TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [O]

Madame [B] [C] [I] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Anne GUALTIEROTTI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00449 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y7H

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2],

[Adresse 1]

représentée par M^e Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [O],

[Adresse 3]

comparant en personne

Madame [B] [C] [I] épouse [O],

[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00449 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y7H

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2016 à effet au 8 janvier 2016, la SCI [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2910 euros et d’une provision pour charges de 290 euros.

Par ordonnance de référé du 27 novembre 2018, le tribunal d’instance de paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, accordé aux locataires des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et a condamné ces derniers à payer à la bailleresse à titre provisionnel la somme de 16074,78 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12754,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] le 14 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la SCI [Adresse 7] a assigné M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I], ordonner la séquestration des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3576,37 euros représentant le montant du loyer et des charges mensuels à compter du 11 décembre 2024,9406,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 avril 2025, la société SCI [Adresse 7] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois d’avril 2025 inclus, s’élève désormais à 13918,65 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, exposant qu’il s’agit de la 2ème procédure en acquisition de clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la SCI [Adresse 7] à laquelle elle s’en est rapportée à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] reconnaissent le montant de la dette dont ils demandent à pouvoir s’acquitter au mieux en 24 mois et au minimum en 10 mois. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Ils remettent le diagnostic social et financier.

Ils ont été autorisés à produire en cours de délibéré les documents justifiant de leurs ressources, notamment l’avis d’imposition 2024, et des revenus perçus au cours de l’année 2024 au plus tard le 18 avril 2025, la SCI [Adresse 7] ayant alors jusqu’au 30 avril 2025 pour faire faire part de ses éventuelles observations.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel du 18 avril 2025 – soit le dernier jour du délai accordé – M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] ont transmis leur déclaration des revenus 2023 ainsi qu’un courrier de la DGFIP relatif à un échéancier de paiement de l’impôt sur les revenus de 2023. En l’absence de toute autorisation en ce sens, il ne sera pas tenu compte des observations et demandes figurant dans ce courriel.

Par note du 25 avril 2025 le conseil de la SCI [Adresse 7] a fait part des observations suivantes : « Seule la déclaration de revenus 2023 a été communiqué et non l’avis d’imposition. La déclaration de revenus peut être modifiée. La pièce communiquée ne permet donc pas de connaître la capacité de M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] à rembourser leur dette. »

En application des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il ne sera aucunement tenu compte des pièces adressées au tribunal après le 18 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI [Adresse 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12754,10 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le paiement du loyer courant a repris.

Néanmoins, M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] n’ont aucunement justifié de leurs revenus dans le délai accordé, la déclaration de revenus étant insuffisante comme le soulève la bailleresse. Ils n’en ont pas davantage justifié lors de l’établissement du diagnostic social et financier. Il n’est donc pas établi qu’ils soient en capacité de régler la dette locative en plus du paiement du loyer courant.

Néanmoins, il ressort des échanges produits par les locataires que la bailleresse avait accepté en janvier 2025 des délais de paiement sur 4 mois.

Il y a lieu en conséquence d’accorder aux locataires des délais sur cette durée selon les modalités précisées au présent dispositif et de faire droit à la demande de M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire la demande aux fins de suppression du délai d’expulsion sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI [Adresse 7] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] lui devaient la somme de 13918,65 euros.

M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] seront solidairement – comme stipulé au contrat de bail – condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9406,84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI DU [Adresse 2] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de la SCI [Adresse 7] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 janvier 2016 entre la SCI [Adresse 6] [Adresse 2], d’une part, et M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75016) est résilié depuis le 12 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 13918,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9406,84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [P] [O] et Mme [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 3455 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] seront in solidum condamnés à verser à la SCI [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum M. [P] [O] et Mme [B] [C] [I] aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer,

CONDAMNE in solidum M. [P] [O] et Mme [H] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge