TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Harold CHANEY

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Etienne BUCHER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05279 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466M

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. MARGUERITE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Etienne BUCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1001

DÉFENDERESSE

Madame [R] [W] [W] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Harold CHANEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1493 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202414854 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05279 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466M

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/06/2021, la SCI MARGUERITE a donné à bail à [R] [W] épouse [X] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], 7ème étage, porte 9, pour un loyer initial de 800 par mois, charges mensuelles provisionnelles incluses de 45 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30/01/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 4225 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date 15/05/2024 à personne étude, la SCI MARGUERITE a fait assigner [R] [W] épouse [X] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater et prononcer la résiliation du bail conclu le 01/06/2021 par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— juger que [R] [W] épouse [X] est occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe ;

— ordonner l’expulsion de [R] [W] épouse [X] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner [R] [W] épouse [X] au paiement d’une somme de 5540 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la signification de l’assignation, avec intérêts au taux légal ;

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux augmenté des charges ;

— condamner [R] [W] épouse [X] au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 16/05/2024.

L’affaire était appelée et plaidée contradictoirement l’audience du 10/10/2024. Le délibéré était fixé à la date du 03/12/2024.

La réouverture des débats était ordonnée en raison de l’absence prolongée du magistrat et les parties étaient reconvoquées à l’audience du 13/01/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, sollicite le rejet des demandes soulevées au titre de la nullité de l’assignation et du commandement de payer. Elle actualise sa créance à la somme de 10788 euros et maintient ses demandes dans les termes de l’assignation. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

S’agissant de la nullité de l’assignation, elle estime que la défenderesse a saisi le Commission de conciliation et n’a donc pas subi de grief. S’agissant du commandement de payer, elle indique que l’inscription d’un loyer de 400 euros en lieu et place de 800 euros sur la mise en demeure est une simple erreur de plume, qui ne prive pas la créance sollicitée dans le commandement de payer de son caractère certain et exigible.

Sur le moyen soulevé par la partie adverse au sujet des contrats de baux conclus successivement sur le même appartement avec d’abord une surface de 15 m² en 2017 puis de 24 m² en 2021, elle estime que son action porte clairement sur le bail signé en 2021, qui est seul a faire effet. Elle explique qu’en 2017, la défenderesse était en colocation dans l’appartement, et que les deux locataires ont sollicité la conclusion d’un bail séparé en 2021.

[R] [W] épouse [X], représentée par son conseil, sollicite oralement de voir :

— prononcer la nullité de l’assignation au titre du décret du 09/05/2017 ;

— prononcer la nullité du commandement de payer au titre du décret du 09/05/2017 et pour absence de preuve du caractère exigible et certain de la créance ;

— rejeter les demandes de la SCI MARGUERITE ;

— subsidiairement : octroyer des délais pour quitter les lieux.

Sur la nullité de l’assignation, elle estime qu’en n’annexant pas à l’assignation et au commandement de payer la fiche d’information sur la prévention des expulsions, la demanderesse l’a privée de l’exercice de plusieurs droits. Elle indique ne pas s’être présentée devant le Commission de conciliation car elle ne parle pas français et que son conseil, désigné à l’aide juridictionnelle, ne disposait pas d’un mandat pour cette représentation. Selon elle, elle a subi un grief.

Sur la nullité du commandement de payer, qui entraînerait la nullité de l’assignation, elle affirme que la différence entre le montant réclamé dans ce commandement au titre d’un loyer de 800 euros et le montant réclamé dans le mise en demeure du 01/12/2023 au titre d’un loyer de 400 euros ne permet pas de connaître le montant certain et exigible de la créance locative.

Sur le fond, elle estime que la signature d’un bail en 2017 puis d’un nouveau bail en 2021 portant sur les mêmes locaux mais une surface d’habitation différente (15m² puis 24m²) ne permet pas de savoir clairement quel bail d’habitation s’applique, s’il agit ou non d’une colocation avec [S] [H] qui a également signé en 2021 le même bail par acte séparé, et si enfin la présente procédure entraînant l’expulsion a lieu à s’appliquer au bail de 2017.

Sur sa situation personnelle et financière, elle indique être âgée de presque 70 ans et avoir des revenus faibles ne lui permettant pas de se reloger dans des conditions normales.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, [R] [W] épouse [X] ne justifie pas de l’existence d’un texte prévoyant la nullité de l’assignation pour défaut de transmission des documents prévus par le décret n°2017-923 du 09/05/2017 relatif au document d’information en vue de l’audience. Aussi, l’assignation délivrée respecte l’ensemble des mentions et textes obligatoires prévus par l’article 56 du code de procédure civile.

Enfin, et au surplus, il convient de relever que la défenderesse a saisi la Commission de conciliation après la réception de son assignation et ne s’est pas rendue à la réunion fixée. Elle produit pourtant un écrit de sa part au procureur de la République, ce qui démontre de sa capacité à s’exprimer en français ou à se faire assister pour que ses propos soient traduits. Elle n’a donc pas subi de grief.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile susvisé, et de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, la défenderesse ne justifie pas du fondement légal de sa demande de nullité du commandement de payer qui n’est donc pas fondée.

En effet, le commandement délivré par la bailleresse respecte l’ensemble des mentions obligatoires prévues par la loi.

Aussi, et au surplus, la mention d’un loyer de 400 euros dans un courrier de mise en demeure en lieu et place d’un loyer de 800 euros inscrit dans le contrat de bail et dans le commandement de payer n’est pas de nature à rendre le commandement de payer nul et sans effet. En effet, l’ensemble des actes obligatoires pour la présente procédure présentent clairement le loyer à hauteur de 800 euros et un décompte mensuel locatif clair et précis est produit dans le commandement et l’assignation.

La demande de nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 31/01/2024 pour signaler les impayés.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 30/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Comme relevé précédemment, le défaut de caractère certain et exigible de la créance soulevé par la défenderesse est mal fondé.

S’agissant de la signature de deux baux par [R] [W] épouse [X] portant sur les mêmes locaux, un premier en 2017 puis un second en 2021, il convient de relever que la SCI MARGUERITE fonde ses demandes de manière non équivoque sur le bail conclu le 01/06/2021. Aussi, l’analyse de baux produits par les parties, à savoir le bail d’habitation conclu en 2017 par [S] [H] et [R] [W] épouse [X] puis les deux baux distincs conclue par chacune des locataires sur les mêmes locaux, selon les mêmes conditions, le 01/06/2021, ne laisse aucun doute sur la volonté des parties d’exécuter le bail à effet au 01/06/2021, objet du présent litige, en lieu et place du bail de 2017.

Enfin, [R] [W] épouse [X] ne justifie pas avoir sollicité auprès de son bailleur une clarification sur le bail applicable, la surface mentionnée, le montant du loyer. Elle ne s’est pas présentée à la réunion fixée par la Commission de conciliation, qu’elle a pourtant saisie elle-même. Elle ne produit aucune pièce de nature à remettre en question l’application du bail conclu le 01/06/2021.

[R] [W] épouse [X] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30/03/2024 à minuit, soit à compter du 31/03/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [R] [W] épouse [X] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [W] épouse [X] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[R] [W] épouse [X] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé, que [R] [W] épouse [X] reste devoir une somme de 10788 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 10/01/2025, janvier 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner [R] [W] épouse [X] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

La demanderesse s’oppose à la demande d’octroi de délais.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que [R] [W] épouse [X] règle partiellement le loyer tous les mois. Elle produit ses deux derniers avis d’imposition, qui mettent en évidence des revenus très faibles et une impossibilité de faire face au montant total du loyer. Elle est âgée de 68 ans.

La SCI MARGUERITE ne produit aucun élément sur sa situation financière.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Ces délais permettront d’assurer un relogement de la défenderesse dans des conditions décentes.

Toutefois, et au regard du montant important de la dette et de la nécessaire augmentation de celle-ci durant le maintien dans les lieux de [R] [W] épouse [X], qui dispose de revenus faibles, la durée de ces délais sera fixée à 5 mois, soit jusqu’au 31/08/2025.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation respective des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI MARGUERITE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [R] [W] épouse [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

REJETTE les demandes au titre de la nullité de l’assignation et du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

DECLARE la SCI MARGUERITE recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 01/06/2021, et ce à compter du 31/03/2024, portant sur les lieux situés [Adresse 4], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

AUTORISE [R] [W] épouse [X] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31/08/2025 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après le 31/08/2025, la SCI MARGUERITE pourra faire procéder à l’expulsion de [R] [W] épouse [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la SCI MARGUERITE à faire procéder à l’enlèvement et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [W] épouse [X] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due par [R] [W] épouse [X], à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, augmenté des charges, soit un montant total de 845 euros ;

CONDAMNE [R] [W] épouse [X] à payer à la SCI MARGUERITE la somme de 10788 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 10/01/2025, janvier 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE [R] [W] épouse [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 30/01/2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI MARGUERITE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection