TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/09184

N° Portalis 352J-W-B7F-CUYXI

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représenté par Maître Valérie ALBOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1824

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [N]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté par Maître Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2316

S.A.R.L. CABINET MINARD

[Adresse 9]

[Localité 15]

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 17]

représentées par Maître Dominique LACAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E490

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/09184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUYXI

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 11]

S.A.S. [I] [X] et [K] [A], Etude de Notaires

[Adresse 16]

[Localité 18]

S.A. MMA IARD

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentées par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Audrey HALLOT, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 12 Décembre présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025. .

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte reçu le 12 avril 2016 par Maître [I] [X], notaire au sein de la société civile professionnelle [I] [X] et [K] [A], Notaires associés, [R] [N] en tant que vendeur et [V] [Y] en tant qu’acquéreur, ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n° 22 et 23 d’un ensemble immobilier sis, [Adresse 7]), au prix de 192 000 euros, lesdits lots correspondant aux chambres de service n°7 et 9 situées au 7ème étage.

Une assemblée générale des copropriétaires s’était tenue le 5 avril 2016, mais son procès-verbal n’était pas encore disponible lors de la signature de l’avant-contrat le 12 avril 2016.

Par acte authentique du 9 juin 2016 reçu par Maître [K] [A], notaire, la vente a été réitérée.

Se prévalant d’un dol et par exploits d’huissier en date du 14 mai 2021, [V] [Y] a fait assigner [R] [N], la SAS [X] ET [A] et ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ainsi que le cabinet MINARD et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la nullité de la vente et l’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 mars 2023, [V] [Y] demande au tribunal de :

« Vu l’ensemble des dispositions légales et réglementaires applicables, dont notamment celles des articles 1109, 1116 et 1117 anciens et 1382 et suivants anciens du Code Civil,

Vu notamment les dispositions de l’article L 124-3 du Code des Assurances,

Vu notamment l’ensemble des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dont celles de l’article 18, et celles des articles L 721-2 et L 721-3 du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu notamment les dispositions des articles 514 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

Juger Monsieur [V] [Y] fondé en ses action, demandes, moyens, fins, et prétentions,

Ce faisant,

Rejeter l’intégralité des demandes, moyens, fins, et prétentions de Monsieur [R] [N], du Cabinet MINARD, de la compagnie AXA FRANCE IARD, de la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », de la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la compagnie d’assurances MMA IARD,

Juger que Monsieur [R] [N] a commis un dol, tel qu’il est prévu par les dispositions des articles 1109, 1116 et 1117 anciens du Code Civil,

Juger que le Cabinet MINARD a commis une faute ou une négligence, voire une imprudence, et a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants anciens du Code Civil,

Juger que la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES » n’a pas respecté ses obligations d’information, de conseil et de vérification et a dès lors engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants anciens du Code Civil,

Juger que Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD doivent réparer l’intégralité des préjudices subis par Monsieur [Y] sur le fondement des articles 1382 et suivants anciens du Code Civil et de l’article L 124-3 du Code des Assurances,

En conséquence,

Annuler le contrat de vente conclue entre Monsieur [V] [Y] et Monsieur [R] [N] le 9 juin 2016 relative aux deux chambres de service composant les lots n° 22 et 23 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] [Localité 12],

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] la somme, sauf à parfaire, de 207.300 euros, correspondant au prix et frais d’acquisition des biens litigieux,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer, à ce jour, à Monsieur [V] [Y] la somme, sauf à parfaire, de 13.186,35 euros, correspondant au coût des emprunts bancaires contractés pour l’acquisition des biens litigieux, hors frais de résiliation,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] les sommes, sauf à parfaire, de 2.102,06 euros au titre de l’assurance Habitation propriétaire souscrite du mois de juin 2016 à l’année 2022, de 480 euros au titre des frais déboursés en vue de faire mesurer la superficie des biens dont s’agit, et de 5.434 euros au titre des travaux d’urgence qu’il a dû réaliser afin de remédier au sinistre survenu dans l’un des lots acquis,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] les sommes, sauf à parfaire, de 5.671,76 euros, au titre des charges de copropriété qu’il a payées des mois de juin 2016 au mois de décembre 2022, et de 1.517 euros au titre des Taxes Foncières et Taxe d’Habitation pour les années 2017 à 2022,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] la somme, sauf à parfaire, de 19.851,84 euros, correspondant aux loyers qu’il aurait dû percevoir au titre de la location de la chambre de service n° 9 du mois de juillet 2016 à ce jour,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] les sommes, sauf à parfaire, de 30.500,00 euros, correspondant aux loyers dont il a dû s’acquitter pour se loger du 15 juin 2016 à ce jour, de 500, correspondant au loyer exigible en cas de résiliation du bail, de 1.565,91 euros payée au titre de la prime d’assurance locative souscrite pour les années 2016 à 2022,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] la somme, sauf à parfaire, de 21.479,24 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’impossibilité de revendre ses biens et de réaliser une plus-value,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] la somme, sauf à parfaire, de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa perte d’une chance de réussir ses concours et de trouver ainsi un emploi correspondant à ses diplômes universitaires,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

Condamner « in solidum » Monsieur [R] [N], le Cabinet MINARD, la compagnie AXA FRANCE IARD, la société « [I] [X] ET [K] [A], NOTAIRES », la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie d’assurances MMA IARD à payer à Monsieur [V] [Y] la somme 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 février 2023, [R] [N] demande au tribunal de :

« A titre principal,

Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses prétentions telles que dirigées à l’encontre de Monsieur [N].

A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [N] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire,

Condamner le Cabinet MINARD à garantir Monsieur [N] de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à l’encontre de ce dernier au profit de Monsieur [Y] à titre indemnitaire ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [Y], ou tout succombant, à payer à Monsieur [N] la somme de 3.840 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner Monsieur [Y], ou tout succombant, aux entiers dépens d’instance ;

Ecarter l’exécution provisoire. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mai 2022, la SAS [X] ET [A] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

« A titre principal,

Vu l’article 28 du décret du 4 janvier 1955,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER Monsieur [V] [Y] irrecevable et mal fondé en son action aux fins d’annulation de la vente intervenue à son profit par Monsieur [N] le 09 juin 2016, en l’absence de justification de la publication de l’assignation délivrée à cette fin suivant exploit du 14 mai 2021, au Service de Publicité Foncière.

JUGER que Monsieur [V] [Y] succombe dans la charge de la preuve lui incombant s’agissant de l’existence d’un manquement fautif de la SAS [X] ET [A] à ses obligations professionnelles, d’un préjudice né, réel et certain, et d’un lien de causalité direct.

JUGER Monsieur [V] [Y] mal fondé en ses prétentions et demandes formulées à l’encontre de la SAS [X] ET [A], de la société MMA IARD et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Monsieur [V] [Y] de l’intégralité de ses demandes de condamnations pécuniaires formulées à l’encontre de la SAS [X] ET [A], de la société MMA IARD et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

CONDAMNER Monsieur [V] [Y] à payer à la SAS [X] ET [A], de la société MMA IARD et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [V] [Y] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation au bénéfice de monsieur [V] [Y],

Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

ECARTER l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir.

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER Monsieur [R] [N] à garantir la SAS [X] ET [A], de la société MMA IARD et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au bénéfice de Monsieur [Y], en principal, intérêts, dommages et intérêts, indemnités procédurales et dépens d’instance.

CONDAMNER en sus Monsieur [R] [N] à payer à la SAS [X] ET [A], de la société MMA IAR et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [R] [N] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mai 2022, le cabinet MINARD et la société AXA FRANCE IARD demandent au tribunal de :

« Débouter toute partie de leurs prétentions à la responsabilité du cabinet Minard et des garanties d’Axa France Iard ;

Condamner in solidum tout succombant à payer au concluant la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 CPC

Condamner in solidum tout succombant, aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2023, et l’affaire fixée au 18 janvier 2024.

Le 11 décembre 2023, les conseils des parties ont été informés que l’affaire serait plaidée le 27 juin 2024.

L’affaire a finalement été renvoyée au 12 décembre 2024.

A l’audience du 12 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de l’étude notariale et de ses assureurs de juger [V] [Y] irrecevable en son action faute de publication de l’assignation au service de la publicité foncière

L’étude notariale soutient que [V] [Y] doit être déclaré irrecevable en son action aux fins d’annulation de la vente intervenue le 9 juin 2016, car il n’a pas justifié la publication de l’assignation délivrée le 14 mai 2021 au service de la publicité foncière, en violation de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955.

[V] [Y] s’oppose à cette fin de non-recevoir, et expose justifier de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du code de procédure civile énonce :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…) »

Selon l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées à la conservation des hypothèques et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, formée par conclusions adressées au tribunal postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement, doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande de [V] [Y] de nullité de la vente pour dol et ses conséquences

Au soutien de sa demande de nullité de la vente pour dol, [V] [Y] soutient que :

— le dol résulte non pas de dégâts des eaux, mais du fait que [R] [N] a dissimulé que les installations sanitaires et électriques qu’il avait réalisées, dès l’année 2010, étaient illégales au regard du règlement de copropriété et avaient été exécutées sans l’accord de la copropriété, ce qu’il ne pouvait ignorer, en raison de plus de sa qualité de professionnel de l’immobilier,

— sa qualité de professionnel de l’immobilier ressort de l’acte vente qui le décrit comme loueur meublé professionnel, et a été confirmée par la DGFIP,

— [R] [N] n’a pas produit le procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires, dont il a sciemment décidé de ne pas être destinataire en refusant de recevoir le pli recommandé lui communiquant le procès-verbal,

— [R] [N] avait également été convoqué à cette assemblée générale dès le 8 mars 2016,

— si l’acte de vente indique que l’acquéreur a reçu les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le document de remise de pièces du 12 avril 2016 et la télécopie du 3 mars 2018 montrent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2016 n’a pas été transmis,

— il n’a appris qu’après la vente que la dernière assemblée générale avait fait état de l’irrégularité des installations sanitaires et électriques réalisées par [R] [N],

— [R] [N] savait donc depuis 2010 que les installations sanitaires avaient été exécutées en violation du règlement de copropriété, que ces installations avaient été à l’origine de dégâts des eaux, que leur illégalité était à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 avril 2016,

— [R] [N] a aussi menti sur la superficie réelle des chambres de service qui ne sont pas de 7,98m² et 9,04 m² comme stipulé dans l’acte de vente, mais de 6,25 m² et 6,95 m² comme le montre le métrage ensuite effectué,

— sans ce dol sur la superficie, il n’aurait pas acquis les lots litigieux

— il a également acquis les lots en considération du fait qu’ils disposaient d’équipements sanitaires et électriques installés dans le respect du règlement de copropriété,

— la régularité de ces équipements était une condition substantielle et déterminante de son consentement.

[R] [N] estime n’avoir commis aucun dol, et fait valoir notamment que :

— [V] [Y] a visité à plusieurs reprises le bien avant la promesse de vente, et notamment le 6 avril 2016 avec une de ses amies juristes, et il a pu ainsi procéder à toutes les constatations utiles,

— le cabinet MINARD, syndic, a délivré le 11 avril 2016 le pré-état daté, et en page 14, il est précisé l’existence de dégâts des eaux et de l’installation de plomberie défaillante,

— en page 32 de la promesse unilatérale de vente, il est indiqué que la cause des dégâts des eaux n’existe plus, car il a fait procéder à des travaux,

— c’est donc en toute connaissance de l’état des installations sanitaires que [V] [Y] a signé le 12 avril 2016 l’avant-contrat puis la vente le 9 juin 2016, et a engagé après la vente des travaux importants,

— s’agissant de l’installation d’électricité, [V] [Y] a eu connaissance du diagnostic du 6 avril 2016, annexé à la promesse qui conclut à des anomalies,

— le pré-état daté du 11 avril 2016 annexé à la promesse de vente mentionne en page 9 que la dernière assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 5 avril 2016,

— le 2 juin 2016, le syndic a adressé au notaire l’état daté et le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2016,

— l’acte du 9 juin 2016 mentionne que l’acquéreur a eu connaissance des procès-verbaux des trois dernières années,

— le syndic a confirmé à [V] [Y] par courriel du 28 juin 2016 que le notaire avait été rendu destinataire du procès-verbal avant l’acte du 9 juin 2016,

— il n’a donc pas cherché à dissimuler son existence, et n’en avait, avant la vente du 9 juin 2016, pas eu connaissance puisque la notification qui lui a été faite par le syndic le 13 avril 2016 a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé »,

— il était absent et non représenté à cette assemblée générale,

— les installations sanitaires ne sont ni illégales, ni en infraction avec une quelconque décision d’assemblée générale : le point 18 figurant au procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2016 est un point d’information et non pas une résolution qui aurait fait l’objet d’un vote,- les installations sanitaires ont été réalisées dans les règles de l’art sans nécessiter l’autorisation des copropriétaires,

— s’agissant de la superficie, il n’a pas menti sur la surface, il ne peut être exclu que les travaux réalisés par [V] [Y] aient pu modifier la surface loi Carrez, et il n’a pas engagé d’action sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

— il n’est pas un professionnel de l’immobilier mais un juriste.

Sur ce,

Selon l’article 1109 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable au litige il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 du code civil dispose, dans sa version applicable au litige, que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté, et qu’il ne se présume pas et doit être prouvé.

Sur le dol relatif à la différence de superficie

[V] [Y] se prévaut d’abord d’une réticence dolosive portant sur une différence de superficie entre la surface stipulée à l’acte de vente et la surface réelle du bien vendu. Il produit le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2016, lequel indique « Le syndic fait un point sur les chambres de services appartenant à Monsieur [N], portant les n°7 (6,17m²) et n°9 (8,59m²). Il s’agit d’un mesurage effectué par le Géomètre [S]/[G] », alors que l’acte de vente stipule des surfaces de 7,98 m² et de 9,04 m² par suite d’un mesurage de « M. A. [E] » en date du 6 avril 2016.

Seulement, il apparaît d’une part que ce mesurage du géomètre [S]/[G] n’est pas produit, de sorte qu’il n’est pas possible de connaître la date à laquelle il a été réalisé et d’apprécier l’incidence d’éventuels travaux sur la surface des biens vendus depuis sa réalisation, et partant de considérer qu’il serait plus fidèle que le mesurage très récent auquel se réfère l’acte de vente. Il s’ensuit qu’aucune différence de superficie n’étant démontrée, le vendeur n’a pu commettre un dol à cet égard.

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/09184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUYXI

D’autre part, [V] [Y] ne démontre pas qu'[R] [N] a eu connaissance de ce mesurage effectué par le géomètre [S]/[G], lequel n’est évoqué que dans le procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016, alors qu’il est constant qu'[R] [N] n’a pas été chercher le courrier recommandé lui adressant le-dit procès-verbal.

Par conséquent, aucun dol ne peut être retenu concernant le déficit de superficie.

Sur le dol relatif à l’illégalité des installations sanitaires et électriques

[V] [Y] se prévaut ensuite d’une réticence dolosive portant sur l’illégalité des installations sanitaires et électriques.

Le procès-verbal consécutif à l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2016 indique :

« (…)Le syndic et Madame [U] relatent ci-dessous les faits suivants concernant les différents sinistres dégât des eaux dont Madame [U] a été victime :

— le 30/08/2010 : raccordement d’un WC sanitaire sur une descente d’eau pluviale (courrier resté sans réponse)

— le 15/09/2010, PV de constat d’huissier pour des travaux effectués sur des parties communes sans autorisation

— le 07/06/2010, Procès-verbal de l’assemblée générale, rappelant que les sanibroyeurs sont interdits sur des colonnes [Localité 19]

— le 22 septembre 2010, courrier du syndic suite au percement du conduit de cheminée par Monsieur [N] pour y faire passer des fils électriques

— le 14/10/2010, fissures dans la chambre de Madame [U]

— le 7 février 2011, rapport de l’entreprise CANEPA pour remise en état du WC commun suite à infiltration d’eau, mentionnant le branchement et un piquage fait sur la colonne chute d’immeuble par Monsieur [N]

— le 9 juin 2014, courrier du syndic concernant une fuite de canalisation chez Monsieur [N]

— juillet 2014, débordement de la machine à laver chez Monsieur [N]

— Le 10 novembre 2014, courrier du syndic à Monsieur [N], pour défaut d’étanchéité de la robinetterie de l’évier de sa chambre, suite au rapport de l’entreprise OUISMAN en date du 4 novembre 2014

— Le 7 mars 2016, courrier du syndic à Monsieur [N] suite à la fuite de sa douche et à la vétusté de ses installations mentionnées dans le rapport d’ l’entreprise DEBARLE en date du 3 mars 2016 »

Cette chronologie montre l’existence, depuis l’été 2010, de nombreuses contestations formulées par le syndicat des copropriétaires à [R] [N] quant à la légalité ou la conformité des installations sanitaires et électriques réalisées par ce dernier. Si [R] [N] se prévaut du fait que ses installations ne seraient pas illégales, il apparaît que la seule existence de ces nombreuses contestations, indépendamment de la légalité ou de l’illégalité des installations litigieuses, fait peser sur l’acquéreur du bien un risque juridique important dont [V] [Y] devait être informé en ce qu’il était de nature à déterminer son consentement à la vente.

Se pose d’abord la question de la communication à [V] [Y], avant la vente, du procès-verbal émis par suite de l’assemblée générale du 5 avril 2016. L’acte de vente du 9 juin 2016 indique que l’acquéreur « reconnaît avoir eu, dès l’avant-contrat, connaissance et possession des documents ci-dessus énoncées », au nombre desquels figurent « les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ». Il en résulte que les seuls procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires qui ont été transmis à [V] [Y] sont ceux qui étaient en possession du vendeur à la date de la promesse unilatérale de vente du 12 avril 2016. Or, il est constant que le procès-verbal consécutif à l’assemblée générale du 5 avril 2016 n’était pas encore établi le 12 avril 2016, de sorte qu’il n’a pas été transmis au notaire ou à l’acquéreur dès l’avant-contrat. L’acte de vente du 9 juin 2016 ne fait pas non plus état de la communication au notaire ou à l’acquéreur du procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016 entre la signature de l’avant-contrat et la vente. Le notaire soutient dans ses écritures avoir reçu avant la vente l’état daté sans aucune autre pièce, ce dont il résulte qu’il n’a pas transmis à [V] [Y] le procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016, qu’il l’ait ou non reçu lui-même. Ainsi, il est démontré que [V] [Y] n’a pas eu, avant la vente, connaissance du procès-verbal consécutif à l’assemblée générale du 5 avril 2016 faisant état des nombreuses contestations sur la régularité des installations sanitaires et électriques.

Se pose ensuite la question de la connaissance par [R] [N], avant la vente, des contestations sur la régularité de ses installations sanitaires et électriques. Si celui-ci n’a pas été destinataire avant la vente du procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016 à défaut d’avoir été chercher le courrier recommandé le lui adressant, il ressort de ce même procès-verbal que de nombreux échanges sont intervenus entre [R] [N] et le syndic quant aux installations sanitaires et électriques, avec, outre les différents courriers adressés par le syndic, un constat d’huissier et le rapport de l’entreprise CANEPA. Ces éléments établissent la connaissance par [R] [N], avant la vente, des contestations sur la régularité de ses installations sanitaires et électriques.

[R] [N] n’allègue pas avoir informé l’acquéreur de ces contestations, et cette réticence dolosive avait nécessairement pour but de convaincre [V] [Y] d’acheter le bien, au regard du caractère déterminant des informations dissimulées.

Par conséquent, [R] [N] a commis un dol en dissimulant à [V] [Y] l’existence de contestations sur la régularité des installations sanitaires et électriques du bien vendu.

La vente sera donc annulée et il y a lieu d’ordonner à [V] [Y] de restituer le bien à [R] [N], et à [R] [N] de restituer à [V] [Y] le prix de vente d’un montant de 192 000 euros, à l’exclusion des autres frais qui n’ont pas été perçus par le vendeur mais qui seront analysés au stade de la demande en paiement de dommages et intérêts.

Les demandes de restitution dirigées contre les autres défendeurs seront rejetées, en ce qu’ils n’ont pas perçu les sommes dont la restitution est sollicitée, étant observé que l’obligation de restitution d’un bien ou d’une somme d’argent ne constitue pas davantage un préjudice indemnisable même à supposer l’existence d’une faute.

Sur la demande de [V] [Y] dommages et intérêts dirigée in solidum contre les défendeurs

[V] [Y] sollicite la condamnation in solidum du vendeur, [R] [N], compte tenu de sa faute résultant de son dol, du syndic et de son assureur ainsi que du notaire et de ses assureurs à lui payer différentes sommes pour indemniser ses préjudices.

En application des dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Selon l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Sur la responsabilité du vendeur

En commettant une réticence dolosive quant à l’existence de contestations sur la régularité de ses installations sanitaires et électriques, [R] [N] a commis une faute au sens de l’article 1382 ancien du code civil, et sa responsabilité est engagée à l’égard de [V] [Y].

Sur la responsabilité du syndic et de son assureur

[V] [Y] estime au visa de l’article 1382 ancien du code civil que le cabinet MINARD a commis une faute en ne communiquant pas au notaire le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2016, et en ne l’informant de l’illégalité des installations du vendeur.

Il estime que son assureur, la société AXA FRANCE IARD, doit le garantir au regard de l’article L124-3 du code des assurances.

[V] [Y] fait valoir que :

— le vendeur n’a pu dissimuler l’existence du procès-verbal du 5 avril 2016 qu’en raison de la faute ou de la négligence du syndic,

— le syndic n’a pas transmis au notaire rédacteur de l’acte de vente le procès-verbal du 5 avril 2016 avant la signature des actes, comme le montrent la réponse de l’étude notariale du 3 mars 2017 et le courriel du 2 juin 2016 auquel était uniquement annexé un état daté et un certificat d’usage relatif à l’acquéreur,

— dans un courriel du 10 juin 2016, lendemain de la vente, le syndic attire pourtant l’attention de l’acquéreur sur l’illégalité des installations sanitaires et électriques,

— le syndic a diffusé aux copropriétaires le 13 avril 2016 le procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016, et n’a pas transmis une copie au notaire avant la vente du 9 juin 2016, ni ne l’a informé, et pas davantage l’acquéreur, de l’illégalité des installations sanitaires et électriques.

Le cabinet MINARD et la société AXA FRANCE IARD s’opposent à la demande de [V] [Y] en paiement de dommages et intérêts, et soutiennent que le syndic n’a commis aucune faute. Ils indiquent avoir rempli le questionnaire avant-contrat en produisant les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. S’agissant de l’assemble générale du 5 avril 2016, ils font valoir que sa tenue était bien mentionnée en pages 4 et 9 dans le questionnaire d’avant contrat. Ils soulignent que le questionnaire fait mention en page 14 de l’existence de dégâts des eaux multiples et de la nécessité de prévoir des travaux en partie privative. Ils en déduisent que [V] [Y] était donc parfaitement informé de l’existence de ces sinistres et de l’assemblée générale tenue le 5 avril 2016, et qu’il a fait le choix de maintenir sa volonté d’acquérir.

Sur ce,

En l’espèce, il n’est pas réellement contesté qu’à la date de la signature de la promesse unilatérale de vente le 12 avril 2016, le procès-verbal consécutif à l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2016 n’avait pas encore été émis, de sorte que le cabinet MINARD n’a commis aucune faute en ne transmettant pas ce procès-verbal à Maître [I] [X], notaire rédacteur de la promesse unilatérale de vente, avant la signature de cet avant-contrat.

En revanche, il incombait au cabinet MINARD de transmettre le procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016 à Maître [K] [A], notaire rédacteur de l’acte de vente, avant sa signature le 9 juin 2016, puisqu’il n’est pas contesté que ce document a été établi entre l’avant-contrat et l’acte de vente. Il appartient donc au cabinet MINARD de rapporter la preuve qu’il a rempli cette obligation, qu’il ne conteste d’ailleurs pas en son principe. Or, si le courrier du cabinet MINARD en date du 17 février 2017 indique « le notaire du vendeur a eu également une copie du dernier procès-verbal par mail, en date du 2 juin 2016 (copie ci-jointe) », force est de constater que le document joint est un courrier daté du 2 juin 2016 sans preuve de son envoi au notaire rédacteur de l’acte de vente, lequel conteste l’avoir reçu. Il s’ensuit que le cabinet MINARD a commis une faute en n’adressant pas au notaire rédacteur de la vente le dernier procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété, de sorte qu’il a concouru à la production du dommage subi par [V] [Y] et que sa responsabilité est engagée, ainsi que celle de son assureur la société AXA FRANCE IARD.

Sur la responsabilité de l’étude notariale et de ses assureurs

[V] [Y] estime au visa de l’article 1382 ancien du code civil que le notaire rédacteur de l’acte de vente a commis une faute en ne vérifiant pas l’existence du procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016. Il estime que ses assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES doivent le garantir conformément à l’article L124-3 du code des assurances.

Il expose aussi que :

— si Maître [K] [A] a indiqué le 3 mars 2017 ne jamais avoir été destinataire du procès-verbal consécutif à l’assemblée générale du 5 avril 2016, il ne pouvait ignorer son existence puisque ladite assemblée générale était mentionnée au questionnaire d’avant-contrat qu’il avait reçu,

— l’existence de ce procès-verbal aurait dû conduire le notaire, au regard des dégâts des eaux antérieurs et de la dissimulation du vendeur sur la tenue d’une assemblée générale durant l’année 2016, à procéder à des vérifications auprès du syndic.

L’étude notariale et ses assureurs soutiennent que le notaire n’a pas commis de manquement fautif à son obligation de conseil et d’information, et proposent les mêmes moyens que le syndic et son assureur quant à la remise du pré-état daté à [V] [Y] et les informations qu’il comportait, et au souhait de ce dernier, en toute connaissance de cause, de réitérer la vente.

Ils soutiennent que [V] [Y] avait connaissance dès la signature de la promesse de la tenue d’une assemblée générale du 5 avril 2016, et qu’il ne s’est pas soucié de l’obtenir auprès d'[R] [N] ou du syndic.

Sur ce,

Selon l’article 16 de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

En vertu de l’article 1382 ancien du code civil précité, le notaire rédacteur d’un acte de vente a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de son acte.

Il résulte de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation que le notaire a l’obligation de joindre à la promesse unilatérale de vente les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Maître [K] [A], notaire rédacteur de l’acte de vente, a reçu le procès-verbal consécutif à l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 avril 2016. Pour autant, l’étude notariale ne démontre pas que Maître [K] [A] a sollicité du cabinet MINARD ou d'[R] [N] le procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016, alors qu’il avait connaissance de la tenue de cette assemblée générale dont l’existence était mentionnée au questionnaire d’avant-contrat. Si Maître [I] [X], notaire rédacteur de la promesse unilatérale de vente, ne pouvait obtenir le procès-verbal de la dernière assemblée générale en date dès la signature de cet avant contrat, il appartenait à Maître [K] [A] de s’enquérir de l’existence de ce procès-verbal avant la signature de la vente. Par cette abstention, Maître [K] [A] a commis une faute ayant concouru au dommage de l’acquéreur, et le fait que [V] [Y] avait lui-même connaissance de la tenue de cette assemblée générale ne peut l’exonérer de sa responsabilité, à laquelle est aussi tenue l’étude notariale en vertu de l’article 16 de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 précité.

La responsabilité de la SAS [X] ET [A] et de ses assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES est donc engagée.

Sur les préjudices :

[V] [Y] demande de condamner in solidum les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

—  15 300 euros au titre des frais d’acquisition, – 13 186,35 euros au titre du coût total des prêts,

—  2 102,06 euros au titre de l’assurance habitation,

—  5 434 euros au titre de travaux de plomberie,

—  5 671,76 euros au titre de charges de copropriété,

—  1 517 euros au titre des taxes foncières et d’habitation,

—  480 euros de frais de mesurage,

—  19 851,84 euros au titre des loyers qu’il aurait dû percevoir pour la chambre de service n°9,

—  30 500 euros au titre des loyers dont il a dû s’acquitter pour se reloger, – 500 euros correspondant au loyer exigible en cas de résiliation du bail,

—  1 565,91 euros au titre de sa prime d’assurance locative,

—  21 479,24 euros au titre de l’impossibilité de revendre ses biens et réaliser une plus-value,

—  50 000 euros au titre de la perte de chance de réussir ses concours et de trouver un emploi correspondant à ses diplômes universitaires,

—  20 000 euros au titre du préjudice moral.

[R] [N] fait valoir que :

— les 15 300 euros de frais usuels d’acquisition sont une provision sur frais sollicitée par le notaire, et non le montant exact des frais, dont il n’a pas été bénéficiaire puisque constitué des émoluments du notaire et des taxes,

— les 13 186,35 euros correspondant au coût des emprunts bancaires ont profité à l’établissement bancaire, et non à lui,

— [V] [Y] est devenu propriétaire des biens dès le 9 juin 2016 et en a été responsable, de sorte que l’assurance habitation lui incombe,

— les charges de copropriété dont [V] [Y] s’est acquitté sont la contrepartie de la jouissance des biens acquis,

— il en est de même pour les taxes d’habitation et foncières, il ne peut y avoir restitution et pour la taxe d’habitation, seule l’année 2017 étant au demeurant produite,

— [V] [Y] n’avait jamais précisé son intention de donner en location l’une des deux chambres, et il ne peut être exclu qu’il ait donné à bail la chambre n° 9, [V] [Y] ne produisant pas les factures d’électricité, les taxes d’habitation et ses déclarations de revenus, ce qui révélerait probablement la location de cette chambre, de sorte qu’il ne justifie pas d’un préjudice lié à l’impossibilité de louer la chambre de service n° 9,

— [V] [Y] ne justifie pas qu’il aurait eu l’intention de donner congé de son logement pour s’installer dans l’une des deux chambres de service, et il vivait déjà [Adresse 2] à [Localité 22] depuis le 1er juin 2013 où il se faisait transmettre son courrier, de sorte que ces frais ne peuvent être indemnisés,

— compte tenu de l’évolution du marché immobilier, [V] [Y] a effectué une très bonne opération immobilière, et réaliserait une plus-value de 63 000 euros s’il cédait les lots, et il ne justifie ni d’avoir eu l’intention de revendre les lots, ni d’avoir été empêché d’y procéder,

— [V] [Y] n’était pas un jeune étudiant au moment de l’acquisition, mais était titulaire d’un 3ème cycle en droit et a été titularisé dans le grade d’inspecteur des finances publiques avec effet au 1er septembre 2020, de sorte qu’il ne justifie d’aucune perte de chance de réussir ses examens,

— aucune pièce ne vient au soutien de sa demande à hauteur de 20 000 euros au titre du préjudice moral.

Le cabinet MINARD et la société AXA FRANCE IARD exposent ne pas pouvoir être tenus à la restitution du prix, mais à des dommages et intérêts. Or, [V] [Y] ne justifie selon eux d’aucun préjudice indemnisable. Ils soutiennent que le préjudice allégué par [V] [Y] quant au retentissement sur sa santé est trop vague, et que la relation de causalité avec le litige n’est pas démontrée. Ils soutiennent qu’il en est de même pour le préjudice prétendu par [V] [Y] au titre de sa carrière ainsi que son préjudice moral, qui ne sont pas établis et sont sans lien de causalité avec la faute prétendue.

Ils font valoir que toutes les dépenses qui ont trait à la propriété du bien litigieux ne sont pas des préjudices indemnisables, puisque le vendeur serait réputé n’avoir jamais cessé d’être propriétaire. De la même façon, ils soutiennent que certaines dépenses de [V] [Y] telles que les charges de copropriété et la taxe d’habitation sont le corollaire non pas de la propriété du bien, mais de son occupation.

Ils soutiennent s’agissant du préjudice relatif aux intérêts du prêt payé que l’annulation de la vente emporterait de plein droit résolution des prêts souscrits en vue du financement de son prix.

S’agissant du préjudice relatif aux droits de mutation, ils exposent que les sommes pourront être restituées par le trésor public en vertu de l’article 1961 du code général des impôts.

S’agissant du préjudice relatif aux travaux, ils soutiennent que les travaux réalisés par [V] [Y] ne peuvent donner lieu à restitution puisqu’il s’agit d’impenses, et que la dépense n’est en tout cas pas prouvée puisque seul un devis est produit.

L’étude notariale et ses assureurs proposent des moyens similaires à ceux du cabinet MINARD et de son assureur, et concluent de façon identique que ce qui relève des restitutions ne constitue pas un préjudice indemnisable, et que les différents préjudices dont fait état [V] [Y] ne sont soit pas établis, soit pas en lien de causalité avec la faute prêtée au notaire.

Sur ce,

En application du principe de réparation intégrale et en conséquence de l’annulation de la vente, du fait de la réticence dolosive du vendeur, il convient de replacer l’acquéreur victime, dans la situation qui aurait été la sienne s’il n’avait pas acquis le bien.

Sur les frais d’acquisition

[V] [Y] sollicite la somme de 15 300 euros de dommages et intérêts au titre des frais d’acquisition. Cependant, il apparaît qu’un montant de 11.149 euros correspond, sur cette somme de 15 300 euros, au paiement des droits d’enregistrement dont [V] [Y] pourra demander le remboursement à l’administration fiscale, conformément à l’article 1961 du code général des impôts.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum tous les défendeurs à payer à [V] [Y] la somme de 4 151 euros au titre des frais d’acquisition que l’acquéreur n’aurait pas exposé s’il n’avait pas acquis le bien.

Sur le coût des prêts

[V] [Y] sollicite la somme de 13 186,35 euros de dommages et intérêts au titre du coût total des prêts. Ce préjudice est en lien avec les fautes du vendeur, du cabinet MINARD et du notaire dès lors que les prêts concernés n’ont été contractés que pour les besoins de la vente litigeuse dont la nullité est prononcée.

Il justifie de ses relevés de compte de juillet 2016 à janvier 2023 inclus, lesquels montrent le prélèvement de deux échéances mensuelles totales de 764,53 euros et de 139,28 euros au titre des deux prêts souscrits auprès de la banque LCL pour l’acquisition du bien, ceci pendant soixante-dix-neuf mois.

Au regard des tableaux d’amortissement produits pour chacun de ces prêts, la demande de 13 186,35 euros de dommages et intérêts au titre du coût de ces prêts apparaît justifiée, et il y a lieu de condamner in solidum tous les défendeurs à payer cette somme à [V] [Y].

Sur l’assurance habitation

[V] [Y] sollicite la somme de 2 102,06 euros de dommages et intérêts au titre de l’assurance habitation du bien dont la vente est annulée.

Au regard des pièces produites, il justifie effectivement du paiement de sept échéances annuelles au titre de l’assurance habitation de ce bien, pour un total de 2 102,06 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum tous les défendeurs à payer à [V] [Y] la somme de 2 102,06 euros au titre de l’assurance habitation du bien sis, [Adresse 6] à [Localité 21].

Sur les travaux de plomberie

[V] [Y] sollicite la somme de 5 434 euros de dommages et intérêts au titre de travaux de plomberie. Toutefois, celui-ci se limitant à produire un devis, il ne prouve pas la réalité de la dépense invoquée, de sorte que la demande en paiement de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

Sur les charges de copropriété

[V] [Y] sollicite, au titre des charges de copropriété dont il s’est acquitté du mois de juin 2016 à décembre 2022, le paiement d’une somme de 5 671,76 euros, sans toutefois donner de détail quant aux modalités de calcul de cette somme.

Il résulte toutefois des relevés de compte individuel de copropriété que le total des charges de copropriété qui est justifié, en excluant les frais de relance qui résultent uniquement du retard imputable à [V] [Y], et en tenant compte des charges annulées, n’est que de

2 488,89 euros.

Par conséquent, les défendeurs seront condamnés in solidum à payer à [V] [Y] la somme de 2 488,89 euros au titre des charges de copropriété exposées par celui-ci pour le bien vendu et qu’il n’aurait donc pas payées s’il n’avait pas acquis le bien.

Sur les taxes foncière et d’habitation

[V] [Y] sollicite, au titre des taxes foncières et d’habitation qu’il a exposées, le paiement d’une somme totale de 1 517 euros.

Dans son principe, ce préjudice est bien, comme les précédents en lien de causalité avec les fautes retenues dès lors qu’en leur absence, l’acquéreur n’aurait pas acquis le bien et ainsi n’aurait pas eu à payer les taxes afférentes au bien. Cependant, seul est prouvé le paiement par chèque d’une somme de 192 euros au titre de la taxe foncière 2017. En effet, le paiement des autres sommes ne peut être justifié par la seule production d’un avis d’imposition accompagné d’une annotation manuscrite signalant son règlement.

Par conséquent, les défendeurs seront condamnés in solidum à payer à [V] [Y] la somme de 192 euros au titre de la taxe foncière 2017 exposée par celui-ci pour le bien vendu.

Sur le préjudice moral et la perte de chance de réussir ses concours

La découverte de la dissimulation du vendeur quant à l’existence d’un contentieux avec le syndic et certains copropriétaires relatif à la régularité des installations sanitaires et électriques a nécessairement occasionné une inquiétude et des tracas pour [V] [Y] constitutifs d’un préjudice moral, lequel sera justement réparé par le paiement d’une somme de 3.000 euros de dommages et intérêts, à laquelle tous les défendeurs seront condamnés in solidum.

En revanche, le lien de causalité est insuffisamment établi entre le dol du vendeur, les fautes du notaire et du syndic et l’échec de [V] [Y] aux concours d’administrateur adjoint au Sénat, d’assistant administratif à l’assemblée nationale et de conseiller régional à la Cour des comptes. Par conséquent, la demande en paiement de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

Sur les autres préjudices

Les frais de mesurage ne sont pas en lien avec le dol du vendeur ni avec la faute du syndic ni avec celle du notaire qui ne portent que sur les installations sanitaires et électriques, de sorte que la demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

Les loyers manqués pour le bien vendu, les loyers et frais (dont l’assurance locative et les frais en cas de résiliation du bail) exposés pour se reloger, et l’impossibilité de revendre le bien et de réaliser une plus-value ne sont pas non plus en lien avec les fautes retenues du vendeur, du syndic et du notaire, en ce que si, parfaitement informé, [V] [Y] n’avait pas acquis le bien litigieux, il n’aurait pas pu le mettre en location ni réaliser une plus-value en le revendant, et il aurait en tout état de cause dû exposer les différents frais dont il se prévaut pour se reloger.

Par conséquent, toutes les demandes de dommages et intérêts formées à ces titres seront rejetées.

Sur les appels en garantie

[R] [N] soutient qu’il appartenait au cabinet MINARD de porter à la connaissance du notaire, et donc de l’acquéreur le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2016, de sorte qu’il engage sa responsabilité à son égard.

L’étude notariale et ses assureurs forment un appel en garantie contre [R] [N], et font valoir qu’il a omis de communiquer au notaire et à [V] [Y] le procès-verbal d’assemblée générale tenue en avril 2016 et qu’il a manqué à son devoir d’information et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur.

Sur ce,

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil applicable en l’espèce lorsqu’ils ne sont pas contractuellement liés.

Il y a donc lieu de fixer la contribution à la dette entre les coresponsables.

La faute majeure est celle d'[R] [N], vendeur, lequel avait connaissance des contestations portant sur la régularité de ses installations sanitaires et électriques, et a volontairement dissimulé cette information déterminante à l’acquéreur mais également au notaire.

Le syndic ainsi que le notaire, officier public ministériel, sont des professionnels tenus par des obligations réglementaires, qu’ils n’ont pas respectées, respectivement en ne transmettant pas ou en ne réclamant pas le dernier procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires avant la vente lequel aurait permis d’information complètement l’acquéreur.

Eu égard aux fautes de chacun, le partage de responsabilité doit être fixé comme suit :

— [R] [N] : 60 % ;

— Le cabinet MINARD : 20 % ;

— la SAS [X] ET [A] : 20 %.

En conséquence, il y a lieu de :

— condamner le cabinet MINARD à relever et garantir [R] [N] de ses condamnations à l’égard de [V] [Y] à hauteur de 20 %,

— condamner [R] [N] à relever et garantir la SAS [X] ET [A] ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs condamnations à l’égard de [V] [Y] à hauteur de 60 %.

Sur la demande de dommages et intérêts d'[R] [N] dirigée contre [V] [Y] pour procédure abusive

[R] [N] fait valoir que la procédure intentée par [V] [Y] est abusive, en ce qu’il cherche à obtenir des dommages et intérêts en alléguant différents préjudices fantaisistes pour des montants grossiers, et en dirigeant ses demandes de manière indéterminée à l’encontre de l’acquéreur, du notaire et du syndic. [R] [N] soutient que cette action a été pour lui source d’angoisse et d’anxiété.

[V] [Y] n’a pas répondu à cette demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte 1'article 1240 du code civil applicable en l’espèce s’agissant d’une instance introduite après le 1er octobre 2016, qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, compte tenu de la solution donnée au litige, l’action de [V] [Y] n’est pas abusive, de sorte que cette demande d'[R] [N] en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Tous les défendeurs seront in solidum condamnés aux dépens, et à payer à [V] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu à distraction des dépens.

Compte tenu du fait que la présente décision prononce la nullité d’une vente immobilière et au regard des importantes conséquences de cette décision, l’exécution provisoire n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’elle sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande de la SAS [X] ET [A] ainsi que des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de juger [V] [Y] irrecevable en son action faute de publication de l’assignation au service de la publicité fon-

cière ;

Prononce la nullité pour dol de la vente reçue le 9 juin 2016 par Maître [K] [A], notaire au sein de la société civile professionnelle « [I] [X] et [K] [A], Notaires associés » entre [R] [N], vendeur, et [V] [Y] acquéreur, et portant sur le lot n°22 et le lot n°23 situés dans un ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 7]), cadastré section BO, n°[Cadastre 10], Lieudit [Adresse 6], d’une surface de 00 ha 02 a et 37 ca ;

Ordonne à [V] [Y] de restituer à [R] [N] le lot n°22 et le lot n°23 situés dans un ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 7]), cadastré section BO, n°[Cadastre 10], Lieudit [Adresse 6], d’une surface de 00 ha 02 a et 37 ca ;

Ordonne à [R] [N] de restituer à [V] [Y] la somme de 192 000 euros au titre du prix de vente des lots précités ;

Rejette toutes les autres demandes formées par [V] [Y] au titre des restitutions ;

Condamne in solidum [R] [N], le cabinet MINARD, la société AXA FRANCE IARD, la SAS [X] ET [A] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à [V] [Y] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  4 151 euros au titre des frais d’acquisition du bien vendu,

—  13 186,35 euros au titre du coût total des prêts souscrits pour le bien vendu,

—  2 102,06 euros au titre de l’assurance habitation,

—  2 488,89 euros au titre de charges de copropriété,

—  192 euros au titre de la taxe foncière 2017 du bien vendu,

—  3 000 euros au titre du préjudice moral,

Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts formées par [V] [Y] ;

Condamne le cabinet MINARD à relever et garantir [R] [N] de ses condamnations à l’égard de [V] [Y] à hauteur de 20 % ;

Condamne [R] [N] à relever et garantir la SAS [X] ET [A] ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs condamnations à l’égard de [V] [Y] à hauteur de 60 % ;

Rejette la demande d'[R] [N] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [V] [Y] pour procédure abusive ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum [R] [N], le cabinet MINARD, la société AXA FRANCE IARD, la SAS [X] ET [A] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens ;

Condamne in solidum [R] [N], le cabinet MINARD, la société AXA FRANCE IARD, la SAS [X] ET [A] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à [V] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 20] le 06 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER