TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [G] [Y] [H]

Préfet de [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mathieu CAVARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10098 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZ3

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mathieu CAVARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0126

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [Y] [H], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10098 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZ3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2005 à effet au 1er août 2005, M. [F] [W] et Mme [X] [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [G] [Y] [H] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 479,60 euros outre une provision pour charges de 37,50 euros.

Mme [P] [O] est devenue propriétaire du bien au décès de son père en mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 19132,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [Y] [H] le 21 juin 2024.

Par assignation du 16 septembre 2024, Mme [P] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de M. [G] [Y] [H] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, être autorisée à séquestrer les meubles garnissant le logement, et obtenir la condamnation de M. [G] [Y] [H] au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  20166,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 19132,70 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2025, Mme [P] [O], représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 23475,74 euros. Elle a indiqué que M. [G] [Y] [H] n’avait jamais payé son loyer et qu’elle s’opposait de ce fait à toutes ses demandes.

M. [G] [Y] [H] a reconnu ne pas payer son loyer mais a expliqué qu’il s’agissait d’un accord avec les anciens propriétaires au regard de l’indécence du logement, qui n’a ni électricité ni chauffage. Il a précisé ne pas pouvoir payer le loyer. Il a demandé un délai d’un an pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 25 février 2025, M. [G] [Y] [H] a communiqué des pièces supplémentaires.

Au regard des éléments communiqués, les débats ont été réouverts.

A l’audience du 19 juin 2025, Mme [P] [O], représentée par son conseil, a confirmé que M. [G] [Y] [H] avait payé douze loyers, de juillet 2023 à juin 2024. Elle a communiqué un décompte actualisé au 19 juin 2025.

M. [G] [Y] [H] a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et à défaut un délai pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [P] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 19132,70 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [G] [Y] [H] ne peut pas assumer le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, un plan d’apurement de la dette. En effet, il ne paye aucun loyer depuis le mois de juillet 2024. Le paiement du loyer n’a pas été repris avant l’audience. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [P] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution fixant à deux mois après commandement de quitter les lieux la mise en œuvre de l’expulsion.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [G] [Y] [H] sera condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 11 août 2024.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [P] [O] ou à son mandataire.

Par ailleurs, il apparaît qu’à la date du 19 juin 2025, M. [G] [Y] [H] devait la somme de 17980,80 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [G] [Y] [H] a évoqué ne pas devoir cette somme au regard de l’indécence du logement mais n’a communiqué aucun élément en ce sens, se contentant de montrer des photos floues desquelles il ne peut être établi un état d’indécence, et n’a transmis aucune pièce malgré la réouverture des débats. Par ailleurs, rien n’étaye ses propos sur le fait qu’il occupait le logement à titre gracieux avant que la demanderesse n’en devienne propriétaire.

Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [G] [Y] [H] a versé aux débats une notification de décision de la [Adresse 6] [Localité 7] en date du 19 septembre 2024 lui reconnaissant un taux d’incapacité compris entre 50 et 79%. Il apparaît que les difficultés de M. [G] [Y] [H] ont des répercussions dans son insertion professionnelle et conduisent à des restrictions substantielles et durables pour l’accès à l’emploi.

Mme [P] [O] n’a pas fait valoir d’éléments concernant sa situation financière, professionnelle ou familiale.

Au regard de ces éléments, il sera accordé à M. [G] [Y] [H] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [Y] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également fait droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [P] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente ordonnance sera assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 juillet 2005 à effet du 1er août 2005 entre M. [F] [W] et Mme [X] [W] aux droits desquels vient Mme [P] [O] d’une part, et M. [G] [Y] [H] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 11 août 2024,

DEBOUTE M. [G] [Y] [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [G] [Y] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE cependant à M. [G] [Y] [H] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DEBOUTE Mme [P] [O] de sa demande de suppression du délai de deux mois visé à l’article .412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut de libération volontaire à l’issue de ces délais, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [Y] [H] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [P] [O] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [G] [Y] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [Y] [H] à payer Mme [P] [O] la somme de 17980,80 euros selon décompte arrêté au 19 juin 2025, juin 2025 inclus, au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [G] [Y] [H] à payer à Mme [P] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [P] [O] de ses autres demandes,

CONDAMNE M. [G] [Y] [H] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge