TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Priscilla PALMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Helen KANOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05071 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75MC

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Helen KANOUI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202516889 du 24/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05071 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75MC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 août 2020, la S.C.I [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 326,27 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.555,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [H] le 9 décembre 2024.

Par assignation du 28 février 2025, la S.C.I [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut, voir résilier judiciairement le bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [H] avec astreinte, voir ordonner que le dépôt de garantie reste acquis à la S.C.I [Adresse 1], voir statuer sur le sort des biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation du défendeur au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 386,26 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2.937,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la mauvaise foi dans l’exécution du contrat,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais de l’exécution forcée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée pour la 1ère fois à l’audience du 07 juillet 2025 et un renvoi, a été ordonné à la demande du défendeur au regard d’une aide juridictionnelle qui a été déposée et sur laquelle il n’a pas été encore statué. À l’audience de renvoi du 29 octobre 2025, la S.C.I [Adresse 1], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 octobre 2025, s’élève désormais à 4 .774,89 euros. La S.C.I [Adresse 1] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient, par ailleurs, que plusieurs plans d’apurement ont été mis en place et n’ont pas été respectés ; la gestionnaire du bien loué a proposé un emploi au locataire qui ne l’a pas accepté ; à la suite d’une assignation référée en 2023, une décision défavorable au bailleur a été rendue en 2024. Malgré cette instance, le non paiement des loyers a perduré.

La bailleresse a besoin de récupérer le logement pour héberger une personne qui fait le ménage et travaille ; une locataire de l’immeuble s’est plainte en indiquant que M. [H] n’est plus sur place depuis plus de deux ans et qu’un couple est venu occuper le logement pendant plusieurs semaines, que ce logement est désormais occupé par un homme qui fait du tapage nocturne.

Sur une intervention du FSL, elle relève qu’il a déjà été sollicité en février, mais que cela n’a pas été suivi d’effet ; elle insiste sur la faiblesse de la proposition de 10 € par mois qui n’est pas suffisante.

Sur la mauvaise foi du locataire, la bailleresse indique et rappelle qu’elle souhaitait aider M. [H], financièrement, notamment en lui proposant un emploi que celuici a refusé, qu’elle a fait preuve de patience mais que le locataire n’a pas fait les efforts attendus. Il perdure à laisser des impayés et ne reprend le paiement des loyers que sous la contrainte (audience) et le dernier décompte montre que la CAF paye plus ou moins irrégulièrement et qu’il en est de même du locataire.

Pour de plus amples développements, en vertu de l’article 445 alinéa 2 du code procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions au fond du demandeur en date du 29 octobre.

M. [N] [H] expose qu’il était salarié jusqu’en 2024 pour un salaire de 1.400 € (technicien audiovisuel) qu’il a perdu son emploi en août 2024, qu’il est en formation pour être coach sportif ; préalablement, Il percevait en 2024 l’APL à hauteur de 568,94 euros ; qu’il est resté sans aucune ressource pendant plusieurs mois ce qui a entraîné une déstabilisation financière. Il effectue des règlements de 125 € depuis juillet 2025, l’APL qu’il peut percevoir est à hauteur de 274 €. Avec des 125 € versés, cela correspond au loyer courant.

Il précise que si le bailleur accepte un plan de règlement, une régularisation de la CAF interviendra, qu’il est par ailleurs suivi par une assistante sociale et que depuis le 16 septembre 2025, un dossier de FSL a été mis en place et est actuellement en cours, dès lors que le FSL sera accordé, la dette locative sera prise en charge.

Il demande, par conséquent, la suspension des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, il sollicite des délais sur 24 mois, en vertu du Code civil, quant à la résiliation du bail, il conteste la demande de résiliation judiciaire pour sous-location, celle-ci n’étant pas évoquée dans l’assignation.

Il répond également au bailleur et indique que bien que l’appartement a été occupé par son ami, ce dernier n’a pas les clés et ne peut pas être dans le logement quand luimême n’y est pas. Il dément tout tapage nocturne et notamment la spontanéité du témoignage ; l’ensemble des pièces indique que M. [H] habite toujours dans les lieux, et que le tapage nocturne, s’il a eu lieu, est un fait isolé, en aucun cas, il ne constitue des faits répétés et ne justifieraient une résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande d’astreinte, Monsieur [H] émet les plus vives réserves étant un occupant régulier, locataire de bonne foi. Il précise en tant que de besoin qu’il a besoin d’un délai de deux mois pour se reloger, si une expulsion était ordonnée. Il fait ses conclusions pour le surplus, à savoir le débouté de toutes les demandes du bailleur.

M. [N] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Pour de plus amples développements et en vertu de l’article 455 du code procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions en réponse n °1, visées à l’audience, du demandeur.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2555,08 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [N] [H] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

De plus, M. [N] [H] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée et il en sera de même pour la demande de délai pour quitter les lieux compte tenu de l’ancienneté de ce contentieux et du bénéfice légal de la période hivernale qui exclu toute mesure d’expulsion.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

De ce qui précède, la demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation judiciairement le contrat de bail est sans objet.

2.1 Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 octobre 2025, M. [N] [H] lui devait la somme de 4774,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

2.2 Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est prévu au contrat pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire que sont un arriéré de loyer ou des réparations locatives ; le dépôt de garantie n’a pas vocation à dédommager le bailleur d’un préjudice donnant lieu à réparation. En l’espèce, la demande visant à voir acquis au demandeur le dépôt de garantie d’un montant de 326,27 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 386,26 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I [Adresse 1] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse échoue à rapporter la preuve que le locataire n’occupe pas les lieux et qu’il serait à l’origine de nuisances sonores répétées ; elle ne démontre donc pas un préjudice indépendant du retard de M. [N] [H] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas et ne peux se réduire à l’impécuniosité involontaire du locataire.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en droit français, l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que les frais d’exécution sont à la charge du débiteur sans que le juge ait à condamner au paiement des frais d’exécution, qui ne sont, à ce jour, ni liquides ni exigibles.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la S.C.I [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2020 entre la S.C.I [Adresse 1], d’une part, et M. [N] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 6 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais judiciaires à M. [N] [H] pour quitter les lieux,

DIT que la demande, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

CONDAMNE M. [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 386,26 euros (trois cent quatre-vingt-six euros et vingt-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [N] [H] à payer à la S.C.I [Adresse 1] la somme de 4.774,89 euros (quatre mille sept cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2025,

DÉBOUTE la S.C.I [Adresse 1] de sa demande relative au dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.C.I [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [H] à payer à la S.C.I [Adresse 1] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024 et celui de l’assignation du 28 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge