TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le:

à M^e DUPICHOT

M^e DIDI MOULAI

M^e IBANEZ

M^e BILLEBEAU

■

7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 22/02172 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWAVP

N° MINUTE : 4

Assignation du :

08 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH

21 bis, rue Claude Bernard

75253 PARIS

représentée par Maître James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0149

DÉFENDERESSES

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur « Tous Risques Chantier (TRC) de la société SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE

313 Terrasses de l’Arche

92727 NANTERRE CEDEX

représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0675

Décision du 18 Février 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/02172 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWAVP

S.A.S. LES JARDINS DE MADEMOISELLE

11 rue des Ecoles

75005 PARIS / FRANCE

représentée par Maître José IBANEZ de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0205

Société SMABTP

8 rue Louis Armand

75015 PARIS

représentée par Maître François BILLEBEAU de la SCP BILLEBEAU – MARINACCE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame ROBERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS et PROCEDURE

La SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE, propriétaire d’un hôtel deux étoiles sis à 75015 Paris, 15 rue de Mademoiselle a, en qualité de maître de l’ouvrage, entrepris des travaux de réhabilitation et d’agrandissement pour le transformer en hôtel quatre étoiles avec création de deux terrasses.

Elle a confié dans ce cadre des travaux d’infrastructure à la société LES PUISATIERS DU VAL DE MARNE, aujourd’hui en liquidation judiciaire, assurée auprès de la SMABTP.

Elle a souscrit pour les besoins de ce projet de construction une police tous risques chantier (TRC) auprès de la société AXA FRANCE IARD.

Par ordonnance du 9 janvier 2014, elle a obtenu du Président du Tribunal de grande instance de Paris statuant en référé, à titre préventif, la désignation de Monsieur [K] [Z], en qualité d’expert. Les opérations d’expertise ont été rendues communes aux locateurs d’ouvrage par ordonnance du 21 janvier 2015.

En juin 2015, PARIS HABITAT-OPH, propriétaire d’un immeuble sis à 75015 Paris, 17 rue Mademoiselle, voisin de l’opération de construction, a informé l’expert de l’apparition de fissures sur cet immeuble.

Ce-dernier a alors préconisé, en urgence, des travaux.

Il a clos son rapport le 7 décembre 2020.

Par ordonnance devenue définitive du 13 septembre 2021, le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, saisi par PARIS HABITAT-OPH d’une demande de provision, a :

— condamné in solidum la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE et la SMABTP, celle-ci dans les limites de ses obligations contractuelles, à verser à titre de provision à L’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 48 994, 90 euros HT indexée sur l’indice BT01 du 7 décembre 2020 au jour de l’ordonnance avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’ordonnance,

— condamné in solidum la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE et la SMABTP, celle-ci dans la limite de ses obligations contractuelles, à verser à L’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 3 000 euros TTC au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

— condamné la société AXA FRANCE IARD, celle-ci dans la limite de ses obligations contractuelles, à garantir la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE à hauteur de la totalité de la condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens,

— condamné, dans leurs rapports, la SMABTP, celle-ci dans la limite de ses obligations contractuelles, à garantir la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE, à hauteur de la totalité de la condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

— rejeté les autres demandes des parties.

Estimant ne pas avoir été indemnisée de l’intégralité de ses préjudices, PARIS HABITAT OPH a, par actes d’huissier du 8 février 2022, assigné la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE et la SMABTP, assureur de la société LES PUISATIERS DU VAL DE MARNE devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2022, elle a assigné en garantie la société AXA FRANCE IARD devant ce même tribunal.

Les deux affaires ont été jointes le 6 février 2023.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 février 2024, PARIS HABITAT-OPH demande au tribunal de :

— condamner in solidum la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE et la SMABTP à lui payer “ le montant retenu par l’expert dans son rapport et par le juge des référés dans son ordonnance rendue le 13 septembre 2021 avec son actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le paiement en avril 2022 par la société AXA FRANCE, assureur de la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE jusqu’à la date effective du jugement à intervenir étant précisé que seront déduites de ce montant les sommes effectivement versées à ce titre en application de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris soit la somme de 61 208, 63 euros”,

— condamner in solidum la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE et la SMABTP, assureur de la société LES PUISATIERS DU VAL DE MARNE à lui verser à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les troubles anormaux de voisinage,

— ordonner à la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE de réhausser les 12 conduits de cheminée, selon le devis retenu par l’expert dans son rapport à hauteur de 43 506 euros HT, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ou condamner la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE à lui payer la somme retenue par l’expert à hauteur de 43 506 euros HT actualisés en fonction de l’indice BT01 entre la date d’établissement du devis et la décision à intervenir outre la TVA en vigueur,

En tout état de cause,

— rejeter toute demande de condamnation dirigée à son encontre comme irrecevable et non fondée,

— condamner in solidum la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE et la SMABTP, assureur de la société LES PUISATIERS DU VAL DE MARNE à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont le montant pourra être recouvré directement par M^e James DUPICHOT, avocat associés du cabinet DLBA.

Elle indique, au visa des articles 544, 674, 1240, 1302 et suivants du code civil, R111-1-1 et R111-12 du code de la construction et de l’habitation, 18 de l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumée desservant des logements, des articles 484 et suivants du code de procédure civile, que :

— le rapport d’expertise judiciaire n’est pas nul :

* il appartenait à la SMABTP de saisir le juge chargé du contrôle des expertises de la question de la nullité du rapport d’expertise,

* l’expert a répondu à toutes les contestations de la SMABTP,

— l’apparition de fissures sur son immeuble causée par les travaux diligentés par la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE sont des troubles anormaux de voisinage,

— la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE est tenue à garantie en qualité de propriétaire du fonds sur lequel les travaux litigieux sont intervenus ;

— le montant des travaux de reprise des désordres a été évalué par l’expert à 48 994, 90 euros HT, somme que les parties défenderesses ont été condamnées à lui payer par ordonnance du juge des référés du 13 septembre 2022,

— les causes de cette ordonnance ont été réglées à hauteur de 65 725, 21 euros,

— elle est bien fondée à obtenir du tribunal statuant au fond une condamnation définitive de ce chef en deniers et quittance,

— elle a subi du fait de l’absence d’indemnisation spontanée par les défendeurs, des préjudices immatériels (moraux, jouissance) : cela a causé des inquiétudes aux locataires et l’a contrainte à des démarches pour gérer le sinistre ;

— compte tenu de la hauteur de l’ouvrage construit, la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE était contrainte réglementairement de réhausser les conduits de cheminée existants des voisins pour éviter le refoulement des fumées ce qu’elle n’a pas fait ; elle se trouve de ce fait privée de la possibilité de se servir de ses conduits de cheminée ;

— la société AXA FRANCE IARD ne justifie pas lui avoir indûment payé l’indemnisation provisionnelle à laquelle elle a été condamnée par le juge des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, la SAS LES JARDINS DE MADEMOISELLE demande au tribunal de :

— débouter PARIS HABITAT OPH de ses demandes,

— prononcer sa mise hors de cause,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE et son assureur la SMABTP à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— débouter la SMABTP, assureur de la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE de toutes ses demandes dirigées contre elle,

— débouter la société AXA FRANCE IARD au titre des non garanties soulevées par cette dernière à l’égard de son assuré,

A titre plus subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité relative au coût de réparation des désordres de fissurations à la somme de 19 597, 96 euros HT,

— écarter l’application de l’indice BT01

— condamner la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE et son assureur la SMABTP à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— débouter la SMABTP et la société AXA FRANCE IARD de toutes demandes contraires,

En tout état de cause,

— condamner PARIS HABITAT OPH aux frais et dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, au visa des articles 1147 ancien et 1217 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil, L.124-3 du code des assurances que :

— la société AXA FRANCE IARD a déjà indemnisé PARIS HABITAT OPH de la somme de 61 208, 63 euros au titre de la réparation des fissures,

— PARIS HABITAT OPH ne peut prétendre à l’actualisation de cette somme en fonction de l’indice BT01 à compter de la date de l’ordonnance (avril 2022) au jour de la décision à intervenir,

— PARIS HABITAT OPH ne démontre pas que les fissures sont imputables aux travaux qu’elle a entrepris ; l’expert a établi ses conclusions sur de simples constats visuels ; il ne peut être exclu que les désordres trouvent leur origine dans la vétusté de l’immeuble ;

— les travaux dont il est demandé indemnisation sont pour partie sans lien avec les désordres constatés ou les travaux litigieux ; le préjudice réclamé doit être réduit de 40% ;

— PARIS HABITAT OPH ne démontre pas les préjudices immatériels invoqués :

* l’opération de construction n’a pas affecté l’occupation des locaux;

* elle ne justifie pas d’un préjudice de jouissance personnel ;

* la gestion du sinistre relève des fonctions du personnel de PARIS HABITAT OPH,

* aucune pièce n’est produite à l’appui de cette demande ;

— PARIS HABITAT OPH ne justifie pas d’un trouble anormal de voisinage s’agissant des cheminées :

* la violation d’une règle légale, réglementaire ou contractuelle ne constitue pas en elle-même un trouble anormal,

* PARIS HABITAT OPH ne démontre pas avoir subi de ce fait un préjudice, les cheminées de l’immeuble n’étant pas pour l’essentiel d’entre elles utilisées,

— les désordres sont imputés exclusivement à la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE de sorte que la SMABTP, son assureur lui doit sa garantie ; elle n’a elle-même commis aucune faute ;

— le rapport d’expertise judiciaire n’est pas nul ; la SMABTP était représentée aux opérations d’expertise,

— la société AXA FRANCE IARD, assureur TRC doit sa garantie “responsabilité civile” :

* la demande formée par PARIS HABITAT OPH à ce titre est une demande indemnitaire,

* l’impossibilité d’utiliser les cheminées constitue un dommage matériel ou en tout état de cause un dommage immatériel.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 novembre 2023, la société AXA FRANCE IARD, assureur de la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE demande au tribunal de :

— condamner L’EPIC PARIS HABITAT OPH à lui rembourser le montant total de la somme versée en exécution de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2021 soit la somme de 65 725, 21 euros,

Si le tribunal acquiesçait à la demande de PARIS HABITAT OPH,

— débouter L’EPIC PARIS HABITAT OPH de sa demande d’actualisation de l’indemnité “en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le paiement en avril 2022 par la société AXA FRANCE IARD jusqu’à la date du jugement à intervenir”,

— réduire à de plus justes proportions le quantum de réparation et JUGER que toute indemnité octroyée au titre des travaux de reprise ne saurait dépasser la somme de 19 957 euros,

— condamner L’EPIC PARIS HABITAT OPH à lui rembourser le montant trop perçu suite au paiement qu’elle a effectué en exécution de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2021,

— débouter toutes les parties au titre de demandes formées à son encontre relatives aux conduits de cheminées, aux préjudices immatériels de PARIS HABITAT OPH,

En tout état de cause,

— faire application des limites de garanties dont la franchise opposable erga omnes,

— condamner la SMABTP à la garantir de l’ensemble des condamnations que le tribunal viendrait à prononcer à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens lesquels pourront être recouvrés par M^e Sarnia DIDI MOULAI, avocat.

Elle affirme, au visa des articles 1221 et 1302 du code civil, que :

— elle fait sienne l’argumentation de la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE s’agissant des travaux de reprise des fissures de l’immeuble de PARIS HABITAT OPH :

* la demande d’actualisation de l’indemnité déjà perçue doit être rejetée : l’indemnité a déjà été versée avec indexation jusqu’au jour du paiement ;

* l’indemnisation doit être réduite à la somme de 19 597 euros dans la mesure où certains travaux de réfection pris en compte par l’expert sont sans lien avec le litige,

— la demande tendant à ce que les 12 conduits de cheminée soient réhaussés est une demande de condamnation de faire qui n’entre pas dans le champ de sa police d’assurance et à laquelle elle-même, en qualité d’assureur, ne peut être contrainte ; la prétendue impossibilité d’utiliser les cheminées ne constitue pas un risque couvert par sa police en l’absence de dommages à l’ouvrage;

— PARIS HABITAT OPH ne justifie pas de ses préjudices immatériels : les inquiétudes subies par les locataires ne constituent pas un préjudice personnel de PARIS HABITAT OPH ; elle n’avait pas à s’exécuter spontanément en cours d’expertise dès lors qu’elle contestait les conclusions de l’expert ;

— les fissures affectant l’immeuble de PARIS HABITAT OPH ont pour cause exclusive les travaux de reprise en sous-oeuvre de la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE ; aucune faute de la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE n’est démontrée ;

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 février 2024, la SMABTP, assureur de la société LES PUISATIERS DU VAL DE MARNE demande au tribunal de :

A titre principal,

— annuler le rapport d’expertise judiciaire déposé le 7 décembre 2020 par Monsieur [Z],

— rejeter les demandes formées à son encontre par les parties,

— condamner in solidum la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE et son assureur AXA FRANCE IARD à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— juger qu’elle sera condamnée définitivement à hauteur de 40% de la somme de 48 994, 90 euros HT soit au motant de 19 597, 96 euros,

— juger qu’elle ne saurait être exposée que dans les limites de sa police d’assurance ( notamment plafonds et franchise),

— rejeter toute autre demande des parties,

— condamner in solidum la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE et son assureur AXA FRANCE IARD à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner in solidum toutes parties succombantes à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— juger qu’elle ne saurait être exposée que dans les limites de sa police d’assurance (notamment plafonds et franchise),

— condamner PARIS HABITAT OPH à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient, au visa des articles 276 et 384 du code de procédure civile, 1240 du code civil, que:

— le rapport d’expertise est nul :

* la SMABTP a été attraite aux opérations d’expertise plus de cinq ans après la désignation de Monsieur [Z],

* les constats effectués sur l’immeuble avant les travaux sont insuffisants,

* des pièces sollicitées durant l’expertise n’ont pas été communiquées ;

* l’expert n’a pas pris en compte les défaillances de la maîtrise d’oeuvre

* l’expert n’a pas répondu à ses dires ou n’a répondu que de manière parcellaire,

— il n’est pas démontré de lien de causalité entre les travaux de la société PVM et les désordres allégués

— la responsabilité de l’équipe de maîtrise d’oeuvre est engagée au titre des désordres allégués;

— PARIS HABITAT OPH deva conserver à sa charge une partie des travaux de reprise au regard de l’état antérieur de l’immeuble (vétusté)

— PARIS HABITAT OPH a déjà recouvert une indemnisation au titre de ces désordres ; elle ne peut être indemnisée une nouvelle fois de ce préjudice ; l’actualisation de ce-dernier en considération de l’indice BT01 du coût de la construction qu’elle réclame n’est pas justifiée ;

— PARIS HABITAT OPH ne démontre pas de préjudice immatériel personnel.

*

La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 26 février 2024.

MOTIFS

Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire

L’expertise judiciaire est soumise pendant son déroulement comme lors de la discussion des conclusions de l’expert au principe du contradictoire posé par l’article 16 du code de procédure civile.

A ce titre notamment, l’article 276 de ce code dispose en ses alinéas 1 et 4 que l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites les joindre à son avis si les parties le demandent. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

La violation du principe du contradictoire ne peut conduire à la nullité du rapport d’expertise judiciaire qu’à charge pour celui qui l’invoque de démontrer un grief conformément à l’article 175 du code de procédure civile.

Il est rappelé en premier lieu que si la SMABTP n’a été, comme elle l’indique, attraite à la procédure d’expertise que par ordonnance du 3 octobre 2019 soit plus de cinq ans après la première réunion le 3 mars 2014, son assurée, la société LES PUISATIERS DU VAL DE MARNE y était partie dès le mois de janvier 2015 et elle-même ne conteste pas avoir eu connaissance des résultats de l’ expertise dont le but est d’établir la réalité et l’étendue de la responsabilité de son assuré qu’il garantit, et avoir eu la possibilité d’en discuter les conclusions dans le cadre de la présente instance.

La lecture du rapport montre en outre que l’expert a répondu à ses dires formulés les 16 septembre 2019, 9 janvier 2020 et 10 septembre 2020, en renvoyant aux développements de son rapport ou en répondant longuement aux interrogations de son avocat en pages 26 et 27 de celui-ci sur l’origine des désordres, l’état du bâtiment antérieur, l’absence de communication de pièces par son assurée et la prise en compte des défaillances de la maîtrise d’oeuvre.

Concernant particulièrement la communication de pièces, si la société LES PUISATIERS DU VAL DE MARNE aurait pu, d’après l’expert, produire plus de pièces sur les travaux en cours que celles effectivement communiquées pour lui permettre de déterminer précisément quelle phase des travaux de reprise en sous-oeuvre était à l’origine des désordres affectant l’immeuble voisin, il n’en demeure pas moins que les pièces versées lui suffisent à établir le lien entre ces travaux et ces désordres.

Il apparaît en réalité que la SMABTP sous couvert d’une demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire critique les conclusions de l’expert avec lesquelles elle est en désaccord, les moyens ainsi soulevés relevant d’une appréciation au fond de la valeur probante de ce rapport.

En conséquence, celui-ci est valable et la demande en nullité de la SMABTP sera rejetée.

Sur les demandes de L’EPIC PARIS HABITAT OPH

Il résulte de l’article 544 du code civil que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il appartient au demandeur d’établir le caractère anormal des troubles allégués et leur imputabilité au voisin (responsabilité sans faute). Ont la qualité de voisin :

— de manière pérenne le propriétaire du fonds limitrophe,

— de manière occasionnelle un entrepreneur en charge de travaux sur cette propriété.

Le caractère anormal du trouble invoqué s’apprécie in concreto en considération notamment de l’environnement, de son origine, de sa durée, de sa fréquence et de son intensité.

1. Sur les fissurations et dysfonctionnement des menuiseries extérieures

En l’espèce, l’expert a visité les avoisinants du chantier et tout particulièrement l’immeuble du 17 rue Mademoiselle, propriété de PARIS HABITAT OPH avant le début des travaux le 7 mars 2014 et a relevé un état normal d’entretien pour un immeuble locatif ayant fait l’objet d’une rénovation en 2010/2011.

Le 3 juin 2015, les occupants de l’immeuble ont alerté PARIS HABITAT OPH sur l’apparition brutale de fissurations et de difficultés de manoeuvre de menuiseries extérieures. L’expert s’est rendu en urgence, sur place, seul, le 4 juin 2015 et a observé des désordres sur les façades, au travers de la vitrine du cabinet médical et relevé que les travaux de reprise en sous-oeuvre du mur séparatif des immeubles du 15 et du 17 rue Mademoiselle étaient en cours.

Il a organisé une réunion sur site au contradictoire des parties les 12 et 16 juin 2025 lors desquelles il a visité l’immeuble et constaté les éléments suivants :

— fissurations sur le mur de refend parallèle à la rue et en façade postérieure des appartements sur cour et sur rue des 1er, 2ème et 3ème étages outre quelques fissures en plafond,

— fissurations perpendiculaires à la façade affectant les plafonds des deux pièces de l’appartement sis au 4ème étage,

— dysfonctionnements de trois fenêtres (côté cour au 1er étage et côté rue aux 2ème et 3ème étages) proches du 15 rue Mademoiselle (ouvrants désalignés),

— fissurations au rez-de-chaussée affectant les doublages de la paroi centrale parallèle à la rue et une partie significative des faux plafonds du local commercial

— nombreuses fissures en façade sur rue et sur cour avec décollements de portions d’enduits.

Il conclut de ces constats et de la parfaite concordance de date entre les travaux de reprise en sous-oeuvre et l’apparition des désordres sur et dans l’immeuble du 17 rue Mademoiselle que ces derniers trouvent leur origine dans ces travaux réalisés par la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE, seuls travaux alors en cours.

Les parties défenderessses remettent en cause la pertinence de ces conclusions en indiquant que les opérations d’expertise judiciaire n’ont pas permis de s’assurer de l’état réel de l’immeuble avant les travaux, que la vétusté de l’immeuble peut être à l’origine des désordres, que l’ensemble des pièces sollicitées par l’expert n’ont pas été communiquées et que la responsabilité du maître d’oeuvre n’a pas été prise en compte.

Néamoins, il ressort du rapport que l’expert s’est rendu à plusieurs reprises sur place au mois de mars 2014, au contradictoire des parties alors attraites à la procédure, pour constater, avant travaux, l’état des immeubles avoisinants dont celui sis 17 rue Mademoiselle et a réalisé à cette occasion des photographies des façades qu’il a mises à la disposition des parties.

Si l’expert a pu par ailleurs relevé que l’immeuble du 15 rue Mademoiselle était inséré “dans un contexte de bâti ancien datant de la fin du XIX ème siècle ou du début du XXème siècle”, il ne retient pas que cela ait pu jouer un rôle dans l’apparition des désordres. Il indique ainsi explicitement en réponse à un dire du conseil de la SMABTP, n’avoir identifié aucune autre cause que les travaux de la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE à l’origine de l’apparition soudaine des fissures sur toute la hauteur du bâtiment, “les désordres contatatés affectant essentiellement les parois perpendiculaires au mur séparatif, sont ceux qui apparaissent classiquement lorsque des difficultés sont rencontrés en cours de travaux”.

En outre, la communication partielle de pièces par la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE telle que réclamée par l’expert est sans incidence sur le lien qu’il a fait sans équivoque entre les désordres et les travaux de cette dernière.

Il précise en effet que seule n’a pu être déterminée, en l’absence de certains documents, la prestation précise des travaux de reprise en sous-oeuvre à l’origine des désordres, en ajoutant toutefois que la seule modification des longueurs de passes suffit à les expliquer.

Enfin, la possible responsabilité du maître d’oeuvre, au demeurant écartée par l’expert, n’aurait, à la supposer établie, aucune incidence sur la responsabilité de plein droit, sans faute, pour troubles anormaux du voisinage de la société LES PUISATIERS DU VAL-DE-MARNE dont les travaux sont en tout état de cause à l’origine des désordres.

Ces éléments démontrent que les fissurations de l’immeuble de la société OPH PARIS HABITAT et les dysfonctionnements de certaines fenêtres sont le fait du chantier voisin diligenté par la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE et constituent des troubles anormaux de voisinage.

La société LES JARDINS DE MADEMOISELLE, en qualité de maître de l’ouvrage, est tenue à garantie sur ce fondement.

Il en est de même de la société LES PUISATIERS DU VAL DE MARNE qui a réalisé les travaux litigieux.

L’expert a évalué le montant des travaux de reprise à la somme de 48 994, 90 euros HT sur la base de plusieurs devis lui ayant été transmis par PARIS HABITAT OPH.

La société LES JARDINS DE MADEMOISELLE dont l’argumentation est reprise par la société AXA FRANCE IARD conteste ce chiffrage et demande à ce qu’il soit réduit à 19 597 euros en l’absence de description des travaux réparatoires, de plans de repérage des ouvrages à réaliser, de précisions sur les quantités, de prestations sans lien avec le chantier ou relevant de l’entretien courant et de travaux de rénovation en cours par les occupants.

Cependant, l’expert analysant les 8 devis présentés par la demanderesse d’un montant total de 66 921, 11 euros HT, a retenu le seul coût des travaux qu’il a estimés nécessaires au vu de ses constats, écartant les postes sans lien avec les désordres observés ou réduisant ceux qu’il estimaient excessifs dans leur montant ou dans leur étendue au regard des réparations qui s’imposaient.

Il relève ainsi, par exemple, dans le devis des travaux de ravalement de façades de la société UTB que le poste de préparation de chantier est élevé, qu’en façade sur rue le ravalement partiel prévu est trop important compte tenu des désordres à savoir de légères évolutions de fissurations préexistantes, qu’au contraire en façade sur cour où les désordres sont plus manifestes une intervention significative doit être effectuée comprenant le piochage de certaines zones, la préparation des supports, l’application d’enduits nouveaux et la remise en peinture et dans les devis de la société SMRD -BAT 92 sur les travaux dans les étages que ne sera pas retenue la réfection totale de l’installation électrique.

Le montant des travaux réparatoires estimé par l’expert à hauteur de 48 994, 90 euros HT en principal est ainsi justifié et sera retenu.

Néanmoins, il est établi que les sociétés LES JARDINS DE MADEMOISELLE et la SMABTP ont été condamnées in solidum à payer cette somme à PARIS HABITAT OPH par le juge des référés dans son ordonnance du 13 septembre 2021 et les causes de cette ordonnance ont été intégralement réglées par la société AXA FRANCE IARD par chèque du 6 avril 2022 d’un montant de 65 725, 21 euros incluant l’actualisation du principal au regard de l’indice BT01, les intérêts au taux légal, les frais accessoires (frais irrépétibles et dépens) et des frais d’exécution forcée engagés suite à la saisie-attribution pratiquée sur le compte de celle-ci.

PARIS HABITAT OPH réclame dans le cadre de la présente instance la même somme en principal soit 48 994, 90 euros HT mais avec actualisation en fonction de l’indice BT01 depuis le paiement en avril 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir.

S’il est certain que les ordonnances de référés n’ont pas autorité de la chose jugée au principal conformément à l’article 488 alinéa 1er du code de procédure civile et que le juge du fond n’est pas tenu par ces décisions, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, PARIS HABITAT OPH qui a été intégralement indemnisé du montant du coût des travaux de reprise réclamé ne justifie pas de la persistance de son préjudice à ce titre.

Il était en mesure, l’ordonnance de référé susvisée n’ayant pas fait l’objet d’un recours et étant dès lors définitive, de réaliser les travaux à compter du mois d’avril 2022, date à laquelle il a été indemnisé. Rien ne justifie dès lors de faire droit à sa demande d’actualisation de la condamnation en principal selon l’indice BT01 du coût de la construction du mois d’avril 2022 jusqu’à la présente décision.

PARIS HABITAT OPH sera en conséquence déboutée de cette demande.

La société AXA FRANCE IARD sera également déboutée de sa demande en restitution des sommes versées en exécution de l’ordonnance du juge des référés dès lors que son assurée, la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement des troubles anormaux de voisinage et que le montant du préjudice subi par PARIS HABITAT OPH tel que retenu par le juge des référés est justifié.

S’agissant de son préjudice immatériel, la société PARIS HABITAT OPH ne justifie d’aucun préjudice personnel, de jouissance ou moral, suite aux désordres subis. Sa demande formée de ce chef sera rejetée.

2. Sur les cheminées

L’article 18 de l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumée desservant des logements dispose que les orifices extérieurs des conduits à tirages naturels, individuels ou collectifs doivent être situés à 0,40 mètres au moins au-dessus de toute partie de construction distante de moins de 8 mètres sauf si, du fait de la faible dimension de cette partie de construction, il n’y a pas de risque que l’orifice extérieur du conduit se trouve dans une zone de surpression. Par exception à cette règle, dans le cas d’une toiture à pente supérieure à 15 degrés, s’il n’existe aucune partie de construction dépassant le faîtage et distante de moins de 8 mètres et si l’orifice du conduit est surmonté d’un dispositif anti-refouleur, cet orifice peut être placé au niveau du faîtage.

En outre, dans le cas de toitures-terrasses ou de toits à pente inférieure à 15 degrés, ces orifices doivent être situés à 1, 20 mètres au moins au-dessus du point de sortie sur la toiture et à 1 mètre au moins au-dessus de l’acrotère lorsque celui-ci a plus de 0,20 mètre.

Sur le fondement de cette disposition mais également des troubles anormaux de voisinage, PARIS HABITAT OPH réclame la condamnation de la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE à réhausser ses 12 conduits de cheminées précisant qu’elle se trouve de fait privée de la possibilité de se servir de ces derniers.

Il ressort du rapport de l’expert que celui-ci a attiré l’attention de la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE sur la nécessité de procéder à la surélévation des débouchés des conduits de fumées de l’immeuble de PARIS HABITAT OPH pour éviter d’éventuels refoulements à l’intérieur faute de tirage et se mettre en conformité à la réglementation susvisée. Selon lui, 12 conduits seraient éligibles à rehausse de 4 mètres du fait de la construction d’un immeuble plus élevé au 15 rue Mademoiselle.

Cependant, il est constant que la violation d’une disposition réglementaire ne suffit pas à elle seule à caractériser un trouble anormal de voisinage.

Or, en l’espèce, l’expert a précisé que compte tenu du coût de tels travaux pour le maître de l’ouvrage et du coût d’entretien futur pour le propriétaire de l’immeuble concerné, ceux-ci devaient être limités aux seuls conduits actifs.

Si PARIS HABITAT OPH a indiqué à l’expert que tous les conduits devaient être surélevés sans distinction et sans justifier des conduits alors actifs, l’expert a quant à lui, après analyse des plans de l’immeuble corroborée par ses propres constats, relevé qu’il n’existait aucune cheminée à feu ouvert dans les logements de l’étage, que seuls quelques étages supérieurs comportaient encore des massifs de conduits adossés au mur séparatif, sans accessoire de raccordement et que deux conduits débouchant en toiture en partie courante correspondent à des dispositifs de ventilation de logements sur rue.

PARIS HABITAT OPH se plaint d’une atteinte à son droit de propriété. Néanmoins, elle ne justifie pas que des conduits de cheminée de son immeuble seraient encore actifs et qu’elle serait effectivement privée de leur usage.

En conséquence, elle ne justifie ni de l’anormalité du trouble ni de son préjudice.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur l’appel en garantie de la société AXA FRANCE IARD

Aucune condamnation n’ayant été prononcée à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD par le présent jugement, son appel en garantie formé à l’encontre de la SMABTP au titre des condamnations prononcées par ce tribunal est sans objet.

Sur l’appel en garantie de la SMABTP

Pour les mêmes motifs que précédemment exposés s’agissant de la société AXA FRANCE IARD, en l’absence de condamnation prononcée à son encontre par le présent jugement, l’appel en garantie de la SMABTP est sans objet.

Il est précisé en tout état de cause qu’elle ne justifie d’aucune faute de la société LES JARDINS DE MADEMOISELLE, maître d’ouvrage qui n’a pas réalisé les travaux litigieux ni de la société AXA FRANCE IARD, assureur TRC.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

PARIS HABITAT OPH, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Les avocats de la cause qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre la partie ainsi condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux termes de l’article 699 du même code.

Il apparaît équitable en revanche de laisser à chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans le cadre de la présente instance. Les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter comme le permet l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE PARIS HABITAT OPH de ses demandes,

DIT les appels en garantie des sociétés AXA FRANCE IARD et SMABTP sans objet,

DEBOUTE les parties de leurs demandes en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

CONDAMNE PARIS HABITAT OPH aux dépens de l’instance et AUTORISE les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Fait et jugé à Paris le 29 Avril 2025

La Greffière Le Président

Lénaïg BLANCHO Perrine ROBERT