TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-françois CREMIEUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09007 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55ZU

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDEURS

Madame [Y] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [M] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-françois CREMIEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0308

DÉFENDERESSE

Madame [T] [L], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1160

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562024027473 du 07/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09007 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55ZU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2023 à effet du 4 septembre 2023, Mme [Y] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1917,78 euros charges comprises, propriété de ses enfants M. [X] [M], Mme [S] [H] née [M], et d’elle-même.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, Mme [Y] [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5055 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [L] le 24 mai 2024.

Par assignation du 11 septembre 2024, Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder sans délai à l’expulsion de Mme [T] [L] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procedures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation d’un montant égal à deux fois celui du loyer, outre les charges, jusqu’à libération des lieux,

—  11795 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précisent que la dette locative actualisée au 2 janvier 2025 s’élève désormais à 17908 euros. Ils considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s’opposent à tout délai de paiement et pour quitter les lieux. Les demandeurs évoquent la situation de Mme [Y] [M] qui, invalide, a besoin des fruits du logement pour rémunérer une aide à domicile.

Mme [T] [L], représentée par son conseil, explique ne plus avoir eu de revenus suite aux difficultés de son entreprise. Elle sollicite un délai de quatre mois pour quitter les lieux et demande à ce que l’indemnité d’occupation ne soit pas fixée au double du loyer.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat de bail prévoyant un délai de 2 mois, délais repris dans le commandement de payer, c’est ce délai qui sera retenu.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5055 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans les deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Si la situation personnelle de Mme [Y] [M] est évoquée, la seule communication de sa carte d’invalidité sans autres éléments notamment financiers n’est pas de nature à justifier la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il convient donc de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son apprécia-tion souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 janvier 2025, Mme [T] [L] leur devait la somme de 17908 euros. Cette somme correspond à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [T] [L] reconnaît cette dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme aux demandeurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5055 euros, à compter du commandement de payer sur la somme de 6740 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] sollicitent une indemnité d’occupation égale au montant des charges et du double du loyer. Cette somme excède le revenu locatif dont ils se trouvent privés du fait de la résiliation du bail. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué, l’indemnité d’occupation sera fixée à au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de procédure et de l’audience que Mme [T] [L] est bénéficiaire de l’allocation de retour à l’emploi (605,01 euros mensuels) et qu’elle a deposé une demande de logement social le 31 juillet 2024.

S’agissant des demandeurs, il est uniquement justifié d’une situation d’invalidité s’agissant de Mme [Y] [M]. Toutefois, au regard du caractère très recent du bail, des délais déjà accordés de fait à la défenderesse depuis la cessation du paiement du loyer (mars 2024), il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser aux demandeurs la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de 2 mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 septembre 2023 entre Mme [Y] [M], d’une part, et Mme [T] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 24 juillet 2024,

ORDONNE à Mme [T] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] de leurs demandes d’astreinte et de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [T] [L] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à Mme [Y] [M], M. [X] [M] et Mme [S] [H] née [M] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer outre les charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 24 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] la somme de 17908 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5055 euros, à compter du commandement de payer sur la somme de 6740 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à Mme [Y] [M], M. [X] [M], et Mme [S] [H] née [M] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [L] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge