TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [Z]

[E] [N] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01294 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67MT

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [I] [V] [H] ayant pour mandataire et administrateur de biens la SAS Cabinet Barond, [Adresse 2], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Etienne RIONDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01294 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67MT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2021, M. [F] [H] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1130 euros et d’une provision pour charges de 130 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [E] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 29542,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 20 novembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [Z] le 15 novembre 2024.

Par assignations du 23 janvier 2025, M. [F] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Z], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [E] [Z] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  32222,76 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 24 septembre 2025, M. [F] [H] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2025, s’élève désormais à 42871,81 euros. M. [F] [H] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [E] [Z] demande au juge de disjoindre la demande formée à son encontre et ordonner le renvoi de l’affaire devant le juge compétent du pôle de proximité, à défaut la décharger de l’ensemble de ses obligations en qualité de caution. Subsidiairement, elle demande à voir limiter son engagement à la somme de 14 549,47 euros et un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [F] [H] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [H] et Mme [E] [Z] ont indiqué ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [U] [Z].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 29542,10 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, sans qu’il n’y ait lieu à condamnation sous astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour permettre de garantir l’exécution de la présente décision.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’existence d’une contestation sérieuse soulevée par la caution

Mme [E] [Z] fait valoir la négligence du bailleur qui a laissé accroitre la dette du locataire sans l’en informer en qualité de caution. Elle indique avoir été avisée de l’existence de la dette locative 34 mois après le premier incident de paiement et s’être vue ainsi dénoncée un acte de commandement de payer le 20 novembre 2024, pour une somme de 29542,10 euros.

M. [F] [H] fait valoir qu’il ne peut lui être reproché d’avoir tenté dans un premier temps de recouvrer la dette locative à l’amiable, ni d’avoir agi en recouvrement de sa dette à l’encontre de la caution tardivement dès lors que son action est engagée dans le délai de prescription.

En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est admis, par ailleurs, que le bailleur est tenu d’informer la caution de la défaillance du locataire dès le premier incident de paiement non régularisé.

En l’espèce, le bailleur a procédé à la signification d’un commandement de payer à l’égard de la caution près de trois ans après le premier impayédu locataire contribuant ainsi à un accroissement significatif de la dette de la caution, à hauteur de 29 542,10 euros, pour un loyer mensuel de 1130 €, hors charges.

Il est ainsi constaté une contestation sérieuse concernant le caractère tardif de l’action en recouvrement de la dette locative à l’encontre de la caution ne permettant pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

En conséquence, il ne sera pas fait droit au référé à l’égard de la caution. Les parties seront renvoyées à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [F] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2025, M. [U] [Z] lui devait la somme de 42688,81euros, soustraction faite des frais de procédure.

L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution du locataire ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

M. [U] [Z], régulièrement convoqué à l’audience, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 29542,10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2680,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1340,33 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [H] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [Z] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [F] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé à l’égard de la caution, Mme [E] [Z] en présence de contestations sérieuses ;

RENVOIE les parties à se pourvoir sur ce point ainsi qu’elles aviseront;

REJETTE l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Mme [E] [Z] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 décembre 2021 entre M. [F] [H], d’une part, et M. [U] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]

[Adresse 11] à [Localité 10] est résilié depuis le 15 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ([Adresse 8]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1340,33 euros (mille trois cent quarante euros et trente-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 42688,81 euros (quarante-deux mille six cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 29542,10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2680,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 novembre 2024 et celui des assignations du 23 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge