TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Manuel RAISON

— Maître Anne HEURTEL

Copie certifiée conforme à :

— -Maître Manuel RAISON

— Maître Anne HEURTEL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09274

N° Portalis 352J-W-B7H-C2G2W

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic,la société CITYA TEISSIER-SABI, S.A.R.L

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDERESSE

S.C.I. 39 BM

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne HEURTEL de la SELARL HEURTEL ET MOGA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E 1113

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de assistéede Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09274 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2G2W

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI 39 BM est propriétaire des lots n°35, 36, 37, 46, 79, 95, 98 et 111 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 16ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société Citya Immobilier Teissier-Sabi, a assigné, devant ce tribunal, la SCI 39 BM aux fins de:

Vu l’article 44 du code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

— condamner la SCI 39 BM à lui payer la somme de totale de 33.064,85 euros, correspondant à :

* 31.076,45 euros à titre principal, charges arrêtées au 26 juin 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 avril 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 1.988,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— la condamner à lui payer :

*la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la SCI 39 BM aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] demande :

Vu l’article 44 du code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

— débouter la SCI 39 BM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— la condamner à lui payer :

* la somme totale de 22.609 euros, correspondant aux charges arrêtées au 10 septembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 avril 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la SCI 39 BM aux entiers dépens.

***

La SCI 39 BM, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, demande :

Vu notamment l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant au paiement des sommes de 6.940,04 euros (appel de fonds 2023), 348,57 euros (appel de fonds Alur), 10.410,04 euros (appel de fonds 2024) et 522,09 euros (appel de fonds Alur),

— le débouter :

*de sa demande de dommages et intérêts,

* de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner à restituer la somme de 806,40 euros au titre des frais,

— condamner chacune des parties à supporter la charge de ses dépens.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de la SCI 39 BM pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 6 décembre 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI 39 BM sur les lots n°35, 36, 37, 46, 79, 95, 98 et 111, ce qui n’est, au surplus, pas contesté par la défenderesse.

Il est constant que la SCI 39 BM a payé par virement comptabilisé le 22 février 2024 la somme totale de 33.064,85 euros comprenant les appels de charges et de travaux à hauteur de 31.076,45 euros soit les appels de fonds arrêtés au 10 juillet 2023 sollicités, en principal, dans l’assignation. De ce chef, le syndicat des copropriétaires ne maintient pas de demande.

S’agissant des appels postérieurs arrêtés au 10 septembre 2024, la SCI 39 BM ne conteste que ceux comptabilisés dans le décompte pour 6.940,04 euros (1/3 appel de fonds 2023 du 01/01/2024), pour 348,57 (en réalité 67) euros (1/3 appel de fonds Alur du 01/01/2024), pour 10.410,04 euros (2/3 appel de fonds 2024 du 01/05/2024) et 522,09 euros (2/3 appel de fonds Alur du 01.05.2024), pour un total de 11.566,94 euros. La défenderesse prétend que ces sommes ne sont pas justifiées par les appels de fonds produits (pièces 12 du Sdc), ce qui est contesté par le syndicat des copropriétaires.

Or, outre que les appels provisionnels de charges générales et de fonds travaux Alur sont fondés sur les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires sur la base particulièrement des budgets prévisionnels qui ont été approuvés, il y a lieu de constater, comme le souligne à juste titre le demandeur, que l’appel de fonds produit du 01/01/2024 au 30/04/2024 d’un montant total de 7.288,71 euros comprend le détail des charges générales pour 6.940,04 euros et des fonds Alur pour 348,67 euros, sachant que leur distinction, lot pas lot, apparaît clairement dans ledit appel de fonds.

Il en va de même pour les deuxièmes appels du 01/05/2024 – charges générales et fonds Alur – qui sont parfaitement justifiés en détail sur l’appel de fonds du 01/05/2024 au 31/08/2024.

Dans ces conditions, les contestations de la SCI 39 BM, lesquelles sont démenties par les pièces explicites versées aux débats, seront rejetées.

Pour le surplus, la SCI 39 BM ne discute pas les prétentions du demandeur qui sont, en tout état de cause, étayées et justifiées, et ne conteste pas ne pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22.609 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 10 septembre 2024, “1/1 appel trx portail parking” du 01/07/2024 et “solde charges 01/01/2023 – 31/12/2023, régul appels de fonds 2024” des 03/07/2024 compris.

S’agissant des intérêts, outre que le tribunal n’a pas trouvé trace de la lettre de mise en demeure du 20 avril 2021 invoquée par le syndicat des copropriétaires, celle-ci ne pouvait, en toute hypothèse, concerner les appels de fonds précités échus plusieurs années après. La somme de 22.609 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024, date des dernières conclusions d’actualisation.

Sur les frais :

Le syndicat des copropriétaires précise avoir sollicité, dans son assignation, le paiement de la somme de 806,40 euros au titre des frais de recouvrement du syndic. Il indique qu’étaient ajoutés les honoraires d’avocats pour 1.182 euros, pour un total de frais de 1.988,40 euros. Il relève que la SCI 39 BM a réglé ces frais en intégralité de sorte qu’il se désiste de sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conteste la demande en restitution présentée par la défenderesse.

La SCI 39 BM prétend avoir réglé “par erreur” les frais de 806,40 euros et soutient que ceux-ci ne relèvent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 de sorte que le syndicat des copropriétaires devra être condamné à lui restituer cette somme de 806,40 euros qu’elle considère avoir été indûment perçue.

Sur ce, il est constant que la SCI 39 BM a, en cours de procédure, payé la somme globale de 33.064,85 euros. Elle ne conteste pas que ce règlement portait sur l’arriéré d’appels de fonds au 26 juin 2023 ainsi que sur les frais de mise en demeure et de contentieux facturés par le syndic à concurrence de 806,40 euros. Elle ne discute pas le règlement qu’elle a, alors, également opéré du chef des frais d’avocats pour 1.182 euros (186 + 546 + 450).

La SCI 39 BM ne se propose pas d’articuler en droit sa demande reconventionnelle de restitution, qui paraît s’apparenter à une action en répétition de l’indu.

Les frais de mise en demeure ou d’intervention du syndic initialement sollicités sont étayés de factures, sont prévus par le contrat de syndic conclu avec la copropriété et sont intégrés dans les comptes de celle-ci. Si les tribunaux, en fonction des éléments au dossier et dans les rapports syndicat-copropriétaire, peuvent écarter certains frais – non encore réglés – au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être soutenu que lesdits frais sont, de manière générale, dépourvus de toute cause et par nature indus.

Au cas présent, la SCI 39 BM a réglé spontanément, en cours de procédure alors qu’elle était assistée d’un Conseil, l’intégralité de frais – réclamés sur la base de l’article 10-1 de la loi précitée ou d’honoraires d’avocat -, dont elle connaissait la nature, le fondement et leurs pièces justificatives. Elle est infondée, en l’espèce, à invoquer leur caractère indu. Sa demande aux fins de restitution de la somme de 806,40 euros sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, l’examen des pièces produites aux débats établit que la SCI 39 BM a manqué de longue date à son obligation de paiement régulier de sa quote-part de charges. Le syndicat des copropriétaires justifie qu’il s’est précédemment, en septembre 2022, désisté d’une procédure en recouvrement de charges à raison du paiement tardif et en cours de procédure par la SCI 39 BM des causes de l’assignation, ce que cette dernière ne conteste pas.

Il ressort de la présente procédure qu’après avoir réglé, tardivement, en janvier/février 2024 l’arriéré d’appels de fonds arrêté au 10 juillet 2023, elle a stoppé tout paiement du chef des charges postérieures.

Par ailleurs, le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2023 révèle que les copropriétaires ont été contraints de procéder, à la résolution n°14, à “un appel de fonds exceptionnel pour éviter le manque de trésorerie en raison de la défaillance de certains copropriétaires débiteurs” dont la SCI 39 BM.

Ainsi la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont manifestement entraîné un préjudice pour la copropriété. Compte tenu de la répétition de ses défaillances – et ce sans raison économique invoquée -, la SCI 39 BM, propriétaire de 8 lots dans l’immeuble, ne peut être considérée comme une débitrice de bonne foi.

La SCI 39 BM sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice financier causé, le surplus étant rejeté.

Sur les autres demandes :

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts est de droit lorsque les conditions prévues à l’article 1342-2 du code civil sont réunies. Elle sera ordonnée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI 39 BM sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI 39 BM est tenue aux dépens et sera condamée à payer au syndicat des copropriétaires une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera cependant tenu compte des frais de cette nature qu’elle a réglés spontanément en cours de procédure et sera condamnée à régler une somme supplémentaire de 820 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI 39 BM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 16ème :

* la somme de 22.609 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 10 septembre 2024, “1/1 appel trx portail parking” du 01/07/2024 et “solde charges 01/01/2023 – 31/12/2023, régul appels de fonds 2024” des 03/07/2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024,

* la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI 39 BM de sa demande de restitution de la somme de 806,40 euros ;

CONDAMNE la SCI 39 BM aux dépens ;

CONDAMNE la SCI 39 BM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 16ème la somme de 820 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente