TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [L] [S]

PREFET de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yoram LEKER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C3B

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 février 2025

DEMANDERESSE

Société [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yoram LEKER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0031

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [L] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 26 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C3B

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 7 mars 2005, la SA d’HLM Interprofessionnelle de la région parisienne (IRP) a donné à bail à Monsieur [Y] [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 151,98 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance non justifiée, la SA d’HLM IRP a fait signifier par deux actes de commissaires de justice distincts un commandement de payer la somme de 2279,85 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA d’HLM IRP a fait assigner Monsieur [Y] [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [Y] [L] [S] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2024, soit la somme de 4 030,05 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— le condamner à justifier d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance à venir ;

— condamner Monsieur [Y] [L] [S] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM IRP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 2 février 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, la SA d’HLM IRP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la hausse, la somme s’élevant à 5 469,67 euros, selon décompte en date du 30 novembre 2024. Elle expose qu’elle n’a constaté aucune reprise des paiements et qu’aucun élément justifiant la souscription d’un contrat d’assurance n’a été produit. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [L] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM IRP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 ii de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mars 2005 contient une clause résolutoire et deux commandements de payer visant cette clause ont été signifiés le 2 février 2024, l’un pour la somme en principal de 2279,85 euros, l’autre pour absence de justification de souscription d’assurance. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle pour l’un la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, et pour l’autre la production d’un justificatif d’assurance dans le délai d’un mois, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois, que pour l’assurance du bien (aucun justificatif n’ayant été produit, alors même que le bailleur a été autorisé à le produire en délibéré) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2024, sans que l’octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l’assurance.

En effet si en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et suspendre les effets de la clause résolutoire en cas de reprise du versement intégral du loyer courant à la demande de l’un ou l’autre partie présente à l’audience, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d’assurance.

Monsieur [Y] [L] [S] étant sans droit ni titre depuis le 2 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le bail étant résilié, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation à justifier d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [L] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM IRP produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [L] [S] reste lui devoir la somme de 5 469,67 euros à la date du 30 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [L] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 5 469,67 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2279,85 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Y] [L] [S] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 30 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [L] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM IRP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2005 entre la SA d’HLM IRP et Monsieur [Y] [L] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], 6ème étage, sont réunies à la date du 2 avril 2024;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [L] [S] de libérer les lieux sis [Adresse 4], 6ème étage, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM IRP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [L] [S] à verser à la SA d’HLM IRP la somme provisionnelle de 5 469,67 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 sur la somme de 2279,85 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [L] [S] à verser à la SA d’HLM IRP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi), à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETONS les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [L] [S] à verser à la SA d’HLM IRP une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNONS la communication à Monsieur Le PREFET de [Localité 6] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection