TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/12008

N° Portalis 352J-W-B7G-CX3Z2

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Septembre 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 17 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [X]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0336

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son liquidateur, Maître [Y] [J], administrateur judiciaire dont l’étude est sis

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0165

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Antoinette LE GALL, Vice-Présidente

assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 juin 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 17 juillet 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [X], en sa qualité de copropriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, a, par acte d’huissier de justice du 14 septembre 2022, assigné, devant ce tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic la société OPG Immobilière de Gestion, aux fins de :

— constater que le syndicat des copropriétaires est responsable de ses préjudices,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité du 28 novembre 2018 sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— le condamner à lui payer :

* la somme de 58.500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation (article 1153 du code civil) ;

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

* la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens (article 696 du code de procédure civile), dont le recouvrement sera effectué par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Suivant ordonnance sur requête du 30 novembre 2022, le délégataire de M. le Président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [Y] [J] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, la mission de l’administrateur provisoire a été prorogée jusqu’au 30 novembre 2024.

Dans le cadre de sa mission, Maître [J] avait fait publier, le 31 décembre 2022, sa désignation au BODACC. M. [X] n’a pas déclaré de créance, d’autres créanciers s’étant par ailleurs manifestés auprès de Maître [J] ès qualités. L’avis de dépôt de la liste des créances déclarées a été publié au BODACC le 5 janvier 2024.

La SOREQA, société publique d’aménagement en charge du traitement de l’habitat indigne, a acquis tous les lots composant la copropriété, dont, le 19 juillet 2024, ceux qui appartenaient à M. [X].

Par ordonnance sur requête du 9 avril 2025, Maître [J] a été désignée en qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1] avec mission de procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires et de le représenter pour introduire ou poursuivre les actions en justice nécessaires à la liquidation, pour une durée de 12 mois.

***

Dans ses premières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Maître [Y] [J], avait demandé :

Vu les articles 29-3 I 29-3 II de la loi du 10 juillet 1965,

Juger que la présente instance est interrompue de plein droit depuis le 30 novembre 2022 et ne pourra être reprise par M. [X] qu’à l’issue des délais de suspension et d’interdiction,

Réserver les dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions d’incident n°2, devant le juge de la mise en état, notifiées par voie électronique le 1er juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] représenté par, désormais, son liquidateur Maître [J] demande :

Vu les articles 122, 780 et 789 du code de procédure civile et les articles 29-3 et 29-4 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger M. [X] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité pour agir,

— le débouter de ses demandes,

— le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

***

Par conclusions d’incident n°2 notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, M. [X] demande au juge de la mise en état de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes d’incident,

— rejeter les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le syndicat des copropriétaires,

— dire que l’action introduite par M. [X] se poursuit pour tendre à la fixation de sa créance à l’égard du syndicat des copropriétaires,

— prononcer une injonction au syndicat des copropriétaires de conclure en défense à bref délai avec clôture de l’instruction, à défaut de conclusions du défendeur dans le délai imparti,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties ont été dûment convoquées à l’audience du juge de la mise en état du 3 juin 2025.

***

A l’audience du 3 juin 2025, les parties ont été autorisées à produire aux débats une note en délibéré sur le moyen, soulevé d’office, lié à l’appréciation au jour de l’assignation de l’intérêt et de la qualité d’une partie à agir. Elles y ont procédé, respectivement, les 12 juin et 19 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de M. [X] :

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son liquidateur, Maître [Y] [J], oppose à M. [X] la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir. Il souligne que celui-ci n’est plus copropriétaire depuis le 19 juillet 2024, de sorte qu’il n’a plus qualité pour solliciter la réalisation de quelques travaux que ce soit.

Il fait valoir que M. [X] n’a pas régularisé de déclaration de créance au passif du syndicat des copropriétaires et n’a pas sollicité de relevé de forclusion. Il en déduit, sur la base de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, que sa prétendue créance est inopposable au syndicat des copropriétaires et ajoute que le présent tribunal n’a pas compétence pour remettre en cause l’état des créances déposé au greffe. Il en conclut que M. [X] est irrecevable en toutes ses prétentions financières.

En réponse, il considère que la créance revendiquée par M. [X] est née antérieurement à la désignation de Maître [J], de sorte qu’il lui appartenait de régulariser une déclaration de créances. Il estime sans effet un arrêt isolé de la Cour d’appel de [Localité 12] du 21 février 2019 et rappelle que l’article 29-15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “Les procédures prévues au livre VI du code de commerce ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.” Il en conclut que ne pouvant pas solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires ou une fixation au passif, M. [X] doit être déclaré irrecevable en ses demandes pécuniaires.

Dans sa note en délibéré adressée par voie électronique le 12 juin 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires représenté par Maître [J] ès qualités a précisé que s’il ne conteste pas le principe soulevé à l’audience quant à la date à laquelle doit s’apprécier la qualité pour agir, il est acquis que la perte de la qualité pour agir en cours d’instance peut néanmoins constituer une fin de non-recevoir. Il communique à cet effet quatre jurisprudences rendues à ce titre, émanant de la Cour de cassation et de cours d’appel.

M. [X], sollicite le rejet de la prétention du syndicat des copropriétaires. Il fait valoir que le défaut de déclaration de créances dans les délais impartis rend ces créances inopposables à la procédure d’établissement du plan d’apurement des dettes, prévue à l’article 29-4 de la loi de 1965 mais qu’aucun texte ne prévoit que ce défaut de déclaration éteindrait la créance et aurait une quelconque incidence sur les procédures indemnitaires dirigées contre un syndicat des copropriétaires, en cas de désignation d’un administrateur judiciaire en cours d’instance.

Il estime que son action constitue une action indemnitaire de droit commun, autonome de l’établissement du plan d’apurement, fondée sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires au titre des parties communes dont il est tenu d’assurer la conservation. Il ajoute que si l’absence d’admission de la créance rend plus difficile l’exécution, elle n’implique aucune fin de non-recevoir de ses demandes présentées dans le cadre de la présente procédure.

Il se prévaut d’un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 12] du 21 février 2019 qui a considéré que l’action pouvait se poursuivre pour tendre à la fixation de la créance.

Il fait reproche à l’administrateur provisoire un manquement aux dispositions de l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967. Il estime que n’ayant pas rempli son obligation d’information permettant la déclaration des créances, l’administrateur provisoire ne peut lui faire grief de n’en avoir pas régularisée. Il remarque que l’administrateur judiciaire a manifesté avoir eu connaissance de sa créance dans le délai de trois mois à compter de la publication de sa désignation au BODACC. Il en conclut que les griefs soulevés par l’administrateur judiciaire tirés des dispositions de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas d’incidence sur son intérêt et sa qualité à agir.

Il ajoute que la désignation, le 9 avril 2025, de Maître [J] en qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires, doit faire l’objet d’une publication ouvrant la possibilité pour les créanciers de déclarer leurs créances, dans ce cadre, de sorte qu’il pourra déclarer sa créance à ce titre, sans méconnaître aucun délai.

Il déclare que la vente de son lot ne lui fait pas perdre le droit d’être indemnisé des préjudices subis lorsqu’il était copropriétaire et victime des fautes du syndicat des copropriétaires. Il estime que tant que l’arrêté du 28 novembre 2018, n’est pas levé, faute de travaux, aucun appartement ne peut être mis en location, de sorte que les actuels copropriétaires ne pourront répondre aux appels de charges destinés à exécuter le jugement qui condamnera le syndicat des copropriétaires à l’indemniser.

Par note en délibéré adressée par voie électronique le 19 juin 2025, le conseil de M. [X], expose que l’administrateur judiciaire persiste à soutenir que le juge de la mise en état serait compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir tirée d’une perte alléguée de qualité pour agir en cours d’instance et que ladite fin de non-recevoir serait fondée. Il souligne que la Cour de cassation rappelle que l’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et que la recevabilité ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet. Il cite plusieurs décisions de la [10] de cassation.

Il remarque que les décisions fournies par l’administrateur judiciaire portent exclusivement sur des demandes de travaux sur parties communes. Il indique que, même à supposer qu’une telle exception soit admise pour ce cas de figure, elle ne peut concerner une prétendue perte d’intérêt pour agir tirée d’une absence de déclaration de créance. Il ajoute que l’exception ne pourrait, tout au plus, qu’affecter sa demande du chef de la réalisation des travaux prescrits par le préfet, et fait observer qu’il a été démontré que de tels travaux sont utiles à la perception de revenus locatifs par l’actuel propriétaire de l’immeuble ce qui le rendrait plus solvable à son profit. Il considère que les décisions citées sont isolées et ne peuvent remettre en cause le principe selon lequel la qualité pour agir s’apprécie au jour de l’assignation.

Il fait valoir, s’agissant du défaut de déclaration de créance, qu’il a démontré que cette circonstance n’affecte aucunement sa procédure indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il invoque les dispositions de l’article 126 du code de procédure civile et que le défaut de déclaration dans les délais au stade de la désignation de l’administrateur provisoire n’est plus d’actualité, dès lors que la désignation du liquidateur a rouvert un nouveau délai de déclaration de créances non prescrit à ce jour.

SUR CE,

Conformément aux dispositions de l’article 789-6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il est constant que l’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

Il est également de principe que l’existence du droit d’agir en justice à la date de la demande introductive d’instance ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures.

Ainsi, la Cour de cassation a censuré, pour violation des articles 31 et 32 du code de procédure civile, une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable la demande de propriétaires, en matière de servitude, au motif qu’ils avaient vendu leur bien en cours d’instance et que le nouveau propriétaire n’était pas dans la cause, alors qu’elle constatait qu’ils étaient propriétaires au jour de l’introduction de l’instance (Civ. 3ème 8 déc. 2010 pourvoi n°09-70.636).

La chambre commerciale a également considéré que la qualité d’associé nécessaire à l’exercice de l’action ut singuli s’apprécie lors de la demande introductive d’instance, de sorte que la perte ultérieure de cette qualité est sans incidence sur la poursuite de l’action par celui qui l’a initiée (Com. 18 juin 2025, pourvoi n°22.16-781).

En l’espèce, M. [X], à la date de délivrance de l’assignation, était copropriétaire, et a sollicité, alors, l’exécution de travaux par la copropriété et a revendiqué, entre autres, une créance contre le syndicat des copropriétaires sur la base des loyers qu’il n’aurait pas perçus, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir entrepris des travaux dans l’immeuble.

Les événements postérieurs ne sont dès lors pas de nature à remettre en cause son intérêt et sa qualité à agir dont il n’est pas contesté qu’il en disposait lorsqu’il a introduit l’instance.

Cette situation ne préjuge pas de l’examen et de l’appréciation par le tribunal, entre autres, des prétentions de M. [X], de la portée des dispositions de l’article 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 62-17 et suivants du décret du 17 mars 1967 discutées par les parties ou encore, notamment, du lien de causalité invoqué par M. [X] entre sa demande maintenue de travaux et les possibilités financières de la partie adverse pour faire face au paiement des dommages-intérêts qu’il réclame.

S’agissant de l’incident soulevé devant le juge de la mise en état, l’exception d’irrecevabilité de M. [X], faute prétendue de qualité à agir, soulevée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de M. [X] :

M. [X] demande au juge de la mise en état de dire que l’action qu’il a introduite “se poursuit pour tendre à la fixation de sa créance à l’égard du syndicat des copropriétaires”.

Mais, il n’appartient pas au juge de la mise en état de modifier les prétentions des parties et d’apprécier au fond l’objet et la nature de leur demandes. Il leur incombe, sous leur responsabilité, de les adapter si nécessaire, dans leurs écritures au fond, aux nouvelles circonstances et caractéristiques procédurales. La demande de M. [X], devant le juge de la mise en état, tendant à ce qu’il soit dit que son action se poursuit pour tendre à la fixation de sa créance à l’égard du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement, sera condamné aux dépens de l’incident.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et en équité, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

***

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 14 octobre 2025 à 13h30 avec injonction de conclure pour le syndicat des copropriétaires représenté par Maître [J] ès qualités.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile :

Rejetons l’exception d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son liquidateur, Maître [Y] [J],

Rejetons les plus amples demandes des parties,

Condamnons le syndicat des copropriétaires précité aux dépens de l’incident,

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 14 octobre 2025 à 13h30 avec injonction de conclure pour le syndicat des copropriétaires représenté par Maître [J] ès qualités.

Faite et rendue à [Localité 12] le 17 juillet 2025

La Greffière La Juge de la mise en état