Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 12 novembre 2025, n° 25/00694

TJ Paris 12 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non justification des retenues sur le dépôt de garantie
La cour a estimé que la bailleresse ne justifiait pas les retenues sur le dépôt de garantie, et a ordonné la restitution d'une somme supplémentaire aux locataires.
Accepté
Existence de troubles de jouissance liés à l'humidité
La cour a reconnu l'existence de troubles de jouissance dus à l'humidité et a accordé des dommages intérêts aux locataires.
Accepté
Impossibilité d'exploiter la cave
La cour a constaté que la cave n'était pas mise à disposition des locataires, ce qui justifie le remboursement du complément de loyer.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 12 nov. 2025, n° 25/00694
Numéro(s) :	25/00694
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent TIXIERNaoil EL FARH

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Naoil EL FARH

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurent TIXIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00694 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6265

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent TIXIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0071

Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurent TIXIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0071

DÉFENDERESSE

Madame [L] [Y] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

assistée par M^e Naoil EL FARH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0879

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 12 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00694 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6265

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2023, à effet le 1er mars 2023, Madame [L] [Y] a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [J] et Monsieur [H] [X] sur des locaux meublés situés au 2ème étage gauche par escalier, et une cave en sous-sol, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.963 euros, un complément de loyer de 137 euros fondé sur le fait que « le bien dispose d’un garage à vélo dans la cour et d’une cave » et une provision pour charges de 180 euros par mois.

Un dépôt de garantie d’un montant de 4.200 euros, correspondant à deux mois de loyer hors charges, a été versé.

Le bail mentionne une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties, le 2 mars 2023.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 12 juin 2024, reçu le 15 juillet 2024, Monsieur [H] [X] et Madame [W] [J] ont donné congé pour le 13 juillet 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par les parties, le 10 juillet 2024.

Par courriels du 15 juillet 2024, Monsieur [H] [X] et Madame [W] [J] ont sollicité la restitution de la somme de 3.243,87 euros, correspondant au dépôt de garantie, déduction faite du loyer dû jusqu’au 13 juillet 2024.

Par courrier du 26 août 2024, Madame [L] [Y] a indiqué à Monsieur [H] [X] et Madame [W] [J], sa volonté de leur imputer la somme de 2.136 euros correspondant à des frais de reprise des désordres subsistant postérieurement à leur sortie et de leur restituer la somme de 1.107,87 euros au titre du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, Monsieur [H] [X] et Madame [W] [J] ont assigné Madame [L] [Y], devant le tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, afin de voir :

— Condamner Madame [L] [Y], sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à leur restituer le solde de leur dépôt de garantie pour la somme de 3.243,87 euros, déduction faite de la somme de 956,13 euros correspondant au loyer de juillet 2024, majorée des pénalités prévues par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit la somme de 196,30 euros par mois, à compter de septembre 2024 jusqu’à la restitution effective du dépôt de garantie,

— Condamner Madame [L] [Y] à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour troubles de jouissance du logement loué,

— Condamner Madame [L] [Y] à leur payer la somme de 2.329 euros à titre de restitution du complément de loyer correspondant à la cave inexploitable,

— Condamner Madame [L] [Y] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties ont été invitées par le juge des contentieux de la protection à rencontrer un conciliateur de justice qui a établi un constat de carence.

A l’audience du 15 septembre 2025, les consorts [J] [X] ont maintenu leurs demandes.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir avoir attiré l’attention de la bailleresse sur l’absence de jouissance privative de la cave mentionnée au bail, en l’absence de disposition d’une clé, et sur les désordres affectant le logement et sa jouissance, liés à l’humidité au sein du logement. Ils indiquent avoir certes repeint les meubles de la cuisine, mais dans une couleur plus neutre que la peinture originelle et soulignent qu’il s’agit là d’un simple aménagement ne nécessitant pas la remise en état à leur frais. Ils soulignent que le désordre affectant la porte de la salle d’eau était présent dès leur entrée dans les lieux et que les dégradations affectant la peinture des murs résultent de l’humidité structurelle des lieux et non de leur défaut d’entretien, justifiant d’ailleurs leur demande de dommages intérêts pour trouble de jouissance. Ils indiquent que la somme sollicitée au titre du rebouchage des murs est injustifiée et exorbitante.

Madame [L] [Y] était assistée. Elle a sollicité le rejet des demandes principales et a demandé, à titre reconventionnel, l’autorisation de conservation de la somme de 2.136 euros au titre des sommes à imputer aux locataires sortants et qu’il soit dit que le dépôt de garantie a été restitué valablement à hauteur de 1.107,87 euros, leur condamnation à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la réserve des dépens, qu’il soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle indique que les lieux n’ont pas été restitués en bon état, justifiant la mise à la charge des locataires sortants de la somme de 2.136 euros, conservée sur le dépôt de garantie.

À l’issue des débats, la décision, contradictoire, a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

La nature du contentieux, relatif à la restitution du dépôt de garantie d’un bail à usage d’habitation, relève du juge des contentieux de la protection.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : " Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ".

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c), d) et f) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

— de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, deux états des lieux ont été établis contradictoirement à l’entrée, le 2 mars 2023, et à la sortie, le 10 juillet 2024.

En premier lieu, l’état des lieux d’entrée établit que les meubles de la cuisine sont de couleur aubergine alors que l’état des lieux de sortie indique qu’ils sont de couleur blanc, crème.

En outre, Madame [L] [Y] justifie avoir informé l’agent immobilier en charge de la sortie des lieux de sa volonté de voir les meubles repeints dans la couleur d’origine par la production du courriel du 6 juillet 2024.

Le changement de peinture des meubles de cuisine ne constitue pas des travaux de transformation des locaux mais de simples aménagements permettant une utilisation des lieux conforme au mode de vie des occupants.

Toutefois, s’agissant d’une modification particulièrement visible des lieux donnés à bail, a fortiori s’agissant d’une cuisine ouverte sur le salon et assortie au canapé de l’appartement meublé, il convient de considérer que c’est à bon droit que la bailleresse entend mettre à la charge des locataires sortants la peinture de ces éléments dans leur état d’origine.

En second lieu, les états des lieux d’entrée et de sortie ne mentionnent aucun désordre quant à la porte de la salle de bain. En conséquence, la somme déduite du dépôt de garantie par la bailleresse sera restituée aux locataires sortants.

L’état des lieux de sortie ne mentionne que des traces de rebouchage sur le mur d’une des chambres en plus des légères traces et de la présence d’un éclat à côté du lit observés dès l’entrée dans les lieux. A ce sujet, il convient de considérer que la remise en peinture complète est disproportionnée et ne sera pas mise à la charge des locataires sortants.

Enfin, les locataires sortants justifient avoir alerté la bailleresse sur les problèmes d’humidité affectant une pièce du logement, le mur sous la fenêtre de la chambre principale. Madame [L] [Y] produit un rapport de Monsieur [N] [F], GINKGO ARCHITECTURE, évoquant les désordres de son appartement, et préconisant de ventiler naturellement l’appartement quotidiennement, de lessiver les murs avec des produits d’entretien sanitaires et de décoller le meuble du mur, qu’en cas de persistance des pathologies, il pourra être posée une couche de liège mince avec traitement en finition par micro-mortier de chaux ou badigeon de chaux.

La dégradation des lieux entre l’entrée et la sortie est réelle. Toutefois, en considération de l’absence d’établissement certain du mauvais usage des lieux par les locataires sortants et compte-tenu de la possibilité d’une solution autre que l’aération quotidienne pour le résoudre, la reprise de ce désordre ne sera pas mise à la charge des consorts [D].

En conséquence, il convient de considérer que Madame [L] [Y] justifie de la conservation du dépôt de garantie à hauteur des sommes suivantes :

—  956,13 euros correspondant au loyer de juillet 2024,

—  1.140 euros au titre des travaux de peinture des meubles de la cuisine,

de sorte qu’elle aurait dû restituer aux consorts [J] [X] la somme de 2.103,87 euros, au lieu de la somme de 1.107,87 euros.

Madame [L] [Y], bailleresse, sera donc condamnée à restituer la somme supplémentaire de 996 euros à Madame [W] [J] et à Monsieur [H] [X], versée au titre du dépôt de garantie, ainsi qu’à payer la somme mensuelle de 196,30 euros au titre de la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, représentant 10 % du loyer hors charges, à compter du 13 septembre 2024, tout mois commencé étant dû, jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes de dommages intérêts

Les consorts [J] [X] sollicitent des dommages intérêts pour le trouble de jouissance lié à l’humidité affectant l’appartement et la restitution du complément de loyer versé à raison de l’absence de disposition réelle et effective de la cave.

L’humidité affectant l’appartement est établie objectivement par le rapport de visite de Monsieur [N] [F], GINKGO ARCHITECTURE, évoquant à la fois un manque de ventilation et des chocs thermiques pour justifier les phénomènes de condensation. Les consorts [J] [X] sont donc justifiés à solliciter des dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance à hauteur de la somme de 1.000 euros que Madame [L] [Y] sera condamnée à leur payer.

Enfin, alors que le complément de loyer appliqué était justifié à la fois par la mise à disposition d’un garage à vélo dans la cour et d’une cave, il y a lieu de constater que l’état des lieux d’entrée indique que « la cave n’a pas été vérifiée, en l’absence de clé ». C’est donc à bon droit que les consorts [J] [X] sollicitent le remboursement d’une partie du complément de loyer, celle relative à la cave, non mise à leur disposition, alors qu’il n’est pas contesté que le garage à vélo dans la cour l’a été. En conséquence, Madame [L] [Y] sera condamnée à leur rembourser la somme de 1.164,50 euros correspondant à l’impossibilité d’exploiter la cave.

Sur demandes accessoires

Madame [L] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, comprenant le coût de l’assignation et de ses suites, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande des consorts [J] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La demande de Madame [L] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [H] [X], la somme de 996 euros au titre de la restitution complémentaire du dépôt de garantie versé pour l’exécution du bail du 9 février 2023 ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [H] [X], la somme mensuelle de 196,30 euros au titre de la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, représentant 10 % du loyer, à compter du 13 septembre 2024, tout mois commencé étant dû, jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [H] [X], la somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance,

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [H] [X], la somme de 1.164,50 euros correspondant à l’impossibilité de disposer de la cave visée au bail du 9 février 2023 ;

DEBOUTE Madame [L] [Y] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [H] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [L] [Y] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection