TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [D] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02940 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NID

N° MINUTE :

16 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 juin 2025

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDERESSE

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 24 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02940 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NID

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 1998, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [D] [P] un ensemble immobilier, composé d’un appartement et d’une place de stationnement, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 1630,33 francs pour le logement, et de 412 francs pour la place de parking, outre des provisions sur charges.

Le 25 septembre 2023, suite à des fuites provenant du logement, la bailleresse a souhaité faire intervenir des entreprises pour mettre fin aux désordres, qui ont exercé leur droit de retrait en raison de l’état de saleté du logement.

En parallèle, la bailleresse a été saisie par des résidents de l’immeuble de plaintes en raison de la présente de nombreux chats dans le logement, des nuisances olfactives occasionnées, et de l’état général du logement, et a enjoint la bailleresse à y mettre fin par courrier du 6 octobre 2023.

Suite à un incendie dans le logement en octobre 2023 liée à l’éclairage à la bougie d’une pièce, la locataire a été relogée avec son frère un logement sis [Adresse 5], via une convention de relogement provisoire du 23 octobre 2023, signée par la locataire, et ce pendant le temps des travaux, pour une indemnité d’occupation de 170,87 euros et des charges mensuelles de 62,44 euros.

Suspectant à nouveau une incurie du logement, la bailleresse a mandaté un commissaire de justice et, suivant procès-verbal du 23 janvier 2025, la commissaire de justice Maitre [O] [X] a constaté sur le trottoir du [Adresse 3], un amas d’affaires constitués de cartons, sacs poubelles et meubles. Dans le logement elle souligne que la pièce principale présente un état de négligence important, ainsi que des cafards dans la chambre.

Le 18 février 2025, la bailleresse a fait intervenir la société MDN désinsectisation et dératisation en vue de permettre l’éradication de blattes. L’intervention n’a toutefois pas pu être réalisée en raison de l’absence de la locataire.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location principale et de la convention de relogement temporaire ; ordonner l’expulsion de Madame [D] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Madame [D] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, majorée de 30% ; condamner Madame [D] [P] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ; dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 9 avril 2025, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Madame [D] [P], comparante en personne, reconnait la situation, en précisant que son frère réside chez elle et qu’elle subit son comportement malveillant frère depuis 36 ans. Elle déclare avoir porté plainte contre lui en raison de comportements violents. Elle précise qu’il est suivi à l’hôpital psychiatrique. Elle indique ne plus vouloir le recevoir chez elle.

Elle souhaite se maintenir dans les lieux et, en cas d’expulsion, elle sollicite un délai pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Concernant les obligations du locataire, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ce dernier est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que, concernant tout d’abord le logement principal de Madame [D] [P] sis [Adresse 8], la bailleresse produit un courrier à destination de la locataire du 25 septembre 2023, faisant état de fuites provenant du logement. Elle déclare avoir fait intervenir des entreprises pour mettre fin aux désordres, qui ont exercé leur droit de retrait, en raison de l’état de saleté du logement. Par ailleurs, dans un courriel du 20 septembre 2023, [A] [E], responsable Habitat de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F, fait état de 7 chats dans le logement, « dont les litières ne sont pas changées ».

En parallèle, la bailleresse joint un courrier du 6 octobre 2023 adressé à Madame [D] [P] dans lequel elle indique avoir été saisie par des résidents de l’immeuble de plaintes en raison de la présente de nombreux chats dans le logement et de nuisances olfactives occasionnées et de l’état général du logement. Elle a enjoint la locataire d’y mettre fin. Toutefois, un incendie est intervenu dans le logement en octobre 2023 lié à l’éclairage à la bougie d’une pièce.

La locataire a été relogée avec son frère, Monsieur [F] [P], dans un logement sis [Adresse 5], via une convention de relogement provisoire d’occupation temporaire du 23 octobre 2023, signée par la locataire, et ce pendant le temps des travaux.

Toutefois, rapidement il n’est pas contesté que des désordres sont réapparus à la fois dans le logement et à proximité de celui-ci. Un an après l’installation, un courriel de Madame [M] [G], cofondatrice de MOVE OR RENT, dans un courriel du 20 décembre 2024, précise qu’en raison de la fin de la location provisoire et de la location du mobilier pour le meubler, « les meubles risques d’être irrécupérables compte tenu du manque d’hygiène de ces locataires ».

Puis, plus récemment, dans un premier procès-verbal du 14 janvier 2025 Maitre [T] [I] précise que Monsieur et Madame [P] refusent l’accès à leur appartement afin de procéder aux constatations d’occupation dudit logement.

Puis, suivant second procès-verbal du 23 janvier 2025, la commissaire de justice Maitre [O] [X] constate sur le trottoir du [Adresse 3], un amas d’affaires constitués de cartons, sacs poubelles et meubles appartenant à la locataire. Dans le logement, elle souligne que la pièce principale présente un état de négligence important, ainsi que des cafards dans la chambre. Les photographies insérées dans l’acte confirment la présence de nombreux cafards, le grand désordre du logement, en particulier de la cuisine et du réfrigérateur.

Dans ces conditions, le 18 février 2025, la bailleresse a fait intervenir la société MDN désinsectisation et dératisation en vue de permettre l’éradication de blattes. Toutefois, l’intervention n’a pas pu être réalisée en raison de l’absence de la locataire.

Un courriel du 12 mars 2025 du gardien de l’immeuble du second logement Monsieur [L] [J] [N] déclare que des poubelles sont à nouveau sur le trottoir de l’immeuble et que l’appartement voisin du logement litigieux est rempli de cafards morts.

Il n’est pas ailleurs pas contesté que la porte d’entrée du second logement a été dégradée telle que la photographie produite en justifie.

La bailleresse produit enfin une pétition non datée d’une partie des résidents de l’immeuble sis, [Adresse 6], s’opposant au retour de la famille [P] dans l’immeuble et sollicite la prise en charge et mise à l’abri par une association dédiée à l’accompagnement social.

La locataire présente à l’audience reconnait la situation d’incurie des deux logements, mettant la responsabilité de l’état des logements sur son frère, qu’elle héberge depuis de nombreuses années et qui souffre de troubles psychiatriques. Elle justifie avoir porté plaine le 1er janvier 2025 contre lui pour violences suivant procès-verbal du 01808/2025/003761, faisant état de troubles schizophréniques et de l’absence de prise de son traitement et de comportements « chaotique, agressif, erratique ». Toutefois, il apparait que Madame [D] [P] est l’unique titulaire des deux baux et qu’il lui appartenait dès lors seule d’user paisiblement des biens et de les entretenir. Par ailleurs, le comportement de son frère, qui n’a aucun droit dans les logements objets du présent litige, n’exonère en rien Madame [D] [P] de sa responsabilité.

Il est manifeste que le défaut d’entretien du premier logement a été répété dans le second logement, qui était pourtant dans un état neuf au moment de l’installation de la locataire selon des photographies produites.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les négligences dans l’entretien des deux logements est caractérisé, marquant l’incurie de la locataire, générant notamment des odeurs nauséabondes et la présence de nuisibles. Il s’agit de manquements graves de la locataire à ses obligations contractuelles, qui empêchent la poursuite tant du contrat de bail principal, que de la convention de relogement temporaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail du logement principal ainsi que de la convention de relogement temporaire au 7 mars 2025, date de l’assignation.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [D] [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [D] [P] a eu le temps de la procédure pour envisager son relogement. Par ailleurs, au regard de la récurrence et de la gravité des manquements, il apparait dangereux pour le reste des résidents de maintenir Madame [D] [P] dans les lieux

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder rejeter la demande Madame [D] [P] de délai pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 mars 2025, Madame [D] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [P] à son paiement à compter de 7 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [P] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [D] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 15 juin 1998 entre la SA IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [D] [P] d’autre part, concernant un ensemble immobilier, composé d’un appartement et d’une place de stationnement, situé [Adresse 7], au jour de l’assignation, le 7 mars 2025 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire de la convention de logement temporaire conclue le 23 octobre 2023 entre la SA IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [D] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], RDC, au jour de l’assignation, le 7 mars 2025 ;

DIT que Madame [D] [P] est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, notamment Monsieur [F] [P], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [P] à compter du 7 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [D] [P] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F ainsi que Madame [D] [P] des autres demandes et prétentions ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE