TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e TEBOUL ASTRUC / CCC

— M^e FAVIER / CCC

— M^e SAIHI / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 25/03993

N° Portalis 352J-W-B7J-C7IEA

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :

07 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0235

DÉFENDERESSES

S.A.S. MONTERRA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP Bernard FAVIER Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0165

S.A.R.L. BONBONNIERE MONTPARNASSE (LA BONBONNIERE), ès qualités d’occupant du chef de la société MONTERRA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Sonia SAIHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #

B1115

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 25/03993 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IEA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 novembre 2025. Délibéré prorogé au 10 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte authentique du 16 décembre 2008, les époux [B] ont consenti à la [Adresse 13], aux droits de laquelle est venue la S.A.S. MONTERRA, le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux en sous-sol et rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 12], à destination de « café-restaurant » et moyennant un loyer annuel indexé de 71 804,92 € HT et HC.

À la suite d’une demande de la locataire par acte extrajudiciaire du 08 novembre 2017, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2018.

La S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT a acquis la propriété des locaux loués le 24 juillet 2018.

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2024, la S.A.S. MONTERRA a consenti à messieurs [Y] et [J] [R], lesquels bénéficiaient d’une faculté de se substituer une société en vue de la réalisation de l’acte, une promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce exploité dans les lieux loués ainsi que dans les locaux voisins, sis [Adresse 4].

Par lettre datée du 04 décembre 2024, envoyée en recommandé avec accusé de réception, le conseil de la S.A.S. MONTERRA a informé la bailleresse de son projet de céder le fonds de commerce à un successeur, la S.A.R.L. BONBONNIÈRE MONTPARNASSE, au plus tard le 20 décembre 2024.

Il lui rappelait que le cédant demeurerait garant solidaire du cessionnaire du paiement des loyers et charges et lui demandait notamment de lui indiquer si la bailleresse souhaitait être présente à la signature de l’acte définitif, auquel cas il l’informerait de la date, de l’heure et du lieu.

Par lettre datée du 19 décembre 2024, le conseil de la bailleresse a répondu que sa cliente entendait concourir à la signature de l’acte de cession, expliquant qu’il devait intervenir par acte authentique pour lui servir de titre exécutoire.

L’acte sous seing privé de cession du fonds de commerce a été régularisé le 19 décembre 2024 à 17h30.

À la suite d’une relance du conseil de la bailleresse, l’avocat de la S.A.S. MONTERRA lui a répondu par lettre du 15 janvier 2025 que la cession avait été signée le 19 décembre 2024 et indiqué lui en communiquer une copie.

Par lettre du 21 janvier 2025, le conseil de la bailleresse a répondu que la copie de l’acte n’était pas jointe à son courrier et que, le formalisme fixé par le bail pour sa cession n’ayant pas été respecté, ladite cession ne lui était pas opposable.

Par actes du 07 mars 2025, la S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT a fait assigner la S.A.S. MONTERRA et la S.A.R.L. BONBONNIÈRE MONTPARNASSE devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de constat de l’inopposabilité de la cession de fonds de commerce, de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion.

Par acte signifié le 14 mai 2025, la S.A.S. MONTERRA a fait sommation à la S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT de comparaître le 22 mai 2025 à 11h00 en l’étude de maître [L] [F], notaire, afin d’intervenir à un acte authentique de réitération de la cession de fonds de commerce.

Considérant que l’irrégularité ne pouvait être couverte a posteriori, la bailleresse a refusé de concourir à l’acte authentique, qui a été reçu hors sa présence le 22 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions du 03 juin 2025, la S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT sollicite du tribunal de ;

«- DECLARER la cession de fonds de commerce en date du 19 décembre 2024 intervenue irrégulièrement entre la société MONTERRA et la société BONBONNIERE- MONTPARNASSE inopposable à la société TRADE INVESTISSEMNT ;

—  DECLARER la société MONTERRA seule locataire des locaux sis [Adresse 9] et [Adresse 3] ;

—  PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial dont est titulaire la société MONTERRA ;

EN CONSEQUENCE :

—  DECLARER que les sociétés MONTERRA et BONBONIERE-MONTPARNASSE sont occupantes dans droit ni titre des locaux sis [Adresse 10] [Adresse 3] ;

—  ORDONNER la libération immédiate par les sociétés MONTERRA et BONBONIERE-MONTPARNASSE et tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 10] [Adresse 3] et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

—  AUTORISER la société TRADE INVESTISSEMENT à faire procéder à l’expulsion des sociétés MONTERRA et BONBONIERE-MONTPARNASSE et de tous occupants de leur chef des lieux et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

—  JUGER que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

—  FIXER l’indemnité d’occupation due par les sociétés MONTERRA et BONBONIERE- MONTPARNASSE au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus jusqu’à la remise des clefs et libération effective des lieux et les y condamner solidairement,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

—  DEBOUTER les sociétés MONTERRA et BONBONIERE-MONTPARNASSE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

—  LES DEBOUTER de leurs demandes reconventionnelles formées à l’encontre de la société TRADE INVESTISSEMENT,

—  CONDAMNER in solidum les sociétés MONTERRA et BONBONIERE- MONTPARNASSE à verser à la société TRADE INVESTISSEMENT la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  CONDAMNER in solidum les sociétés MONTERRA et BONBONIERE- MONTPARNASSE aux entiers dépens comprenant le coût de la levée des états des inscriptions sur le fonds dont distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile. ».

Dans ses dernières conclusions du 19 mai 2025, la S.A.R.L. BONBONNIÈRE MONTPARNASSE sollicite de :

«- A titre principal,

DIRE ET JUGER que le manquement reproché aux sociétés MONTERRA et BONBONNIERE MONTPARNASSE n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail,

DIRE ET JUGER que la cession du bail est opposable à la société TRADE INVESTISSEMENT,

DIRE ET JUGER que la société TRADE INVESTISSEMENT a commis un abus de droit,

En conséquence,

DEBOUTER la société TRADE INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société TRADE INVESTISSEMENT à payer à la société BONBONNIERE MONTPARNASSE la somme de 5.000 euros en dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  A titre subsidiaire,

ACCORDER aux sociétés MONTERRA, BONBONNIERE MONTPARNASSE et TRADE INVESTISSEMENT un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir pour régulariser la cession de fonds de commerce du 19 décembre 2024,

En conséquence,

ORDONNER à la société TRADE INVESTISSEMENT la régularisation la cession de fonds de commerce du 19 décembre 2024 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois,

—  A titre infiniment subsidiaire,

CONSTATER que la cession du fonds de commerce du 19 décembre 2024 est dépourvue de cause du fait de la résiliation judiciaire du bail principal, condition essentielle à l’exploitation du fonds, ou la disparition de son objet rendant son exécution impossible,

PRONONCER la nullité ou l’annulation de la cession du fonds de commerce pour défaut de cause, ou la résolution judiciaire de la cession du fonds de commerce pour disparition de son objet rendant son exécution impossible,

En conséquence,

ORDONNER à la société MONTERRA la restitution du prix de la cession d’un montant de 1.300.000 payé par la société BONBONNIERE MONTPARNASSE,

CONDAMNER la société MONTERRA au remboursement de tous frais et accessoires engagés par la société BONBONNIERE MONTPARNASSE à l’occasion de la cession, dont le décompte est à parfaire,

—  En tout état de cause,

CONDAMNER la société TRADE INVESTISSEMENT à payer à la société BONBONNIERE MONTPARNASSE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Dans ses dernières conclusions du 26 mai 2025, la S.A.S. MONTERRA sollicite de :

« –  Débouter la société TRADE INVESTISSEMENT de ses demandes tendant à la résiliation du bail du 16 décembre 2008, renouvelé du 1 er janvier 2018 au 31 décembre 2026, faute pour elle de démontrer une inexécution du bail, ou une inexécution suffisamment grave ;

—  Déclarer opposable à la société TRADE INVESTISSEMENT la cession de fonds de commerce intervenue entre les sociétés MONTERRA, cédant, et BONBONNIERE MONTPARNASSE, cessionnaire ;

—  Débouter la société TRADE INVESTISSEMENT de tous ses chefs de demandes, moyens, fins et conclusions ;

—  Débouter la société BONBONNIERE MONTPARNASSE de ses demandes infiniment subsidiaires tendant à :

• Constater que la cession du fonds de commerce du 19 décembre 2024 est dépourvu de cause du fait de la résiliation judiciaire du bail principal, condition essentielle à l’exploitation du fonds, ou la disparition de son objet rendant son exécution impossible,

• Prononcer la nullité ou l’annulation de la cession du fonds de commerce pour défaut de cause, ou la résolution judiciaire de la cession du fonds de commerce pour disparition de son objet rendant son exécution impossible,

• Ordonner à la société MONTERRA la restitution du prix de cession d’un montant de 1.300.000 € à la société BONBONNIERE MONTPARNASSE,

• Condamner la société MONTERRA au remboursement de tous frais et accessoires engagés par la société BONBONNIERE MONTPARNASSE à l’occasion de la cession, dont le décompte est à parfaire ;

—  Condamner la société TRADE INVESTISSEMENT à verser à la société MONTERRA une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

—  Condamner la société TRADE INVESTISSEMENT aux entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Bernard FAVIER, membre de la SCP Bernard FAVIER Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 04 juin 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 03 septembre 2025.

À l’audience du 03 septembre 2025, le conseil de la société MONTERRA a été autorisé à communiquer au tribunal, dans le cadre d’une note en délibéré, un justificatif d’envoi de la copie exécutoire de l’acte authentique de réitération de la cession de fonds de commerce.

Dans une note du même jour, il a adressé par la voie du RPVA la copie d’une lettre de notification à l’adresse de la société TRADE INVESTISSEMENT en date du 28 mai 2025 accompagnée d’une copie de l’acte authentique du 22 mai 2025 revêtu de la formule exécutoire et une impression d’écran du site de La Poste justifiant de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception distribué à son destinataire contre sa signature le 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que les demandes tendant à « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes tendant à déclarer la cession de fonds de commerce inopposable au bailleur et à prononcer la résiliation judiciaire du bail

*Sur l’opposabilité de la cession

La demanderesse fait valoir que la cession de fonds de commerce litigieuse lui est inopposable, dès lors qu’aucune des conditions cumulatives auxquelles la cession de fonds de commerce litigieuse était soumise n’a été respectée :

— un appel de la bailleresse à concourir à l’acte de cession en lui précisant préalablement la date, le lieu et l’heure de la signature ;

— la régularisation de l’acte de cession définitif par acte authentique si elle en manifestait la volonté ;

— la remise d’une copie exécutoire ou d’un original enregistré de l’acte de cession.

Elle explique qu’elle n’a pas été invitée à concourir à la signature de l’acte de cession, objet d’une promesse consentie le 31 octobre 2024, puisque le courrier, qu’elle n’a reçu que le 09 décembre 2024, ne faisait que l’interroger sur sa volonté d’être présente à l’acte de cession sans en préciser les date, lieu et heure et qu’il n’a pas été donné suite à sa réponse affirmative puisqu’après une relance le 13 janvier 2025, elle a appris que l’acte avait été passé hors sa présence le 19 décembre 2024.

Elle ajoute que la cession est intervenue par acte sous seing privé plutôt que par acte authentique et qu’aucun exemplaire original ou copie exécutoire ne lui a été remis, le courrier de la société MONTERRA du 15 janvier 2025, par simple mail, ne comportant pas la pièce jointe annoncée.

Elle conclut que la cession effectuée irrégulièrement, au mépris d’une clause de rigueur, ne pouvait être régularisée par une sommation au bailleur de se présenter à un rendez-vous de réitération par acte authentique, alors que la notification d’un acte irrégulier n’emporte pas sa régularisation, de même que le fait de le déposer ultérieurement au rang des minutes d’un notaire.

Enfin, elle rappelle que la démonstration d’un préjudice résultant de l’irrégularité n’est pas nécessaire, encore qu’elle évoque un dommage à défaut de disposer d’un titre exécutoire et d’avoir été informée du projet de transfert du bail portant sur son bien.

La société MONTERRA conteste toute irrégularité de l’acte du 19 décembre 2024, expliquant que la clause permet, au choix du cédant et du cessionnaire, tant une cession par acte authentique, le bailleur se voyant alors remettre une copie exécutoire, que par acte sous seing privé, le bailleur se voyant dans ce second cas remettre un original enregistré et pouvant exiger une réitération par acte authentique.

Elle considère que le seul objectif de la clause est de permettre au bailleur, qui n’a aucun droit de regard sur la cession, de bénéficier d’un titre exécutoire à l’encontre des preneurs successifs du bail, et qu’elle doit s’interpréter comme n’exigeant d’appeler ledit bailleur à concourir qu’au seul acte authentique.

La société BONBONNIÈRE MONTPARNASSE fait valoir qu’en application de l’article L.145-16 du code de commerce, l’irrégularité de la cession du droit au bail n’est sanctionnée que si elle cause un préjudice effectif, qu’il n’est pas démontré que ladite irrégularité est suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire, qu’en vertu de l’article 1324 (ancien article 1690) du code civil, la notification de la cession au débiteur cédé la lui rend opposable, même si elle est effectuée en cours d’instance, que la bailleresse en l’espèce a attendu le dernier moment pour se manifester alors que le formalisme requis avait été respecté, puisqu’elle a dûment été appelée à l’acte du 19 décembre 2024, que la copie enregistrée lui a été adressée par LR/AR le 15 janvier 2025, qu’elle a en fait engagé une procédure destinée à exercer une pression illégitime sur le cédant et le cessionnaire en bloquant de façon déloyale la cession afin de négocier à son avantage les conditions du bail venant à expiration le 31 décembre 2026.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits ».

Il est constant qu’en cas de non-respect des clauses contractuelles relatives aux modalités de cession du droit au bail, ladite cession n’est pas opposable au bailleur.

Il est également constant que la réitération par acte authentique d’une cession irrégulière, faite par acte sous signature privée et sans intervention du bailleur, n’efface pas l’irrégularité entachant le premier acte puisqu’elle ne fait que reproduire une convention déjà intervenue de manière définitive.

En revanche, si la régularisation de la cession irrégulière est impossible, les cédants peuvent faire une nouvelle cession conforme aux stipulations du bail.

En l’espèce, l’acte du 16 décembre 2008 comporte notamment la clause suivante, à son article « Charges et conditions » :

« 15°) Les preneurs ne pourront céder ni sous-louer en totalité ou en partie leur droit au présent bail sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, si ce n’est à leur successeur dans leur commerce et en demeurant garants et répondants solidaires de leurs cessionnaires pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail, laquelle obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux loués.

En outre, toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui ci-après fixé qui devra être stipulé payable directement entre les mains des bailleurs et obligation d’exécuter les conditions du présent bail et elle devra être réalisée par acte authentique ou sous seings privés en présence des bailleurs ou eux dûment appelés et dont une copie exécutoire ou un original enregistré leur sera remis sans frais pour eux, la réitération de ces cessions ou sous-location pouvant se faire par acte authentique à la volonté et frais des bailleurs.

(…) ».

Il convient de constater que le formalisme suivant s’appliquait en l’espèce, s’agissant d’une cession du droit au bail au successeur de la société MONTERRA dans le commerce, qui n’exigeait pas le consentement exprès et par écrit de la bailleresse ;

— la cession pouvait être réalisée par acte authentique ou sous seing privé, mais en présence de la bailleresse ou celle-ci dûment appelée,

— un original enregistré de l’acte sous seing privé ou une copie exécutoire de l’acte authentique devait ensuite être remis à la bailleresse,

— l’acte sous seing privé pouvait être réitéré par acte authentique à la volonté et aux frais de la bailleresse.

Cette clause exigeait de façon claire que la bailleresse soit présente ou dûment appelée à l’acte de cession, que cette cession intervienne par acte sous seing privé ou par acte authentique, et non à l’acte réitératif ; elle ne saurait donc être interprétée autrement, comme le soutient la société MONTERRA, quand bien même, l’objectif étant principalement de permettre au bailleur de disposer d’un titre exécutoire contre son nouveau locataire, c’est à l’acte authentique que sa présence présentait le plus d’intérêt.

Cette clause n’a pas été respectée lors de la conclusion de l’acte du 19 décembre 2024, dès lors que la bailleresse ne s’est vue notifier au prélable qu’un courrier en date du 04 décembre 2024, qu’elle dit n’avoir reçu que le 09 décembre suivant, l’informant qu’une cession devait intervenir au plus tard le 20 décembre 2024, lui demandant notamment d’indiquer si elle souhaitait être présente à la signature de l’acte définitif, auquel cas elle serait informée des date, heure et lieu ; il ne peut en effet être considéré qu’elle a été « dûment » appelée à concourir à l’acte du 19 décembre 2024, dont les date, heure et lieu ne lui ont pas préalablement été donnés.

En outre, l’acte du 22 mai 2025, bien que respectant cette fois-ci le formalisme prévu contractuellement, puisque la bailleresse a dûment été appelée par acte signifié le 14 mai 2025 à comparaître le 22 mai 2025 à 11h00 en l’étude de maître [L] [F], et qu’une copie exécutoire de cet acte lui a bien été remise le 05 juin 2025, n’est cependant qu’une réitération, soit une reprise du même acte de cession, qui, comme il a été indiqué ci-avant, ne permet pas de régulariser l’acte du 19 décembre 2024.

Dans ces conditions, force est de constater que la vente du fonds de commerce, et notamment du droit au bail, n’est pas opposable à la bailleresse.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société TRADE INVESTISSEMENT à ce titre en lui déclarant la cession litigieuse inopposable.

En revanche, il n’y a pas lieu de déclarer que la société MONTERRA est seule locataire des lieux, compte tenu de la suite de la présente décision.

*Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La demande fait valoir à ce titre que la cession du droit au bail en violation des clauses dudit bail entraîne sa résiliation aux torts exclusifs du preneur, rappelant que l’encaissement des loyers versés par le cessionnaire ne constitue pas un acte positif et non équivoque caractérisant une renonciation à se prévaloir de l’irrégularité et que le défaut de respect des formes imposées pour la cession ne peut être réparé par une réitération ultérieure de l’acte.

Sur ce,

L’article 1217 du code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

(…)

— provoquer la résolution du contrat ;

(…). »

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés à l’une ou l’autre des parties sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la violation de la clause du bail afférente aux conditions de sa cession est caractérisée.

Cependant, il ne peut être considéré que cette faute présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En effet, la bailleresse n’évoque au soutien de ses demandes qu’un défaut de respect strict d’une clause du bail et s’est opposée à toutes propositions de régularisation de la part des défenderesses alors mêmes que celles-ci, à défaut d’appliquer exactement la clause afférente à la cession du droit au bail, ont, en lui demandant si elle souhaitait que la cession soit réitérée par acte authentique puis en la convoquant à une réitération devant notaire, fait toutes démarches afin d’atteindre l’objectif visé par ladite clause, non contesté de sa part, qui consistait à lui permettre de disposer d’un titre exécutoire à l’encontre de la nouvelle locataire.

En outre, si la cession litigieuse n’est pas régularisable sans son accord, les défenderesses sont susceptibles de conclure rapidement une nouvelle cession, respectant cette fois-ci dès le début le formalisme imposé par le bail, et de poursuivre ainsi celui-ci de façon régulière.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas opportun de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, cette demande, et toutes les demandes subséquentes, d’expulsion des locataires, de statuer sur le sort des meubles et de condamnation des défenderesses au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande de délai de régularisation de la cession

Il convient d’octroyer aux défenderesses un délai de deux mois à compter de la présente décision (et non de sa signification) pour leur permettre de régulariser la situation, étant rappelé que l’acte du 19 décembre 2024 ne peut être régularisé mais qu’une nouvelle cession, respectant cette fois-ci strictement le formalisme de la clause 15°) de l’article « Charges et conditions » du bail, peut être conclue.

Il n’est pas nécessaire pour se faire de prononcer une astreinte à l’encontre de la bailleresse, qu’il suffit de « dûment » appeler à l’acte.

Sur la demande d’indemnité pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il appartient à celui qui sollicite la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

De plus, il est constant que celui qui triomphe, même partiellement, en ses prétentions, ne peut être condamné pour abus du droit d’agir en justice.

Au soutien de sa demande de condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité pour procédure abusive, la société BONBONNIÈRE MONTPARNASSE expose que celle-ci a initié une procédure destinée à exercer une pression illégitime sur les défenderesses, afin d’obtenir une renégociation déloyale du bail commercial arrivant à expiration le 31 décembre 2026, notant qu’elle a attendu la veille du délai de conclusion de la cession expirant le 20 décembre 2024 pour intervenir puis a refusé, sans motif légitime, de répondre à sa proposition amiable de réitérer l’acte devant notaire, à ses frais.

Toutefois, étant fait droit à la demande de la bailleresse tendant à lui déclarer la cession de fonds de commerce du 19 décembre 2024 inopposable, celle-ci ne peut être condamnée pour procédure abusive.

En outre, il n’est fait état ni justifié d’aucun préjudice particulier résultant de la procédure dont le caractère abusif est invoqué, distinct de la nécessité d’exposer des frais dans la procédure, lesquels sont couverts par les sommes allouées ci-après, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

La demande d’indemnité pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant en ses prétentions, et compte tenu des circonstances de la cause, l’équité commande de laisser à chacune d’elle la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la cession du 19 décembre 2024 par la S.A.S. MONTERRA à la S.A.R.L. BONBONNIÈRE MONTPARNASSE du fonds de commerce exploité dans les locaux loués sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 12] inopposable à la S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT de :

— sa demande tendant à la résiliation judiciaire dudit bail,

— ses demandes subséquentes d’expulsion des défenderesses, de statuer sur le sort des meubles, de paiement d’une indemnité d’occupation,

— de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à la S.A.S. MONTERRA et à la S.A.R.L. BONBONNIÈRE MONTPARNASSE un délai de deux (2) mois à compter de la présente décision pour régulariser leur situation en procédant à une cession du fonds de commerce exploité dans les locaux loués sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 12] conforme aux conditions prévues à l’article 15°) de l’article « Charges et conditions » du bail ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner, sous astreinte, à la S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT de participer à la régularisation de la cession ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. BONBONNIÈRE MONTPARNASSE de sa demande d’indemnité pour procédure abusive ;

DÉBOUTE la S.A.S. MONTERRA et la S.A.R.L. BONBONNIÈRE MONTPARNASSE de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 10 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA