TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/00990 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CV6HV

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Matthieu JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0158

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » sis [Adresse 5] à [Adresse 10])

chez son syndic la société GESTION EUROPE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Guillaume CADIX de l’AARPI GALLICA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0667

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Bernard CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0043

Décision du 18 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/00990 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6HV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

Madame Laure BERNARD, Vice-Président

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame [O] GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 23 Octobre 2025, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 août 2017, Madame [O] [F] a acquis de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F un appartement, un emplacement de stationnement et une cave correspondant aux lots numéros 93, 367 et 406 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour un prix de 232 200 euros.

Courant octobre 2017, Madame [F] a signalé au syndic de l’immeuble et à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F des dysfonctionnements du chauffage dans son logement.

Par lettre recommandée en date du 10 septembre 2019, Madame [F] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une mise en demeure de lui faire une proposition transactionnelle en raison de problèmes de chauffage et d’humidité.

Par ordonnance de référé du 3 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a, à la demande de Madame [F], ordonné une mesure d’expertise avant tout procès, aux fins d’examiner les désordres survenus dans le logement, au contradictoire de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] (le syndicat des copropriétaires) et commis Monsieur [G] [Y], expert judiciaire, pour y procéder.

Monsieur [K] [B] a été désigné en remplacement de Monsieur [G] [Y] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertise du 2 mars 2020.

Décision du 18 Décembre 2025

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Par arrêt du 17 juin 2021, la cour d’appel de [Localité 15] a notamment modifié la mission d’expertise et laissé à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la provision à valoir sur les honoraires de l’expert.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2022, Madame [F] a fait assigner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes au titre des travaux à réaliser et en réparation de ses préjudices.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2022, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner le syndicat des copropriétaires en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de jonction avec l’instance principale et de garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. L’affaire a été enregistrée sous le RG numéro 22/05318. La jonction de cette instance avec la présente instance a été ordonnée le 31 août 2022.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au tribunal judiciaire de Nanterre le 30 juillet 2023.

Par acte authentique en date du 1er septembre 2023, Madame [F] a vendu ses trois lots de copropriété.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 août 2024, Madame [O] [F] demande au tribunal de :

débouter la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes,condamner in solidum la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et le syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes suivantes :8 801,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, 16 747,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatériel, 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner in solidum aux dépens, comprenant les honoraires de l’expert judiciaire,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juin 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F demande au tribunal de :

débouter Madame [F] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes à son encontre,condamner in solidum Madame [F] et le syndicat des copropriétaires au remboursement des frais d’expertise de Monsieur [K] [B] avancés par la société IMMOBILIERE 3F qui s’élèvent à la somme de 19 829,07 €, à parfaire suivant l’ordonnance de taxe qui sera rendue par le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nanterre ,condamner in solidum Madame [F] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,écarter l’exécution provisoire de tout jugement qui condamnerait la société IMMOBILIERE 3F.Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 12]) demande au tribunal de :

annuler le rapport de Monsieur [K] [B] du 30 juillet 2023,rejeter l’ensemble des demandes formées par Madame [O] [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires,rejeter l’ensemble des demandes formées par la société IMMOBILIERE 3F à l’encontre du syndicat des copropriétaires,très subsidiairement,

réduire les indemnités éventuellement allouées,condamner in solidum la société IMMOBILIERE 3F et Madame [F] à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires en principal, intérêts, frais et accessoires,En tout état de cause,

condamner in solidum la société IMMOBILIERE 3F et Madame [F] aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,Ecarter l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2024.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 12 juin 2025, reportée au 23 octobre 2025.

A l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 et les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire du 30 juillet 2023

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’annuler le rapport d’expertise judiciaire.

Il soutient d’abord, au visa de l’article 233 du code de procédure civile que l’expert n’a procédé personnellement à aucun constat, ce qu’il mentionne en page 17 du rapport, en ce qu’il n’a notamment pas effectué de mesures de la température, et que les constats relatifs à la ventilation ont été réalisés par la société ERIB, relevant de la même spécialité que la sienne, ce qui justifie l’annulation du rapport.

Ensuite, il indique que l’expert n’a pas répondu de manière circonstanciée aux observations du syndicat des copropriétaires dans ses dires, notamment sur la contestation de l’encapsulage de l’amiante, sur l’article du DTU duquel la non-conformité de la ventilation est tirée, et sur le nombre de fenêtres concernées par le devis de remplacement, privant les parties de faire valoir des arguments techniques, ce qui justifie l’annulation du rapport en application de l’article 276 du code de procédure civile.

Décision du 18 Décembre 2025

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Madame [F] conclut au rejet de la demande.

Elle soutient, d’une part, que la demande est infondée. A ce titre, elle indique que quatre réunions se sont tenues sur place, permettant des constats suffisants, le syndicat des copropriétaires n’ayant jamais demandé de constats supplémentaires, que c’est en raison de la carence du syndicat des copropriétaires qu’un sapiteur disposant des outils de mesure particuliers pour les constats relatifs à la ventilation a été désigné, et que l’expert a répondu aux observations des parties.

D’autre part, elle indique que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun grief, si bien que la nullité n’est pas encourue, selon une jurisprudence constante.

Elle ajoute qu’un rapport d’expertise nul peut être utilisé à titre de renseignements, et qu’il est en l’espèce corroboré par le rapport des sociétés 3 ARTS et ERIB et les observations de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ne formule aucune prétention sur ce point.

Sur ce,

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et que la nullité ne peut être prononcée que si le vice a causé un grief à celui qui s’en prévaut.

La nullité du rapport d’expertise ne peut donc être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité affectant les opérations d’expertise.

Selon l’article 233 du code de procédure civile, le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.

Selon l’article 276 du même code, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

En l’espèce, il apparait que quatre réunions d’expertise se sont tenues dans les lieux entre le 2 novembre 2020 et le 15 décembre 2022, à l’occasion desquelles l’expert n’a pas constaté de désordres, et qu’il a ensuite examiné les pièces des parties pour retenir la réalité de désordres.

L’expert a sollicité l’intervention de la société ERIB pour procéder à des mesures et constatations de relevés de débits d’air, sous son contrôle et sa responsabilité, ainsi qu’il en a la possibilité, conformément à l’article 278-1 du code de procédure civile. Il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir procédé personnellement à des constats.

L’ensemble des éléments a ensuite été débattu par les parties à l’occasion des échanges de « dires » au sein desquels elles ont pu formuler des observations auxquelles l’expert a répondu.

Il s’ensuit qu’il n’est démontré ni une irrégularité dans les opérations d’expertises, ni l’existence d’un grief qu’aurait subi le syndicat des copropriétaires.

Il convient de rejeter la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire.

Sur les demandes principales de Madame [F]

Sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Madame [F] demande la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 8 801,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et de 16 747,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatériel.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

A titre liminaire, Madame [F] soutient que la réalité des désordres est établie, même s’ils n’ont pas tous pu être constatés par l’expert. S’agissant des désordres de chauffage, qui ont disparu en cours d’expertise, elle fait état de nombreux courriers électroniques de sa part, du détail des interventions du chauffagiste de 2015 à 2018, des mails de la présidente du conseil syndical reconnaissant l’absence de chauffage et des mails du syndic reconnaissant le problème, qui existait plusieurs années avant la vente. S’agissant des problèmes de ventilation et de moisissure, elle évoque des photographies, le rapport d’intervention et les photos de la société ARTS en février 2019 relevant des « problèmes de condensation par mauvaise ventilation ou aération dans les appartements », le rapport d’intervention de la société DT, les mesures du sapiteur, la société ERIB en 2022 et les constatations de l’expert.

A titre principal, Madame [F] soutient qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres liés à l’inefficacité du système de ventilation qui trouvent leur origine dans l’obstruction des entrées d’air due à la pose de plaques pour encapsuler l’amiante lors d’un précédent ravalement. Elle souligne que si les fenêtres sont des parties privatives, la cause du désordre se situe en partie commune de l’immeuble et ce sont les travaux réalisés en partie commune qui rendent nécessaire l’intervention sur les huisseries privatives. Elle relève que les contestations du syndicat des copropriétaires ne sont pas sérieuses, celui-ci n’ayant proposé aucune solution alternative.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [F] n’établit ni subir un dommage ayant son origine dans les parties communes, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ni l’inexécution d’une obligation contractée à son profit ayant causé un préjudice actuel selon l’article 1217 du code civil. Il relève d’abord que l’expert indique n’avoir constaté aucun désordre dans le logement. Il indique ensuite, d’une part, que la responsabilité en raison d’un défaut de chauffage n’est pas démontrée, le seul inconfort thermique n’établissant pas la réalité d’un désordre et d’autre part, que si l’expert a constaté que les entrées d’air neuf dans le logement avaient été bouchées par le ravalement, la conformité au DTU n’est pas impérative et il n’est pas démontré un ravalement récent commandé par le syndicat des copropriétaires, si bien que le déficit d’entrée d’air s’il était admis, serait lié à des travaux privatifs de remplacement des fenêtres, postérieurs à la construction de l’immeuble.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure, d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des observations de l’expert qu'« aucun des désordres annoncés dans l’ordonnance n’a pu être constaté in situ » et qu’il a donc examiné les pièces communiquées par les parties pour rendre ses conclusions quant à l’existence de désordres.

S’agissant de la condensation, désordre au titre duquel Madame [F] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires, l’expert mentionne « en l’état et durant toute l’expertise nous n’avons pas constaté d’humidité excessive dans l’appartement » et estime qu’il y avait eu « une forte condensation et de la moisissure sur les fenêtres » sur la base des pièces communiquées par les parties.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats qu’aucune réclamation n’a été adressée quant à la condensation et la moisissure avant la mise en demeure du 10 septembre 2019 adressée à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F. Les seuls éléments communiqués relatifs à la condensation sont des photographies non datées et le rapport d’intervention de la société 3ARTS du 28 janvier 2029, intervenue pour une recherche de fuite, qui mentionne « problèmes de condensation par mauvaise ventilation ou aération dans les appartements. Présence de nombreuses gouttes d’eau sur les menuiseries ». Ce désordre était encore présent lors du passage de l’entreprise Delostal et [U] le 6 février 2019, à la demande du syndicat des copropriétaires, qui mentionne « contrôle des VMC OK, contrôle des radiateurs elles chauffent, problème dû à un défaut d’isolation de l’appt ».

Il n’est communiqué aucune pièce relative à la présence de moisissures ou de condensation après cette date. Il n’a pas non plus été constaté d’humidité ni de condensation à l’occasion des opérations d’expertise, qui se sont déroulées à partir du 2 novembre 2020.

Au regard de ces éléments, il est démontré l’existence d’un phénomène de condensation anormale en janvier et février 2019.

L’expert a indiqué dans son rapport que les problèmes de condensation survenus dans le logement sont dus à l’obstruction des entrées d’air neuf dans l’appartement, cumulé à un système de chauffage en mode réduit et des températures basses.

L’expert souligne que les entrées d’air dans l’appartement sont sales et a constaté que l’entrée d’air neuf au niveau de la fenêtre du salon était obstruée par un joint en mousse. Il a également constaté à l’occasion des relevés réalisés par la société ERIB le 15 décembre 2022 que le positionnement des plaques de ravalement, au niveau des impostes des fenêtres, obstruait les entrées d’air neuf dans le logement, bloquant le passage d’air au niveau des fenêtres.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la condensation est donc due, notamment, à l’absence de renouvellement d’air suffisant dans l’appartement en raison de l’implantation des plaques de ravalement et donc de parties communes.

Il s’ensuit que les désordres résultant de la condensation constatée en janvier et février 2019 proviennent des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires engage donc sa responsabilité de plein droit à l’égard de Madame [F].

Sur la réparation des préjudices

Madame [F] demande le paiement de la somme de 8 801,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et de 16 747,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatériel.

Elle s’estime bien fondée à obtenir le paiement de dommages et intérêts en application de l’article 1217 du code civil.

Elle indique que le préjudice matériel est lié à la nécessité de rétablir les entrées d’air neuf dans le logement en remplaçant les fenêtres du logement par un modèle intégrant les entrées d’air neuf, évalué à 8801,87 euros selon devis.

Elle fait valoir ensuite qu’elle a subi un préjudice de jouissance entre 2017 et 2023 en raison du défaut de chauffage, attesté par le voisinage, et du défaut de ventilation des lieux, occasionnant une condensation anormale et l’apparition de moisissures. Elle évalue son préjudice selon la valeur locative de l’appartement estimée à 1450 euros, de manière dégressive compte tenu de l’amélioration progressive du système de chauffage de l’appartement, soit, à hauteur de 50% pour les hivers 2017/2018 (6 mois), 2018/2019 (6 mois) et 2019/2020 (6 mois), 25% pour l’hiver 2020/2021 (6 mois), 15% pour 2021/2022 (6 mois) et 5% pour 2022/2023 (3 mois). Elle estime que le principe du préjudice, retenu par l’expert, est incontestable de même que son montant.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes. Subsidiairement, il demande la réduction des indemnités éventuellement allouées.

Il soutient que Madame [F] n’étant plus propriétaire du bien, elle ne souffre d’aucun préjudice matériel actuel, et que la nécessité du remplacement des fenêtres de la cuisine et du séjour n’est pas justifiée, seules les fenêtres des deux chambres étant concernées par l’encapsulage de l’amiante.

Il ajoute que le préjudice immatériel n’est pas validé par l’expert, et qu’il n’y a pas d’atteinte à la jouissance en l’absence de 50% du logement en raison de l’inconfort thermique.

Sur ce,

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité certain entre le dommage et le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, d’une part, alors qu’aucun désordre n’a été constaté lors des opérations d’expertise, et qu’il n’est pas justifié de nouvelles réclamations postérieures relatives à un phénomène de condensation dans le logement, il n’est pas démontré la nécessité de remplacer les fenêtres pour remédier aux désordres.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre du préjudice matériel.

D’autre part, Madame [F] a souffert d’un préjudice de jouissance en raison de la condensation ayant existé dans son logement. Compte tenu des éléments précédemment développés, au regard de la période pendant laquelle l’existence d’un désordre est établie (janvier à février 2019 uniquement), de l’absence de nouvelle réclamation et de la nature des désordres, consistant en la présence de gouttelettes sur les menuiseries, sans autre précision, il convient d’accorder à Madame [F] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 150 euros.

Sur les demandes à l’encontre de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F

Madame [F] demande la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 8 801,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et de 16 747,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatériel.

Décision du 18 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/00990 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6HV

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F conclut au rejet des demandes.

Sur la responsabilité de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F

Ainsi que cela été développé précédemment, Madame [F] estime, à titre liminaire, que la réalité des désordres liés au chauffage et à la condensation est établie, même s’ils n’ont pas tous pu être constatés par l’expert.

Elle soutient, au visa des articles 1112-1, 1641, 1643, 1644 et 1645 du code civil, que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F, vendeur professionnel, est tenue d’une obligation d’information renforcée à l’égard de son contractant sur les défauts de la chose objet de la vente, qu’il est réputé connaître.

Elle indique d’abord que le défaut de ventilation du logement constitue un vice caché, car il est à l’origine d’une condensation anormale et de moisissures, rendant le bien impropre à l’usage d’habitation, qu’elle ne pouvait connaitre en l’absence d’expertise et dont l’antériorité est établie.

Elle souligne que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F doit être qualifiée de vendeur professionnel, ainsi que cela résulte de son objet social et de la description de son site internet, celle-ci ayant une activité habituelle de vente de logements, si bien qu’elle est réputée connaître les vices affectant la chose.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F soutient d’abord qu’il n’est pas prouvé qu’elle a manqué à son obligation précontractuelle d’information selon l’article 1112-1 du code civil. A ce titre, elle fait valoir d’une part, qu’elle n’a pas la qualité de vendeur professionnel, et d’autre part, que l’expert a démontré que les vices en parties privatives n’existaient pas. Elle estime qu’il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance de vice avant la vente, la présomption de l’article 1641 du code civil ne s’appliquant pas, compte tenu de son activité de bailleur social et d’accompagnement par accession sociale à la propriété, celle-ci n’étant pas un professionnel de la vente immobilière. Elle ajoute que l’antériorité des désordres non constatés n’est pas établie.

Ensuite, elle soutient que l’existence de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil n’est pas établie. D’une part, elle indique que le désordre lié au chauffage qui avait disparu n’a pas été constaté lors des opérations d’expertise, ni aucune défaillance, et que Madame [F] ne rapporte pas la preuve de la matérialité de ce désordre. D’autre part, s’agissant de la présence d’humidité sur les murs et le phénomène de condensation au niveau des menuiseries, elle explique que l’expert a relevé l’absence de constat d’humidité excessive dans l’appartement et qu’aucune faute de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F n’est rapportée, l’obstruction des entrées d’air dans le logement résultant de la mise en œuvre du ravalement par le syndicat des copropriétaires. Enfin, elle souligne que si les désordres avaient existé, ils ne pouvaient pas constituer des vices cachés ni en avoir la gravité.

Sur ce,

Aux termes de de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix.

En vertu de l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, l’acheteur a la possibilité en ce cas de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de la conserver et se faire restituer une partie du prix.

En outre, en application de l’article 1645 du même code, il peut obtenir tous dommages et intérêts dès lors que le vendeur avait connaissance des vices affectant la chose vendue.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il découle de ces textes qu’il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise qu'« aucun des désordres annoncés dans l’ordonnance n’a pu être constaté in situ » et l’expert a donc examiné les pièces communiquées par les parties pour rendre ses conclusions quant à l’existence de désordres.

Précisément, s’agissant du chauffage, l’expert mentionne « en l’état et durant toute l’expertise nous n’avons pas constaté une défaillance sur le réseau de chauffage ». Il estime toutefois que les pièces communiquées par Madame [X] permettent d’établir des problèmes de chauffage « dont les origines sont multiples » qui ont cessé après les interventions de l’entreprise chargée de la maintenance de l’installation. Il précise dans les conclusions que « l’installation de chauffage partie commune manquait de dispositif d’évacuation d’air dans les réseaux de chauffage et du maintien de la pression de service dans l’installation ».

Il apparaît qu’aucun dysfonctionnement de l’installation de chauffage n’a été constaté à l’occasion des opérations d’expertise, qui se sont déroulées sur plusieurs années.

Les seuls courriers électroniques, datant pour l’essentiel d’octobre et novembre 2017, soit, des échanges entre Madame [F] et le syndic, la présidente du conseil syndical et le syndic, ou une autre copropriétaire d’un logement voisin, ne suffisent pas à établir l’absence de chauffage ou l’existence de dysfonctionnements de l’installation de chauffage. L’installation apparait comme fonctionnelle. Par ailleurs, lors de l’intervention du 6 février 2019, la société Delostal et [U] a mentionné « contrôle des radiateurs elles chauffent », ce qui montre, contrairement, à ce qu’indique l’expert, que le chauffage était fonctionnel dès cette date.

Surtout, il n’est pas rapporté la preuve de l’existence de désordres antérieurs à la vente. Il est justifié de désordres liés à la condensation en janvier et février 2019, mais il n’est versé aucun élément mettant en évidence l’existence de ces désordres avant cette date, ou la persistance de désordres relatifs à la condensation après février 2019.

Enfin, ainsi que le souligne l’expert, il n’est pas mis en évidence d’impropriété de l’immeuble à sa destination.

En conséquence, il n’est pas démontré l’existence d’un vice caché d’une gravité suffisante, au sens de l’article 1641 du code civil.

Dès lors, les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Il convient de rejeter les demandes à l’encontre de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum de la SA d’HLM IMMOBILIER 3F et de Madame [F] à le garantir indemne en principal frais et accessoires.

Il soutient, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, du code de procédure civile et des stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles le copropriétaire ne devra rien faire qui puisse porter atteinte à la destination de l’immeuble, compromettre son harmonie et sa solidité ou nuire à la sécurité ou la tranquillité des occupants, que la SA d’HLM IMMOBILIER 3F et Madame [F] sont obligées de le garantir.

Madame [F] demande au tribunal de rejeter l’appel en garantie.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne cite qu’une stipulation du règlement de copropriété, sans démontrer en quoi le comportement de Madame [F] a porté atteinte à la destination de l’immeuble, compromis son harmonie et sa solidité ou nuit à sa sécurité, alors que les désordres trouvent leur origine dans des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F demande au tribunal de rejeter les demandes.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires ne cite qu’une stipulation du règlement de copropriété, sans démontrer en quoi le comportement de Madame [F] a porté atteinte à la destination de l’immeuble, compromis son harmonie et sa solidité ou nuit à sa sécurité, alors que les désordres trouvent leur origine dans des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9 de la loi 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété comprend à la section II « usage des parties privatives » une clause aux termes de laquelle « de façon générale il ne devra rient être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité à la tranquillité des occupants ».

Or, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Madame [F] ou la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F auraient par leur comportement ou par l’usage de leurs parties privatives porté atteinte à l’immeuble et contribué aux désordres.

Il convient donc de rejeter la demande de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F en remboursement des frais d’expertise judiciaire

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F demande la condamnation in solidum de Madame [F] et du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 19 829,07 euros, à parfaire selon l’ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises des frais d’expertise à hauteur.

Elle soutient qu’en l’absence de faute et n’étant pas à l’origine des désordres, elle ne peut se voir imputer la charge des frais d’expertise, qu’elle a intégralement avancés à hauteur de 19 829,07 euros qui doivent être mis à la charge des parties perdantes.

Madame [F] oppose que la demande ne peut prospérer car il est démontré que la SA d’EHLM IMMOBILIERE 3F a manqué à son obligation d’information, ce qui a justifié le recours à l’expertise, si bien qu’elle doit être condamnée aux dépens incluant les frais de l’expertise.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes, sans développer aucun moyen spécifique à ce titre dans ses conclusions.

Sur ce,

Les honoraires de l’expert étant inclus dans les dépens, il sera statué sur cette demande reconventionnelle dans le cadre de l’examen des dépens.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent notamment la rémunération des techniciens.

Décision du 18 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/00990 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6HV

Il résulte de ce texte que le juge du principal qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi.

En l’espèce, d’une part, compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] aux dépens de la présente instance.

D’autre part, les dépens de la procédure de référé initiée devant le tribunal judiciaire de Nanterre, ont été laissés à la charge de chacune des parties par ordonnance de référé du 2 mars 2020 et les seuls dépens de la procédure d’appel ont été mis à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F par arrêt de la cour d’appel de Versailles du 17 juin 2021.

Ces décisions ont toutefois également mis à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire, et celle-ci justifie du paiement de l’ensemble des provisions et compléments de provision durant l’expertise.

Les honoraires de l’expert judiciaire désigné dans le cadre de la procédure de référé, inclus dans les dépens de cette procédure de référé, peuvent toutefois être mis à la charge d’une des parties à la présente instance dès lors que l’instance en référé a servi à préparer la présente instance.

Ainsi, au regard de l’issue du litige, il convient de mettre à la charge de Madame [F], qui succombe en ses demandes à l’encontre de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, les honoraires de l’expertise initiée par ordonnance du 2 mars 2020 et arrêt du 17 juin 2021.

Madame [F] sera donc condamnée à rembourser le montant des honoraires d’expertise avancés par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, à due concurrence du montant des consignations effectuées au titre des provisions et compléments de provisions, et des sommes qui seraient mises à sa charge par ordonnance de taxe du juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nanterre.

Il convient en revanche de rejeter la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [O] [F] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [F] et du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K] [B] du 30 juillet 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, à payer à Madame [O] [F] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice immatériel,

REJETTE la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] au titre du préjudice matériel,

REJETTE les demandes en paiement de dommages et intérêts de Madame [O] [F] formulées à l’encontre de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] aux fins d’être garanti par Madame [O] [F],

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] aux fins d’être garanti par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F,

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de Madame [O] [F] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance,

MET à la charge de Madame [O] [F] les honoraires de l’expertise ordonnée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre du 2 mars 2020,

CONDAMNE Madame [O] [F] à rembourser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F le montant des consignations effectuées au titre des provisions et compléments de provisions, et des sommes mises à sa charge par ordonnance de taxe du juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nanterre, au titre de l’expertise ordonnée par le juge des référés de Nanterre le 2 mars 2020,

REJETTE la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 12]) au remboursement des honoraires d’expertise judiciaire,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 14] le 18 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT