TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/13084

N° Portalis 352J-W-B7G-CYIDS

N° MINUTE : 4

Assignation du :

14 Octobre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 25]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #T0004

DEFENDERESSE

S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Benjamin BILL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #1701

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 4 août 1995, la S.C.P.I. VALEUR PIERRE 6 a donné à bail à la société LOUIS DREYFUS RETAIL MANAGEMENT des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 25], à destination de « tout commerce de luxe et de prestige », pour une durée de 09 ans à compter du 1er décembre 1994.

Par acte sous-seing privé du 28 avril 2004, la S.C.P.I. VALEUR PIERRE 6 et la société PFO RETAIL MANAGEMENT anciennement dénommée LOUIS DREYFUS RETAIL MANAGEMENT ont renouvelé le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2003, moyennant un loyer de 804.076,32 euros.

Par acte sous-seing privé du 28 avril 2004, la S.C.P.I. VALEUR PIERRE 6 et la société RL RETAIL FRANCE anciennement dénommée PFO RETAIL MANAGEMENT ont renouvelé le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2012, moyennant un loyer de 109.5000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 04 octobre 2021, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2021.

Par mémoire préalable notifié à la société S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE venant aux droits de la S.C.P.I .VALEUR PIERRE 6, la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE venant aux droits de la société RL RETAIL FRANCE a sollicité la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er décembre 2021 à la somme de 435.000 euros en principal.

Par acte du 14 octobre 2022, la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE a assigné la S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE devant le juge des loyers commerciaux.

Par jugement contradictoire en date du 30 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er décembre 2021; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [S] [X] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant à la somme de 850.028,40 euros en principal, hors charges et hors taxes.

L’experte judiciaire a déposé son rapport définitif le 1er mars 2024, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 623.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée réceptionnée le13 septembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 11 septembre 2024, la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34, L.145-57 et R. 145-3 du code de commerce et 1194, 1995 et 1728 du code civil, de :

“ – CONSTATER que le Bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre2021, aux clauses et conditions du Bail expiré,

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2021 à la somme de 443.475 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve de leur conformité aux dispositions législatives impératives,

JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

En tout état de cause :

— CONDAMNER le Bailleur à payer la somme de 6.000 euros au locataire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Bailleur aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 12 août 2024 dont la réception n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 22 novembre 2024, la S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, L.145-57 et R. 145-3 du code de commerce et 1194, 1995 et 1728 du code civil, de :

“ – CONSTATER que le Bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2021, aux clauses et conditions du Bail expiré,

— DEBOUTER la société RALPH LAUREN FRANCE de sa demande de fixation de loyer du Bail renouvelé à effet du 1er décembre 2021 à la somme de 435.000 euros hors taxes et hors charges,

— FIXER le loyer du Bail renouvelé à effet du 1er décembre 2021 à la somme de huit cent cinquante mille vingt-huit euros et quarante centimes euros (850.028,40 €) hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,

— ORDONNER que le dépôt de garantie soit ajusté en conséquence.

Subsidiairement,

Si par extraordinaire le Tribunal de céans considérait qu’il y a lieu de retenir une valeur locative inférieure à celle dont se prévaut le Bailleur, – FIXER le loyer du Bail renouvelé à effet du 1er décembre 2021 à la somme correspondant à la moyenne entre la valeur locative sollicitée à titre principal et celle préconisée par Madame l’expert, soit sept-cent trente-six mille cinq cent quatorze euros et vingt centimes (736.514,20 €) hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,

En toute hypothèse,

— CONDAMNER la société RALPH LAUREN FRANCE à payer à la société ACCES VALEUR PIERRE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société RALPH LAUREN FRANCE aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.”

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 30 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er décembre 2021.

1- Sur la détermination de la valeur locative

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. L’article R.145-7 du code de commerce précise en effet que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

1.1 Sur les caractériques des locaux :

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés à [Localité 23] dans le [Localité 25], [Adresse 3] et [Adresse 6]. La [Adresse 28] est une vaste place à sens unique de circulation avec en son centre l’Eglise éponyme. Cette place emblématique de la capitale dessert des axes majeurs du [Localité 25] dont le [Adresse 9], qui converge vers la [Adresse 26], la [Adresse 34], distante de 240 m environ des locaux sous expertise, qui dessert notamment les « Grands Magasins » et par extension le secteur de la gare [35], le [Adresse 10] qui dessert la [Adresse 29] et enfin, la [Adresse 32], qui relie la [Adresse 28] à la [Adresse 27]. La [Adresse 32], quant à elle, est une large artère à double sens de circulation qui relie la [Adresse 28] à la [Adresse 27]. Elle est traversée dans sa partie médiane par la [Adresse 33] et la [Adresse 31] distantes de 160 m environ.

Les lieux loués vitrés à la fois sur la [Adresse 28] sur laquelle ils bénéficient d’une situation en retrait par rapport à l’alignement des immeubles implantés sur le [Adresse 9], qui leur confère, selon l’experte judiciaire, une excellente visibilité, et sont également largement vitrés sur la [Adresse 32] face à l’entrée du « Village Royal » qui relie la [Adresse 32] à la [Adresse 30]. De part cette situation géographique, les locaux participent tant de la commercialité de la [Adresse 32] et du secteur de la rue et du [Adresse 11] que de la commercialité du secteur de la Madeleine.

L’experte judiciaire précise que la commercialité de la [Adresse 28], historiquement caractérisée par une forte concentration d’établissements gastronomiques parmi lesquels figuraient certaines Maisons de caviars ainsi que des spécialistes des produits de la mer tels que CAVIAR KASPIA, PRUNIER, LA MAISON DE LA TRUFFE, CAFE POUCHKINE, ainsi que par la présence d’épiceries fines telles que FAUCHON, HEDIARD, MAILLE, LA MARQUISE DE SEVIGNE, PATRICK ROGER a peu à peu abdiqué cette spécificité.

A la date du renouvellement des locaux litigieux, l’experte judiciaire a recensé, à la suite de la disparition de maisons emblématiques telles que FAUCHON, HEDIARD, LA MARQUISE DE SEVIGNE, CAFE POUCHKINE, un certain nombre de locaux qui à ce jour n’ont, pour la majorité d’entre eux, pas trouvés preneur.

L’experte judiciaire relève ainsi que postérieurement à la date du congé, la boutique « MAISON DE FAMILLE » qui occupait 400 m² au [Adresse 12] et celle de « BOTTEGA VENETA » au n[Adresse 1] sur une surface de 300 m²environ ont fait l’objet d’une fermeture.

A l’inverse, la [Adresse 32], dont la commercialité est orientée vers l’équipement de la personne, l’horlogerie/bijouterie et les Arts de la table, sur un segment « moyen/haut de gamme », affiche une réelle stabilité doublée d’une absence de locaux vacants, même à l’issue de la période Covid.

Il s’agit, en conséquence, d’une situation géographique qui demeure relativement bonne pour l’activité d’équipement de la personne exercée, sur un segment « moyen/haut de gamme », au sein d’un secteur central de [Localité 23] qui relie les destinations de “shopping” majeures de [Localité 23] que sont le secteur de l’Opéra, le secteur des « Grands Magasins », et qui bénéficie tant de la fréquentation de la population touristique, que de la clientèle Parisienne ainsi que, dans une moindre mesure, de la population salariée du secteur.

L’experte judiciaire retient la bonne desserte du site par les transports en commun avec notamment la présence de l’un des accès à la station de métro « Madeleine » (lignes 8, 12 et 14) situé à 130 m environ ainsi que la présence des lignes de bus n°42, n°45, n°52, n°84 et n°94 dont l’arrêt « Madeleine » est distant de 140 m environ des locaux. Les locaux litigieux sont également proche du parc de stationnement SAEMES « Madeleine-Tronchet » distant de 290 m environ des locaux.

Aux termes du rapport d’expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble d’angle de construction ancienne, de belle facture, élevé sur deux niveaux de sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de trois étages droits, d’un quatrième étage en léger retrait avec agrément d’un balcon filant et de deux étages en retraits successifs, mansardés sous brisis d’ardoise. Les façades sont en pierre de taille percées de six baies en arcades séparées par de larges arrêtes en pierre (cinq vitrines et l’accès aux locaux dans le pan coupé). Le ravalement est ancien à la date du renouvellement et en cours au jour de la visite des locaux par l’experte judiciaire.

Les locaux se décomposent comme suit :

— Au rez-de-chaussée, les locaux bénéficient d’une bonne visibilité en raison d’une part, d’une situation en retrait par rapport à la [Adresse 28] et à la [Adresse 32] toutes deux bordées de larges trottoirs, et d’autre part, d’un linéaire de façade, en angle, de 25 m environ, accessibles par une porte vitrée à double vantail, située dans le pan coupé à l’angle de la [Adresse 28] et de la [Adresse 32] sur lesquelles les locaux disposent de linéaires de façades de 14,90 m environ sur la [Adresse 32], de 7,70 m environ sur la place ainsi que de 3,30 m environ dans le pan coupé.

✓ Surfaces accessibles à la clientèle : aire de vente divisée en trois espaces correspondant à trois univers distincts communicant entre eux :

* Un premier espace d’exposition vitré à la fois sur la [Adresse 28] et sur la [Adresse 32] avec alcôve réservée à l’espace « caisse » coté [Adresse 28] ;

* Un deuxième espace à la suite largement vitré sur la [Adresse 32] – de configuration plus étroite – départs d’escaliers et d’ascenseur desservant les étages supérieurs et inférieurs

* Un troisième espace également vitré sur la [Adresse 32] – desservant en fond de local et en surélévation de deux marches deux cabines d’essayage – présence d’une porte d’accès sur les parties communes de l’immeuble.

L’ensemble de ces surfaces bénéficie d’une certaine homogénéité en ce qui concerne les agencements et revêtements à savoirs murs peints rehaussés de boiseries et de moulures – faux-plafond à caissons avec éclairage encastré renforcé par suspensions. Les sols sont parquetés.

✓ Surfaces non accessibles à la clientèle : en surélévation de deux marches (mitoyen des cabines d’essayage) :

* Réserve d’appoint ;

* Local électrique.

— Au 1er étage, accessible depuis le rez-de-chaussée par un escalier en bois ciré d’une largeur moyenne de 1,35 m environ revêtu d’un tapis ainsi que par un ascenseur privatif.

❖ Surfaces reliées

✓ Surfaces accessibles à la clientèle : aire de vente de configuration relativement similaire à celle du rez-de-chaussée – également constituée de trois espaces correspondant à trois univers distincts communicant entre eux :

* Un premier espace d’angle largement éclairé par trois larges baies sur la [Adresse 28], une large baie sur la [Adresse 32] et une baie dans le pan coupé – présence de deux cabines d’essayage – présence d’une alcôve avec une porte donnant accès sur les parties communes de l’immeuble ;

* Un deuxième espace largement éclairé par une large baie sur la [Adresse 32] – de configuration plus étroite due à la présence des départs d’escaliers et d’ascenseur desservant les étages inférieurs ;

* Un dernier espace également largement éclairé sur la rue Royale – desservant deux cabines d’essayage supplémentaires.

L’ensemble de ces surfaces bénéficie du même niveau de prestations que celles observées au rez-de-chaussée en ce qui concerne les agencements et revêtements, à l’exception toutefois de l’absence de plafonds à caissons, de la présence de spots en lieu et place des suspensions et de tissus tendus en cabine.

✓ Surfaces non accessibles à la clientèle

* Réserve d’appoint accessible depuis le salon d’angle ;

* Seconde réserve d’appoint accessible depuis l’une des cabines d’essayage située dans le dernier salon.

❖ Surfaces déportées, accessibles uniquement depuis les parties communes de l’immeuble : réserve de configuration particulièrement malcommode faiblement éclairée par une fenêtre sur courette – présence d’une porte de communication vers les surfaces de vente (actuellement condamnée) – sol moquetté.

— Au 1er sous-sol, accessible depuis le rez-de-chaussée par un escalier pour partie habillé de jonc de mer et pour partie en bois ciré d’une largeur moyenne de 1,00 m environ ainsi que par un ascenseur privatif :

En déclivité de 5 marches,

❖ Surfaces reliées

✓ Surfaces accessibles à la clientèle : aire de vente de configuration plus exiguë – murs et plafond/faux-plafond peints avec éclairage par rails de spots – hauteur sous plafond variant de 3,03 m à 2,65 m sous faux-plafond – présence d’un pilier massif en partie centrale – présence d’un comptoir de caisse – présence de trois cabines d’essayage situées en fond de local – présence d’une porte d’accès vers les parties communes de l’immeuble desservant des surfaces déportées – sol parqueté.

✓ Surfaces non accessibles à la clientèle : réserve d’appoint de très petites dimensions accessible directement depuis l’aire de vente.

❖ Surfaces déportées, accessibles uniquement depuis un dégagement (parties communes de l’immeuble) :

* Réserve ;

* Bloc sanitaire équipé d’un WC et d’un lave mains ;

* Local sécurité avec poste de vidéosurveillance (non visité).

— Au 2nd sous-sol, accessible uniquement depuis les parties communes de l’immeuble :

* Réserve (non visitée) ;

* Local technique (CTA) (non visité).

L’experte judiciaire relève l’impression d’ensemble suivante :

— Locaux présentant un très bon état d’entretien ;

— Locaux agencés et aménagés avec des matériaux de qualité conformes aux standards de la Marque ;

— Huisseries bois double vitrage ;

— Présence d’une installation de climatisation réversible ;

— Présence d’un système de vidéosurveillance ;

— Présence d’un ascenseur privatif (6 personnes – 450 kg) ;

— Présence de marquises en toiles à l’enseigne et/ou au logo de la marque sur l’ensemble des ouvertures du rez-de-chaussée.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée.

1.2 Sur la pondération des locaux :

Les parties retiennent des surfaces réelles différentes entre elles et avec celles retenues par l’experte judiciaire. Cette dernière a relevé les surfaces réelles sur “des plans côtés accompagnés d’un relevé de superficies, établis en date du 16 mai 2017 par le cabinet Denis BRACHET, Géomètre Expert à [Localité 24]". La bailleresse, quant àelle, soutient, sans le démontrer, que depuis 2017 la jouissance privative du preneur au rez-de-chaussée s’est étendue à hauteur de 14.30 m².

Dès lors, les surfaces réelles ci-dessous proposées par l’experte judiciaire, pertinentes, seront retenues par le tribunal :

— Rez-de-chaussée : 126,60 m² ;

—  1er étage :

* Surfaces reliées 134,10 m² ;

* Surfaces déportées 8,80 m² ;

—  1er sous-sol :

*Surfaces reliées 85,00 m² ;

*Surfaces déportées 28,80 m² ;

—  2nd sous-sol : 31,50 m² ;

Soit un total de 414,80 m².

S’agissant des surfaces pondérées, si la locataire ne conteste pas la surface pondérée retenue par l’experte judiciaire soit 219,34m²P, la bailleresse sollicite, quant à elle, que la surface pondérée soit fixée à 246 m²P. Néanmoins, force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce à l’appui de ce qu’elle invoque.

Dès lors la surface pondérée retenue par l’experte judiciaire de 219,34 m²P pertinente, sera retenue par le tribunal.

1.3 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

La locataire sollicite que la valeur locative unitaire soit fixée à 2.250 euros par mètre carré pondéré.

La bailleresse, quant à elle, sollicite que la valeur unitaire locative soit fixée à 3.455,4 euros par mètre carré pondéré.

En l’espèce, l’experte judiciaire retient les références suivantes :

— s’agissant de la [Adresse 32] :

* Un loyer pratiqué pour lequel il a été versé un droit au bail : n°[Adresse 2], de 1.205 euros/m²P (1/09/2015), pour 83,00 m²P (AUDEMARS PIGUET – Horlogerie) Loyer : 100.000 euros – Droit au bail : 13.500.000 euros – Boutique distante de 100 m des locaux sous expertise – Emplacement situé à l’intersection de la [Adresse 32] et de la [Adresse 31] mais vitré uniquement sur la [Adresse 32].

* Trois renouvellements de baux amiablement négociés :

=> Au [Adresse 22] : 2.400 euros/m²P (01/01/2017) pour 380,00 m²P (CHRISTOFLE – Orfèvrerie/Art de la Table) – Loyer : 912.000 euros – Boutique distante de 170 m des locaux sous expertise ;

=> Au [Adresse 18] : 2.988 euros/m²P (01/01/2020) pour 95,85 m²P (ARTHUS BERTRAND – Bijouterie/Orfèvrerie) – Loyer : 286.435 euros – Boutique distante de 240 m environ des locaux sous expertise ;

=> Au [Adresse 13] : 3.254 euros/m²P(01/01/2016) pour 184,40 m²P (ROYAL QUARTZ – Horlogerie) – Loyer : 600.000 euros – Bail de 3/6/9/10 ans – Impôt foncier et assurance immeuble à la charge du Preneur – Boutique distante de 150 m des locaux sous expertise ;

=> Au [Adresse 15] : 3 881 euros/m²P (01/07/2020) pour 93,66 m²P (MARINA RINALDI – Prêt-à-porter féminin) – Loyer : 363.500 euros – Boutique distante de 45 m environ des locaux sous expertise – Accord amiable intervenu après dépôt d’un rapport d’expertise au tribunal judiciaire de PARIS pour lequel la valeur unitaire retenue par l’expert avant retraitements (majoration, abattement et déductions) était de 3.600 €/m²P.

* Une fixation judiciaire de renouvellement : Au [Adresse 16] – 2.800 euros/m²P – (01/01/2014) pour 122,50 m²B (VILLEROY ET BOCH – Arts de la Table) -Loyer : 343.000 euros (avant abattements et déductions) – TGI PARIS le 01/11/2015 (SAS VILLEROY & BOCH – ARTS DE LA TABLE c/ SA SURAVENIR) – Boutique distante de 90 m environ des locaux sous expertise.

— [Adresse 28] :

* Un loyer pratiqué pour lequel il a été versé un droit au bail : au [Adresse 21] – 2.244 euros/m²P(01/10/2019) pour 78,00 m²P (SLOW WEAR – Equipement de la personne) – Loyer : 175.000 euros – Droit au bail : 350.000 euros – Boutique distante de 75 m environ des locaux sous expertise.

* Une location nouvelle : au n°[Adresse 4] – 3.561 €/m²P(01/01/2018) pour 351,00 m²P(LCL – Agence bancaire) – Loyer : 1.250.000 euros – Boutique distante de 200 m des locaux sous expertise.

— Sur le secteur proche :

* Trois loyers pratiqués pour lesquels il a été versé un droit au bail :

=> au [Adresse 19] – 2.756 euros/m²P(01/10/2016) pour 63,50 m²P (EL GANSO – Prêt-à-porter) – Loyer : 175.000 euros – Droit au bail : 100.000 euros – Boutique distante de 250 m environ des locaux sous expertise ;

=> Au [Adresse 17] – 2.893 euros/m²P (01/04/2018) pour 121,00 m²P (PINEL&PINEL – Maroquinerie et accessoires) – Loyer : 350.000 euros – Droit au bail : 1.500.000 euros – Boutique distante de 130 m environ des locaux sous expertise ;

=> Au [Adresse 14] – 3.878 euros/m²P (01/09/2019) pour 73,50 m²P (ARIJE – Horlogerie) (Ex boutique la BAGAGERIE) – Loyer : 285.000 euros – Droit au bail : 5.000.000 euros – Boutique distante de 180 m environ des locaux sous expertise.

* Une location nouvelle : Au [Adresse 20] – 1.359 euros/m²P** (01/11/2019) pour 166,00 m²B (METTEZ – Prêt-à-porter) – Loyer : 225.594 euros – Boutique distante de 250 m des locaux sous expertise

L’experte judiciaire souligne qu’elle a écarté la prise en compte de références locatives citées, tant par les conseils des parties que par son confrère Monsieur [J] [M] intervenu à titre amiable pour la locataire, à savoir :

— toutes les références locatives antérieures à l’année 2015, à l’exception toutefois des fixations judiciaires ;

— les références locatives qui totalisent une surface réelle supérieure ou égale à 600 m² telles que KENZO, CAFE POUCHKINE, MASSIMO DUTTI (cette dernière étant de plus antérieure à 2015) dans la mesure où elles ne relèvent pas du même marché ;

— toutes références locatives implantées sur des artères qui n’ont pas un positionnement « moyen/haut de gamme » telles que la [Adresse 34] ; – toutes références locatives afférentes à des établissements de restauration, activités qui fonctionnent sur des amplitudes horaires importantes et qui nécessitent énormément de personnel ;

— les offres locatives qui sont toutes postérieures à la date d’effet du présent renouvellement et qui de plus, pour certaines sont sur le marché depuis plusieurs années et qui correspondent majoritairement à des surfaces supérieures à 600 m² ;

— la référence locative correspondant à un bail dérogatoire de 2 mois correspondant de plus à une période de fêtes de fin d’année.

L’experte judiciaire a retenu, des locaux loués, les éléments favorables suivants :

“- La bonne situation pour l’activité d’équipement de la personne exercée, sur un segment « moyen/haut de gamme », au sein d’un secteur central de la Capitale qui relie les destinations shopping majeures de la Capitale que sont le secteur de l’Opéra et le secteur des « Grands Magasins », et qui bénéficie tant de la fréquentation de la population touristique, que de la clientèle Parisienne ainsi que, dans une moindre mesure de la population salariée du secteur ;

— La bonne desserte du site par les transports en commun ;

— La bonne et belle qualité de construction apparente de l’immeuble dont dépendent les locaux sous expertise ;

— La largeur des trottoirs devant les locaux sous expertise facilitant le flux piétons ;

— L’avantage de disposer de deux passages piétons face à l’accès des locaux sous expertise ;

— La bonne visibilité des locaux sous expertise, due à une situation en angle conjuguée aux développements de façades, avantages dont il a été tenu compte dans la pondération des surfaces, visibilité renforcée par la présence de marquises en toiles à l’enseigne et/ou au logo de la marque sur l’ensemble des ouvertures du rez-de-chaussée toutefois compensée par la présence d’un kiosque face aux locaux ;

— L’avantage de disposer d’une hauteur sous faux-plafond de 4,25 m environ en moyenne en ce qui concerne l’intégralité des surfaces du rez-de-chaussée, caractéristique particulièrement recherchée par un grand nombre d’enseigne de luxe notamment ;

— Les activités autorisées par le bail « tout commerce de luxe et de prestige à l’exclusion de la restauration » ;

— La bonne adéquation ainsi que la bonne complémentarité avec les activités représentées sur le secteur.”

L’experte judiciaire a relevé les éléments défavorables suivants :

“- L’absence d’accessibilité des surfaces de vente du 1er étage et du 1er sous-sol aux personnes à mobilité réduite ;

— La répartition des surfaces sur quatre niveaux dont 3 partiellement reliés.”

En l’espèce, compte tenu des références analysées et des éléments ci-dessus, l’experte judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 3.200 euros par mètre carré pondéré.

Si la locataire évoque des références proposées par Monsieur [J] [M] dans un rapport d’expertise non judiciaire unilatéral, force est toutefois de constater que ce rapport n’est pas produit et n’est corroboré par aucun autre élément.

La valeur locataire unitaire proposée par la bailleresse est, quant à elle, justifiée par aucun élément.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, au regard des références pertinentes retenues par l’experte judiciaire, des caractéristiques des locaux et de leur emplacement, le tribunal retiendra une valeur locative de 3.200 euros / m²P / an, soit la somme de 219,34 m²P x 3.200 euros = 701.888 euros par an, hors taxes et hors charges.

1.4 Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties :

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative, et que d’autre part la clause d’accession en fin de relations contractuelles constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative, ce qui justifie l’application d’un abattement.

Sur la clause d’accession :

L’experte judiciaire a proposé que soit appliqué un abattement de 10% pour tenir compte de la clause d’accession “ en fin de jouissance ”.

La locataire sollicite que l’abattement proposé par l’expert soit retenu. La bailleresse n’a, quant à elle, pas répondu sur cette proposition d’abattement.

En l’espèce, le bail stipule au chapitre intitulé “ CHARGES ET CONDITIONS GENERALES ” II, 2-f) que “ « Tous aménagements, embellissements, et améliorations (y compris tous cloisonnements) que le Preneur aura faits ou pourra faire dans les locaux loués deviendront la propriété du Bailleur à la fin du présent bail, sans aucune indemnité à sa charge, le Bailleur se réservant toutefois le droit d’exiger que les locaux loués soient remis en tout ou partie, aux frais du Preneur, conformément à l’état initial défini par le permis de construire (n°75.108.85.4.7380) visé au bail du 19 décembre 1985, à l’exception de l’escalier principal intérieur et de la chambre forte. »

Si cette clause du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur “ à la fin du présent bail ”, elle prévoit également le droit du bailleur de demander la remise des lieux en l’état primitif (clause de nivellement), de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

L’experte judiciaire a relevé qu’ ”un examen attentif du « listing » des sommes investies par la société RALPH LAUREN pour l’aménagement et l’agencement des locaux sous expertise(hors mobilier, matériels et systèmes informatiques, frais de port, frais de douanes, frais de transports…), rapproché des montant retenus par notre confrère [J] [M] en page 24 de son rapport pour 1,2M€ au titre des travaux de structure et de 3,9M€ au titre des travaux de décoration, nous ont amenés à retenir un abattement de 10%.”.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE à ses frais, dont elle justifie, doit nécessairement conduire à l’application d’un abattement qui sera fixé à 10 %.

Sur la taxe foncière et l’assurance de l’immeuble :

L’experte judiciaire propose de déduire de la valeur locative de renouvellement la taxe foncière d’un montant de 8.372 euros (année 2021) et le montant de l’assurance de l’immeuble d’un montant de 223 euros (année 2021). Les parties n’ont pas répondu sur la déduction de ces sommes.

Le contrat de bail stipule au chapitre VII “ REGLEMENT DES CHARGES – PRESTATIONS ET DEPENSES ” a) que “Le Preneur sera tenu de régler au Bailleur, ou à son Gérant, sa quote-part de toutes les charges, prestations ou dépenses incombant au Bailleur et relatives à l’immeuble, ainsi que les impôts, droits et taxes, y afférents, y compris l’impôt foncier et les primes d’assurances telles que visées au chapitre III ci-dessus, de sorte que le Bailleur reçoive un loyer net de tous frais et charges à l’exclusion des honoraires de gérance et des grosses réparations”.

En l’espèce, la taxe foncière et l’assurance de l’immeuble qui sont mises à la charge du preneur aux termes du bail sont des charges exorbitantes de droit commun liée au droit de propriété du bailleur qui doivent être soustraites du montant de la valeur locative. La déduction de 8.372 euros et 223 euros proposée par l’expert judiciaire au titre de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble, non contestée par les parties, apparaît justifiée et sera retenue par le tribunal.

Conclusion sur la fixation du loyer loyer renouvelé :

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 219,34 m², à la valeur locative unitaire de renouvellement de 3.200 euros par mètre carré pondéré, à l’abattement de 10% tenant compte de la clause d’accession et à la déduction de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble (montant refacturés annuellement pour l’année 2021), le prix du loyer renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de : (3.200 x 219,34) – (3.200 x 219,34 x10%) – 8.372 – 223 = 623.104,20 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 623.104,20 euros.

2 – Sur la demande de réactualisation du dépôt de garantie

En vertu de l’article R.145-23 du code de commerce, « les constatations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace […]. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire […] ». L’interprétation jurisprudentielle de ces dispositions est, de façon constante, particulièrement restrictive, limitant les compétences du juge des loyer à la fixation du prix d’un bail révisé ou renouvelé.

En l’espèce, les parties demandent au juge des loyers commerciaux de réactualiser le montant du dépôt de garantie. Or, cette demande ne porte pas sur la fixation du prix du bail renouvelé bien qu’elle en soit dépendante.

Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes de réactualisation du dépôt de garantie formées par les parties, celles-ci n’entrant pas dans les pouvoirs du juge des loyers.

3 – Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE et de 50% à la charge de la S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE et par la S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 623.104,20 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE et la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE portant sur les locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 25] demeurant inchangées,

DEBOUTE les parties de leur demande de réactualisation du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE et la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE de leur demande d’indemnité respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE et de 50% à la charge de la S.A.S. RALPH LAUREN FRANCE, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 06 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA