Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SCP B.C.E.P.

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 16 Décembre 2024

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 22/02033 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JOOA

Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [K] [J] [Y]

né le 21 Février 1974 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 14] – [Localité 5]

représenté par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

Mme [D] [G] [Z]

née le 22 Juillet 1992 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

représenté par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [H] [M] [W] [T]

né le 03 Juin 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

représenté par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Compagnie d’assurance MMA IARD,

inscrite au RCS de LE MANS sous le n°440 048 882, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 12]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.E.L.A.R.L. [L] FUMET GUICHARD,

dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [V] [L],

demeurant [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort, après que la cause a été débattue en audience publique le 21 octobre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 17 décembre 2021 dressé par Me [V] [L], notaire à [Localité 13] (30), Mme [D] [Z] et M. [H] [T] ont vendu à M. [K] [Y] une maison d’habitation située [Adresse 3] [Localité 5].

Au mois de janvier 2022, l’acquéreur a fait part aux vendeurs de son intention de solliciter l’annulation de la vente pour défaut d’information et vice du consentement, sur le fondement de deux faits qui lui auraient été cachés :

— projet de construction d’un bâtiment collectif de deux étages comportant 25 logements et jouxtant la propriété;

— existence d’un PV de bornage dressé le 22 octobre 2020 entre les vendeurs et le promoteur, établissant que le mur de l’abri piscine situé sur la propriété aurait été édifié par les vendeurs en surélévation du mur séparatif.

Par acte du 27 avril 2022, M. [Y] a fait assigner les consorts [Z]-[T] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes en résolution de l’acte de vente et paiement de divers dommages et intérêts.

Par acte du 5 décembre 2022, les consorts [Z]-[T] ont fait assigner la SELARL [V] [L], MATHIEU FUMET ET VINCENT GUICHARD NOTAIRES ASSOCIES et Maître [V] [L] pour être relevés et garantis de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre les défendeurs principaux.

Par acte du 9 juin 2023, les consorts [Z]-[T] ont fait assigner les Mutuelles du Mans Assurances en sa qualité d’assureur de la responsabilité des notaires.

La jonction entre ces différentes instances a été prononcée le 2 novembre 2023.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 13 septembre 2024, M. [K] [Y] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1112-1, 1137, 1625 et suivants et 1640 et suivants du code civil, de :

— PRONONCER la résolution de la vente de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] régularisée entre M.[T] et Mme [Z] d’une part, et lui d’autre part selon acte notarié en date du 17 décembre 2021;

— ORDONNER à M. [T] et Mme [Z] de lui restituer le prix de vente de l’immeuble dont s’agit;

— JUGER que Me [L] et la SELARL [L] notaires ont commis des fautes à l’origine de ses préjudices, de nature à engager leurs responsabilités;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T], Mme [Z], Me [L], la SELARL [L] et la compagnie MMA assureur des notaires à lui porter et payer les sommes suivantes :

Le prix de vente à hauteur de 200 000 euros; Les frais de notaire à hauteur de 15 400 euros; La restitution des intérêts bancaires réglés en vertu de l’acte de prêt ayant permis de financer le bien objet du présent litige, selon décompte qui sera communiqué ultérieurement (mémoire); Le remboursement des frais d’acte de prêt pour un montant de 1 134,66 euros (prêt de 100 000 euros) et 1 423,34 euros (pour le prêt de 127 708 euros);Le remboursement des primes d’assurances pour le crédit, soit la somme de 4 688,39 euros somme arrêtée au mois d’octobre 2024, à parfaire jusqu’au prononcé du jugement étant précisé que le coût mensuel est de 136,69 euros; Le surcoût des intérêts à venir en raison de l’augmentation du taux d’intérêt : 98 087,29 euros (soit la différence entre la somme de 14 921,66 euros correspondant au cout du crédit souscrit en 2021 et 113 008,95 euros correspondant au cout du crédit selon simulation 2024); La somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi; Au titre du préjudice de jouissance subi en raison des travaux : 6000 euros;La somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le cout de tous les constats d’huissiers dressés par la SCP PRONER OTT; – Une fois l’intégralité des somme réglées, lui ORDONNER de restituer le bien immobilier;

— DÉBOUTER toutes parties de leurs demandes telles que formulées à l’encontre de M. [Y];

— ORDONNER la publication du jugement à la conservation des hypothèques;

— NE PAS ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à venir.

A titre liminaire, le requérant rappelle que la clause exonératoire des vices cachés stipulée à l’acte de vente sera écartée s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Dans le même sens, il fait état de la garantie contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du code civil.

Par la suite, il soutient que les vendeurs ont dissimulé volontairement l’existence du PV de bornage et ses conséquences, l’existence du projet immobilier d’ampleur et ses conséquences, l’existence de l’arrêté d’alignement à venir. Il estime que ces éléments étaient connus d’eux avant la vente et constituent des vices cachés et un dol. Il ajoute que s’il avait reçu ces informations, il n’aurait pas acheté ce bien.

En réponse aux conclusions des consorts [Z]-[T] selon lesquelles ils n’auraient pas dissimulé le PV de bornage, le demandeur indique qu’il n’est fait nulle part mention de l’existence de ce document. Il considère que les vendeurs auraient dû le lui communiquer ainsi qu’au rédacteur de l’acte, que ce soit au stade du compromis ou au moment de l’acte définitif de vente. Le questionnaire remis par le notaire instrumentaire et les réponses formulées par les vendeurs auraient dû pareillement être transmis à l’acquéreur. Le demandeur estime que les consorts [Z]-[T] ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle et ont fait preuve d’une mauvaise foi avérée. En réponse aux écritures des notaires, le demandeur souligne que le procès verbal de bornage fait partie des pièces devant impérativement être jointes au compromis et à l’acte définitif et qu’en l’espèce, le notaire a été informé de son existence. De fait il estime la faute établie.

En outre, le demandeur estime que le projet immobilier a été pareillement dissimulé. Contrairement aux dires de ses contradicteurs, il affirme clairement que le panneau du permis de construire n’était pas visible lors de ses deux visites du bien. Le demandeur soutient que les défendeurs ont cherché à se constituer des preuves en photographiant les panneaux litigieux à plusieurs reprises et notamment lors de la signature du compromis de vente. Il estime que la démarche caractérise une mauvaise foi de leur part. Il soutient que les attestations des défendeurs sont irrecevables car rédigées par des membres de leur famille.

Le demandeur indique que ces dissimulations ont eu un caractère détérminant sur son consentement et qu’il n’aurait pas acheté s’il avait eu connaissance des élements cachés. Il ajoute que contrairement à ce qui est affirmé, le projet immobilier qui s’est réalisé n’est pas un petit immeuble collectif et que tous les batiments ont une vue directe et préjudiciable sur son fonds.

Sur les demandes indemnitaires, M. [Y], entend que soient restitués le prix de vente, les frais de notaires, les intérêts bancaires ainsi que tous les frais afférents, outre un préjudice moral et un préjudice de jouissance.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 30 septembre 2024, Mme [D] [Z] et M. [H] [T] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1112-1, 1137, 1625 et suivants et 1640 et suivants du code civil, de l’article 1353 du code civil, de :

— ORDONNER la jonction avec les instances aux fins d’intervention de la SELARL [V] [L], MATHIEU FUMET ET VINCENT GUICHARD NOTAIRES ASSOCIES, de Me [L], RG 22/05592, et de la compagnie MMA assurance;

À titre principal,

— DÉBOUTER M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

À titre subsidiaire,

— CONDAMNER in solidum la SELARL [V] [L], MATHIEU FUMET ET VINCENT GUICHARD NOTAIRES ASSOCIES et Me [L], à relever et garantir les consorts [T]-[Z] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononces à leur encontre;

— SURSEOIR À STATUER sur les demandes d’indemnisation des préjudices subis par les consorts [T]-[Z] en raison de la faute de Me [L];

En tout état de cause,

— DÉBOUTER la SELARL [V] [L], MATHIEU FUMET ET VINCENT GUICHARD NOTAIRES ASSOCIES et Me [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;

— ÉCARTER le bénéfice de l’exécution provisoire concernant les demandes formulées à leur encontre;

— CONDAMNER in solidum le(s) succombant(s) aux entiers frais et dépens de l’instance outre la somme de 5 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre principal, les consorts [T]-[Z] soutiennent que la résolution du contrat de vente est impossible car les conditons cumulatives ne sont pas réunies. Ils estiment d’abord que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la dissimulation. En ce sens, ils indiquent avoir retourné au notaire instrumentaire le questionnaire dans lequel il est fait état de la réalisation d’un procès verbal de bornage par un géomètre expert. Ainsi, ils affirment que l’absence de communication de la pièce litigieuse ne leur est pas imputable et qu’aucune mauvaise foi ne saurait leur être reprochée. Sur la dissimulation du projet immobilier qui leur est imputée, ils rappellent les différents constats d’huissier réalisés à quatre reprises par un huissier de justice. Au surplus, ils font état d’attestations de témoins justifiant la parfaite visibilité de l’affichage ainsi que sa continuité. Ils maintiennent que l’acquéreur a pris connaissance de ces panneaux antérieurement au compromis et à la vente définitive et que les élements qu’il porte aux débats ne possèdent pas de valeur probante. En réplique aux écritures du demandeur, ils précisent que les attestations qu’ils ont produites ne sont pas toutes établies par des membres de leur famille. En second lieu, les consorts [T] -[Z] soutiennent qu’aucun de ces éléments ne possède de caractère déterminant. Sur le PV de bornage, les défendeurs font valoir que les limites du fonds n’ont pas été modifiées par le document et que la contenance du terrain vendu est toujours la même que celle stipulée à l’acte et observée lors des visites. Ils ajoutent que seul le mur du fond de l’abri piscine est érigé sur la parcelle voisine (avec son accord) et non la totalité du bâti. Sur le projet immobilier, les défendeurs font état de la haute densité urbaine du quartier.

A titre subsidiaire, si le tribunal retenait un vice caché lié à l’absence du PV de bornage, les demandeurs rappellent avoir parfaitement informé le notaire et toujours communiqué les pièces demandées. Ils considèrent ainsi que c’est la responsabilité de celui-ci qui doit être engagée lorsqu’il n’assure pas l’efficacité de son acte. Ils sollicitent à ce titre que Me [L] et son assureur soient, le cas échéant, condamnés à les relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à leur encontre.

En tout état de cause, les défendeurs arguent du fait que la demande en réparation d’un préjudice moral n’est pas accompagnée de pièces et n’est pas sérieuse. Sur la demande au titre du préjudice supporté durant la réalisation des travaux, les consorts [T] -[Z] estiment que cette revendication fait fi de l’ensemble des principes de responsabilité civile contractuelle ou extracontractuelle. Sur les demandes aux titres des dépens et des frais de justice, ils soulignent le caractère outrancier de la demande sur le fondement de l’article 700, l’absence de facture et le caractère discutable du procès-verbal réalisé par huissier et porté aux débats.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 22 juillet 2024, la SELARL FUMET [L] GUICHARD, Me [V] [L] et LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES demandent au tribunal de  :

En cas de rejet de l’action principale,

— DÉCLARER l’appel en garantie dirigé contre le notaire sans objet;

En toute hypothèse,

— DÉCLARER l’appel en garantie infondé pour absence de faute, de préjudice et de lien de causalité;

— DÉBOUTER les consorts [Z]-[T] de toutes leurs demandes présentées contre le notaire et les Mutuelles Du Mans Assurances;

— DÉBOUTER Monsieur [Y] de toutes ses demandes présentées contre le notaire et les Mutuelles Du Mans Assurances;

En toute hypothèse et dans le cas où l’annulation serait prononcée, tenant l’article 1 961-2 du Code Général des impôts qui permet la restitution des frais en pareil cas,

— DEBOUTER Monsieur [Y] de sa demande de restitution des frais de notaire,

— CONDAMNER solidairement les consorts [Z]-[T] à payer à Maître [L] et la SCP [L]-FUMET-GUICHARD et aux Mutuelles du Mans Assurances par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros;

— CONDAMNER la partie succombante aux dépens.

La SELARL FUMET [L] GUICHARD, Me [V] [L] et LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES soutiennent que M. [Y] avait parfaitement connaissance du projet immobilier voisin et s’en remettent aux écritures des défendeurs principaux. En ce sens, ils estiment que l’appel en garantie devient sans objet.

En réponses aux écritures des défendeurs principaux soutenant un défaut d’information et un défaut de production d’un procès-verbal de bornage, ils considèrent qu’aucune de ces argumentations ne répond aux critères obligatoires pour retenir la responsabilité du notaire (faute, préjudice, lien de causalité).

Ils soutiennent que l’obligation d’information soulevée est une obligation relevant de l’avant contrat et donc qui ne concerne pas le notaire. A cet égard, les vendeurs ne peuvent donc pas imputer une faute au notaire, qu’ils ont eux-mêmes commis.

Ils rappellent que le notaire n’est pas tenu de venir sur les lieux pour effectuer des recherches complémentaires et qu’en cas de vente avec propriété bâtie, la production d’un PV de bornage n’est ni nécessaire, ni obligatoire.

En tout état de cause, ils estiment que le préjudice est inexistant.

* * *

La clôture est intervenue le 07 octobre 2024 par ordonnance en date du 06 juin 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 21 octobre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

I) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

S’agissant de la demande en nullité fondée sur le dol

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

L’article 1137 du même code dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».

Il sera précisé à titre liminaire que le dol, soulevé par le requérant, affecte le contrat dès sa formation; il a pour sanction la nullité de l’acte, non sa résolution, laquelle sanctionne l’inexécution de ses obligations par une des parties.

Dès lors, le fondement des prétentions de M. [Y] amène à les requalifier, s’agissant du dol, en demande de nullité plutôt que de résolution.

Le demandeur en nullité pour réticence dolosive doit démontrer que l’information a été dissimulée intentionnellement par l’autre partie et que cette dissimulation a été déterminante de son consentement. En d’autres termes, s’agissant de cette dernière condition, M. [Y] doit établir que sans le silence délibéré de son cocontractant, il n’aurait pas acheté le bien objet du contrat, tout au moins pas dans les conditions de ce contrat.

En l’espèce, M. [Y] invoque la dissimulation du procès-verbal de bornage, celle du projet immobilier attenant à son fonds et celle de l’arrêté d’alignement à venir.

Sur la dissimulation du PV de bornage.

M. [Y] produit un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites, effectué contradictoirement le 22 octobre 2020 avec notamment les consorts [Z]-[T], ainsi que le plan de bornage et de reconnaissance de limites afférent. Il est mentionné dans l’ « article 12 : clauses générales » de ce PV qu’ « en référence à l’article L111-5-3 du code de l’urbanisme, en cas de vente ou de cession de l’une quelconque des propriétés objet des présentes, son propriétaire devra faire mentionner, dans l’acte, par le notaire, l’existence du présent document ».

Or, il ressort des échanges courriels entre les vendeurs et le notaire que ce dernier a bien reçu le questionnaire de vente retourné par les premiers, mentionnant que le terrain a fait l’objet d’un Procès-verbal de bornage par un géomètre-expert. En revanche, il est constant que l’information n’a pas été reportée dans l’acte authentique par l’Officier Ministériel.

Cependant, le dol n’est une cause de nullité de la convention que s’il émane de la partie envers laquelle l’obligation est contractée. En l’absence de dissimulation de cette information par le vendeur, ainsi que d’une connivence établie entre les consorts [Z]-[T] et le notaire, l’omission de ce dernier n’est donc pas de nature à entraîner la nullité de la vente.

De surcroît, outre l’indication d’un projet immobilier à venir, qui sera développée ci-après, M. [Y] mentionne que le PV de bornage lui a appris que le mur séparatif ne lui appartenait pas et que celui du fond de son abri de jardin était situé sur la parcelle voisine.

Ces seuls éléments ne peuvent être considérés comme déterminant de son consentement à la vente, si bien que la faute avérée du notaire qui n’a pas reporté ces informations à l’acte authentique demeure sans incidence.

Sur la dissimulation du projet immobilier.

Les consorts [Z]-[T] produisent les procès-verbaux de constats d’affichage de Maître [O] [F], Huissier de Justice associé, mandaté par la SA AST GROUPE, en dates des 27 mai 2021, 16 juin 2021, 30 juin 2021 et 25 août 2021.

L’Huissier y consigne systématiquement la parfaite visibilité et lisibilité, depuis la voie goudronnée qui passe au-devant, du panneau réglementaire annonçant le projet immobilier de la SA AST GROUPE, affiché sur le portail métallique du [Adresse 10] à [Localité 5], « en bordure et en limite apparente des parcelles concernées par les travaux qui vont s’y dérouler ».

A partir du PV du 16 juin 2021, l’Huissier ajoute dans ses constatations la présence d’un panneau réglementaire similaire au [Adresse 8] à [Localité 5], dont les informations apposées sont « parfaitement lisibles et visibles depuis la voie goudronnée qui passe au-devant ».

Les photos jointes au constat du 30 juin 2021 font également apparaître, au [Adresse 8], un imposant panneau publicitaire, surélevé, dominant la clôture et les arbres du fonds concerné, parfaitement visible depuis la voie publique, décrivant le projet immobilier. Les photographies versées aux débats par les consorts [Z]-[T] confirment la visibilité tant de l’affichage règlementaire que du panneau publicitaire jusqu’au 25 septembre 2021. La photographie du 14 août souligne la visibilité du panneau publicitaire malgré le stationnement d’un camion devant la propriété.

En outre, les nombreuses attestations produites par les consorts [Z]-[T] établissent que toute personne s’aventurant dans les abords de l’impasse voyait distinctement le panneau publicitaire et l’affichage annonçant le projet immobilier depuis l’été. Ainsi, [S] [P] atteste que le panneau publicitaire était visible depuis le périphérique, et que lorsqu’elle faisait ses courses dans la boucherie de l’impasse ou allait chez Mme [Z], elle voyait également l’affichage réglementaire sur la maison voisine de son amie. [A] et [I] [R], travaillant à la boucherie « des jonquilles » au [Adresse 2], confirment la visibilité du panneau publicitaire depuis le début de l’été 2021. [E] [X] mentionne que le panneau publicitaire « est juste immanquable même de la route ». [U] [N], domiciliée au [Adresse 11], certifie avoir vu le panneau publicitaire depuis le mois de juillet 2021.

Il convient de relever que ces attestations n’émanent pas des membres de la famille des consorts [Z]-[T].

Ce panneau publicitaire et l’affichage réglementaire sont d’ailleurs même visibles sur les photographies en pages 23 et 24 notamment du Procès-Verbal de constat de l’Huissier de justice mandaté par le requérant lui-même les 22 et 26 janvier 2022.

Il ressort de ces éléments que M. [Y] ne pouvait ignorer l’existence de ce projet immobilier, ayant selon ses déclarations visité le bien à deux reprises avant la signature du compromis le 27 septembre 2021. Dès lors, l’éventuelle rétention d’information à ce sujet par les vendeurs est sans effet sur son consentement à l’acte, acquis malgré la connaissance dudit projet ; elle ne peut l’avoir déterminé.

En toute hypothèse, les consorts [Z]-[T] justifient qu’ils pensaient légitimement que M. [Y], comme toute personne passant par l’impasse ou à ses abords, avait connaissance du projet immobilier, et qu’il n’était dès lors pas une condition déterminante de son consentement. En conséquence, l’intention dolosive des défendeurs, nécessaire à établir la dissimulation intentionnelle et la nullité subséquente de l’acte, n’est pas établie.

Sur la dissimulation de l’arrêté d’alignement à venir.

L’arrêté municipal de la ville de [Localité 5] du 19 avril 2022 mentionne dans son annexe que M. [H] [T] était présent à la réunion d’information du 10 novembre 2021 sur l’opération de délimitation envisagée. Il y a d’ailleurs annoncé avoir signé un compromis de vente.

Les vendeurs auraient dû informer l’acquéreur de cette opération.

Pour autant, celle-ci demeure sans incidence concrète pour M. [Y]. Il n’est question, aux termes de l’arrêté, que de régulariser une emprise d’environ 55 m² issue de la parcelle du requérant au profit de la commune, sans frais pour l’intéressé, afin d’effacer la discordance constatée entre la limite de fait de l’impasse et la limite de sa propriété. La nouvelle limite est définie par les murs extérieurs de clôture et les bâtiments existants appartenant aux propriétés riveraines. Il n’y a pas d’atteinte aux ouvrages bâtis et M. [Y] ne perd que la propriété d’une petite partie de sa parcelle, dont il n’avait pas la jouissance effective pour être en réalité en dehors de la clôture de son fonds.

En conséquence, cette réticence d’information ne saurait, là encore, être considérée comme déterminante dans le consentement à la vente de M. [Y].

Il n’est donc pas établi par le requérant de dissimulation intentionnelle des vendeurs ayant déterminé son consentement. Sa demande en nullité du chef de dol sera donc rejetée.

S’agissant de la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du même code dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

La clause « état du bien » de l’acte authentique de vente du 17 décembre 2021 stipule que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque que cause que ce soit notamment raison :

— Des vices apparents,

— Des vices cachés. »

Il est précisé que l’exonération de garantie des vices cachés ne s’applique pas si l’acquéreur prouve que le vendeur connaissait les vices cachés.

Néanmoins, en l’espèce M. [Y] excipe les mêmes griefs au titre des vices cachés que pour le dol, à savoir le procès-verbal de bornage, le projet immobilier attenant à son fonds et l’arrêté d’alignement à venir.

Il a déjà été développé que le requérant ne démontrait pas qu’il n’avait pas connaissance du projet immobilier. Il ne saurait dès lors être considéré comme un vice caché.

En ce qui concerne le procès-verbal de bornage et l’arrêté d’alignement à venir, il a été montré qu’ils n’étaient pas déterminants dans le consentement à la vente du requérant. M. [Y] ne justifie pas davantage qu’ils « rendent (sa villa) impropre à l’usage auquel (il) la destine, ou qu'(ils) diminuent tellement cet usage qu’ (il) ne l’aurait pas acquise ».

La demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés sera donc rejetée.

S’agissant de la résiliation de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction.

Aux termes de l’article 1626 du code civil, « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. ».

L’article 1636 du même code précise que « Si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence, relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente. ».

L’article 1637 ajoute que « Si, dans le cas de l’éviction d’une partie du fonds vendu, la vente n’est pas résiliée, la valeur de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur. ».

La demande de résolution de la vente sur ce fondement par M. [Y] sera requalifiée en demande de résiliation, sanction prévue par le code civil pour l’exécution de la garantie d’éviction.

En l’espèce, la construction d’immeubles en proximité directe du fonds de M. [Y] ne porte pas atteinte à son droit de propriété et n’est donc pas constitutive d’une éviction.

S’agissant du PV de bornage, il en ressort que le mur séparatif ne lui appartient pas et que celui du fond de son abri de jardin est situé sur la parcelle voisine. Néanmoins, la simple connaissance par l’acheteur de l’existence d’un droit au profit d’un tiers susceptible de l’évincer ne suffit pas à lui permettre d’agir en garantie. L’éviction suppose en effet un trouble actuel, et non simplement éventuel. Or, il ne ressort des débats aucune manifestation claire des voisins de M. [Y] de leur intention de faire valoir leurs droits sur la chose, et, du même coup, de contester celui de l’acheteur.

La garantie d’éviction ne saurait donc être mise en œuvre de ce chef.

En revanche, l’arrêté d’alignement à venir constitue une éviction, dont les vendeurs avaient connaissance. Il a néanmoins déjà été développé qu’il n’était pas « de telle conséquence, relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé ». L’éviction pointée n’est donc pas susceptible d’entraîner la résiliation de la vente.

La demande de résiliation de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts demandés contre les vendeurs.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, mis à part les 30.000 euros demandés au titre du préjudice moral et les 6.000 euros de préjudice de jouissance subi, les demandes indemnitaires de M. [Y] sont subséquentes à l’annulation, la résolution ou la résiliation du contrat de vente, auxquelles il n’est pas fait droit.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance subi en raison des travaux inhérents au projet immobilier, il ne démontre pas de faute contractuelle du vendeur, comme il a été précédemment exposé.

En ce qui concerne le préjudice moral, il n’en établit ni la consistance ni de lien avec la seule faute contractuelle démontrée des vendeurs, à savoir la non communication de l’arrêté d’alignement à venir.

M. [Y] sera donc débouté de ses demandes indemnitaires à l’encontre des consorts [Z]-[T].

Sur les dommages et intérêts demandés contre Me [L], la SELARL [L] et la compagnie MMA.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Là encore, comme exposé précédemment, mis à part les 30.000 euros demandés au titre du préjudice moral et les 6.000 euros de préjudice de jouissance subi, les demandes indemnitaires de M. [Y] sont subséquentes à l’annulation, la résolution ou la résiliation du contrat de vente, auxquelles il n’est pas fait droit.

Les seuls préjudices en lien avec la faute établie du notaire, à savoir le défaut dans le devoir d’information relatif au PV de bornage, dont il a été relevé qu’il était sans incidence sur la validité de la vente critiquée, consistent selon le requérant à la découverte du projet immobilier, que le mur séparatif ne lui appartenait pas et que celui du fond de son abri de jardin était situé sur la parcelle voisine.

Il a été établi que M. [Y] connaissait l’existence du projet immobilier lors de la vente. Le défaut d’information du PV de bornage a donc été sans incidence sur ce point. Il n’y a dès lors pas de lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice de jouissance invoqué en raison des travaux inhérents au projet immobilier.

En ce qui concerne le préjudice moral, il n’en établit pas la consistance en lien avec la découverte de ce que le mur séparatif ne lui appartenait pas et que celui du fond de son abri de jardin était situé sur la parcelle voisine.

M. [Y] sera donc débouté de ses demandes indemnitaires à l’encontre de Me [L], la SELARL [L] et la compagnie MMA.

Sur la demande en relèvement et garantie des consorts [Z]-[T].

Au regard du rejet de l’ensemble des demandes de M. [Y], il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes en relèvement et garantie des consorts [Z]-[T].

II) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que "Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée".

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner M. [Y] à payer aux consorts [Z]-[T] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et de débouter les autres parties de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE Monsieur [K] [J] [Y] de sa demande de nullité sur le fondement du dol, de la vente du 17 décembre 2021 de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (30);

DEBOUTE Monsieur [K] [J] [Y] de sa demande de résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés, de la vente du 17 décembre 2021 de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (30);

DEBOUTE Monsieur [K] [J] [Y] de sa demande de résiliation sur le fondement de la garantie d’éviction, de la vente du 17 décembre 2021 de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (30);

DEBOUTE Monsieur [K] [J] [Y] de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [H], [M], [W] [T] et de Madame [D] [G] [Z];

DEBOUTE Monsieur [K] [J] [Y] de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Maître [L], de la SELARL [L] et de la compagnie MMA;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande en relèvement et garantie de Monsieur [H], [M], [W] [T] et de Madame [D] [G] [Z] à l’encontre de la SELARL [V] [L], MATHIEU FUMET ET VINCENT GUICHARD NOTAIRES ASSOCIES et de Maître [L];

CONDAMNE Monsieur [K] [J] [Y] à payer la somme de 1.500 euros à Monsieur [H], [M], [W] [T] et de Madame [D] [G] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur [K] [J] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la SELARL FUMET [L] GUICHARD, Maître [V] [L] et les Mutuelles du Mans Assurances de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] [Y] aux entiers dépens de l’instance;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT