TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Philippe BENZEKRI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marianne FOURNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08674 – N° Portalis 352J-W-B7I-C537Z

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marianne FOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1389

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [F], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0988

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08674 – N° Portalis 352J-W-B7I-C537Z

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2021, à effet au 1er juillet 2021, Mme [J] [H] a donné à bail à M. [B] [F] et Mme [K] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1 800 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Par courrier du 9 décembre 2023, Mme [L] [H] a donné congé au locataire aux locataires à effet au 30 juin 2024 pour reprendre le logement.

Par acte d’huissier en date du 9 septembre 2024, Mme [L] [H] a fait assigner M. [B] [F] et Mme [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

constater la résolution du contrat de bail par l’effet du congé délivré le 9 décembre 2023,ordonner l’expulsion de M. [B] [F] et Mme [K] [F] et de tous occupants de son chef, immédiatement et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2 009,16 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2024 jusqu’à complète libération des lieux,condamner les défendeurs à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner les défendeurs à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 15 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 19 février 2025.

A l’audience du 19 février 2025, Mme [L] [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation, sollicite le rejet des demandes de M. [B] [F] et Mme [K] [F] et augmente sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 10 000 euros.

M. [B] [F] et Mme [K] [F], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

prononcer la nullité du congé délivrer par leur bailleresse,débouter Mme [L] [H] de l’ensemble de ses demandes,leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,condamner Mme [L] [H] à effectuer des travaux de remise en décence du bien,condamner Mme [L] [H] à leur payer la somme de 5 000 euros en raison du trouble de jouissance,écarter l’exécution provisoire en cas de validation du congé pour reprise.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à M. [B] [F] et Mme [K] [F] a commencé à courir le 1er juillet 2021 pour une période de trois ans, pour expirer le 30 juin 2024 à minuit.

Bien que l’accusé de réception de la lettre de congé ne soit pas produit, il résulte des écritures des parties, concordantes sur ce point, que le congé a été notifié le 9 décembre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

M. [B] [F] et Mme [K] [F] soutiennent que le congé délivré est nul en l’absence des mentions suivantes :

nom/prénom du bénéficiaire de la reprise,adresse du bénéficiaire de la reprise,raisons pour lesquelles le bénéficiaire de la reprise entend s’installer dans le logement.

Le congé rédigé comme suit : « ma petite fille venant s’installer à [Localité 6], elle sera la nouvelle occupante de ce bien. » est suffisamment motivée en ce qu’il indique que la propriétaire entend reprendre le logement pour le faire habiter par une des personnes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée et qu’il mentionne la nature du lien existant entre le propriétaire et le bénéficiaire. En revanche, il ne comprend ni les nom et prénom, ni l’adresse du bénéficiaire de la reprise alors que ces mentions sont prévues à peine de nullité.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité du congé est subordonnée à la preuve d’un grief.

Les défendeurs soutiennent qu’ils n’ont pas été mis en situation d’apprécier la réalité du projet de reprise et n’ont pu vérifier le sérieux et l’effectivité du projet ce qui caractérise, selon eux, en soi un grief. Cependant, ils n’expliquent pas en quoi la connaissance du nom et de l’adresse de la bénéficiaire, dont il a été donné connaissance depuis, leur aurait permis de vérifier le sérieux et l’effectivité du projet. De plus, dans le courriel qu’ils ont adressé, le 12 décembre 2023, à leur bailleresse, soit quelques jours après la réception du congé, ils ne font pas état d’un doute sur le caractère sérieux de la reprise mais indiquent simplement que le délai de 6 mois est trop court pour leur permettre de se reloger et qu’ils n’auraient ni conclu le bail ni engagé des travaux s’ils avaient su qu’il serait mis fin au contrat à sa première échéance.

Par ailleurs, si l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, cette formalité n’est pas prévue à peine de nullité. La nullité du congé ne saurait donc être prononcée sur ce fondement.

La demande tendant à voir prononcée la nullité du congé est, par conséquent rejetée.

Il sera en outre relevé que Mme [L] [H], par les éléments qu’elle produit, justifie suffisamment du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise au bénéfice de sa petite fille, [O] [M], domiciliée [Adresse 8] en Espagne, qui inscrite au lycée français de [Localité 5], se présentera aux épreuves du baccalauréat 2025 et postule à des formations dans des universités françaises sur la plate-forme d’inscription aux études supérieures parcoursup.

Il appartient dès lors aux défendeurs de rapporter la preuve du caractère frauduleux de la volonté de reprise des lieux de leur bailleresse. Cependant, en se contentant d’affirmer dans leurs écritures que le projet de [O] [M] est fantaisiste car elle ne vit pas à [Localité 6] et ne suis pas de cours à [Localité 6], ils échouent à apporter cette preuve.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2024 à minuit.

M. [B] [F] et Mme [K] [F] se trouvent ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 30 juin 2024 à minuit et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, M. [B] [F] et Mme [K] [F] ne justifient pas avoir renouvelé leur demande de logement social après le 14 décembre 2020 et s’ils justifient avoir répondu à des annonces dans le secteur privé, ils n’expliquent pas en quoi leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs, ils affirment que leur fille vit à leur domicile avec leur petit-fils sans apporter d’élément probant permettant de le prouver et d’élément sur la situation de cette dernière. Enfin, ils ont déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l’expiration du contrat de bail, le 30 juin 2024, et il sera rappelé qu’ils ont vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, il ne leur sera pas accordé de délai supplémentaire et leur demande de délai sera rejetée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [B] [F] et Mme [K] [F] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [L] [H] indique subir un préjudice moral, du fait de la contestation opposée par les défendeurs et de leur maintien dans les lieux. Cependant, l’arrivée de sa petite fille étant prévu pour le mois de septembre 2025 et son état de santé ne pouvant être lié de manière certaine à l’existence de ce différend, elle échoue à apporter la preuve d’un préjudice. Sa demande est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation

Selon l’article 1719 du code civile, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

En l’espèce, M. [B] [F] et Mme [K] [F] informaient, leur bailleresse, par courriel du 11 mars 2023, d’une fuite d’eau à la base du programmateur d’arrosage automatique et de l’apparition de cloques d’humidité sur le mur intérieur de la chambre qui pourraient être dues à une mauvaise isolation du robinet extérieur. Ils écrivaient à nouveau le 5 août 2023 que le tuyau d’arrosage automatique fuyait et que la tuyauterie longeant le mur générait des cloques d’eau et de l’humidité dans la chambre.

Mme [L] [H] soutient avoir fait intervenir un plombier au mois de mars 2023 sans toutefois en justifier.

Le 20 janvier 2025, Me [Z] [A], commissaire de justice, relevait :

dans la chambre parentale des traces de moisissures sur les murs près de la fenêtre et des boursouflures de peinture sur le mur mitoyen au jardin,dans la cuisine, des boursouflures de peinture, à droite de la porte ouvrant vers l’extérieur,dans le salon sur le mur mitoyen à l’extérieur, en partie basse des cloques de peinture, des traces jaunâtres et des fissures.

Si un désordre semble avoir eu lieu au mois de mars 2023, les seuls courriels de M. [B] [F] produits ne permettent pas d’établir la nature de ce désordre, son origine, ses conséquences et par conséquent, son imputabilité à la bailleresse. Il n’est pas non plus possible de faire un lien entre les constatations réalisées le 20 janvier 2025, soit près de deux ans plus tard, par une commissaire de justice et le désordre évoqué par M. [B] [F] en 2023. Étant précisé que les seules constatations de la commissaire de justice ne permettent pas d’établir la cause des marques d’humidité relevées et donc de les imputer à la bailleresse. La demande relative au trouble de jouissance doit donc être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [B] [F] et Mme [K] [F], partie perdante, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et apparaît nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [B] [F] et Mme [K] [F] par Mme [L] [H] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 15 juin 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux formulée par M. [B] [F] et Mme [K] [F],

ORDONNE à M. [B] [F] et Mme [K] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [F] et Mme [K] [F] à verser à Mme [L] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [L] [H],

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par M. [B] [F] et Mme [K] [F],

REJETTE la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [F] et Mme [K] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffiere, Le juge des contentieux

de la protection