TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e EOCHE-DUVAL

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e ETEVENARD

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/03262

N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat professionnel UCAPLAST (Union des Industries et de la Distribution des Plastiques et du Caoutchouc)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K00065

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence “[Adresse 7]” sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société NEXITY

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE-DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1383

Décision du 20 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03262 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 05 mars 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 20 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier " [Adresse 7] " sis [Adresse 3] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est composé de quatre bâtiments A, B, C et D, ainsi que d’un espace vert, en son centre.

Le syndicat professionnel Union des Industries et de la Distribution des Plastiques et du Caoutchouc (ci-après UCAPLAST) est propriétaire, au sein de cet ensemble, des lots n°1, 4, 48 et 416, consistant en des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée et rez-de-jardin du bâtiment A ainsi qu’un box en bâtiment D.

Par acte d’huissier délivré le 1er février 2018, UCAPLAST a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, afin principalement de voir réputer non écrite la clause de l’article 13.1 du règlement de copropriété et de voir annuler les résolutions n°5, n°15, n°16 et n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 décembre 2017.

Par acte d’huissier délivré le 04 février 2019, il a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité afin principalement de voir réputer non écrite la clause de l’article 13.1 du règlement de copropriété et de voir annuler diverses résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 décembre 2018.

Décision du 20 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03262 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

Par acte d’huissier délivré le 18 mars 2020, ledit syndicat a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité afin principalement de voir annuler diverses résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2019.

Enfin, par acte d’huissier délivré le 15 mars 2022, UCAPLAST a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, afin principalement de voir annuler diverses résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 janvier 2022.

Ces procédures ont été jointes, et font l’objet de l’instance enregistrée sous le numéro de RG 22/5335.

En parallèle, selon exploit d’huissier du 23 février 2021, UCAPLAST a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause (ci-après le syndicat des copropriétaires) en annulation des diverses résolutions de l’assemblée générale du 07 janvier 2021, objet de la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 juin 2024, UCAPLAST demande au tribunal de :

«  Vu les articles 5, 10 et 43 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 1 er juillet 1965,

— Déclarer recevable et bien fondé le Syndicat UCAPLAST en ses demandes.

— Juger que c’est par erreur et en violation des dispositions du règlement de copropriété que les comptes des dépenses de l’exercice 2019/2020 font état, dans les charges communes générales à tous les copropriétaires, de charges communes spéciales à divers bâtiments, et qu’en conséquence est erronée l’imputation donnée notamment au titre du contrat de maintenance entreprise de nettoyage, du contrat de maintenance VMC, du contrat de maintenance surveillance sécurité, du contrat de maintenance désinfection V.O., du contrat de dératisation, du contrat désinsectisation, du contrat des colonnes sèches, du contrat de maintenance surpresseur extraction, du contrat de maintenance extincteur, du contrat de maintenance pompe de relevage, du contrat de maintenance bloc secours, des dépenses de l’entretien et petites réparations portes et serrures, des dépenses achat produits entretien et petits équipements, des dépenses entretien et petites réparations électricité, des dépenses d’entretien et de petites réparations plomberie, des dépenses d’entretien et petites réparations ventilation, contrat de maintenance désenfumage en charges communes générale, alors qu’il s’agit de charges communes spéciales de bâtiment,

— En conséquence, prononcer l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 7 janvier 2021, au motif que les résolutions intègrent, dans les charges communes générales, des charges communes spéciales à divers bâtiments, dès lors que lesdites résolutions indiquent approuver, en leur forme, teneur et imputation les comptes des exercices ou des dépenses, et alors que celles-ci ne différencient dans les charges communes spéciales au bâtiment A, celles qui concernent tous les copropriétaires du bâtiment A, et celles dont les lots 1, 4 et 48 doivent être dispensées pour correspondre à des parties communes, auxquelles lesdits lots n’ont pas accès, ou correspondant à des éléments d’équipement collectif qui n’ont aucune utilité pour lesdits lots de copropriété,

Décision du 20 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03262 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

— Juger réputées non écrites les dispositions de l’article 13.1 du règlement de copropriété du 28 février 1991, en ce que ledit article ne fait pas de différenciation entre les charges communes spéciales du bâtiment A relatives aux parties communes auxquelles tous les lots de copropriété doivent participer, comme les travaux de gros œuvre affectant la toiture et les façades, et les charges communes spéciales du bâtiment A correspondant à des parties communes, auxquelles les lots 1, 4 et 48 n’ont pas accès, comme le hall de l’escalier A, le hall de l’escalier B, ainsi que les escaliers A et B du bâtiment A,

— Dire et juger que les lots 1, 4 et 48 seront dispensés de toutes dépenses d’entretien, de réparation et les consommations y afférentes concernant le hall de l’escalier A et le hall de l’escalier B, et qu’il en sera de même en ce qui concerne les escaliers A et B du bâtiment A,

— Juger réputées non écrites les dispositions de l’article 13.1 du règlement de copropriété du 28 février 1991, en ce qu’il met à la charge des lots 1, 4 et 48 des charges correspondant à des éléments d’équipement commun qui n’ont aucune utilité pour les lots 1, 4 et 48, comme des charges de vide ordures, désenfumage, l’entretien et les réparations du système de ventilation et de VMC, les frais d’entretien du local poubelles et du nettoyage des containers, et, en conséquence, décharger UCAPLAST de toutes sommes y relatives en prononçant l’annulation des appels de fonds y afférents,

— Ordonner une expertise aux frais avancés du syndicat des copropriétaires [Adresse 7], aux fins d’établir la liste des charges et éléments d’équipement collectifs auxquels les lots 1, 4 et 48 n’ont pas à participer, au cas où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé sur la situation de fait,

— Prononcer l’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 janvier 2021 en ce qu’elle a trait à l’approbation de l’apurement du compte travaux réfection du local poubelles, au motif que cet élément d’équipement n’a aucune utilité pour les lots 1, 4 et 48 du syndicat UCAPLAST, qui n’a pas accès aux parties communes.

— Dispenser le syndicat UCAPLAST de toute participation à la dépense commune des procédures et des condamnations prononcées à son bénéfice, notamment en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Compte tenu de ce que la tentative de solution amiable n’a fait l’objet d’aucun écho favorable de la part du syndicat des copropriétaires, contraignant UCAPLAST à assigner à quatre reprises, et à conclure amplement, condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à verser au syndicat UCAPLAST la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuel Bruder, Avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du CPC,

— Maintenir l’exécution provisoire à la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu le règlement de copropriété,

Vu les articles 3, 5, 8, 10, 10-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 56 et 146 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu le procès-verbal de constat d’huissier du 27 août 2021,

A titre liminaire,

— Constater la carence de la Société UCAPLAST dans la charge de la preuve lui incombant aux fins de démontrer en quoi la répartition des charges prévue par l’article 13.1 du règlement de copropriété ne serait pas conforme aux critères légaux fixés par les dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— En conséquence, Débouter la Société UCAPLAST de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les dispositions de l’article 13.1 du règlement de copropriété en ce qu’elles conduiraient à lui appeler et imputer des charges afférentes aux parties communes spéciales du bâtiment A auxquelles ladite requérante n’aurait pas accès (halls, etc), ainsi que des charges relatives à des éléments d’équipement commun (vide ordures, désenfumage, VMC, local poubelles et nettoyage des containers, etc) dont cette même requérante n’aurait pas l’utilité,

En tout état de cause

— Débouter la société UCAPLAST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater que les lots n°1, n°4 et n°48 de la société UCAPLAST ont accès aux parties communes spéciales du bâtiment A (sas d’entrée, halls d’entrée, loge gardienne, locaux techniques, escaliers, poubelles en sous-sol, etc), et qu’ils ont l’utilité objective des équipements du bâtiment (désenfumage, local poubelles et nettoyage des containeurs, VMC, vide ordures, etc), de sorte que la répartition des charges prévue par l’article 13.1 du règlement de copropriété de l’immeuble est parfaitement légale ;

— Déclarer valables les résolutions n°7 et n°8 de l’assemblée générale du 7 janvier 2021 ;

— Condamner la société UCAPLAST à payer au syndicat des copropriétaires résidence " [Adresse 7] " à [Localité 10] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens qui, seront directement recouvrés par Maître Tiphaine Eoche-Duval conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC (sic) ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 octobre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 05 mars 2025, a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Rappelons à titre liminaire qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

Sur les demandes de « juger » et de « constater »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais qui sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande en annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 07 janvier 2021

UCAPLAST se prévaut des dispositions du règlement de copropriété ainsi que des dispositions légales des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 notamment, pour solliciter l’annulation de cette résolution, relative à l’approbation de comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020.

Il soutient que cette résolution a approuvé des comptes qui contenaient des erreurs d’imputation, certains postes de dépenses ayant été ventilés en charges communes générales alors qu’il s’agissait de charges communes spéciales par bâtiment (notamment le contrat de maintenance de l’entreprise de nettoyage ou le contrat relatif aux colonnes sèches).

Il se prévaut également d’une absence de différenciation, dans les charges communes spéciales au bâtiment A, entre celles qui concernent tous les copropriétaires dudit bâtiment, et celles dont ses lots 1, 4 et 48 doivent être dispensées pour correspondre à des parties communes, auxquelles ils n’ont pas accès, ou correspondant à des éléments d’équipement collectif qui n’ont aucune utilité pour lesdits lots de copropriété.

Il en déduit être fondé à solliciter l’annulation de la résolution querellée, et ce même en l’absence de grief.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de ces demandes, excipant de la justesse des comptes de la copropriété ainsi que de l’absence d’augmentation des charges pour les copropriétaires et de l’absence de préjudice, au détriment du demandeur, de l’éventuelle erreur d’imputation alléguée, à la supposer avérée.

Il conteste en outre toute prétendue absence d’accès des lots du demandeur à certaines parties communes, ainsi que l’absence alléguée d’utilité pour lesdits lots de certains éléments d’équipement commun.

******************

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

(…) ".

La décision d’approbation des comptes votée par une assemblée générale peut faire l’objet d’une contestation pour vice de forme ou de fond, pouvant être constitué d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue de toute assemblée générale, d’une violation de ses règles de fonctionnement, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de majorité dans la prise des décisions querellées.

L’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires (Civ. 3ème, 14 mars 2019, n°17-26.190).

L’annulation de l’approbation des comptes annuels d’une copropriété peut être prononcée s’il est démontré notamment que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Le tribunal relève, à l’examen des procès-verbaux des assemblées contestées, que UCAPLAST a voté contre la résolution querellée de sorte qu’il revêt la qualité de copropriétaire opposant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le tribunal relève par ailleurs que le respect du délai légal de forclusion de deux mois, également prévu par ce texte précité, n’est pas contesté en défense.

Sur le fond, le règlement de copropriété du 28 février 1991 définit, en son article 5 les parties communes générales de l’ensemble immobilier comme comprenant " la totalité du sol, en ce compris les parties bâties et non bâties, les jardins et terrasses, même si certaines de ces surfaces sont attribuées en jouissance exclusive, (…) les murs séparatifs, les fondations et les murs porteurs situés dans le bâtiment D, nécessaires à la stabilité de l’ensemble des bâtiments A, B, C et D (…), les branchements et canalisations d’eau et d’électricité, les canalisations d’égouts jusqu’au branchements particuliers à chaque bâtiment (…) , la loge du gardien, les espaces verts au rez-de-chaussée, les accès et circulations communes (…), les locaux techniques nécessaires au fonctionnement des éléments d’équipement de tous les bâtiments et notamment le local « eau » situé en 2ème sous-sol du bâtiment D, le local « vélos » situé au 1er sous-sol du bâtiment D, le parking « deux roues » situé au 2ème sous-sol du bâtiment D, le local EDF situé au rez-de-jardin du bâtiment A. "

Il définit ensuite les parties communes spéciales à chaque bâtiment, dont celles concernant le bâtiment A, qui comprennent " les gros murs en superstructure, et ceux en infrastructure qui ne sont pas parties communes générales, les ornementations, décorations, éléments extérieurs des façades, le gros œuvre des planchers mais non compris les revêtements superficiels (dallage, parquet ou tout autre revêtement de sol), les couvertures du bâtiment, le gros-oeuvre et l’étanchéité des balcons et terrasses (mais non le revêtement du sol et les garde-corps de ces derniers qui seront parties privatives), les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées, les tuyaux d’aération des water-closets et ceux de ventilation des salles de bains, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, (…), les escaliers et les paliers d’étage du rez-de-jardin au dernier étage, à l’exclusion des portes palières des locaux privatifs, les halls de l’immeuble et leurs dégagements, les locaux techniques particuliers au bâtiment, et notamment le local EDF situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, les locaux « poubelles » situés au premier sous-sol du bâtiment D, des cages d’escalier A et B desservant le bâtiment A, tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d’éclairage, les glaces, tapis, ornements, divers paillassons (…).

Les parties communes particulières au bâtiment énoncées ci-dessus et dont la liste n’est pas limitative, appartiendront aux copropriétaires des lots du bâtiment, au prorata des tantièmes particuliers déterminés ci-après. "

Ce règlement de copropriété prévoit par ailleurs, à l’article 11, les charges générales afférentes aux parties communes générales, à savoir les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes générales, dont il précise qu’elles comprennent notamment:

«  les impôts, contributions et taxes (…), les primes d’assurance souscrites par le syndicat (…), les frais de fonctionnement du syndicat (…), les honoraires du syndic, les frais de répartition à faire aux tuyaux du tout à l’égout (…), les frais de location des compteurs généraux d’eau ou d’électricité, les frais d’entretien et les dépenses occasionnés par les installations communes générales (…), l’achat et l’entretien et le remplacement des poubelles communes à tous les bâtiments, le gros-oeuvre du bâtiment D nécessaire à la stabilité de l’ensemble des bâtiments A, B, C et D, l’entretien des locaux affectés au gardien, les salaires et toutes autres rémunérations dues aux personnes chargées de l’entretien de l’immeuble (…). Cette énonciation n’est pas limitative ".

Enfin, il définit en son article 12 les charges communes spéciales à un groupe de copropriétaires comme celles qui « résultent de l’administration, de la conservation, de l’entretien ou du remplacement des choses ou parties communes particulières à ces copropriétaires », et liste, en son article 13.1 concernant le bâtiment A :

«  les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues à faire aux gros murs (…), à la toiture, aux têtes de cheminées, aux canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, aux tuyaux de tout-à-l’égout, à ceux d’écoulement des eaux pluviales et à ceux conduisant aux eaux ménagères (…), les réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits des cabinets d’aisance (…), les frais d’entretien du hall d’entrée du bâtiment, les frais de ravalement des façades (…), les frais d’entretien et les dépenses occasionnées par les installations communes particulières au bâtiment, et d’une manière générale, tous frais directs ou indirects d’entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment.

(…)

Les charges d’entretien, de réparation ou de reconstruction du bâtiment seront réparties entre les copropriétaires des lots de ce bâtiment, au prorata des tantièmes particuliers déterminés ci-avant ".

Ceci étant précisé, le tribunal retient en premier lieu que s’il le prétend, UCAPLAST ne justifie nullement en quoi les charges afférentes aux divers contrats et dépenses listés par ses soins dans ses écritures (contrat de maintenance entreprise de nettoyage, contrat de maintenance VMC, contrat de maintenance surveillance sécurité, contrat de maintenance désinfection V.O., contrat de dératisation, contrat de désinsectisation, contrat des colonnes sèches, contrat de maintenance du surpresseur extraction, contrat de maintenance extincteur, contrat de maintenance pompe de relevage, contrat de maintenance bloc secours, dépenses de l’entretien et petites réparations portes et serrures, des dépenses achat produits entretien et petits équipements, dépenses entretien et petites réparations électricité, dépenses d’entretien et de petites réparations plomberie, dépenses d’entretien et petites réparations ventilation, contrat de maintenance désenfumage) relèveraient de charges communes spéciales et non générales, alors qu’il s’agit manifestement de postes de frais concernant l’ensemble de l’immeuble.

Le tribunal retient en second lieu que, quand bien même une erreur de ventilation d’un ou de plusieurs de ces postes de dépenses serait avérée, UCAPLAST succombe à établir en quoi cela a, le cas échéant, affecté la régularité comptable et financière des comptes de la copropriété pour les années concernées, alors qu’il affirme à l’inverse dans ses écritures que « cela ne change rien au total des dépenses globales de la copropriété ».

Enfin, les moyens d’UCAPLAST tenant à une imputabilité erronée de charges concernant des parties communes auxquelles ses lots n’ont pas accès rejoint la question de l’éventuelle illicéité de la clause de répartition des charges prévue à l’article 13.1 du règlement de copropriété, examinée infra.

Or, à supposer cette illicéité avérée, cette reconnaissance du caractère non-écrit de la disposition critiquée n’aurait d’effet que pour l’avenir de sorte que c’est inopérant au soutien de la demande d’annulation des résolutions critiquées, le syndic ayant, jusqu’à une éventuelle telle décision, l’obligation d’appliquer le règlement de copropriété dans son intégralité.

L’ensemble des moyens avancé par UCAPLAST au soutien de sa demande d’annulation de la résolution susvisée est dès lors inopérant.

Faute pour celui-ci de se prévaloir de tout autre moyen utile, il doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 07 janvier 2021.

Décision du 20 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03262 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

Sur les demandes tendant à l’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 07 janvier 2021 et à déclarer non-écrite la clause 13.1 du règlement de copropriété

UCAPLAST se prévaut des termes du règlement de copropriété ainsi que des dispositions légales des articles 5 – 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 notamment, pour solliciter que soit réputée non écrite la clause dudit règlement relative aux charges communes spéciales du bâtiment A, ainsi que par voie de conséquence l’annulation des résolutions précitées.

Il prétend que l’article 13.1 du règlement de copropriété ne fait pas, à tort selon lui, la distinction entre les lots ayant accès aux halls et escaliers du bâtiment A et les autres lots, incluant ceux dont il est propriétaire dans ce bâtiment, qui ne devraient donc pas participer aux charges concernant ces parties communes spéciales.

Il met en exergue la spécificité de la configuration de ses lots, rappelant que le lot 48 est enclavé et n’est accessible que par le lot 4, que ce lot 4 n’est accessible que par la rue et enfin que le lot 1 n’a d’autre accès que via le jardin de l’immeuble.

Il estime qu’il doit en être de même de sa non-participation aux charges s’agissant de certains services ou équipements collectifs comme le vide ordures, le système de désenfumage, le système de ventilation ainsi que les frais d’entretien des locaux poubelles, qui ne présentent aucune utilité pour ses lots.

Concernant le vide ordures, UCAPLAST soutient qu’il ne s’agit aucunement d’une partie commune, générale ou spéciale, et doit donc être considéré comme un élément d’équipement commun.

Il en déduit être fondé à solliciter que soit déclarée non écrite cette clause, contraire aux dispositions combinées de l’article 5 et de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l’annulation de la résolution susvisée pour ce motif, compte tenu de son objet.

UCAPLAST sollicite, à titre subsidiaire, une mesure d’expertise judiciaire, pour « établir la liste des charges et éléments d’équipement collectifs auxquels » ses lots n’ont pas à participer.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose et soutient que, contrairement à ce qu’affirme sans preuve le demandeur, ses lots 1 – 4 et 48 ont accès aux halls et escaliers du bâtiment A, ainsi qu’aux éléments d’équipement communs litigieux, et que le critère légal de l’utilité est respecté.

Il conteste l’argument avancé par UCAPLAST d’une prétendue spécificité de la configuration de ses lots, et affirme à l’inverse que lesdits lots ont accès aux parties communes du bâtiment ainsi qu’aux équipements litigieux.

Concernant les halls et escaliers, le syndicat des copropriétaires rappelle que les charges afférentes sont des charges générales audit bâtiment, et que conformément à l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 elles doivent donc être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, ce qui est le cas en l’espèce, le critère de l’utilité ne s’appliquant pas pour cette catégorie de charges.

Décision du 20 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03262 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

Concernant les charges se rapportant aux éléments d’équipement communs, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il s’agit de charges dites générales, aux termes du règlement de copropriété, et qu’en toute hypothèse ils présentent une utilité pour les lots de UCAPLAST puisqu’ils se rapportent à la sauvegarde et à la pérennisation de l’ensemble immobilier.

Il souligne que le vide ordures est au demeurant une partie commune spéciale audit bâtiment.

Il s’oppose enfin à toute mesure d’expertise, qu’il estime tardive et dilatoire, et rappelant que le tribunal n’a pas à pallier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

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L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 édicte que « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes tant générales que spéciales afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

L’article 10 alinéa 1er de la même loi du 10 juillet 1965, précité, prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, d’une part, ainsi qu’ aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, d’autre part.

La notion d'« utilité » doit être entendue objectivement : un copropriétaire est tenu de participer aux charges d’un service collectif ou d’équipement commun dès lors qu’il a la possibilité objective d’en bénéficier, et qu’il est donc utile à son lot, ne serait-ce que partiellement.

Si l’utilité objective d’un service ou élément d’équipement commun est impossible à déterminer ou apparaît identique pour chaque lot, un règlement de copropriété peut prévoir, valablement, la répartition des charges afférentes à ces services ou équipements en fonction des tantièmes de copropriété de chaque lot (Civ. 3ème, 09 nov. 1994 n°92-21.494 ou 23 sept. 2014, n°13-19.282).

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Le syndic, agent d’exécution du règlement de copropriété, doit appliquer l’ensemble de ses clauses tant qu’elle n’a pas été réputée non-écrite par le juge (Civ. 3ème, 21 juin 2006, n°05-13.607).

Décision du 20 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03262 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

Sur ce,

Sur l’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 07 janvier 2021

Le tribunal relève, à l’examen du procès-verbal correspondant, que le demandeur a voté contre la résolution précitée, dont l’objet était

« l’apurement du solde des travaux de réfection des locaux poubelles », de sorte qu’il est recevable à en solliciter l’annulation.

Sur le fond, UCAPLAST se prévaut du seul motif de l’illicéité de la clause du règlement de copropriété afférente à la répartition des charges communes spéciales du bâtiment A.

Or comme explicité plus haut, ce prétendu caractère non-écrit de cette clause, à le supposer avéré, ne saurait avoir d’effet que pour l’avenir, de sorte qu’il est inopérant pour justifier une demande d’annulation de résolutions soumises au vote en application de ladite clause.

Ne se prévalant d’aucun autre moyen utile concernant ces résolutions, UCAPLAST doit être débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande de déclarer non écrite la clause 13.1 du règlement de copropriété afférente à la répartition des charges communes spéciales du bâtiment A

Concernant le grief tenant à l’absence de prise en compte de la prétendue inaccessibilité par les lots 1, 4 et 48 du demandeur de certaines parties communes du bâtiment A, il s’avère qu’un tel critère n’est pas prévu par les dispositions applicables en la matière, d’une part, et que s’il fallait l’appréhender sous la notion d’utilité, les parties communes litigieuses (halls, paliers, escaliers) ne sont pas des éléments d’équipement commun de sorte qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte la question de leur accessibilité, d’autre part.

Cet élément d’inaccessibilité, au-demeurant non-établi par UCAPLAST, ne sera donc pas retenu.

S’agissant du grief tenant à l’absence de prise en compte de l’inutilité de certains éléments d’équipement commun, il s’évince de la lecture de la clause querellée, précitée, du règlement de copropriété que les charges communes spéciales au bâtiment A sont toutes présentées comme des charges « d’entretien, de réparation et de reconstruction », réparties

« au prorata de tantièmes particuliers », et qu’y sont inclus « les frais d’entretien et les dépenses occasionnées par les installations communes particulières au bâtiment ».

La notion d’installations communes particulières renvoie à celle, légale, d’éléments de services et d’équipements communs ; or, aucune répartition selon le critère d’utilité n’est prévue par la clause querellée.

Néanmoins, il s’avère que les services et éléments d’équipement communs à propos desquels UCAPLAST se plaint de la répartition des charges afférentes, concernent, aux termes de ses écritures, « les charges de vide-ordures, de désenfumage, l’entretien et la réparation du système de ventilation et de VMC, les frais d’entretien du local poubelles et du nettoyage des containers », qui ont, de par leur nature et leur fonction, nécessairement une utilité objective égale pour tous les lots du bâtiment concerné.

Décision du 20 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03262 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

Dans ces conditions, la répartition des charges s’y rapportant prévue au règlement de copropriété n’apparaît pas contraire au critère légal de l’utilité.

Il sera relevé à titre surabondant, concernant le vide-ordures, que les charges de réparation des gaines d’une telle installation, parties communes, relèvent de charges communes générales, alors que celles de frais d’entretien dudit équipement appartiennent à la catégorie des services communs, et qu’en l’espèce UCAPLAST ne précise nullement ce que la notion de « charges de vide-ordures » représente ni ce qu’il en conteste.

Par conséquent, compte tenu de l’ensemble de ces développements, la demande d’UCAPLAST de voir déclarer non-écrite la clause n°13.1 du règlement de copropriété doit être rejetée, car injustifiée, ainsi que celle subséquente de « dire et juger que les lots 1, 4 et 48 seront dispensés de toutes dépenses d’entretien, de réparation et les consommations y afférentes concernant le hall de l’escalier A et le hall de l’escalier B, et qu’il en sera de même en ce qui concerne les escaliers A et B du bâtiment A ».

La demande additionnelle d’expertise judiciaire doit également être rejetée, compte tenu des développements précédents, outre que le prononcé d’une telle mesure d’instruction n’ayant pas pour objet de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, UCAPLAST doit être condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Tiphaine Eoche-Duval, ainsi qu’à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la décision conduit par ailleurs à rejeter la demande d’UCAPLAST de dispense au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 20 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03262 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5EU

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat professionnel Union des Industries et de la Distribution des Plastiques et du Caoutchouc de l’intégralité de ses prétentions,

CONDAMNE le syndicat professionnel Union des Industries et de la Distribution des Plastiques et du Caoutchouc aux dépens, dont distraction au profit de Maître Tiphaine Eoche – Duval,

CONDAMNE le syndicat professionnel Union des Industries et de la Distribution des Plastiques et du Caoutchouc à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 7] " sis [Adresse 4] à [Localité 11], une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 20 Mai 2025.

La Greffière La Présidente