TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/03/2025

à : Madame [E] [O]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/03/2025

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/08307 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y4B

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 mars 2025

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [E] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08307 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y4B

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal en date du 26 janvier 2017, la SA RIVP a donné à bail à Madame [E] [O] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 242,27 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la SA RIVP a fait signifier à Madame [E] [O] une sommation de payer pour un montant de 884,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la SA RIVP a fait assigner Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Madame [E] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Madame [E] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 733,92 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 12 juillet 2024.

À l’audience du 24 janvier 2025, la SA RIVP, représentée par son conseil, actualise à la hausse le montant de la créance locative à la somme de 1 342,71 euros arrêtée au 16 janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus. Elle maintient pour le surplus les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Madame [E] [O], régulièrement assignée à étude, n’est ni présente ni représentée sans motif légitime de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA RIVP aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail verbal en date du 26 janvier 2017, du commandement de payer délivré le 29 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 janvier 2025 que la SA RIVP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [E] [O], absente à la procédure, ne conteste par définition, ni le principe ni le quantum de la créance.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [O] à payer à la SA RIVP la somme de 1342,71 euros, au titre des sommes dues au 16 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 février 2024 sur la somme de 884,82 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette locative s’élève à 1 342,71 euros selon décompte au 16 janvier 2025.

Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 11 juillet 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [O] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juillet 2024, Madame [E] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [O] à son paiement à compter de 11 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [E] [O] à payer à la SA RIVP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA RIVP aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 janvier 2017 entre la SA RIVP d’une part, et Madame [E] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], 4ème étage droite, au jour de l’assignation, le 11 juillet 2024 ;

DIT que Madame [E] [O] est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [O] à compter du 11 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la SA RIVP la somme de 1 342,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2025 échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 884,82 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la SA RIVP l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la SA RIVP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE la SA RIVP de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE