TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e JOLY

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e COHEN et M^e SIPKIN

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/03523 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CT6KG

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. PLISSON IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Fabien JOLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2287

DÉFENDERESSES

S.C.I. PARDES PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0051

S.A.R.L. [8], prise en la personne de ses gérants, Madame [V] [L] et Monsieur [A] [U], domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Youness SIPKIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1939

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/03523 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6KG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Anita ANTON, Vice-président

Madame Sophie ROJAT, Magistrat à titre temporaire

assistés de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffier lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024 présidée par Monsieur LEMER GRANADOS tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], situé à l’angle de la [Adresse 13] et de la [Adresse 12], composé d’un sous-sol, un rez-de-chaussée, 4 étages et à l’arrière à partir du 1er étage, d’une petite cour d’aération, est soumis au statut de la copropriété.

Il comporte un nombre restreint d’appartements, à raison, outre le rez-de-chaussée, de deux appartements en duplex donnant sur la cour intérieure et d’un studio.

Au sein de cet immeuble, la S.C.I. Pardes Patrimoine est propriétaire des lots n° 19 et 25 formant un ensemble d’un seul tenant situé en sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage qu’elle a donnés à bail commercial à la S.A.R.L. [8].

Celle-ci y exploite un fonds de commerce de restauration sous l’enseigne « [7] ».

L’assemblée générale des copropriétaires a adopté, le 14 février 2017, une résolution « autorisant les exploitants et successeurs du local commercial d’effectuer les travaux de réalisation du conduit d’air vicié sous réserve notamment que deux bureaux d’étude soient missionnés et valident l’absence totale de nuisances olfactives et sonores ».

Ces travaux n’ont pas été réalisés.

Le 26 octobre 2018, un incendie s’est déclaré dans la cuisine du restaurant et s’est propagé aux étages de l’immeuble.

Le restaurant et son conduit d’extraction ont été détruits et les appartements ont été temporairement inhabitables.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2018, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris a désigné Monsieur [B], en qualité d’expert judiciaire, afin de déterminer les causes et origines de l’incendie.

L’expert a déposé son rapport le 30 septembre 2019, concluant que la cause de la propagation du feu dans les étages par le conduit d’extraction provenait de l’accumulation de résidus de graisses de cuisson et de l’absence de trappe d’accès empêchant tout nettoyage efficace du conduit qui ne comportait pas, par ailleurs, de système d’extinction automatique.

Au cours de ses opérations, dans une note aux parties datée du 19 février 2019, l’expert judiciaire a indiqué que ses investigations ne nécessitaient plus de conserver l’établissement en l’état et qu’il était donc possible de faire procéder aux travaux de réparation.

La S.C.I. Pardes Patrimoine a alors sollicité que soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un projet de résolution l’autorisant à procéder à la reconstruction du conduit d’extraction d’air vicié.

Lors de l’assemblée générale du 12 juin 2019, en l’absence d’élément émanant d’un bureau d’étude validant l’absence de nuisances, il a été décidé de reporter l’examen de cette autorisation de reconstruction à une assemblée générale extraordinaire ultérieure, initialement fixée aux 15 ou 16 juillet 2019.

La S.A.R.L. [8] a débuté les travaux de reconstruction du conduit d’extraction en août 2019.

Le 6 août 2019, après avoir fait constater, par commissaire de justice, l’installation dans la cour intérieure d’un échafaudage le long du conduit d’extraction, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] a fait délivrer une sommation, par acte du même jour de Maître [H], à la S.A.R.L. [8] et à la S.C.I. Pardes Patrimoine de cesser les travaux et de démonter l’échafaudage.

L’assemblée générale extraordinaire, qui s’est finalement tenue le 27 août 2019, a rejeté l’autorisation de travaux sollicitée par la S.C.I. Pardes Patrimoine, estimant insuffisants les documents produits et relevant que les travaux projetés avaient d’ores et déjà été entrepris par la société [8], malgré la sommation précitée.

A la suite de ces travaux, dès l’ouverture du restaurant en septembre 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11], se plaignant de nuisances sonores et olfactives, a fait établir un nouveau constat par Maître [H] en date du 27 septembre 2019 et a fait procéder à des mesures acoustiques les 27 et 29 septembre 2019, par Monsieur [X], expert acousticien.

Cet expert a notamment relevé : « une forte odeur de viande grillée très vite écœurante après quelques minutes pénètre les appartements dès l’ouverture des fenêtres.

Le bruit de l’extracteur de hotte de la cuisine est incontestablement audible à tous les étages de la cour intérieure du [Adresse 1] à un niveau élevé bien au-dessus du bruit résiduel provenant de la rue … qui est propagé par les vibrations de la gaine en partie basse de la cour puis par la bouche intermédiaire au R+4 en partie haute de la cour et enfin par la sortie de cheminée placée à 4 mètres au-dessus du toit ».

Il conclut que « l’émergence nocturne déduite est de 17dB chez M. [P], 11 à 13 dB chez Mme [M] selon l’heure, ce qui est très au-dessus de l’émergence autorisée de 3 Db. … l’installation est non réglementaire et provoque une très forte gêne acoustique et olfactive permanente, de jour comme de nuit ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a ensuite fait signifier à la S.C.I. Pardes Patrimoine et à la S.A.R.L. [8] les conclusions de cet expert et leur a fait sommation, par acte du 29 novembre 2019, de « cesser dans un délai de 8 jours les nuisances tant olfactives que sonores » provoquées par l’exploitation du restaurant.

De nouvelles mesures acoustiques ont été réalisées par M. [X] les 6 décembre 2019 et 5 février 2020.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 6 mars 2020, a notamment:

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose du conduit d’extraction,

— ordonné à la S.A.R.L. [8] de cesser, dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance, toute utilisation dans les conditions actuelles du conduit d’extraction de l’air vicié installé dans la cour intérieure de l’immeuble, sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée et ce, jusqu’à la réalisation de mesures de bruit conformes à la réglementation et de contrôles olfactifs de nature à garantir la tranquillité des occupants de l’immeuble,

— désigné un expert judiciaire en la personne de Madame [T] avec pour mission de caractériser et mesurer les nuisances sonores et olfactives alléguées par le syndicat des copropriétaires, en détailler l’origine, les causes et l’étendue, donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, donner son avis sur les préjudices et coûts induits par les nuisances et sur leur évaluation.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER, a fait assigner par actes d’huissier de justice du 4 mars 2021 la SCI Pardes Patrimoine en sa qualité de propriétaire bailleresse des locaux et la SARL [8], locataire, aux fins de voir :

— ordonner la dépose du conduit d’extraction d’air vicié ainsi que la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte d’une somme de 15.000 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant signification du jugement à intervenir,

— condamner solidairement la S.C.I. Pardes Patrimoine et la S.A.R.L. [8] à lui verser la somme de 70.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices que les fautes desdites sociétés ont causé à l’ensemble des copropriétaires,

— condamner solidairement la S.C.I. Pardes Patrimoine et la S.A.R.L. [8] à lui verser ainsi que celle de 19.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [T], expert judiciaire, s’est adjointe un sapiteur acousticien en la personne de Monsieur [R] [N], qui a procédé à des mesures acoustiques le 21 janvier 2021.

Par ordonnance rendue le 16 décembre 2021, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert désigné a rendu son rapport le 20 avril 2023, annexant à son rapport les mesures et conclusions de son sapiteur M. [N] et concluant à la réalité des nuisances sonores et olfactives dénoncées.

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2 notifiées le 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 11] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, notamment, ses articles 8, 9, 15 et 25 ;

Vu le principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil ;

Vu le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 11] ;

Vu les procès-verbaux des assemblées générales du 14 février 2007, du 12 juin 2019 et du 27 août

2019 ;

Vu le rapport de l’expert judiciaire déposé le 20 avril 2023 ;

ORDONNER la dépose, dans un délai d’un (1) mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir et aux frais exclusifs de la société à responsabilité limitée (SARL) [8] et de la société civile immobilière (SCI) Pardès Patrimoine, de l’intégralité de la colonne d’extraction d’air vicié (de son origine à son extrémité sur la toiture de l’immeuble), installée dans la cour intérieure de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 11] ;

ORDONNER alors, à titre principal, que, passé ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 11] pourra procéder, par lui-même et aux frais exclusifs de la société à responsabilité limitée (SARL) [8] et de la société civile immobilière (SCI) Pardès Patrimoine, à la dépose de l’intégralité de cette colonne d’extraction d’air vicié ou, à titre subsidiaire, que, passé ce délai, la société à responsabilité limitée (SARL) [8] sera redevable, à titre d’astreinte, d’une somme de 15 000 (quinze mille) euros par jour de retard ;

CONDAMNER la société civile immobilière (SCI) Pardès Patrimoine et la société à responsabilité limitée (SARL) [8], solidairement, à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 11], une somme de 90 200 (quatre-vingt-dix mille deux cents) euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation des préjudices que les fautes desdites sociétés ont causés à l’ensemble des copropriétaires ;

DÉCIDER que ladite somme sera affectée au crédit du compte charges de chaque copropriétaire, à l’exception de celui de la société civile immobilière (SCI) Pardès Patrimoine, selon les tantièmes respectivement détenus ;

CONDAMNER la société civile immobilière (SCI) Pardès Patrimoine et la société à responsabilité limitée (SARL) [8], solidairement, à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 23 250 (vingt-trois mille deux cent cinquante) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

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DÉCIDER que ladite somme sera affectée au crédit du compte charges de chaque copropriétaire, à l’exception de celui de la société civile immobilière (SCI) Pardès Patrimoine, selon les tantièmes respectivement détenus ;

CONDAMNER la société civile immobilière (SCI) Pardès Patrimoine et la société à responsabilité limitée (SARL) [8], solidairement, aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, la S.C.I. Pardes Patrimoine demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’assemblée Générale du 14 février 2017,

Vu le rapport de l’expert judiciaire déposé le 20 avril 2023,

Vu le bail commercial du13 octobre 2016,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu l’assemblée générale du 14 février 2017,

Vu l’ensemble de pièces versées aux débats,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet PLISSON IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la SCI PARDES PATRIMOINE ;

JUGER, conformément au rapport de l’expert judiciaire, que la SCI PARDES PATRIMOINE n’a pas engagé sa responsabilité, en sa qualité de bailleresse, dans les préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes de toute condamnation in solidum contre la SCI PARDES PATRIMOINE ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de condamnation sous astreinte dirigée contre PARDES PATRIMOINE ;

JUGER, conformément au rapport de l’expert judiciaire, que seule la SARL WAFFLEGANGER a engagé sa responsabilité en sa qualité de maître d’ouvrage dans la reconstruction du conduit d’air vicié ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts de 70 000 € qui n’est ni justifié dans son principe ni dans son quantum ;

CONDAMNER la SARL WAFFLEGANGER à garantir la SCI PARDES PATRIMIOINE de toutes condamnations éventuelles qui pourraient être mises à sa charge ;

DONNER ACTE à la SCI PARDES PATRIMOINE de son droit de construire un conduit d’extraction, conformément à la résolution votée en Assemblée Générale des copropriétaires en date du 14 février 2017 qui n’a pas été contestée judiciairement et qui est donc définitive, sans qu’une nouvelle autorisation de la copropriété soit nécessaire ;

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

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CONDAMNER toutes parties sucombantes au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER toutes parties sucombantes aux entiers dépens.

La S.A.R.L. [8], qui a constitué avocat, n’a pas notifié de conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 24 octobre 2024, a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de « donner acte » :

Il n’y pas lieu à statuer sur la demande de « donner acte » de la S.C.I. Pardes Patrimoine de son « droit de construire un conduit d’extraction conformément à la resolution votée en AG du 14 février 2017 » qui ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elle ne vaut consécration d’aucun droit et est dépourvue de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Sur les nuisances alléguées :

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la dépose de la colonne d’extraction d’air vicié reconstruite et utilisée par la S.A.R.L. [8], aux frais exclusifs de la S.C.I. Pardes Patrimoine et de son locataire.

Il se plaint de nuisances sonores et olfactives qu’il qualifie d’insupportables pour les occupants de l’immeuble les empêchant de jouir paisiblement de leur bien, générées par la mise en fonctionnement du conduit d’extraction.

Il soutient, dans un premier temps, que l’utilisation de cet ouvrage, par les nuisances qu’il provoque, contrevient aux dispositions de l’article 2 page 20 du règlement de copropriété, aux termes desquelles « chacun des propriétaire aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres co-propriétaires de la maison et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison » et à celles des articles 2, 3° aux termes desquelles « les appartements pourront être occupés, soit à usage d’habitation bourgeoise, soit à usage professionnel ou commercial, mais à la condition expresse de ne pas nuire à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble » et 2,4°, page 21 « sont formellement exclus tous commerces, établissements, installations ou appareils dangereux ou insalubres, ou de nature à incommoder par le bruit ou par l’odeur, les personnes habitant la maison. »

Il fait également valoir que la construction de la gaine d’extraction n’a donné lieu à aucune autorisation préalable de l’assemblée générale et à tout le moins ne respecte pas les conditions fixées par la résolution adoptée par l’assemblée générale du 14 février 2017.

Enfin, dans un dernier temps, il considère que son utilisation est à l’origine de nuisances excédant les troubles normaux de voisinage.

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

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Il expose que ces obligations nées du règlement de copropriété sont opposables tant aux copropriétaires qu’à leurs locataires.

Il en déduit que la responsabilité de la S.A.R.L. [8], en sa qualité de locataire, ainsi que celle de la SCI Pardes Patrimoine, en sa qualité de propriétaire des locaux loués, sont engagées et il s’estime fondé à réclamer leur condamnation solidaire à déposer la colonne incriminée.

Au soutien de sa demande, il produit pour justifier l’existence des nuisances :

— un procès-verbal dressé par Maitre [H] daté du 27 septembre 2019 : « depuis l’appartement de Madame [M] situé aux troisième et dernier étages de l’immeuble du [Adresse 1]… Je constate que la fenêtre de sa chambre et celle de sa salle à manger se situent à hauteur de la grille d’aération et j’entends un bruit persistant et bourdonnant. De fortes odeurs de viandes fumées, grillées, telles que celles de barbecue se dégageant lors de l’ouverture des fenêtres et envahissent l’appartement.

Je me rends également chez Monsieur [P] et Monsieur [J] [E], propriétaires des appartements situés au 1er et 2ème étages de l’immeuble [Adresse 1]. Au 1er étage, je sens de fortes odeurs de viandes grillées, de grillades, dans la cuisine, la salle de bains et la chambre à coucher dont les fenêtres donnent sur la cour intérieure.

Il en est de même au 2ème étage, dans la chambre d’ami qui a également une fenêtre sur cour. Ces odeurs sont très désagréables et très fortement ressenties notamment dans les chambres. »

— les rapports de Monsieur [X], expert acousticien des 8 octobre 2019, 6 décembre 2019 et 5 février 2020, relevant des émergences nocturnes de 17dB chez M. [P] (appartement 1er et 2ème étages) et de 11 à 13 dB chez Mme [M] (appartement 3ème et 4ème étages) les 27 et 29 septembre 2019 et de 14,5 dB chez M.[P] les 6 décembre et 5 février 2020, alors que l’émergence autorisée est de 3dB par rapport au bruit ambiant sur ces plages horaires, cet expert indiquant : « le bruit de l’extracteur de hotte de cuisine est incontestablement audible à tous les étages de la cour intérieure du [Adresse 1], à un niveau élevé bien au-dessus du bruit résiduel »,

— un compte rendu d’enquête établi par les services de la mairie de [Localité 10] en date du 16 octobre 2019 et un courrier de la Direction de la Prévention de la Sécurité et de la Protection de la mairie du 12 novembre 2019 : « les émergences sonores constatées sont au-delà des normes réglementaires, notamment sur les bandes d’octaves et au niveau global. Par conséquent, la plainte pour nuisances sonores est donc fondée.

L’émergence sonore enregistrée par l’enquêteur est supérieure au seuil de tolérance fixé par les articles R.1336-4 à R.1336-11 du code de la santé publique, relatifs à la lutte contre le bruit.

Concernant les nuisances olfactives, le technicien a également constaté des anomalies par rapport aux dispositions du règlement sanitaire du département de [Localité 10] du 23 novembre 1979 modifié.

En conséquence le responsable mis en cause a été invité à régulariser sa situation dans un délai de 3 mois au regard des réglementations susvisées. »

Le syndicat des copropriétaires rappelle que, sur la base de ces éléments, le juge des référés, par ordonnance du 6 mars 2020, a ordonné à la S.A.R.L. [8] de cesser toute utilisation du conduit d’extraction d’air vicié, sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée et ce, jusqu’à la réalisation de mesures de bruit et de contrôle olfactif de nature à garantie la tranquillité de l’immeuble.

Il fait également état, afin de démontrer la réalité des nuisances, des conclusions du rapport d’expertise judiciaire de Madame [T] en date du 20 avril 2023 qui, concernant les nuisances sonores et reprenant les conclusions du sapiteur écrit :

« Mais comme on peut le constater, les émergences, dans les bandes d’octave, qui sont indépendantes de la durée d’apparition du bruit litigieux, sont très importantes et il ne fait nul doute que l’infraction serait caractérisée si un agent de la mairie était là pour le constater.

Nous pouvons ajouter que dans la mesure où il n’y a que très peu d’atténuation du bruit au cours de sa propagation dans une gaine métallique, où la cour intérieure de l’immeuble est un espace quasiment clos (seule la 6ème face est ouverte), la situation constatée est à très certainement peu de chose près la même dans les pièces principales des étages supérieurs de l’immeuble possédant une fenêtre sur la cour.

Le bruit des équipements de ventilation-climatisation du restaurant rassemble tous les critères d’incongruité permettant de dire qu’il est de nature à empêcher la concentration intellectuelle et nuire à l’endormissement des occupants des pièces sur cour, lorsque leurs fenêtres sont ouvertes ou entrouvertes et les priver de la jouissance ordinaire des lieux. »,

Et, concernant les nuisances olfactives, indique :

« L’expert s’est rendue sur place le 13 janvier 2022 vers 21 heures, pendant que le restaurant était ouvert pour constater, en présence des parties, que l’odeur de la cuisine du restaurant était ressentie dans les pièces des 2 appartements donnant sur la cour avec des fenêtres neuves à double vitrage :

— L’odeur est fortement ressentie avec fenêtres ouvertes,

— L’odeur est également ressentie (un peu moins) fenêtre fermée,

— Le bruit de l’extracteur est également constaté ».

Est également versé aux débats un rapport d’enquête de la Ville de [Localité 10] daté du 2 juin 2022 concluant que « les émergences sonores constatées sont au-delà des normes réglementaires, notamment sur les bandes d’octaves de 125 Hz, 250 Hz, 500Hz, 1kHz, 2 kHz ainsi que sur le niveau global. En conséquence la plainte pour nuisances sonores est fondée ».

Le syndicat des copropriétaires relève, de plus, qu’un procès-verbal de contravention de 5ème classe pour infraction aux dispositions du code de la santé publique relatifs à la lutte contre le bruit a été dressé par la police municipale de la ville de [Localité 10] à l’encontre de la S.A.R.L. [8], à la suite d’un contrôle effectué sur place le 11 mai 2023.

Il indique que les copropriétaires et le syndic ont multiplié, depuis novembre 2019, en vain, les mises en demeure et sommations adressées à la SCI Pardes Patrimoine et à son locataire et ont procédé à plusieurs signalements auprès de la mairie de [Localité 10].

En réplique, la S.C.I. Pardes Patrimoine conteste l’existence des nuisances invoquées en ce qu’elles seraient justifiées par des rapports acoustiques non contradictoires établis par M. [X] à la demande d’un copropriétaire en septembre et décembre 2019 et sur la base d’attestations de voisins étrangers à la copropriété.

En l’espèce, les rapports acoustiques de 2019 et les attestations versées aux débats par le demandeur ne constituent pas les seuls éléments probants.

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

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Pour caractériser les nuisances, le syndicat des copropriétaires s’appuie également, sur les conclusions de l’expert judiciaire et sur les mesures acoustiques réalisées, par son sapiteur, Monsieur [R] [N], au contradictoire des parties dont la S.C.I. Pardes Patrimoine.

Les opérations expertales ont démontré que les nuisances trouvent leur origine dans une mauvaise mise en œuvre et dans des défauts de conformité de la nouvelle installation de l’extraction d’air vicié installée par la S.A.R.L. [8].

L’expert écrit concernant l’origine des désordres :

« Problème de mise en œuvre et de non-conformité,

— sur l’extracteur de l’air vicié, sa puissance et son emplacement,

— sur le réseau VMC,

— sur la ventilation du groupe de climatisation,

— fuites sur les assemblages du conduit extraction,

— acoustique de l’installation non traitée. »

Par ailleurs, les contrôles de la mairie de [Localité 10] de 2019 et 2022 ont été réalisés en présence de la S.A.R.L. [8] et ses rapports communiqués contradictoirement dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

Au soutien de son argumentation, la S.C.I. Pardes Patrimoine ne produit aucune pièce de nature à contredire tant les mesures qu’elle conteste, réalisées par Monsieur [X] expert acousticien et par la mairie de [Localité 10], que la force probante des attestations et pièces produites en demande.

Il résulte de l’examen de l’ensemble de ces éléments que l’utilisation de la gaine d’extraction d’air vicié du restaurant exploité par la S.A.R.L. [8] engendre, depuis sa reconstruction, des nuisances sonores et olfactives, caractérisées par de fortes odeurs de cuisine ainsi que par des bruits de fonctionnement de l’extracteur se répandant dans la cour intérieure de l’immeuble.

Ces nuisances sonores et olfactives affectent les parties privatives de l’ensemble des appartements du 1er au 4ème étages dont les fenêtres donnent sur la cour intérieure, établissant leur caractère collectif.

Sur les responsabilités :

En droit, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

Il s’en déduit que ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/03523 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6KG

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Ainsi, la théorie des troubles anormaux du voisinage a vocation à s’appliquer à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2005, n° 04-11.279).

Un syndicat des copropriétaires peut agir contre un copropriétaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, et ce, même lorsque le bailleur a vainement mis en demeure l’occupant de mettre un terme aux nuisances dénoncées (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

Des bruits répétés sur une longue durée peuvent constituer un trouble anormal du voisinage, indépendamment du respect des normes en vigueur, la seule infraction à une disposition législative ou réglementaire n’étant pas à elle-seule de nature à établir le caractère excessif du trouble (Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24345 ; Civ. 2ème, 17 février 1993, n° 91-16.928).

Dès lors qu’un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l’existence (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

En l’espèce, la relation de voisinage entre la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 11] et le commerce de restaurant exploité par la S.A.R.L. [8] dans les locaux donnés à bail par la SCI Pardes Patrimoine n’est pas contestée, ces derniers étant situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble.

De même, sont pleinement caractérisées la matérialité, l’ampleur et l’origine des nuisances olfactives et sonores, provenant du conduit d’extraction du restaurant exploité par la S.A.R.L. [8], nuisances portant atteinte à la tranquillité des occupants de l’immeuble depuis septembre 2019, date de la réouverture du restaurant, après reconstruction de l’extracteur.

Les mesures acoustiques réalisées au cours de l’expertise judiciaire établissent que ces nuisances ont dépassé les seuils réglementaires du bruit admissibles pour l’exploitation d’un restaurant.

Les éléments ci-dessus exposés démontrent que ces nuisances par leur intensité (portant atteinte à la concentration intellectuelle et à l’endormissement des occupants), leur durée (diurne et nocturne), leur fréquence (le restaurant est ouvert du mardi au samedi de 12 h à 14 heures et de 19 h à 2 heures et le dimanche jusqu’à 14 heures) et leur ampleur (odeurs et bruit ressentis dans tous les appartements) ne sont pas la conséquence classique de l’exploitation d’un commerce auxquelles doivent raisonnablement s’attendre tout occupant d’un logement situé à proximité d’un tel local et sont, à tout le moins, répétées dans le temps depuis plusieurs années et suffisamment intenses pour constituer un trouble anormal de voisinage.

L’anormalité des troubles dénoncés par les occupants de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11] est donc caractérisée.

Il convient par conséquent d’ordonner qu’il soit mis fin à ces nuisances.

Ces troubles anormaux sont de nature à engager la responsabilité tant de la S.A.R.L. [8], exploitante du local commercial et auteur effectif du trouble que de la SCI Pardes Patrimoine, en sa qualité de propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Sur la demande de condamnation « solidaire » de la S.C.I. Pardes Patrimoine et de la S.A.R.L. [8] :

Le syndicat des copropriétaires dirige son action à l’encontre tant de la S.C.I. Pardes Patrimoine que de la S.A.R.L. [8], en sollicitant leur condamnation « solidaire » à l’indemniser de son préjudice.

En défense, la S.C.I. Pardes Patrimoine soutient que sa responsabilité n’est pas engagée, dans les préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires, les nuisances étant consécutives, selon elle, à la mauvaise exécution des travaux de reconstruction du conduit d’extraction détruit par incendie qui ont été réalisés, sans son accord, par la S.A.R.L. [8].

Elle ajoute avoir respecté son obligation de délivrance vis-à-vis de son preneur, en lui donnant à bail un local conforme à sa destination contractuelle.

Elle considère que les travaux exécutés par son locataire sur son fonds ont été autorisés par l’assemblée générale du 14 février 2017 et qu’ils ne nécessitaient d’aucune nouvelle autorisation.

Concernant l’autorisation de travaux de la colonne incriminée, le syndicat des copropriétaires répond qu’aucun droit acquis au profit de la S.C.I. Pardes Patrimoine ne peut lui être opposé, cette autorisation donnée par l’assemblée générale du 14 février 2017 étant soumise à des conditions suspensives (notamment intervention de deux bureaux d’études validant l’absence totale de nuisances olfactives et sonores) qui n’ont pas été respectées.

Le fondement de la condamnation retenu étant celui des troubles anormaux du voisinage, il est rappelé que le propriétaire est responsable de plein droit desdits troubles provenant de son fonds, causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par un contrat, notamment par le preneur de son lot.

La S.C.I. Pardes Patrimoine ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant de l’inaction de son locataire, même si celui-ci a été mis en demeure par elle de mettre un terme aux nuisances.

La signature d’un bail n’exonère pas le propriétaire de cette responsabilité, ce point concerne les relations contractuelles entre le bailleur et son preneur et l’éventuelle garantie de l’un envers l’autre ce qui sera examinée infra mais ne saurait l’affranchir de sa propre responsabilité en tant que propriétaire des lieux ayant causé le trouble anormal du voisinage.

Seront donc retenues les responsabilités de la S.C.I. Pardes Patrimoine, responsable des agissements de son locataire qui ont porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et de la S.A.R.L. [8] dans la survenance des troubles excédant ceux normaux du voisinage, dénoncés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

Etant co-responsables du préjudice, elles seront condamnées in solidum à le réparer.

Sur la réparation des préjudices

S’agissant de la demande de dépose de la colonne d’extraction

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la dépose, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et aux frais exclusifs de la S.A.R.L. [8] et de la SCI Pardes Patrimoine, de l’intégralité de la colonne d’extraction d’air vicié (de son origine à son extrémité).

Au soutien de cette demande, il souligne que l’interdiction, sous astreinte, de faire usage de la gaine d’extraction ordonnée par le juge des référés n’a jamais été respectée par la S.A.R.L. [8], malgré deux jugements de liquidation d’astreinte prononcés par le juge de l’exécution les 21 juin 2022 et 14 août 2023.

Il estime que seule la dépose de l’ouvrage permettra de mettre fin aux nuisances.

En l’espèce, l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport ne pouvoir donner son avis sur les solutions permettant de remédier aux désordres affectant la gaine d’extraction à l’origine des nuisances, en l’absence, ce malgré plusieurs relances, de communication d’études sérieuses et de devis cohérents.

Il est établi que l’utilisation de la gaine d’extraction est à l’origine des troubles anormaux de voisinage et qu’aucune solution technique pour réparer le conduit litigieux n’a été proposée ni, a fortiori, examinée par l’expert, de sorte que seule sa dépose peut, en l’état, mettre fin aux nuisances subies.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner la dépose de la gaine d’extraction d’air vicié aux frais de la S.C.I. Pardes Patrimoine et de la SARL [8], dans un délai qu’il convient de fixer à deux mois à compter de la signification du jugement.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre principal, passé le délai fixé pour les travaux de démontage de la gaine, d’être autorisé à procéder lui-même et aux frais de la SARL [8] et de la SCI Pardes Patrimoine, à cette dépose.

Cette demande, portant sur une situation future et hypothétique, apparait prématurée, le tribunal ne pouvant présumer, par avance, une volonté de résistance des sociétés défenderesses à la dépose de la gaine d’extraction d’air vicié litigieuse qui sera ordonnée (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 12 septembre 2018, n° RG 12/10223).

Il n’apparaît donc pas nécessaire, dans les circonstances de l’espèce, d’autoriser par avance le syndicat des copropriétaires à faire exécuter lui-même ces travaux de dépose.

En revanche, dans la mesure où il est démontré la carence de la S.A.R.L. [8] qui persiste à utiliser la gaine d’extraction depuis mars 2020, malgré une interdiction judiciaire, il y a lieu d’assortir la condamnation prononcée au titre de la dépose du conduit litigieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois, à compter de la signification du présent jugement.

Cette astreinte sera mise à la charge exclusive tant de la S.C.I. Pardes Patrimoine que de la S.A.R.L. [8], pour assurer l’exécution de la décision (ex. : Civ. 2ème, 21 mars 1979, n° 77-15.052).

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de la demande à titre de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires réclame solidairement, à l’encontre de la S.C.I. Pardes Patrimoine et de la S.A.R.L. [8], les sommes de 70.200 euros en réparation du trouble de jouissance et de 20.000 euros au titre des « préjudices subis » en raison de l’inaction qu’il qualifie de fautive de la S.C.I. propriétaire bailleresse vis-à-vis de son locataire.

* Au titre des pertes de jouissance

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Ainsi, dès lors qu’il en admet l’existence dans son principe, le juge doit évaluer le préjudice et ne peut refuser de statuer en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires considère que les « fautes» commises par la S.A.R.L. [8] et la S.C.I. Pardes Patrimoine ont causé à l’ensemble des copropriétaires de manière identique des troubles de jouissance depuis plus de 4 ans qu’il chiffre à 20 euros par jour d’ouverture du restaurant et par appartement (au nombre de 3), pour la période du 3 septembre 2019 au 14 février 2024 (date de la notification de ses dernières écritures) soit 1.170 jours (prenant en compte les seuls jours d’ouverture du restaurant et déduisant les phases de fermeture liées au confinement du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021).

Compte tenu des développements précédents et des caractéristiques du trouble anormal du voisinage subi par l’ensemble des copropriétaires depuis quatre ans, le préjudice de jouissance apparaît caractérisé dans son principe.

La période à prendre en considération est comprise entre le 20 (et non le 3) septembre 2019 (date de reprise d’activité du restaurant) et le 14 février 2024 (date de la notification des dernières écritures du demandeur).

Concernant le quantum réclamé, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats aucune pièce venant justifier de la valeur locative des trois biens.

Par ailleurs, les nuisances olfactives et sonores du studio donnant sur rue n’ont jamais été constatées.

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8ème chambre 2ème section

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En l’absence d’éléments précis en demande à ce titre, le préjudice collectif subi sera justement indemnisé, entre le 20 septembre 2019 et le 14 février 2024, à hauteur de la somme de 15.000 euros (soit environ 283 € sur 53 mois, arrondies à l’unité supérieure).

* Au titre de l’inaction fautive de la SCI Pardes Patrimoine

Le syndicat des copropriétaires soutient que les préjudices subis ont été aggravés par l’inaction de la société Pardes Patrimoine vis-à-vis de son locataire.

Il précise que la S.C.I. Pardes Patrimoine a été alertée, dès novembre 2019, et ensuite à de nombreuses reprises, du comportement de sa locataire, sans toutefois prendre les mesures nécessaires pour y mettre fin, notamment par la résiliation du bail.

La société bailleresse réplique avoir fait preuve de diligences en adressant trois lettres de mise en demeure à son locataire les 17 décembre 2019, 21 décembre 2020 et 1er février 2021 et elle estime avoir respecté son obligation de délivrance vis-à-vis de son locataire.

En l’espèce, s’il n’est pas contestable que la S.C.I. Pardes Patrimoine n’a pris aucune initiative aux fins de résiliation du bail, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas pour autant en quoi cette inertie aurait aggravé les dommages subis par les occupants de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] sera donc débouté de sa demande formée au titre de l’aggravation de ses préjudices résultant de l’inaction de la société Pardes Patrimoine.

La SCI Pardes Patrimoine et la SARL Mains Waffleganger sont donc condamnées in solidum à verser la somme totale de 15.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire.

Sur l’appel en garantie :

En droit, il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du Code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux

En l’espèce, la S.C.I. Pardes Patrimoine sollicite, en cas de condamnation prononcée à son encontre, d’être intégralement garantie par son locataire, la S.A.R.L. [8], en application des dispositions de l’article 1104 du Code civil et des obligations contractuelles nées du bail commercial.

Le bail commercial qui la lie à la S.A.R.L. [8] n’est toutefois pas versé aux débats.

Elle soutient que sa responsabilité n’est pas engagée, les nuisances étant consécutives à la mauvaise exécution des travaux de reconstruction de la gaine d’extraction, après l’incendie de 2018, réalisés sous la maitrise d’ouvrage de son locataire et l’expert judiciaire ayant retenu la seule responsabilité des intervenants à ces travaux mandatés par la S.A.R.L. [8].

Toutefois, la S.C.I. Pardes Patrimoine ne justifie pas avoir fait le nécessaire auprès de la S.A.R.L. [9] pour qu’elle remédie aux nuisances qui lui avaient été régulièrement dénoncées par la copropriété et qu’elle impute à son locataire, ni avant ni après délivrance de l’assignation.

Ses correspondances adressées à son locataire se contentent de l’informer du mécontentement des occupants de l’immeuble et de lui demander de cesser d’utiliser le conduit d’extraction afin de se conformer aux termes de l’ordonnance de référé.

Leur nombre est limité, soit une lettre par an dont la dernière date de février 2021, et elles n’ont été suivies d’aucune action coercitive de la part de la société bailleresse.

Du fait de la carence du propriétaire bailleur, qui a contribué à la réalisation du dommage invoqué, son recours à l’encontre de son locataire, doit être limité à 50 % du montant des condamnations.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. Pardes Patrimoine et la SARL [8], qui succombent, seront condamnées in solidum, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais de exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 23.250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose avoir fait délivrer dix actes extra judiciaires aux deux parties défenderesses pour une somme de 4.027,40 € (constats d’huissier et sommation) et avoir fait intervenir deux techniciens, à savoir : Monsieur [Y], expert acousticien (factures 4.800 €) et la société DM Consulting (factures 5.400 €).

Au titre des frais d’avocat, il sollicite la somme de 9.000 euros.

Les circonstances de la cause justifient de condamner la S.C.I. Pardes Patrimoine et la S.A.R.L. [8], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

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Sur l’affectation de sommes allouées à titre de dommages et intérêts et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires sollicite que le tribunal affecte les sommes allouées à titre des dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, selon les tantièmes détenus, au crédit du compte charges de chaque copropriétaire, à l’exception de celui de la S.C.I. Pardes Patrimoine.

La répartition des indemnités allouées à un syndicat de copropriétaires ne relève pas des pouvoirs du juge, mais de ceux de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 31 mars 2010, n° 09-13.254, publié au bulletin, voir également, sur la « répartition des sommes qui seraient définitivement acquises au Syndicat des Copropriétaires » devant " faire l’objet d’une affectation qui ne peut être décidée que par l’Assemblée Générale : Cour d’appel de Poitiers, 2ème chambre, 9 mai 2017, n° RG 16/01818).

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur l’exécution provisoire :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition des parties par le greffe,

DÉCLARE la S.C.I. PARDES PATRIMOINE et la S.A.R.L. [8] responsables des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

CONDAMNE in solidum la S.C.I. PARDES PATRIMOINE et la S.A.R.L. [8] à faire procéder à la dépose de la gaine d’extraction d’air vicié installée dans la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT que l’ensemble des travaux de dépose sera réalisé aux frais exclusifs de la SCI PARDES PATRIMOINE et de la SARL [8],

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/03523 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6KG

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] de sa demande tendant à être autorisé à procéder par lui-même, aux frais exclusifs de la S.A.R.L. [8] et la S.C.I. PARDES PATRIMOINE, à la dépose de l’intégralité de la colonne d’extraction d’air vicié, ainsi que du surplus de ses demandes relatives à cette colonne d’extraction d’air vicié,

CONDAMNE in solidum la S.C.I. PARDES PATRIMOINE et à la S.A.R.L. [8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la collectivité des copropriétaires,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] du surplus de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE la S.A.R.L. [8] à garantir, à proportion de 50 %, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum la S.C.I. PARDES PATRIMOINE et la S.A.R.L. [8] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum la S.C.I. PARDES PATRIMOINE et la S.A.R.L. [8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] irrecevable en sa demande formée au titre de la répartition entre copropriétaires des condamnations et indemnités allouées,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2025.

Le Greffier Le Président