TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/04078

N° Portalis 352J-W-B7H-CZLEV

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

20 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. H26

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0117

DÉFENDERESSE

Société KC 20

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0107

Décision du 22 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/04078 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLEV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2017, la société KC 20 a donné à bail commercial à la société JLR 26, aux droits de laquelle se trouve la société H26 [Localité 6], le local n°1014 dépendant du Centre Commercial Beau [Localité 6], situé à [Adresse 8], pour une durée de dix ans à compter de la livraison du local intervenue le 17 avril 2018.

Le bail a été consenti exclusivement pour une activité, à titre principal, “de vente de prêt-à-porter pour hommes, femmes et enfants” et, à titre accessoire, pour la vente de “maroquinerie et accessoires de mode, dans la limite de 20 % du chiffre d’affaires hors taxes annuel total”, le tout sous l’enseigne “Hollyghost”.

Le loyer minimum garanti a été fixé à la somme de 36.120 euros par an en principal, et le loyer variable au taux de 7 % hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes du preneur.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par la société KC 20 à la société H26 [Localité 6] par acte extra-judiciaire du 16 février 2023 pour un montant en principal de 141.429,68 euros TTC.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, la société H26 Sevran a fait assigner la société KC 20 devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de:

“In limine litis,

— DESIGNER tel médiateur judiciaire qu’il plaira au Tribunal Judiciaire de Paris aux frais partagés des Parties afin de tenter de trouver une solution amiable au litige opposant les sociétés SNC KC20 et H26 ;

A titre principal,

— JUGER la société JRL 26 recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions;

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 février 2023 est dépourvu d’effets ;

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 février 2023 a été délivré de mauvaise foi et ne saurait produire aucun effet ;

— JUGER que les charges appelées par les provisions pour charges appelées par le Bailleur entre le 15 juillet 2018 et le 1er janvier 2023 sont indues pour (sic);

A titre subsidiaire,

JUGER que les charges appelées pendant la période allant du 1er novembre 2020

jusqu’au 30 juin 2021 sont inexigibles ;

A titre infiniment subsidiaire,

— ACCORDER à la société H26, un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse et ce à compter de l 'expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;

JUGER que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier

de paiement.

JUGER qu’en conséquence, la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société H26 s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société SNC KC20, au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions prévues à l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SNC KC20, aux entiers dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juillet 2023, la société KC 20 demande au tribunal de :

“Débouter la société H26 [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes ;

Faisant droit aux demandes reconventionnelles de la société KC 20, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 16 mars 2023 ;

En conséquence, ordonner l’expulsion de la société H26 [Adresse 7] et celle de tous occupants de son chef du local n°10141 qu’elle exploite au Centre Commercial BEAU [Localité 6], sis à [Adresse 8], ce à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner la société H26 [Adresse 7] au paiement de la somme de 175.702,94 euros TTC représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon comptes arrêtés au 30 septembre 2023 ;

Du 1er octobre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux loués, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 1 % du loyer annuel facturé et indexé la dernière année de location, par jour de calendrier, conformément à l’article 31 du bail ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société H26 [Adresse 7] ;

En conséquence, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du local litigieux à compter de la signification de la décision à intervenir ;

La condamner au paiement de la somme de la somme de 175.702,94 euros TTC

représentant les loyers et charges, selon comptes arrêtés au 30 septembre 2023 inclus;

Du 1er octobre 2023 jusqu’à la résiliation judiciaire du bail, la condamner au paiement des loyers et charges contractuels ;

A compter de la résiliation judiciaire, et jusqu’à parfaite libération des lieux, la condamner au paiement de l’indemnité d’occupation égale à 1 % du loyer annuel facturé et indexé la dernière année de location, par jour de calendrier, conformément à l’article 31 du bail ;

Condamner la société H26 [Localité 6] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement et les éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.”

la société KC 20 a dénoncé ses conclusions à l’Urssaf Ile de France, créancier inscrit sur le fonds, par acte d’huissier du 7 février 2024.

Une injonction à médiation a été ordonnée par le juge de la mise en état le 6 février 2024, laquelle n’a pas abouti à un processus amiable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024 et l’affaire appelée à l’audience du 3 mars 2025.

Par message RPVA du 3 mars 2025, l’avocat de la demanderesse, absent à l’audience, a été avisé de la date de délibéré et invité à déposer son dossier ; il n’a pas été donné suite à cette demande à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de médiation

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Il se déduit de ces dispositions que cette mesure ne peut être décidée qu’avec l’accord des parties.

En l’espèce, la société H26 [Localité 6] et la société KC 20, qui ont bénéficié d’une information à la médiation dans le cadre de l’injonction délivrée par le juge de la mise en état n’ont pas souhaité donné suite à cette proposition de règlement amiable du litige, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société H26 [Localité 6] formée de ce chef.

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 février 2023

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1134 du code civil dispose en outre que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Disposition d’ordre public, cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.

Aux termes de son assignation, la société H26 [Localité 6] fait valoir que la bailleresse a fait preuve d’une mauvaise foi particulièrement caractérisée en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur des périodes frappées par des mesures de restriction économique, alors même que la société KC 20 ne pouvait ignorer la fermeture du commerce. Elle en conclut que ces circonstances constituent un abus dans la mise en œuvre des prérogatives contractuelles par le bailleur.

En réplique, la société KC 20 soutient avoir fait la preuve de sa bonne foi en favorisant les possibilités de règlement amiable avant de délivrer le commandement de payer lorsque la dette locative a dépassé 140 000 euros.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’avant de délivrer l’acte en litige, la société KC 20 a entrepris plusieurs démarches amiables aux fins de recouvrer la dette locative.

C’est ainsi que par une lettre du 18 mars 2020, suite à l’annonce du premier confinement, la bailleresse a proposé à la société H26 [Localité 6] de régler le deuxième trimestre 2020 mensuellement, l’échéance du mois d’avril pouvant être réglée jusqu’au 1er septembre 2020.

Puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juin 2020, faisant suite à un courrier du 20 mai 2020 réclamant le paiement de la somme de 5.146,44 euros TTC au titre du mois de mai 2020, la société KC 20 a proposé au preneur une mensualisation du 3ème trimestre 2020 et a autorisé le paiement du mois de mai le 1er octobre 2020 au plus tard ; par une lettre du 3 septembre 2020, la société KC 20 a ensuite proposé la mensualisation du 4ème trimestre 2020.

Par courrier du 23 mars 2021, la société KC 20 a également proposé la mensualisation du 2ème trimestre 2021, rappelant qu’une mensualisation avait également été accordée pour le 1er trimestre de la même année. La proposition de mensualisation pour le paiement des loyers et charges du 3ème trimestre 2021 a été reconduite par une lettre du 14 juin 2021.

Enfin, par une lettre du 8 octobre 2021, la société KC 20 a confirmé l’abandon de la somme de 3.114,90 euros due au titre du mois de novembre 2020.

Compte tenu de la persistance des impayés, après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure de payer la somme de 124 492,39 euros en date du 19 octobre 2022, la société KC 20 a finalement fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 février 2023 pour un montant en principal de 141.429,68 euros TTC.

Il ressort suffisamment de ces éléments que la bailleresse n’a pas usé de ses prérogatives contractuelles de mauvaise foi, alors même que les dispositions prises pendant la crise sanitaire n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et que le devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.

La demande de la société H26 [Localité 6] visant à voir juger le commandement de payer en litige privé d’effet sera donc rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire ainsi stipulée :

“ARTICLE 30 – CLAUSE RESOLUTOIRE

Il est expressément stipulé qu’en cas de défaut de paiement d’un seul terme de Loyer ou fraction de terme de Loyer, de rappel de Loyer dû après fixation amiable ou judiciaire, de supplément dû au titre de réajustement de la clause Loyer Variable, du dépôt de garantie ou de toutes sommes dues par l’effet du réajustement du dépôt de garantie, des charges et accessoires ou avances sur charges, de l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux en application de l’article L.145-28 du Code de Commerce ou de l’article 1240 du Code civil et plus généralement de toutes sommes qui seraient dues au Bailleur par le Preneur, quelle que soit l’origine de cette dette en ce compris toute somme en exécution d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution par le Preneur d’une quelconque des obligations mise à sa charge tant par le présent Bail et/ou ses annexes que par les dispositions non abrogées du Décret du 30 septembre 1953 et des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce et après expiration d’un délai d’un mois suivant sommation notifiée par voie extra judiciaire d’exécuter l’obligation méconnue ou commandement de payer restés infructueux, le présent Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et ce, même en cas d’exécution par le Preneur postérieurement à l’expiration du délai ci-dessus.

30.2 De la même manière toute offre de paiement après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise.

30.3 Il est expressément convenu entre les Parties que cette résiliation pourrait intervenir quelle que soit la cause et ou l’ancienneté de la créance ou l’obligation non respectée.

30.4 L’acquisition par le Bailleur de la présente clause résolutoire ne mettra pas fin aux

obligations du Preneur et notamment à celle de payer les Loyers et charges échus non

réglés.

30.5 Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des Locaux et dans

ce cas, le dépôt de garantie et les Loyers payés d’avance, s’il y en a, resteront acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts.”

Le commandement de payer délivré le 16 février 2023 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l’article L. 145-41 du code de commerce et fait expressément commandement à la société preneuse de s’acquitter des sommes dues dans le délai d’un mois à compter de l’acte.

Il comporte également un décompte détaillé des sommes dues et les factures correspondantes.

A ce titre, la société H26 [Localité 6] soutient à tort que la société KC 20 a accordé une franchise de loyer totale pendant les deux premières années du bail, alors qu’il ressort des termes du bail rappelés supra que la franchise était partielle.

De même, contrairement à ce que fait soutenir la société H26 [Localité 6], la société KC 20 justifie avoir procédé aux régularisations des charges des exercices 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que régularisations relatives à la taxe région Ile-de-France ont été effectuées pour les exercices 2019 à 2023.

S’agissant des provisions appelées pour 2022, la société KC 20 fait valablement valoir qu’elle dispose d’un délai expirant le 30 septembre 2023 pour effectuer la régularisation de celles-ci et que conformément aux dispositions contractuelles, elle était en droit d’appeler les provisions.

C’est enfin vainement que la société H26 [Localité 6] expose que la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur l’exigibilité des charges locatives durant la crise sanitaire, et notamment les périodes de fermeture du local au public et invoque l’article 1722 du code civil relatif à la perte partielle de la chose louée pour échapper au paiement de ses charges, qui sont des accessoires du loyer. Il n’existe en effet pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des charges pendant le temps d’interdiction au public des commerces dits non essentiels et l’effet de l’interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l’article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans les arrêts de principe du 30 juin 2022 ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, le commandement de payer délivré à la société H26 [Localité 6] était parfaitement causé.

Il doit donc produire ses effets et en l’absence de paiement des sommes qui y sont visées dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 16 mars 2023 à 24h00.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société KC 20 sollicite la condamnation de la société H26 [Adresse 7] à lui payer la somme de 175.702,94 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2023 loyer du 3ème trimestre 2023 inclus, produisant à l’appui de sa demande un décompte locatif.

Au regard des justificatifs produits et sous le bénéfice des observations sus visées, la demande de la société KC 20 est fondée.

En conséquence la société H26 [Adresse 7] sera condamnée à payer à la société KC 20 cette somme de 175.702,94 euros TTC.

Sur la demande de délais de la société H26 [Localité 6]

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, la société H26 [Adresse 7] ne verse aucune pièce sur sa situation comptable et financière, de sorte que sa demande de délai, qui ne repose sur aucun élément objectif, ne pourra qu’être rejetée.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail se trouvant résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit à compter du 16 mars 2023 à 24 heures, l’expulsion de la société H26 [Localité 6] et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement.

Par ailleurs, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, l’article 31 du contrat de bail qui prévoit une indemnité d’occupation majorée constitue une clause pénale dont il convient de réduire d’office le montant, au regard des circonstances ayant conduit à la constitution des arriérés locatifs et de l’importance du montant du loyer annuel.

La société H26 [Adresse 7] sera donc condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et taxes.

Sur les autres demandes

La société H26 [Adresse 7] qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer signifié le 16 février 2023 et celui de la dénonciation au créancier inscrit sur le fonds.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société KC 20 la somme de 2 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la demande de mediation,

Déclare valable le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 février 2023 par la société KC 20 à la société H26 [Localité 6],

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société KC 20 et la société H26 [Localité 6] à la date du 16 mars 2023 à 24h00 ;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société H26 [Localité 6] et de tout occupant de son chef des lieux situés au Centre Commercial Beau [Localité 6], sis à [Adresse 8] (local n°10141) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société H26 [Adresse 7] à la société KC 20, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges,

Condamne la société H26 [Localité 6] à payer à la société KC 20 la somme de 175.702,94 euros TTC au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, loyer du mois du 3ème trimestre 2023 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Déboute la société H26 [Localité 6] de sa demande de délais,

Condamne la société H26 [Adresse 7] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 16 février 2023 et de la dénonciation au créancier inscrit ;

Condamne la société H26 [Localité 6] à payer à la société KC 20 la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 4] le 22 Mai 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME