TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Hakima OTMANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZX

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [E] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hakima OTMANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2476 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202418672 du 11/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/02/2013, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à [Z] [E] [D] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], et une cave, pour un loyer mensuel initial de 521,30 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12/02/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 5904,48 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 18/06/2024 à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [Z] [E] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [Z] [E] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [Z] [E] [D] au paiement d’une somme provisionnelle de 9076,74 euros à la date du 31/05/2024, mai 2024 inclus, à actualiser le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner [Z] [E] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au dernier loyer indexé et charges tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; – condamner [Z] [E] [D] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 19/06/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 21/11/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 13/01/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 14443,51 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’assignation. Il donne son accord à la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

S’agissant de la procédure de surendettement, le bailleur estime que la décision de recevabilité à la procédure de surendettement n’a pas pour conséquence de priver le bailleur de poursuivre ses demandes, initiées avant cette décision de recevabilité.

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZX

[Z] [E] FLORENTINO, assistée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— à titre principal :

débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande d’expulsion compte tenu de l’admission au bénéfice d’une procédure de surendettement ; débouter le même de sa demande d’expulsion compte tenu de l’extinction de la dette ;constater que [Z] [E] FLORENTINOa réglé la dette locative après l’avis de la commission de surendettement ; – à titre subsidiare : constater que les conditions d’octroi d’un échelonnement de la dette locative sont réunies et accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la dette, à raison de 35 mensualités de 100 euros et le solde à la 36ème mensualité ;

— à titre infiniment subsidiaire : accorder les plus larges délais, à savoir 36 mois, pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause, rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 26/02/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 12/02/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Z] [E] [D] produit la décision de recevabilité à la procédure de surendettement en date du 21/11/2024 et de l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle estime que sa dette locative est éteinte car soldée.

Toutefois, et comme le soulève le bailleur, la décision de recevabilité est la première étape vers une seconde décision de rétablissement personnel. Comme l’inscrit la Commission de surendettement dans son courrier du 22/11/2024, à ce stade de la procédure la décision d’effacement n’a pas été rendue. A titre indicatif, il convient d’informer la débitrice que l’orientation d’un dossier peut être modifiée si sa situation économique et personnelle évolue.

Il convient enfin de rappeler à [Z] [E] [D] qu’en cas de non paiement de ses loyers et de ses charges courants, son bailleur pourra solliciter la caducité de la mesure de surendettement et réclamer le paiement de sa créance.

Dans le cadre de la présente procédure, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier un commandement de payer plus de deux mois avant la décision de recevabilité à la procédure de surendettement. La présente procédure est donc bien fondée.

[Z] [E] [D] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 12/04/2024 à minuit, soit à compter du 13/04/2024.

[Z] [E] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite de son bail. Le paiement du loyer n’a pas été repris intégralement avant l’audience. Le bailleur donne son accord à l’audience pour la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, compte tenu de l’accord survenu entre les parties à l’audience, il y a lieu de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [Z] [E] [D], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [Z] [E] [D] reste devoir une somme de 13729,24 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 01/12/2024, novembre 2024 inclus, hors frais.

La Commission de surendettement n’ayant pas encore rendue de décision d’effacement des dettes, mais seulement une décision de recevabilité à la procédure de surendettement, la dette n’est pas soldée.

Il convient en conséquence de condamner [Z] [E] [D] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement.

Compte tenu de l’accord survenu entre les parties à l’audience, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement avec des mensualités de 100 euros selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [Z] [E] [D] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Z] [E] [D] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 13/04/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE l’accord des parties, en conséquence SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [Z] [E] [D] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 13729,24 euros au titre des loyers et charges dus au 01/12/2024, novembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [Z] [E] [D] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 100 euros, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts, et ce jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai précité ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [Z] [E] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ;

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de [Z] [E] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [Z] [E] [D] à payer [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [Z] [E] [D] aux dépens de la présente procédure incluant le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection