TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [F] [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yves CLAISSE

Madame [W] [M] épouse [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00318 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS

Madame [W] [M] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [F] [Z] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00318 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMP

EXPOSE DU LITIGE

le 10 juillet 2018, [Localité 5] HABITAT-OPH (anciennement OPAC de [Localité 5]) a mis à disposition de Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] le logement situé [Adresse 2].

Le bailleur soutient que l’existence du contrat de bail n’est pas contesté ayant été exécuté par les locataires comme en attestent les règlements EFFICASH ou virements figurant sur l’extrait de relevé de compte.

La bailleur soutient que la partie défenderesse a manqué à son obligation de s’acquitter des loyers mensuels dès avril 2020 et que la dette de loyer n’ayant cessé d’augmenter, un courrier de mise en demeure a été envoyé aux locataires le 12 octobre 2020

il indique que face à l’absence de régularisation, une sommation de payer leur a été délivrée le 28 août 2024, pour une dette de 3838,29 euros, outre 64,44 euros de frais, soit une dette totale de 3900,73 euros.

Le bailleur précise avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX de [Localité 5] le 29 août 2024.

Il ajoute que les causes de la sommation sont demeurées impayées plus de huit jours après sa délivrance et qu’à la date de l’assignation, la dette est 3809,91 euros.

Par acte d’huissier du 4 janvier 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’existence d’un bail verbal entre les parties;

— constater les manquements de Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] à leurs obligations de payer le loyer régulièrement à l’échéance;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location en raison des manquements graves commis par Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] à leurs obligations contractuelles;

— déclarer Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2],

en conséquence,

— condamner Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] à payer in solidum à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 3809,91 euros correspondant à l’arriéré des sommes dues (à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation) outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer, et pour le surplus, à compter de la date de délivrance de l‘assignation;

— condamner Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] à payer in solidum à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel indexé, outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué, et ce, à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’au complet déménagement et restitution des clefs;

— ordonner l’expulsion de la partie défenderesseainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, dans le cadre des dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

— autoriser [Localité 5] HABITAT-OPH à faire procéder à la séquestration des meubles;

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

— rejeter toute demande de délais;

en tout état de cause;

— condamner Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] à payer in solidum à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 18 février 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a indiqué avoir trouvé un accord avec Madame [W] divorcée [B] née [M] conditionnant la résolution judiciaire du contrat de bail au respect d’un échéancier sur 23 mois à 150 euros par mois en sus des loyers courants, la 24ème et dernière échéance soldant la dette, cette dernière étant actualisée à la somme de 4042,48 euros au 2 février 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve de deniers et quittances valables ,la défenderesse faisant état d’un récent virement en faveur du bailleur à hauteur de 1500 euros non pris en compte.

Si cet échéancier est respecté, la résolution judiciaire sera réputée n’avoir jamais été acquise. A défaut de respect de l’échéancier et /ou du paiement des loyers courants et charges, la résolution judiciaire du bail reprendra aussisôt son effet et la déchéance du terme de la dette sera immédiatement acquise, l’expulsion pouvant être ordonnée et les conséquence d’une occupation sans droit ni titre organisées, notamment e termes de fixation d’une indemnité d’occupation.

Il maintient sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Madame [W] divorcée [B] née [M], comparant en personne confirme les termes de l’accord.

Elle sollicite le débouté de la demande formulée titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [Z] [B] , régulièrement cité par remise de l’acte en l’étude d’huissier, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La CCAPEX a été saisie le 29 août 2024 de l’existence d’une dette locative et l’assignation aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

En application des articles 1224, 1227, 1229, 1729 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice.

L’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au soutien de sa demande de résiliation, [Localité 5] HABITAT OPH verse les éléments suivants :

— un décompte actualisé,

— un courrier de mise en demeure du 12 octobre 2020,

— une relance avant poursuites judiciaires en date du 22 févrer 2024,

— une sommation de payer en date du 28 août 2024,

— un signalement à la CCAPEX en date du 29 août 2024.

[Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte laissant apparaître une dette locative de 4042,48 euros au 2 février 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve de derniers et quittances valables 3900,73 euros au 28 août 2024, au paiement de laquelle seront condamnés in solidum Madame [W] divorcée [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B].

L’ancienneté et la permanence de la dette depuis avril 2020 caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.

Toutefois, compte tenu de l’accord formulé à l’audience, il convient de suspendre les effets de la résolution judiciaire du contrat sous réserve du respect d’un échéancier sur 23 mois à 150 euros par mois en sus des loyers courants, la 24ème et dernière échéance soldant la dette, cette dernière étant actualisée à la somme de 4042,48 euros au 2 février 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve de deniers et quittances valables, (la défenderesse faisant état d’un récent virement en faveur du bailleur à hauteur de 1500 euros non pris en compte).

Si cet échéancier est respecté, la résolution judiciaire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

A défaut de respect de l’échéancier et /ou du paiement des loyers courants et charges, la résolution judiciaire du bail reprendra aussitôt son effet et la déchéance du terme de la dette sera immédiatement acquise, l’expulsion pouvant être ordonnée et les conséquence d’une occupation sans droit ni titre organisées, notamment en termes de fixation d’une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté , de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser la séquestration de meubles.

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Il sera alors prévu que cette indemnité d’occupation mensuelle, due en cas de non-respect des délais, sera fixée à un montant égal au loyer mensuel indexé, outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué, et ce, à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’au complet déménagement et restitution des clefs.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B], qui succombent, sera condamné in solidum aux dépens incluant le coût de la sommation de payer.

Il convient en équité de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

DÉCLARE recevable l’action de [Localité 5] habitat-oph;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre les parties,

CONSTATE les manquements de Madame [W] divorcée [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] à leurs obligations de payer le loyer régulièrement à l’échéance;

CONDAMNE in solidum Madame [W] divorcée [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 4042,48 euros au 2 février 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve de derniers et quittances valables, au titre de leur arriéré locatif ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti par [Localité 5] HABITAT OPH à Madame [W] [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] portant sur le logement situé [Adresse 2] et ce à compter de ce jour;

CONSTATE l’accord des parties à l’audience;

SUSPEND les effets de la résolution judiciaire du contrat sous réserve du respect d’un échéancier sur 23 mois à 150 euros par mois en sus des loyers courants, la 24ème et dernière échéance soldant la dette;

DIT que la première échéance devra être payée dans le mois de la signification de la présente décision, les uisvantes avant le 10 de chaque mois;

DIT que si cet échéancier est respecté, la résolution judiciaire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’a défaut de respect de l’échéancier et /ou du paiement des loyers courants et charges, la résolution judiciaire du bail reprendra aussitôt son effet et la déchéance du terme de la dette sera immédiatement acquise, l’expulsion pouvant être ordonnée et les conséquence d’une occupation sans droit ni titre organisées, notamment en termes de fixation d’une indemnité d’occupation;

Dans ce cas uniquement;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués situé [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé par [Localité 5] HABITAT-OPH à l’expulsion, de Madame [W] divorcée [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant;

RAPPELLE que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local, est régi conformément aux articles L 433-1, L433-2, R 433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, et Dit n’y avoir lieu à autoriser leur séquestration;

CONDAMNE in solidum Madame [W] divorcée [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel indexé, outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué, et ce, à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’au complet déménagement et restitution des clefs;

DÉBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] divorcée [B] née [M] et Monsieur [F] [Z] [B] aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer;

DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 08 avril 2025

le greffier le Président