TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 35] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/02676

N° Portalis 352J-W-B7H-CY2BX

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [E] [A]

Madame [H] [Y] épouse [A]

[Adresse 6]

[Localité 28], Etats-Unis

Madame [L] [A] épouse [S]

[Adresse 7]

[Localité 5], Etats -Unis

Madame [G] [A]

[Adresse 16]

[Localité 26]

Tous représentés par Maître Thu thi PHAM HUU de la SELARL PIERRE SILVE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1415

DÉFENDEURS

La Caisse Régionale d’Assurance Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 30]

représentée par Maître Dominique DELAS de l’ASSOCIATION MARGNOUX DELAS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0065

Décision du 09 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02676 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY2BX

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 17], représenté par son syndic, le Cabinet [O] SAULAIS, SARL

Chez Cabinet [O] SAULAIS

[Adresse 15]

[Localité 27]

représenté par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1846

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 12], représenté par son Syndic, le Cabinet CITEAU, SAS

Chez Cabinet CITEAU

[Adresse 9]

[Localité 29]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0074

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025 tenue en audience publique devantFrédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [B], [E] [A], Madame [H] [Y] épouse [A], Madame [L] [A] épouse [S] et Madame [G] [A] (ci-après : les consorts [A]) sont propriétaires, depuis le 2 octobre 2006, des lots n° 8, 9, 10 et 15, formant un seul et même appartement, au sein de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, appartement occupé par Madame [G] [A], deuxième fille de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [Y] épouse [A].

Se plaignant d’infiltrations à répétition en provenance de la toiture de l’immeuble, depuis 2012, les consorts [A] ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier, le 25 mars 2014, afin de faire constater les dégradations affectant leur appartement.

Lors de l’assemblée générale du 3 avril 2014, il a été demandé à un architecte, Monsieur [V], de chiffrer les travaux de réfection nécessaires.

Dans son rapport en date du 5 janvier 2015, cet architecte a indiqué que les désordres provenaient du fait que le toit était trop plat et que la charpente n’était pas assez résistante entre les velux, les chevrons fléchissant, tout en relevant la vétusté du brisis situé à l’état inférieur (ce professionnel envisageait de redresser le toit et de le surélever).

Lors de l’assemblée générale du 10 mars 2015, le vote de la résolution n° 13 ayant pour objet la réfection de la toiture pour la somme de 40.000 € HT a été repoussé, les copropriétaires souhaitant l’établissement d’un devis pour une réfection à l’identique (sans surélévation).

Monsieur [V] a alors établi un second rapport en date du 2 septembre 2015, évoqué lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2015, indiquant que la réfection de la banquette en pied de versant, celle du brisis et des lucarnes, ainsi que celle de la façade et du terrasson pouvaient être envisagées, tout en précisant que ces travaux nécessitaient la pose d’une sapine pour éviter une intervention depuis l’appartement qui en paralyserait totalement l’usage.

Selon résolution n° 2 de l’assemblée générale du 21 octobre 2015, les copropriétaires ont décidé de procéder à cette réfection à l’identique, moyennant un budget de 43.000 € TTC pour les travaux de couverture, outre 5.500 € pour le ravalement et 4.000 € HT pour le changement des velux (ces derniers travaux étant privatifs).

Lesdits travaux devaient être mis en œuvre au printemps 2016.

C’est dans ces conditions que, arguant qu’une réfection à l’identique était insuffisante alors que plusieurs professionnels avaient estimé que la cause des désordres provenait du fait que le toit, trop plat, n’avait pas de pente, tandis qu’aucune pente n’était créée, les consorts [A] ont décidé de faire assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] et [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 37], ainsi que les cabinets Fabrice SAULAIS et ELIMMO, syndics des deux immeubles, devant le juge des référés de [Localité 35] afin de solliciter une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de ces parties, par actes d’huissier des 9, 10 et 15 novembre 2016.

Selon ordonnance de référé rendue le 30 novembre 2016, Monsieur [W] [F] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Madame [A] a fait établir un second procès-verbal de constat d’huissier le 22 janvier 2018.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 13 mars 2018, concluant que le sinistre provenait :

— de la vétusté des ouvrages de couverture et fumisterie de l’immeuble sis [Adresse 23],

— de la vétusté des ouvrages du pignon de l’immeuble sis au [Adresse 34], surplombant la toiture de l’immeuble sis [Adresse 23],

— et du manque de pente de la toiture de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16].

Les travaux de réfection qui devaient être mis en œuvre au printemps 2016 ont finalement été effectués à l’été 2019.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice des 22 et 23 février 2023, les consorts [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] et [Adresse 16], ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 10] à Paris 2ème, devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de leurs préjudices matériel, moral et de jouissance, au visa de l’article 1244 du code civil (responsabilité du propriétaire d’un bâtiment en raison du dommage causé par sa ruine), l’affaire ayant été enregistrée sous le numéro RG 23/02676.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37] a fait assigner en intervention forcée et en garantie son assureur, la Caisse Régionale Mutuelle Agricole, GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE (affaire enregistrée sous le numéro RG 23/08592).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, à l’audience de mise en état du 12 septembre 2023, l’instance se poursuivant sous le seul numéro RG 23/02676.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, les consorts [A] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1242 alinéa 1 et 1244 du Code civil,

Dire que la demande des consorts [A] est recevable,

Dire que les Syndicats des copropriétaires [Adresse 23] et [Adresse 16], et du [Adresse 2] et [Adresse 12] ont commis une faute dommageable envers les consorts [A], devant être réparée,

Par conséquent,

Condamner les Syndicats des copropriétaires [Adresse 23] et [Adresse 16], et du [Adresse 2] et [Adresse 12] à verser aux consorts [A], la somme de 45.000 € au titre de son préjudice de matériel,

Condamner les Syndicats des copropriétaires [Adresse 23] et [Adresse 16], et du [Adresse 2] et [Adresse 12] à régler 50.000 € aux consorts [A] pour leur préjudice de jouissance ainsi que leur préjudice moral,

Condamner les Syndicats des copropriétaires [Adresse 23] et [Adresse 16], et du [Adresse 2] et [Adresse 12] à verser aux consorts [A] le montant de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner les Syndicats des copropriétaires [Adresse 23] et [Adresse 16], et du [Adresse 2] et [Adresse 12] aux dépens comprenant les frais d’expertise que les consorts [A] ont pu avancer soit 3.000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à Paris 2ème demande au tribunal de :

DEBOUTER entièrement les consorts [A], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 12], la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE – GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE de leurs demandes, fins et conclusions à ce qu’elles sont dirigées contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] comme mal fondées.

Au cas très impossible où il serait entré en voie de condamnation à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 23],

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 11] et la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE – GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE, prise en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 37] à garantir entièrement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 23] et [Adresse 21] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre au profit des consorts [A].

En tous les cas :

CONDAMNER les consorts [A], le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 11], la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE – GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE, ou l’un à défaut de l’autre à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Adresse 36] [Localité 8] une indemnité de 3.500 € par dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Adresse 36] 2ème demande au tribunal de :

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 12], en ses demandes et les déclarer bien fondées.

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

Vu l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

A titre principal

JUGER que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 12] ne peut être retenue, faute d’établir un lien de causalité entre la dégradation du mur pignon et les désordres rapportés par les Consorts [A] ;

En conséquence,

DEBOUTER les Consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 12],

A titre subsidiaire

JUGER que les Consorts [A] ont été intégralement indemnisés de leurs préjudices matériels et qu’ils sont, en conséquence, totalement désintéressés ;

LIMITER l’indemnisation des préjudices de jouissance à la somme de 7.200,00 euros estimée par l’Expert judiciaire dans son rapport ;

En tout état de cause,

CONDAMNER les Consorts [A] Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 17], le cas échéant in solidum, au paiement d’une somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2024, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à Paris 2ème, demande au tribunal de :

JUGER que les demandes des consorts [A] dirigées contre GROUPAMA, tant au titre du préjudice matériel qu’au titre du préjudice immatériel se trouvent prescrites, sur le fondement des dispositions de l’article 2224 du Code civil,

En conséquence,

DEBOUTER la copropriété du [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], de sa demande de garantie formée à l’encontre de GROUPAMA PVL, au titre des réclamations présentées par les consorts [A], à raison du mal fondé des demandes principales.

DEBOUTER toute partie de toute éventuelle demande dirigée à l’encontre de GROUPAMA PVL, au titre des réclamations présentées par les consorts [A], En toute hypothèse, DIRE ET JUGER que les préjudices matériels présentés par les consorts [A], ne sauraient excéder la somme de 7200 €, telle que retenue par l’Expert Judiciaire,

CONDAMNER la copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 37], à verser à GROUPAMA la somme de 7.591,70 €, correspondant à la moitié de la somme qu’elle a versée aux consorts [A] au titre de leur préjudice matériel, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

CONDAMNER la copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 37], à relever et garantir GROUPAMA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice des consorts [A].

CONDAMNER tout succombant à verser à GROUPAMA la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 5 juin 2025, a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE concernant les demandes indemnitaires dirigées par les consorts [A] « contre GROUPAMA » au titre de leurs dommages matériels et immatériels :

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’altération de l’habitabilité de l’appartement n’est pas justifiée, pas plus que les infiltrations sous les combles aient débuté en 2012, avec la circonstance qu’une durée de près de cinq ans s’est écoulée pour formaliser une demande de préjudice.

Elle ajoute que les consorts [A] ont été indemnisés de manière définitive le 27 avril 2017 de leurs pertes mobilières et immobilières, de sorte que, s’ils entendaient contester les indemnisations ainsi perçues, il leur revenait de le faire dans un délai de cinq ans à compter des versements effectués à leur profit, soit au plus tard le 27 avril 2022 tandis que ce n’est que le 22 février 2023 qu’ils ont saisi la juridiction de céans en vue de contester les montants qui leur avaient été versés, les estimant insuffisants.

Les consorts [A] répondent en substance que l’apparition de nouvelles dégradations suite aux travaux de rénovation du toit a fait courir un nouveau délai de prescription et que si, dès le 13 mars 2018, date à laquelle était rendu le rapport de l’expert judiciaire, Madame [A] connaissait l’origine du sinistre et l’identité du responsable, elle n’était capable d’évaluer son importance dommageable relativement à ses parties privatives qu’à la fin des travaux de réfection du toit.

Sur l’indemnisation de GROUPAMA, ils soulignent qu’elle était uniquement destinée à indemniser les vêtements abîmés de Madame [A] ainsi que sa table basse (pièce de collection), alors qu’elle est négociante en art, que la majeure partie de son temps de travail est dédiée à la participation à des événements mondains et que les vêtements abîmés sont pour la plupart de haute couture, les deux experts d’assurance ayant examiné chaque article, regardé les étiquettes et vérifié les prix pour procéder à l’estimation (sous-évaluée) du préjudice consécutif à leur destruction dans la penderie.

***

En application de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Conformément aux articles 2240 et 2241 du code civil, la prescription est notamment interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait ou par la demande en justice, même en référé.

Le point de départ de l’action de l’article 2224 du code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer (ex. : Civ. 3ème, 1er octobre 2020, n° 19-16.986, publié au bulletin), pouvant être la date de dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire (ex. : Civ. 3ème, 1er février 2018, n° 16-26.085, 9 mars 2022, n° 21-11.086 et 21-10.060).

En droit de la copropriété, le point de départ du délai décennal de prescription applicable à l’action d’un copropriétaire à l’encontre du syndicat est reporté, lorsque cette question fait débat, au jour où la victime avait eu connaissance de la cause des désordres (ex. : Civ. 3ème, 2 mars 2005, n° 03-14.713, 24 mai 2006, n° 05-12.185, 19 novembre 2015, n° 14-17.784 et n° 13-19.999, 21 décembre 2017, n° 14-18.284, faisant état de la connaissance « certaine » de la cause des désordres).

En l’espèce, aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [A] ne forment aucune demande indemnitaire à l’encontre de GROUPAMA en réparation de leurs préjudices tant matériel qu’immatériel, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par cet assureur est sans objet.

Au surplus, le tribunal relève, s’agissant des préjudices immatériels réclamés par les consorts [A] (préjudices moral et de jouissance), que ce n’est qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [W] [F], le 13 mars 2018, que les consorts [A] ont pu connaître les désordres, dans toute leur ampleur, leurs causes et leurs conséquences (ex. : Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre, 9 juin 2021, n° RG 19/02517), ainsi que l’imputabilité exacte des infiltrations faisant l’objet du présent litige (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 9 novembre 2020, n° RG 18/05327).

Les consorts [A] n’ont ainsi eu connaissance qu’à la date du 13 mars 2018 des faits leur permettant d’agir à l’encontre des défendeurs à la présente instance soit à l’issue des opérations d’expertise judiciaire confiées à Monsieur [W] [F], ayant :

— mis clairement en évidence les responsabilités, après des investigations approfondies,

— déterminé les troubles de jouissance occasionnés aux consorts [A] dans l’occupation de leur appartement (rapport, pages 32 et 33).

Leur action n’était donc pas prescrite au moment où ils ont fait assigner les syndicats des copropriétaires défendeurs par actes de commissaire de justice des 22 et 23 février 2023.

II – Sur les demandes indemnitaires des consorts [A] :

Les consorts [A] agissent sur le fondement des articles 9, alinéa 4, et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur celui de l’article 1244 du code civil et sur le fondement de l’article 1242 alinéas 1 et 5 à l’encontre des deux syndicats des copropriétaires défendeurs (dernières écritures, page 8).

S’agissant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], ils relèvent que l’expert conclut que la cause des désordres est :

— en premier lieu la vétusté des ouvrages de couverture et de fumisterie de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] (solins maçonnés dégradés, bas de feuille en zinc cassés à leur pli d’agrafure, couvre-joints colmatés au paxalumin à leur jonction avec changement de pente, feuils de zinc présentant tous les stigmates du vieillissement, cheminée appartenant au [Adresse 16] à l’état de quasi-ruine),

— en deuxième lieu, le manque de pente de la toiture du même immeuble, la pente existante étant « hors norme ».

Ils ajoutent que les travaux de réfection de la couverture du toit, des conduits de cheminée et du mur pignon de la copropriété voisine ainsi que la négligence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ont aggravé leur préjudice.

S’agissant du syndicat des copropriétaires voisin de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Adresse 36] [Localité 8], ils relèvent que le rapport de l’expert est sans équivoque et indique bien que la deuxième cause des désordres survenus dans leur appartement est « la vétusté du mur pignon de l’immeuble sis au [Adresse 34] surplombant la toiture de l’immeuble sis au [Adresse 33] [Adresse 23] et n° [Adresse 16] », l’ouvrage étant à l’état de « quasi-ruine » (profondes lézardes verticales, couronnement disparu, tête de mur côté droit profondément désagrégée par les eaux de ruissellement, multiples reprises de carrés d’enduit, extrême dégradation du conduit adossé, présence de matériaux gisant sur la couverture traduisant la désagrégation active du pignon menaçant la couverture située en contrebas, le sinistre de 2012 ayant pour origine la chute d’un mitron).

Sur l’indemnisation du préjudice matériel, ils réclament réparation au titre de la dégradation du mobilier et des effets personnels de Madame [A], indiquant avoir perçu finalement la somme de 20.023,40 € compte tenu du plafond capital mobilier et de la franchise d’assurance (pièces n° 12 à 16). Ils estiment le montant de l’évaluation de leur dommage comme insuffisant par rapport à leur préjudice réel et sollicitent la somme complémentaire de 15.000 € « en dédommagement pour la dégradation des effets personnels de Madame [A] ».

Ils sollicitent par ailleurs la prise en charge des travaux de rénovation de l’appartement afin de le remettre dans l’état dans lequel il se trouvait avant la survenance du sinistre, en faisant valoir que :

— Madame [A] a fait procéder à un constat d’huissier comportant des photographies témoignant de l’état dégradé du logement,

— elle a fait établir un devis de remise en état de l’appartement par la société MONSIEUR [O] [D] dont le montant s’élève à 29.650,00 € TTC (pièce n° 18),

— comme en témoignent des photographies récentes versées aux débats, l’état de l’appartement s’est encore dégradé suite aux travaux de rénovation des conduits de cheminée appartenant au [Adresse 16] et du mur pignon appartenant à la copropriété voisine (pièce n° 26, photographies prises courant mars 2024),

— ils réclament donc la somme de 45.000 € au titre de leur préjudice matériel.

Sur le préjudice moral et de jouissance, ils font état de l’ampleur des désordres constatés chez eux avant la mesure d’expertise (velux extrêmement endommagés, très humides, murs dans la salle d’eau imbibés d’eau, peinture s’écaillant et tombant dans tout l’appartement, humidité ambiante détériorant les affaires de Madame [A] qui y étaient entreposées), ces désordres s’étant aggravés jusqu’aux travaux intervenus en 2019, de sorte que Madame [A] n’a pu occuper les lieux pendant plusieurs mois voire années, contrairement à ce qui a été retenu par l’expert, évaluant le préjudice de jouissance de la requérante à seulement 20 % de la surface totale de son appartement de 2012 à 2016.

Ils ajoutent que :

— il ressort des photographies prises de l’appartement durant les travaux de l’été 2019 qu’il était impossible de l’occuper durant ces trois mois (pièce n° 22, photographie de l’appartement durant les travaux de rénovation du toit),

— le préjudice de jouissance peut donc être estimé à ce jour à 18.720 € (120 x 12 x 13),

— cette estimation ne tient pas compte des autres désagréments dont se plaint Madame [A] (poussière dégagée par le plâtre abîmé, qui s’effrite et conséquences sur sa santé, gêne dans sa vie quotidienne, apparition de moisissures sur les poutres, les murs et le bâti des velux, pièce n° 27, photographie du 13 juin 2024, gêne dans la vie professionnelle résultant de la privation d’une partie de sa garde-robe, lésions dermatologiques et perte de cheveux très importante, attestées par son médecin le 18 avril 2016, pièces n° 8 et 23),

— cette situation a perduré pendant trop longtemps,

— Madame [G] [A] (dernières écritures, page 15) sollicite donc le versement de la somme de 50.000 € en réparation de ses préjudices de jouissance et moral résultant du manque d’entretien des parties communes de l’immeuble qu’elle occupe, soit 18.720 € pour le préjudice de jouissance entre 2012 et 2024 et le reliquat pour son préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37] répond en substance que :

— les prétentions des consorts [A] au titre de l’indemnisation de leurs préjudices ne sont étayées par aucun élément probant,

— les consorts [A] ont déjà été indemnisés totalement de leur préjudice matériel, par leur assureur, CREDIT MUTUEL à hauteur de 4.990,90 € le 26 janvier 2016, et par celui du syndicat des copropriétaires (GROUPAMA) pour 15.183,40 € le 27 avril 2017, ces indemnisations ayant été acceptées sans réserve par les consorts [A],

— l’expert judiciaire a d’ailleurs estimé, aux termes d’un rapport contradictoire, que les préjudices matériels des consorts [A] ont été indemnisés de façon définitive, de sorte qu’ils ont été remplis dans leurs droits,

— il n’est produit aucune pièce pour justifier des effets qui auraient été endommagés et que les consorts [A] croient pouvoir évaluer à titre complémentaire forfaitairement à 15.000 €, en procédant par voie d’allégations, sans fournir le moindre élément justificatif,

— le devis de l’entreprise [D] [O] du 17 novembre 2021 n’a pas été communiqué dans le cadre de l’expertise, les prestations décrites n’étant corroborées par aucune constatation contradictoire ou pièce justificative,

— ce devis ne contient ni métré, ni prix unitaire des prestations et a manifestement été établi pour les seuls besoins de la cause, de sorte qu’il ne pourra qu’être écarté des débats car sans valeur probante,

— les consorts [A] ont déjà été indemnisés à hauteur de la somme globale de 20.174,30 € et il n’est pas justifié qu’ils aient fait réaliser depuis les travaux.

Sur les « prétendus préjudices moral et de jouissance », il fait valoir que :

— il n’est fourni aucun justificatif d’un préjudice moral, alors que les travaux de reprise de la toiture surplombant le lot des consorts [A] ont été réalisés, que ces derniers ont déjà été indemnisés de leur préjudice matériel et qu’ils avaient toute possibilité de longue date de réaliser des travaux de remise en état de leur lot,

— l’expert avait retenu, dans son rapport, un préjudice de jouissance au motif qu’une partie de l’appartement aurait été affecté dans son occupation, retenant un montant mensuel de 120 € pour la période courant de 2012 à 2016, soit une somme globale de 7.200 € (120 x 60 mois),

— il n’est pas justifié que l’habitabilité des lieux ait été altérée, ni que les infiltrations sous les combles aient débuté en 2012, aucun élément probant n’étant produit à l’appui de ces allégations,

— il est soutenu que Madame [A] aurait dû recourir à un relogement pendant la période de réalisation des travaux de réfection de la toiture, sans qu’aucun document soit produit concernant le supposé relogement de Madame [A] alors que l’habitabilité des lieux n’a jamais été altérée,

— il n’est justifié d’aucun préjudice distinct des désordres matériels d’ores et déjà complètement indemnisés, les consorts [A] ayant mis près de cinq ans depuis le dépôt du rapport d’expertise pour agir en justice,

— en tous les cas, le préjudice de jouissance ne saurait excéder la somme de 7.200 € retenue par l’expert aux termes d’investigations contradictoires.

A titre subsidiaire, il appelle en garantie le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dont l’ouvrage est à l’état de quasi-ruine selon l’expert (rapport, page 28, mur pignon), le sinistre de 2012 ayant eu pour origine la chute d’un mitron, et sollicite la garantie de GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE, indiquant être assuré au titre des dégâts des eaux et de sa responsabilité auprès de cet assureur, le présente sinistre étant « fortuit » (pièce n° 1).

S’agissant du défaut d’entretien invoqué par GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE, il souligne que le mur pignon est celui du [Adresse 3] et estime qu’il n’existe pas de défaut d’entretien ou de négligence fautive de sa part. Il rappelle également que la compagnie GROUPAMA a déjà accordé sa garantie à son assuré en indemnisant les consorts [A] à hauteur de 15.183,40 € le 27 avril 2017 pour un préjudice matériel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 37] souligne, à titre principal sur sa responsabilité, que le défaut de pente de la toiture de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] relevé par l’expert judiciaire avait été mis en évidence par l’architecte de la copropriété depuis le mois de janvier 2015, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas entrepris les réparations pourtant préconisées par ce dernier. Il ajoute que l’expert n’a émis qu’une hypothèse sur sa responsabilité, sans procéder à des investigations complémentaires ou à une recherche de fuite (rapport, page 28) aux frais de qui il appartiendra, afin d’établir le lien causal entre les désordres exposés par les consorts [A] et l’état de délabrement du mur pignon, la simple visite de la toiture de l’immeuble étant insuffisante à la démonstration, procédant par voie de simple hypothèse sur la foi d’une constatation visuelle sommaire, alors que les causes des infiltrations semblaient clairement établies, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37] n’ayant jamais contesté sa responsabilité.

Il considère qu’aucun lien causal entre les désordres et l’état de son mur pignon n’est établi, d’autant plus que les pièces endommagées de l’appartement des consorts [A] ne sont pas mitoyennes au mur pignon du [Adresse 3] et [Adresse 10].

A titre subsidiaire, sur les préjudices allégués par les consorts [A], il estime que le tribunal devra limiter le montant des préjudices matériels subis au niveau de l’évaluation de l’expert judiciaire et des indemnités déjà versées par les assureurs concernés.

Sur les préjudices de jouissance et moral, il indique que l’expert a estimé le trouble de jouissance subi à hauteur de 7.200 € et il rappelle que l’appartement est situé au 4ème étage d’un immeuble de sorte que l’on « peine à croire que des personnes puissent pénétrer dans un logement, par la toiture, à supposer que les fermetures des fenêtres soient défaillantes », de sorte que « l’anxiété d’intrusion » alléguée par Madame [A] en raison « des problèmes de fermeture de ses velux » n’est pas établie. Il ajoute qu’il appartenait à Madame [A] d’effectuer les réparations nécessaires ou de mettre en place des dispositifs de sécurité adéquats, Madame [A] ne produisant aucun élément probant démontrant la réalité des troubles ou désagréments que cette anxiété lui aurait causés, de sorte qu’elle succombe dans l’administration de la preuve de son préjudice.

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] VAL DE LOIRE, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], rappelle, s’agissant des dommages matériels, que les consorts [A] ont perçu une indemnisation totale d’un montant de 20.174,30 € en réparation de leurs pertes mobilières et immobilières, somme qui a été validée contradictoirement par les experts d’assurance et qu’ils ont accepté sans réserve (4.990,90 € le 26 janvier 2016 du crédit mutuel, assureur des consorts [A], puis 15.183,40 € de GROUPAMA PVL, assureur de la copropriété du [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], le 27 avril 2017).

Elle estime que ces indemnisations, avant même l’introduction d’une quelconque procédure, ont été examinées par l’expert judiciaire, conformément à sa mission, ce dernier ayant considéré sans ambiguïté que « les préjudices matériels occasionnés à l’appartement des consorts [A] ont été indemnisés, d’une façon définitive ».

Elle considère donc que les consorts [A] ne peuvent prétendre à une quelconque indemnisation supplémentaire, au titre des préjudices dont ils font état, qui ont été examinés contradictoirement en cours d’expertise et qui ont été indemnisés de manière définitive.

Elle souligne, en deuxième lieu, s’agissant de la somme réclamée au titre de la remise en état de l’appartement des consorts [A] suite aux travaux de réfection du toit intervenus à l’été 2019, qu’aucun désordre de cette nature n’a été constaté par l’expert judiciaire, le devis allégué n’ayant pas été produit contradictoirement durant les opérations d’expertise, ajoutant que si des dommages ont été occasionnés par les ouvriers en charge des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], ils ne sauraient emporter la garantie de GROUPAMA PVL, mais celle des intervenants sur ce chantier.

S’agissant des dommages immatériels, elle relève que :

— l’expert judiciaire a retenu un préjudice de jouissance à hauteur de 7.200 € pour la période comprise entre 2012 et 2016, soit 60 mois,

— pour autant, l’altération de l’habitabilité du logement n’est pas justifiée, pas plus que les infiltrations sous les combles aient débuté en 2012, avec la circonstance qu’une durée de près de cinq ans s’est écoulée pour formaliser une demande de préjudice,

— subsidiairement, la demande ne saurait excéder le chiffrage retenu par l’expert judiciaire, qui n’a retenu aucun préjudice de jouissance allant au-delà de l’année 2016, estimant à juste titre que les consorts [A] n’en justifiaient pas au-delà de cette date, tandis que ces derniers ne le font pas davantage dans le cadre de la présente procédure.

A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 14] (pour au moins la moitié de l’ensemble des préjudices subis par les consorts [A]), les désordres d’infiltrations affectant l’appartement des consorts [A] résultant « principalement » de la vétusté du pignon de cet immeuble, dont l’état de quasi-ruine a été mis en évidence par l’expert judiciaire.

Elle sollicite en toute hypothèse la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 13] [Localité 8] à lui régler la somme de 7.591,70 € correspondant à la moitié de la somme qu’elle a versée aux consorts [A] au titre de leur préjudice matériel.

Sur ses garanties, elle soulève une exclusion de garantie pour les dégâts « provenant d’un manque intentionnel de l’assuré et de réparations indispensables, ainsi que l’usure signalée et connue des conduits, tuyaux et appareils, état auquel il ne sera pas remédié dans un délai d’un mois à compter du jour où l’assuré en a eu connaissance, sauf cas de force majeure ».

Elle souligne que la réclamation des consorts [A] au titre de leur préjudice immatériel porte sur les conséquences des travaux de réparation entrepris en 2019 puis en 2023, tandis que l’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 mars 2018, portant sur les préjudices invoqués par les consorts [A] entre l’année 2012 et l’année 2016.

Elle ajoute que :

— postérieurement au dépôt de ce rapport, la copropriété du [Adresse 23] a finalement entrepris des travaux en 2019 en vue de la réparation d’un « ouvrage » à l’état de « quasi ruine » selon l’expert judiciaire, qui rappelle en outre que « les ouvrages partiellement responsables des désordres constatés dans l’appartement des consorts [A] étant des parties communes de l’immeuble (pignon) dont l’entretien a été défaillant, le syndicat des copropriétaires a donc failli à son rôle, au terme de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 »,

— les réclamations présentées par les consorts [A] portent sur des réparations entreprises par la copropriété qui n’ont pas donné satisfaction, générant de nouveaux préjudices immatériels au détriment des demandeurs à l’instance,

— la copropriété du [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Adresse 36] [Localité 8] a manifestement tardé à entreprendre des réparations sur un ouvrage qu’elle a laissé en état de quasi-ruine, caractérisant ainsi un manque intentionnel de réparations indispensables, signalé et connu de la copropriété, au sens des dispositions de la police d’assurance souscrite auprès de GROUPAMA.

Elle s’estime enfin bien fondée à opposer les plafonds et franchises prévus à sa police, tant à l’égard de son assuré que des tiers lésés, cette demande n’étant toutefois reprise dans le dispositif des dernières écritures de la compagnie GROUPAMA, tandis que le tribunal n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

2-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et les responsabilités

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15634).

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

En application du premier alinéa de l’article 1242 du Code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

Le principe de la responsabilité objective du fait des choses inanimées trouve son seul fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien.

Le gardien de la chose qui a été l’instrument du dommage est tenu à réparation intégrale de la victime.

L’article 1244 du code civil dispose que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ».

La responsabilité ainsi édictée est une responsabilité de plein droit qui s’applique dès lors que la ruine d’un bâtiment qui peut s’entendre de la dégradation partielle d’un bâtiment, a causé un dommage en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

Ces différents fondements de responsabilité objective peuvent se cumuler (ex. : Cour d’appel d'[Localité 31], chambre 1-4, 13 janvier 2022, n° RG 19/04575 ; Cour d’appel de [Localité 35], Pôle 4 – Chambre 2, 5 décembre 2018, n° RG 13/14638, et 28 septembre 2022, n° RG 12/18904 ; Cour d’appel de [Localité 39], Septième chambre, 5 mai 2010, n° RG 08/01933 ), de sorte qu’un syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité à l’égard de copropriétaires tant sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en sa qualité de gardien de l’immeuble (ex. : Cour d’appel de [Localité 40], 12 janvier 2007, n° RG 05/09191).

En l’espèce, les désordres d’infiltration affectant l’appartement des consorts [A] sont décrits en page 27 du rapport d’expertise de Monsieur [W] [F] déposé le 13 mars 2018 (pièce n° 19 produite en demande) et consistent en des dégradations :

— dans la salle de bains, en partie haute du mur séparatif avec l’entrée de l’appartement : écaillage de la peinture d’une poutre et auréoles brunâtres sous-jacentes, en provenance du bois,

— et dans le séjour, sur le rampant de la toiture, entre les deux châssis VELUX : large décollement du plâtre et écaillage de la peinture, outre une pulvérulence du plâtre et la présence d’auréoles brunâtres.

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de leur origine (rapport, pages 17, 28 et 30), ces désordres proviennent :

1 – d’une part, de la vétusté des ouvrages de couverture et de fumisterie de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], ne permettant plus d’assurer l’étanchéité de la toiture de l’immeuble (état de délabrement conduisant à la pénétration des eaux de ruissellement derrière les enduits et par conséquent derrière les solins de couverture) :

* solins maçonnés dégradés, tant au pied du pignon du n° [Adresse 10] qu’en pied de la souche de cheminée du côté opposé, au nord,

* bas de feuille de zinc cassés à leur pli d’agrafure,

* couvre-joints colmatés au paxalumin à leur jonction avec le changement de pente, feuilles en zinc présentant tous les stigmates du vieillissement, à savoir : blanchissement, rugosité, relief du voligeage apparent,

* cheminée appartenant au [Adresse 16] en état de « quasi ruine », avec disparition de son couronnement, décollement de l’enduit par larges plaques et fissurations diverses (cf. : photographie n° 8 intégrée au rapport d’expertise judiciaire).

2 – d’autre part, la vétusté du pignon de l’immeuble sis [Adresse 14], surplombant la toiture de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16], cet ouvrage étant en état de « quasi ruine » (cf. photographies n° 4 à 7 intégrées au rapport d’expertise judiciaire ; état de délabrement conduisant à la pénétration des eaux de ruissellement derrière les enduits), avec :

* de profondes lézardes verticales,

* un couronnement disparu ayant pour conséquence une importante érosion de sa partie haute par les eaux de ruissellement.

3 – enfin, le manque de pente de la toiture de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], dont le bris a été redressé et sa hauteur surélevée pour gagner du volume sous les combles et aménager un appartement dans un ancien grenier, cette initiative ayant eu pour conséquence de réduire considérablement la pente du terrasson et de la rendre insuffisante (11,20 %).

Il résulte de ces éléments d’une part que la cheminée du [Adresse 16] et le pignon du [Adresse 10] sont en mauvais état, faute d’entretien, ce qui entre dans la notion de ruine d’un bâtiment telle que prévue à l’article 1244 du code civil, et d’autre part que ce défaut d’entretien est à l’origine de dommages survenus dans l’appartement des consorts [A], de sorte que la responsabilité de plein droit des deux syndicats des copropriétaires apparaît engagée sur le fondement de l’article 1244 du code civil (ex. : Cour d’appel de [Localité 32], 2ème chambre civile, 9 juin 2022, n° RG 19/02802 ; Civ. 2ème, 27 octobre 2022, n° 21-16.692).

De même, la responsabilité objective, tant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37] et que du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 37] sera retenue :

— sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 29 octobre 2013, n° 12-23.953 : mur mitoyen), s’agissant de désordres d’infiltration ayant pour origine des parties communes de ces deux immeubles (ouvrages de couverture et fumisterie, toiture, cheminée, mur pignon),

— et sur le fondement des dispositions précitées de l’article 1242 alinéa 1er du code civil, en leurs qualités de gardiens des ouvrages (toiture, cheminée, mur pignon), instruments du dommage, dont le mauvais état est à l’origine des désordres d’infiltration subis dans l’appartement des consorts [A] (ex. : Cour d’appel de [Localité 35], Pôle 4 – Chambre 6, 19 mai 2017, n° RG 15/24156).

2-2 Sur l’indemnisation des préjudices

2-2-1 Sur le préjudice matériel (45.000 €)

* S’agissant, en premier lieu, de la « dégradation du mobilier et effets personnels de Madame [A] » (15.000 €), il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les consorts [A] ont déjà été indemnisés par leur assureur, Assurances Crédit Mutuel, à hauteur de 4.990,90 € TTC (embellissements, plafond capital mobilier, franchise déduit de 150 €), le 26 janvier 2016, puis par celui du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 16] à [Localité 37], GROUPAMA, le 27 avril 2017, à hauteur de la somme de 15.183,40 €, soit au total la somme de 20.174,30 € (pièces n° 12 à 16 produites en demande), correspondant à :

— la prise en charge des travaux de peinture évaluée à la somme de 2.000,90 € TTC,

— la prise en charge des vêtements et divers TTC, vétusté déduite : 16.697,40 €,

— et la restauration d’une table TTC : 1.476,00 € (pièce n° 13 produite en demande, détail des dommages).

Ces indemnisations ont été acceptées sans réserves par les consorts [A] et l’expert judiciaire précise à cet égard clairement dans son rapport que « les préjudices matériels occasionnés à l’appartement des Consorts [A] ont été indemnisés, d’une façon définitive », en ce qui concerne les « pertes mobilières et immobilières » occasionnées, à hauteur de la somme globale de 20.174,30 € (rapport, page 32).

Les consorts [A] estiment dans leurs dernières écritures notifiées dans le cadre de la présente instance que le montant de l’évaluation de leur dommage serait « insuffisant par rapport à leur préjudice réel », sans toutefois justifier par le moindre élément de preuve de l’existence d’une dégradation d’autres effets personnels de Madame [A] i) qui n’aurait pas déjà été indemnisée et ii) qui aurait été directement causée par les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige.

* S’agissant des « travaux de réfection de l’appartement des demandeurs » (30.000 €), le tribunal relève que :

— aucun devis recevable relatif aux travaux de remise en état de l’appartement des consorts [A] n’a été soumis à Monsieur [F] dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (à l’exception d’un unique devis [C] transmis hors délais, ne comportant aucune quantité et mentionnant de façon injustifiée le remplacement du carrelage de la salle de bains, sans préciser qu’il s’agit de carrelage de sol ou mural ou les deux ; rapport, page 21), alors que ce dernier avait notamment pour mission de « fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance ou pouvant résulter des travaux de remise en état »,

— l’expert a pris soin de rappeler en réponse à un dire du conseil des consorts [A] du 10 mai 2017 que le point n° 4 soulevé concernait « un éventuel préjudice matériel subi par les Consorts [A], qui devra être motivé » (rapport, page 22),

— le devis de l’entreprise [D] – [O] du 17 novembre 2021 produit en pièce n° 21 par les consorts [A] dans le cadre de la présente instance au fond :

* n’a pas été soumis à la discussion contradictoire des parties dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire,

* ne comporte pas davantage de précisions quant aux pièces impactées (salle de bains, séjour), leur métrage, les quantités et prix unitaire (prix « forfaitaire »),

* inclut des prestations de réfection de maçonnerie avec reprise des poutres bois et pose de plaques BA 13 en 0,60 sur la totalité du plafond (7.800 €), aux plafonds et divers, de remplacement carrelages au sol et faïences murs (3.800 €) et de pose de parquets (8.750 €) dont aucun élément ne permet d’établir qu’il s’agirait de prestations strictement nécessaires pour remédier aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige relatifs à des écaillages de peinture, auréoles brunâtres, décollement du plâtre sur le rampant de toiture entre les châssis Velux, pulvérulence du plâtre.

Au surplus, les consorts [A] ont accepté sans réserve l’indemnité versée par leur assureur et celui de la copropriété en réparation de leur préjudice matériel, incluant les « travaux de peinture TTC », vétusté déduite (pièce n° 13 produite en demande, détail des dommages), l’expert judiciaire précisant à ce titre dans son rapport (page 32) que les demandeurs ont été entièrement indemnisés, de « façon définitive » des dommages occasionnés dans leur appartement, estimant donc cette indemnisation satisfactoire au titre des travaux de réfection des peintures dégradées dans le logement des consorts [A], de nature à remédier aux désordres d’infiltration subis, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit.

Les consorts [A] seront donc intégralement déboutés de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice matériel.

2-2-2 Sur les préjudices immatériels (préjudice moral et préjudice de jouissance)

Les consorts [A] ne justifient en l’espèce par aucun élément probant de leurs allégations selon lesquelles :

— les désordres se seraient aggravés jusqu’aux travaux intervenus en 2019 (étant relevé au surplus qu’aucun élément ne permet d’établir que l’aggravation alléguée, à la supposer établie, serait liée aux infiltrations faisant l’objet du présent litige),

— Madame [A] n’auraient pas pu « occuper les lieux » pendant « plusieurs mois voire années contrairement à ce qui a été retenu par l’expert »,

— il aurait existé un quelconque risque d’intrusion dans le domicile des consorts [A], s’agissant d’un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], même à supposer que les fermetures des velux aient été défaillantes,

— les travaux de rénovation de la toiture de l’immeuble réalisés à l’été 2019 auraient empêché Madame [A] d’occuper l’appartement pendant trois mois (cette allégation n’étant étayée que par quelques photographies non datables produites par les demandeurs en pièces n° 22),

— ils auraient subi un préjudice de jouissance au-delà de l’année 2016, alors que :

* les travaux de réfection de la toiture et de la façade rue de l’immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 37] se sont achevés le 19 juillet 2019 (pièce n° 4 produite en défense par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], procès-verbal de réception des travaux),

* les consorts [A] ont attendu près de cinq ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le 13 mars 2018, pour assigner au fond les syndicats des copropriétaires défendeurs, fin février 2023, puis réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance sur une période de 11 années, entre 2012 et 2023 (puis dans le cadre de leurs dernières écritures sur une période de 13 années),

* le trouble de jouissance réclamé par le conseil des consorts [A] dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire s’étalait sur une période de seulement 60 mois, entre 2012 et 2016 (rapport d’expertise judiciaire déposé le 13 mars 2018, page 32).

A supposer que les travaux de rénovation de la toiture de l’immeuble réalisés à l’été 2019 auraient empêché Madame [A] d’occuper l’appartement pendant trois mois, ce qui n’est pas établi au travers des photographies, non datables, versées aux débats en pièce n° 22, il n’est pas davantage démontré que cette dernière aurait été contrainte de se reloger à ses frais dans un autre appartement au cours de cette période.

Aucun élément ne vient par ailleurs attester que le bien occupé par Madame [G] [A] subirait « depuis 2012 » des dégâts des eaux à répétition provenant de la toiture de l’immeuble et qu’un trouble de jouissance en aurait résulté dès 2012, alors que Monsieur [B] [A] n’a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier qu’en 2014 (pièce n° 1 produite en demande) et qu’une aggravation « considérable » des désordres n’est alléguée qu’à compter de l’année 2014 (rapport d’expertise judiciaire, page 7).

Le préjudice de jouissance, incontestable dans son principe, subi par Madame [G] [A] et directement en lien avec les désordres d’infiltration ayant affecté l’appartement des consorts [A], sera justement indemnisé, en application du principe de réparation intégrale, sur la base de 20 % de la valeur locative du bien, arrondi à 600,00 €, soit 120 € par mois, sur une période de 36 mois, entre 2014 et 2016, à hauteur de la somme justifiée et acceptable de 4.320,00 €.

Les syndicats des copropriétaires défendeurs seront donc condamnés conjointement, à hauteur de la moitié chacun, à payer à Madame [G] [A] la somme de 4.320,00 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Les consorts [A] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance.

Enfin, il n’est fourni aucune pièce justificative du préjudice moral allégué, à l’exception d’un certificat médical du 18 avril 2016 indiquant que Madame [G] [A] présente « des lésions dermatologiques du corps et du cuir chevelu, aggravées par un état de stress » (pièce n° 8) et de photographies des lésions et du cuir chevelu de Madame [A] (pièce n° 23), ne permettant nullement d’établir l’existence d’un quelconque lien de causalité entre :

Décision du 09 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02676 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY2BX

* les lésions dermatologiques présentées par Madame [A]/son stress d’une part,

* et les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, d’autre part.

Dans ces conditions, les consorts [A] ne pourront qu’être intégralement déboutés de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral.

2-3 Sur la garantie de la compagnie GROUPAMA, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37]

Selon l’article L. 113-1 du Code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Il incombe à l’assureur, invoquant une exclusion de garantie, de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion (ex. : Civ. 1ère, 13 novembre 1996, n° 94-10.031, publié au bulletin).

Dès lors qu’un assureur se prévaut d’une clause d’exclusion de garantie, il appartient au tribunal de vérifier les conditions d’application de l’article L. 113-1 du Code des assurances, donc de s’assurer que la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur est bien formelle et limitée (ex. : Civ. 3ème, 28 octobre 2003, n° 01-13.490).

En l’espèce, les préjudices indemnisés dans le cadre du présent jugement ne portent pas sur les conséquences des travaux de réparation entrepris en 2019, puis en 2023, mais ont uniquement pour objet d’indemniser le préjudice de jouissance subi par Madame [A] entre 2014 et 2016 consécutivement aux désordres d’infiltration occasionnés par les parties communes défectueuses des deux immeubles respectivement situés au [Adresse 23] et [Adresse 16], d’une part, et au [Adresse 10] à [Localité 37], d’autre part.

Par ailleurs, s’agissant de l’exclusion de la garantie « dégât des eaux » pour les dommages provenant d’un « manque intentionnel de l’assuré et de réparations indispensables, ainsi que l’usure signalée et connue des conduits, tuyaux et appareils, état auquel il ne sera pas remédié dans un délai d’un mois à compter du jour où l’assuré en a eu connaissance, sauf cas de force majeure » (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires, conditions particulières et conventions spéciales, page 6), le tribunal relève que cette clause ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée et ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision (ex. s’agissant d’une clause similaire : Cour d’appel de [Localité 35], Pôle 4 – Chambre 2, 31 mai 2017, n° RG 15/12412 ; 3 juillet 2013, n° RG 08/07355).

La garantie de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 16] à [Localité 37] est donc parfaitement mobilisable en l’espèce, de sorte qu’elle sera condamnée à garantir intégralement son assuré de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles.

2-4 Sur les recours en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, sans solidarité.

En l’espèce, s’agissant des rapports entre co-obligés, à l’examen du rapport d’expertise, des pièces versées aux débats et compte tenu des défauts d’entretien et/ou de réparation fautifs précédemment caractérisés de leurs ouvrages de couverture et de leur mur pignon respectivement imputables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Adresse 36] [Localité 8], d’une part, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Adresse 36] [Localité 8], d’autre part, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

— pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 20], assuré par la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire : 50 %,

— pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 38] : 50 %.

Les syndicats des copropriétaires défendeurs à la présente instance n’étant condamnés que conjointement, soit chacun pour la moitié, au paiement des sommes allouées aux consorts [A], qui ne formulent aucune demande de condamnation « in solidum » des défendeurs, donc à proportion de leur seule part de responsabilité au titre de la contribution à la dette, il convient de rejeter les recours en garantie formés :

— par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Adresse 36] [Localité 8] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Adresse 36] [Localité 8],

— et par la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Adresse 36] [Localité 8].

En revanche, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Adresse 36] [Localité 8], en sa qualité de subrogée dans les droits et actions de son assuré, apparaît bien fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 14] à lui rembourser la moitié de la somme de 15.183,40 € qu’elle a versée le 27 avril 2017 aux consorts [A] (pièce n° 16 produite en demande) en indemnisation du préjudice matériel par ces derniers consécutivement au sinistre faisant l’objet du présent litige, soit la somme de 7.591,70 €.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 37], qui succombent, seront condamnés conjointement, à hauteur de la moitié chacun, aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire (étant relevé que la somme de 3.000,00 € que les consorts [A] indiquent avoir dû avancer n’est justifiée par aucun élément de preuve), ainsi qu’au paiement de la somme globale de 2.500,00 € à Monsieur [B], [E] [A], Madame [H] [Y] épouse [A], Madame [L] [A] épouse [S] et Madame [G] [A] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [A] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en l’espèce de débouter intégralement la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 35] 2ème responsables des désordres d’infiltration subis par les consorts [A] sur le fondement des dispositions des articles 1242 alinéa 1er et 1244 du code civil ainsi que de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Déboute Monsieur [B], [E] [A], Madame [H] [Y] épouse [A], Madame [L] [A] épouse [S] et Madame [G] [A] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées au titre du préjudice « de matériel » et du préjudice moral,

Condamne conjointement, à hauteur de la moitié chacun, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Adresse 36] [Localité 8] à payer à Madame [G] [A] la somme de 4.320,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute Monsieur [B], [E] [A], Madame [H] [Y] épouse [A], Madame [L] [A] épouse [S] et Madame [G] [A] du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance,

Condamne la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 16] à [Localité 37], de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles,

Rejette le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 19] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 14],

Rejette le recours en garantie formé par la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 19], à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 14],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 14] à payer à la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 18] [Localité 8], la somme de 7.591,70 €, correspondant à la moitié de la somme qu’elle a versée aux consorts [A],

Condamne conjointement, à hauteur de la moitié chacun, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 14] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Condamne conjointement, à hauteur de la moitié chacun, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Adresse 36] [Localité 8] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 14] à payer à Monsieur [B], [E] [A], Madame [H] [Y] épouse [A], Madame [L] [A] épouse [S] et Madame [G] [A] la somme globale de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [B], [E] [A], Madame [H] [Y] épouse [A], Madame [L] [A] épouse [S] et Madame [G] [A] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 35] Val de Loire, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] et [Adresse 16] à [Localité 37], de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 35] le 09 Octobre 2025

La Greffière Le Président