TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06330 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IJS

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [T] [J] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024030491 du 04/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06330 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IJS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 8 et 12 juillet 2022, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [R] [T] [J] [Z] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 453,42 euros outre une provision mensuelle pour charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, la société RIVP a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1099,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [T] [J] [Z] le 15 avril 2024.

Par assignation du 21 juin 2024, la société RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [T] [J] [Z] si besoin avec l’intervention de la force publique et un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  1628,63 euros sur l’arriéré locatif (mois de mai inclus)à titre de provision, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 février 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative s’élève désormais à 4421,61 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose aux délais sollicités par le défendeur.

M. [R] [T] [J] [Z], représenté par son conseil, explique être en attente d’un nouveau titre de séjour, s’occuper seul de sa fille de quatre ans, ces deux éléments ayant conduit à des difficultés à maintenir son emploi. Il sollicite l’octroi de 24 mois de délais de paiement et d’un an pour quitter les lieux.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1099,23 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2024 et l’expulsion de M. [R] [T] [J] [Z] sera ordonnée.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2025, M. [R] [T] [J] [Z] lui devait la somme de 4421,61 euros. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [R] [T] [J] [Z] reconnaissant cette dette et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1099,23 euros, sur la somme de 529,40 euros à compter de l’assignation, et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et de l’audience que M. [R] [T] [J] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Ses revenus ne lui permettent pas de respecter un échéancier, M. [R] [T] [J] [Z] ne parvenant pas à payer son loyer courant depuis le mois de juillet 2024.

Dans ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délais de paiement.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à leur mandataire.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Au terme des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de procédure et de l’audience que M. [R] [T] [J] [Z] est père d’une enfant de quatre ans scolarisée à proximité de leur logement actuel. Il justifie avoir déposé une demande de renouvellement de son titre de séjour avant son échéance et ne pas l’avoir obtenu dans les délais, ne disposant ainsi que d’une attestation permettant sa présence en France dans l’attente de l’instruction de son dossier. L’obtention de ce renouvellement pourrait lui permettre d’obtenir un nouvel emploi et ainsi rechercher un autre logement. Dans ces circonstances, il sera accordé à M. [R] [T] [J] [Z] un délai pour quitter les lieux d’une durée d’un an.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [T] [J] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il paraît équitable de ne pas le condamner à payer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre de provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE en conséquence que le bail d’habitation conclu les 8 et 12 juillet 2022 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] et M. [R] [T] [J] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], est résilié depuis le 12 juin 2024,

ORDONNE à M. [R] [T] [J] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à M. [R] [T] [J] [Z] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [R] [T] [J] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à sa mandataire,

CONDAMNE M. [R] [T] [J] [Z] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme provisionnelle de 4421,61 euros sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1099,23 euros, sur la somme de 529,40 euros à compter de l’assignation, et de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [R] [T] [J] [Z] de sa demande de délai de paiement,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [T] [J] [Z] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge