURE et à la SMABTP, respectivement la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux dépens dont distraction au profit de Maître Xavier Lagrenade, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 6, 9, 1240, 1242 et 1353 du code civil, et 263 du code de procédure civile, la SAS Pharmabois demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables les actions exercées à l’encontre de la société PHARMABOIS,

A titre principal

— déclarer mal fondées les actions exercées à l’encontre de la société PHARMABOIS,

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— débouter la SAS TOULORGE GROUPE INVEST, la Société MS AMLIN INSURANCE SE, la Société CENTRALE PEINTURE, la SMABTP et la Société ALLIANZ de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Société PHARMABOIS,

— mettre purement et simplement hors de cause la Société PHARMABOIS,

— dire n’y avoir lieu à la désignation d’un expert judiciaire,

A titre subsidiaire,

— prendre acte des protestations et réserves d’usage pour le cas où le Tribunal ordonnerait une expertise judiciaire,

— condamner in solidum la société CENTRAL PEINTURE, son assureur la SMABTP, le syndicat des copropriétaires, son assureur, la société MS AMLIN INSURANCE SE et la Société ALLIANZ à relever et garantir la Société PHARMABOIS des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal, intérêt et frais.

En tout état de cause

— condamner tout succombant à verser à la société PHARMABOIS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 avril 2024 par voie électronique, et au visa de l’article 1353 du code civil, la société MS Amlin Insurance SE demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la société Toulorge Group Invest de ses demandes,

Subsidiairement,

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de ses demandes,

Très subsidiairement,

— débouter la société Toulorge Group Invest de ses demandes,

— condamner in solidum les sociétés Central Peinture, SMABTP, Pharmabois et Allianz Iard à garantir la compagnie MS Amlin de toute condamnation,

— débouter la société Central Peinture et la SMABTP de leur demande de garantie ;

En tout état de cause,

— condamner toute succombante à payer à la compagnie MS Amlin Insurance SE la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute succombante aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 263 et 1353 du code civil, la société Allianz IARD demande au tribunal de :

A titre liminaire :

Décision du 10 janvier 2025

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— déclarer irrecevable les actions exercées à l’encontre de la société PHARMABOIS et par voie de conséquence ALLIANZ ;

— rejeter les demandes formées à l’encontre de la société PHARMABOIS et par voie de conséquence à l’encontre de la compagnie ALLIANZ ;

— mettre hors de cause la compagnie ALLIANZ.

A titre principal :

— rejeter les demandes formées à l’encontre de la société PHARMABOIS et par voie de conséquence à l’encontre de la compagnie ALLIANZ. ;

— mettre hors de cause la compagnie ALLIANZ.

A titre subsidiaire :

— prendre acte des protestations et réserves d’usage dans le cadre d’une éventuelle décision de réaliser une expertise judiciaire.

En tout état de cause :

— limiter les montants des prétentions à ceux strictement justifiés et proportionnés aux préjudices réellement subis ;

— condamner in solidum la société CENTRAL PEINTURE et la SMABTP à relever et garantir la compagnie ALLIANZ des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

— condamner tout succombant à verser à la compagnie ALLIANZ une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 18 octobre 2024, et la clôture de l’instruction a été ordonnée à l’ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 789 du même code dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

*

En l’espèce, la société Pharmabois et son assureur Allianz IARD contestent la recevabilité des demandes formées à leur encontre par le syndicat des copropriétaires, en soutenant que dès lors que les travaux de ravalement réalisés ont été réceptionnés sans réserves à la date du 28 février 2019, et que les désordres invoqués étaient antérieurs et apparents, ils perdent leur droit d’agir en application de l’article 1792-6 du code civil.

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La société Pharmabois expose également qu’elle ne serait intervenue sur le chantier qu’après que les désordres en toiture ont été constatés. Ceci constitue cependant un moyen de défense au fond et non une fin de non-recevoir remettant en cause le droit d’agir de la partie adverse.

Il faut tout d’abord rappeler qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état dispose d’une compétence exclusive pour connaître des fins de non-recevoir, lesquelles devaient par conséquent être soulevées devant lui par voie de conclusions distinctes. Les fins de non-recevoir soulevées dans des conclusions au fond adressées au tribunal par la société Pharmabois et son assureur Allianz IARD devront ainsi être rejetées.

Au surplus, il doit être relevé que si les défauts de conformité contractuels et les vices de construction apparents sont couverts par la réception sans réserves, cela prive uniquement le maître d’ouvrage de la possibilité d’agir afin de solliciter la réparation des ouvrages non conformes. En aucun cas la réception sans réserves ne fait obstacle à l’exercice d’un appel en garantie relatif à une action en responsabilité pour troubles anormaux du voisinage.

2 – Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins – le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’article 1244 du même code dispose quant à lui que le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.

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Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

*

En l’espèce, la société Toulorge Groupe Invest recherche la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin ainsi que des sociétés Central Peinture et Pharmabois, à qui elle reproche d’avoir causé des désordres. Elle exerce en outre le recours direct prévu par l’article L. 124-3 du code des assurances à l’encontre de leurs assureurs.

A – Sur les désordres

Afin d’établir la matérialité des désordres invoqués au soutien de ses prétentions, la société Toulorge Groupe Invest verse aux débats quatre photographies de la toiture du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 15].) ; un rapport établi le 9 décembre 2019 par la société Saretec, après trois réunions sur les lieux tenues les 14 mars 2019, 17 mai 2019 et 16 juillet 2019, en présence des sociétés Toulorge Groupe Invest, Central Peinture et Pharmabois ainsi que du syndic de l’immeuble du [Adresse 12].

A l’examen de ce rapport, il est établi que la toiture du bâtiment B a été dégradée à l’aplomb du box n°9, et ce durant la période de réalisation des travaux engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin. Des photographies figurant au rapport révèlent en effet la présence d’un trou béant à côté de la bâche installée aux fins de protection durant l’exécution des travaux de ravalement, ainsi que la dégradation de la couverture en fibrociment à l’intérieur du box n°9.

Lors de la réunion tenue sur les lieux le 14 mars 2019, il a en outre été constaté que des réparations de fortune (mise en place d’un revêtement en « paxalu ») ont été réalisées à titre gracieux par la société Central Peinture.

Alors que dans un courrier adressé à l’expert amiable le 14 mai 2019, la SMABTP affirme que « la toiture a été trouée par la chute d’un objet, dont la propriété n’est pas connue à ce jour », celui-ci estime en revanche que « la cause des dommages occasionnés sur la couverture reste indéterminée. Nous ne pouvons pas exclure que les dommages aient été occasionnés par le passage de personnes sur cette couverture ».

Les désordres invoqués par la société Toulorge Groupe Invest sont ainsi caractérisés.

B – Sur les responsabilités et les garanties

1 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La société Toulorge Groupe Invest recherche en premier lieu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement des dispositions susvisées, en lui reprochant d’être à l’origine des dégradations de la toiture du bâtiment dont elle est propriétaire.

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Elle soutient ainsi qu’il est manifeste que le trou creusé dans le revêtement du toit d’un box a été causé par la chute d’un objet ou de matériaux à l’occasion des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble voisin ; que le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître d’ouvrage, voit en toute hypothèse sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, sans qu’il ne puisse être opposé à la victime des désordres la possible responsabilité d’une société intervenue sur le chantier ; que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait en outre être engagée sur le fondement de l’article 1244 du code civil, dans la mesure où le propriétaire d’un bâtiment doit répondre du dommage causé par sa ruine ; que celui-ci a en outre agi en faute, en ne faisant pas établir de constat des avoisinants avant travaux et en ne recourant pas aux services d’un maître d’œuvre pour superviser leur réalisation.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que la société Toulorge Groupe Invest ne démontre aucunement que les désordres dont elle se prévaut auraient pour origine une partie commune de l’immeuble ; qu’en effet, les travaux de ravalement effectués ne portaient pas sur la façade donnant directement sur la toiture des boxes appartenant à la demanderesse, mais sur celle d’une « courette », si bien que l’échafaudage était situé à bonne distance des lots voisins ; qu’aucune intervention n’a eu lieu de la part du syndicat des copropriétaires sur la toiture du bâtiment, outre qu’aucun objet ou matériau n’y a été entreposé ; que les sociétés en charge du chantier, Central Peinture et Pharmabois, contestent toute chute de matériaux ou d’outillage, outre qu’aucun objet ou élément provenant du chantier n’a été retrouvé à proximité du lieu des désordres ; que la copropriété n’a pas davantage agi en faute, et que les dispositions de l’article 1244 ne peuvent trouver application en l’espèce, faute de démonstration d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction ; qu’enfin, il est établi que la société Toulorge Groupe Invest a un projet de surélévation de son bâtiment, si bien qu’il n’est pas exclu qu’elle soit elle-même à l’origine des désordres dénoncés.

Sur ce,

Alors que les parties s’opposent tout d’abord sur la nature de la preuve que la demanderesse est tenue de rapporter pour engager la responsabilité de la copropriété voisine, il doit être relevé que contrairement à ce que soutient cette dernière, la démonstration de « l’origine précise » des désordres n’est pas exigée.

Il incombe en revanche à la demanderesse, qui agit sur quatre fondements distincts (dont un supposant la démonstration d’une faute), de rapporter la preuve que les désordres constatés sont en lien de causalité direct et certain avec une partie commune de l’immeuble voisin (article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et article 1244 du code civil – ce dernier fondement impliquant par ailleurs la preuve d’un défaut d’entretien ou un vice de construction), ou plus généralement que les travaux de ravalement engagés seraient à l’origine de troubles anormaux du voisinage.

A l’examen des pièces produites aux débats, il est établi et non contesté que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] a fait procéder entre octobre 2018 et mars 2019 à des travaux de ravalement de sa façade sur cour, lesquels ont été confiés aux sociétés Central Peinture et Pharmabois. La qualité de voisin du syndicat des copropriétaires n’est pas contestable, tout comme le fait qu’il est le maître d’ouvrage de ces travaux réalisés sur une partie commune de l’immeuble.

Décision du 10 janvier 2025

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Il est de même constant qu’un trou dans la toiture du bâtiment B de l’immeuble voisin a pu être constaté au plus tôt le 19 décembre 2018, puisqu’il a fait l’objet de débats lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] tenue ce jour-là, et que ces dégradations n’existaient pas lorsque les travaux de ravalement ont débuté deux mois plus tôt. Il est par conséquent établi que les désordres sont survenus durant la réalisation des travaux sur l’immeuble voisin.

Le syndicat des copropriétaires conteste tout lien de causalité entre les désordres constatés et les travaux qu’il a fait réaliser, en soutenant que ces derniers ne concernaient pas la façade surplombant directement le bâtiment appartenant à la société Toulorge Groupe Invest, et que l’échafaudage installé ne se situait pas au droit de ce bâtiment.

L’examen des photographies versées aux débats révèle cependant que si l’échafaudage donne certes sur la « courette » de l’immeuble sis [Adresse 12], cet équipement surplombe également directement la toiture sur environ deux mètres de largeur. Il apparaît en outre que des objets et matériaux sont entreposés sur deux des quatre étages visibles de cet échafaudage, à quelques dizaines de centimètres seulement de la toiture.

Par ailleurs, au regard de l’emplacement du trou constaté, situé directement à l’aplomb de l’échafaudage, l’hypothèse que celui-ci ait été causé par la chute d’un objet ou de matériaux depuis cette structure apparaît en effet plausible. Le fait qu’un bâchage de protection ait été mis en place à proximité immédiate de l’emplacement du trou démontre d’ailleurs que la chute d’éléments depuis l’échafaudage était redoutée.

Toutefois, compte tenu de la configuration des lieux, et du fait que le ravalement portait sur la façade donnant sur la cour intérieure et non la toiture du bâtiment voisin, il apparaît hautement improbable que les désordres aient été causés par la chute d’un matériau ou d’un élément provenant directement de l’immeuble sis [Adresse 12], et a fortiori d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou 1244 du code civil.

De même, alors que la société Toulorge Groupe Invest reproche à la copropriété d’avoir agi en faute, il doit être relevé qu’il n’est pas obligatoire ni même d’usage de faire réaliser un constat des avoisinants avant de procéder à un simple ravalement de façade, tout comme il n’est pas impératif de recourir aux services d’un maître d’œuvre pour une telle opération – outre que cela n’aurait pas empêché un éventuel événement accidentel de se produire malgré tout. Le syndicat des copropriétaires n’a donc pas agi en faute à l’égard de la société Toulorge Groupe Invest.

Quant à l’existence d’un trouble anormal du voisinage, qui consisterait en un dommage résultant du chantier réalisé sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que l’expertise amiable réalisée quelques mois après la découverte des désordres, de manière contradictoire, n’a pas permis de déterminer l’existence d’un lien de causalité avec les travaux sur l’immeuble voisin.

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En effet, outre qu’aucun objet ou matériau susceptible d’avoir créé ce trou en toiture n’a été retrouvé dans le box n°9 ou à proximité, il apparaît que les désordres ont également pu être causés par le pas d’une personne, qu’elle soit copropriétaire et/ou occupante de l’un des deux immeubles, intervenante sur le chantier ou même intruse dans l’immeuble.

Le fait que le syndicat des copropriétaires défendeur ait effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur ne saurait être interprété comme une reconnaissance de responsabilité de sa part, car celui-ci a pu y procéder dans le but de se prémunir du cas où sa responsabilité serait recherchée, comme en l’espèce.

De même, le fait que la société Central Peinture ait procédé à des réparations de fortune sur la toiture ne peut être considéré comme une reconnaissance de responsabilité de sa part, dans la mesure où elle a tout aussi bien pu agir par courtoisie – comme elle le soutient -, devant le constat de désordres nécessitant des réparations urgentes.

En conclusion, si la concomitance des événements et le lieu de situation des désordres rendent effectivement possible l’existence d’un lien de causalité entre les désordres et les travaux de ravalement réalisés sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires, ce lien n’est cependant qu’une probabilité ne permettant pas d’engager sa responsabilité.

La société Toulorge Groupe Invest sera ainsi déboutée de ses demandes envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12].

2 – Sur la responsabilité de la société Central Peinture

La société Toulorge Groupe Invest recherche la responsabilité de la société Central Peinture, à qui elle reproche d’avoir causé les désordres constatés sur la toiture de ce bâtiment, dès lors qu’il est établi qu’elle est intervenue sur le chantier de ravalement de la façade de l’immeuble voisin.

Toutefois, pour les motifs ci-dessus exposés, il n’est pas rapporté la preuve que la société Central Peinture aurait causé par son activité les dégradations dénoncées par la société Toulorge Groupe Invest.

En outre, comme relevé précédemment, s’il est établi et non contesté que celle-ci a procédé de sa propre initiative à des travaux palliatifs (mise en place d’un revêtement d’étanchéité en « paxalu ») en février 2019, la société Central Peinture a toujours nié sa responsabilité et indiqué dès le 8 août 2019 avoir agi « par mesure de sécurité et d’urgence ».

Il ne peut donc être établi de lien de causalité entre les travaux exécutés par la société Central Peinture sur la façade de l’immeuble voisin et les désordres objets du litige. Sa responsabilité ne peut donc être engagée envers la société Toulorge Groupe Invest.

3 – Sur la responsabilité de la société Pharmabois

La société Toulorge Groupe Invest recherche de même la responsabilité de la société Pharmaboix, à qui elle reproche d’avoir causé les désordres constatés sur la toiture de ce bâtiment, étant également établi qu’elle est intervenue sur le chantier de ravalement de la façade de l’immeuble voisin.

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Pour les mêmes motifs que ci-dessus, et dès lors que la cause des désordres n’a pu être déterminée, il ne peut être établi de lien entre les travaux exécutés par la société Pharmabois sur la façade de l’immeuble voisin et les désordres objets du litige. Sa responsabilité ne peut donc être engagée envers la société Toulorge Groupe Invest.

4 – Sur la garantie des sociétés Amlin Insurance SE, SMABTP et Allianz IARD

La société Toulorge Groupe Invest exerce le recours direct de l’article L. 124-3 du code des assurances envers les assureurs du syndicat des copropriétaires et des sociétés Central Peinture et Pharmabois. Les sociétés Amlin Insurance SE et Allianz IARD contestent la mobilisation de leur garantie, à la différence de la SMABTP, qui fait cause commune avec son assurée.

Dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires et des sociétés Central Peinture et Pharmabois n’est pas engagée à l’égard de la société Toulorge Groupe Invest, celle-ci sera déboutée de ses demandes envers les assureurs Amlin Insurance SE, SMABTP et Allianz IARD.

3 – Sur la demande d’expertise

En application des articles 143 et suivants du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Le juge doit en outre limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Comme en dispose l’article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. Celui-ci dispose d’un pouvoir souverain dans l’appréciation de l’étendue de la mission confiée au technicien.

*

A titre subsidiaire, la société Toulorge Groupe Invest demande au tribunal d’ordonner la réalisation d’une mesure d’instruction à propos des désordres et désigner un expert judiciaire afin notamment de « fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ».

La société Pharmabois demande le rejet de cette demande d’expertise, tandis que le syndicat des copropriétaires et la société Allianz IARD s’en rapportent à justice et forment protestations et réserves d’usage.

Sur ce,

Alors que la juridiction ne peut ordonner de mesure d’instruction que lorsqu’elle ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer, les pièces versées aux débats – et notamment le rapport d’expertise amiable établi par un technicien de la société Saretec le 9 décembre 2019 – suffisent à la juridiction pour conclure à l’absence de lien de causalité entre les travaux de ravalement engagés par le syndicat des copropriétaires voisin et les désordres constatés.

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En outre, la réalisation de la mesure souhaitée retarderait à l’excès l’issue du litige et apparaît de surcroît manifestement vouée à l’échec, dans la mesure où l’écoulement de six années depuis les faits rendra très probablement infructueuses les opérations menées – étant en outre relevé que les opérations menées quelques mois seulement après la survenance des désordres n’ont pas permis d’établir de quelconques responsabilités.

La société Toulorge Groupe Invest sera ainsi déboutée de sa demande d’expertise formée à titre subsidiaire.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La société Toulorge Groupe Invest, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Toulorge Groupe Invest sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux sociétés Central Peinture et Pharmabois la somme de 3 000,00 euros chacun au titre des frais irrépétibles, et sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

L’équité commande en outre de débouter les sociétés Allianz IARD, Amlin Insurance SE et SMABTP de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par la société Pharmabois et son assureur Allianz IARD, et DÉCLARE en conséquence le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes ;

DÉBOUTE la société Toulorge Groupe Invest de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société Toulorge Groupe Invest au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE M^e Ariane Lami [Localité 27], M^e Xavier Lagrenade et M^e Julie Sekseck à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société Toulorge Groupe Invest à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Toulorge Groupe Invest à payer à la société Pharmabois la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Toulorge Groupe Invest à payer à la société Central Peinture la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les sociétés Allianz IARD, Amlin Insurance SE et SMABTP de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 25], le 10 janvier 2025.

La greffière La présidente