TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53878 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PK5

N° : 9 -LF

Assignation du :

03 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juillet 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société FONCIERE SAINT MICHEL, représentée par son gérant Monsieur [T] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Marina ISRAEL EDERY de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS – #A0449

DEFENDERESSE

La société PODARGOS

[Adresse 7]

[Localité 3]

et encore dans le slieux loués sis

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Rochfelaire IBARA, avocat au barreau de PARIS – #B0923

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2 juillet 2019, Mme [E] [Y] a renouvelé le bail commercial donné à la société PODARGOS des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 31.469,64 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Le bien a été vendu à la société FONCIERE SAINT-MICHEL par acte notarié du 19 janvier 2021.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 30 avril 2025, à la société PODARGOS, pour une somme de 12.344,27 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2025.

Par acte du 3 juin 2025, la société FONCIERE SAINT-MICHEL a fait assigner la société PODARGOS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ou en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail pour manquement aux obligations,

— ordonner l’expulsion de la société PODARGOS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société PODARGOS à payer à la société FONCIERE SAINT-MICHEL la somme provisionnelle de 12.344,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, et capitalisation des intérêts,

— condamner la société PODARGOS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société PODARGOS au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 26 juin 2025, la société FONCIERE SAINT-MICHEL a maintenu les termes de son assignation, outre le rejet des exceptions et demandes de la défenderesse.

La société PODARGOS a sollicité principalement :

À titre principal Que le juge des référés se déclare incompétent au profit du juge de la mise en état déjà saisiQue le juge des référés sursoit à statuer

Que le juge des référés renvoie les parties à mieux se pourvoir devant la 18ème chambre déjà saisieÀ titre subsidiaireLe rejet les demandes en raisons de contestation sérieusesQu’il soit donné acte à la défenderesse de son offre de consignation des loyers et chargesQu’il soit donné acte à la défenderesse de son refus d’exécuter le bail tant que la bailleresse n’aura pas exécuté son obligation de délivranceÀ titre très subsidiaireLa suspension des effets de la clause résolutoire compte-tenu de la bonne foi de la défenderesseLa consignation des loyersEn tout état de causeLe rejet de toutes les demandes de la société FONCIERE SAINT-MICHELLa condamnation de la société FONCIERE SAINT-MICHEL à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I – Sur la compétence du juge des référés et la recevabilité des demandes

La société PODARGOS sollicite que le juge des référés se déclare incompétent et que les demandes soient déclarées irrecevables en raison de la compétence exclusive du tribunal judiciaire en matière de bail commercial et de la saisine préalable du juge du fond de ce tribunal.

En droit, en application de l’article 789 du code de procédure civile « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522. »

Il ressort également de cette disposition que, dans le cadre dans lequel le juge de la mise en état est saisi, il est compétent à l’exclusion du juge des référés pour statuer sur les mesures provisoires.

Mais le juge des référés n’est incompétent que si l’instance au fond tend aux mêmes fins et oppose les mêmes parties.

Par ailleurs le juge des référés, en ce qu’il appartient au tribunal judiciaire conformément à la compétence exclusive prévue par l’article R 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire, est compétent pour constater, en matière de bail commercial, l’acquisition de la clause résolutoire ou en suspendre les effets.

En l’espèce, la société PODARGOS a saisi le tribunal judiciaire de Paris, au fond, par assignation délivrée le 21 mars 2025 d’une demande d’annulation du contrat de bail conclu avec la société FONCIERE SAINT-MICHEL. Le juge de la mise en état a été désigné le 2 avril 2025.

L’assignation de la présente instance de référé a été délivrée le 3 juin 2025, soit postérieurement à la saisine du juge de la mise en état.

Cependant le litige dont le juge du fond est saisi a pour objet l’annulation du bail commercial alors que l’instance devant le juge des référés a pour objet l’acquisition de la clause résolutoire et l’octroi des loyers et charges impayés à titre provisionnel. La saisine du juge de la mise en état ne saurait donc faire obstacle à la compétence du juge des référés, et ce même si le bailleur a sollicité reconventionnellement devant le juge du fond la résiliation du bail.

Il convient de relever que juger le contraire permettrait à certains preneurs d’agir avec une particulière mauvaise foi puisqu’en l’espèce il n’est pas contesté par la société PODARGOS qu’elle a cessé de payer ses loyers une semaine après avoir assigné son bailleur en nullité du bail…

En conséquence, le juge des référés est compétent pour traiter tant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire que des demandes provisionnelles accessoires.

La fin de non-recevoir et l’exception d’incompétence seront rejetées.

II – Sur la demande de sursis à statuer

Si le juge des référés retient sa compétence, la société PODARGOS sollicite qu’il sursoit à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire sur l’action en nullité du bail.

Cependant comme il a été rappelé, le juge des référés est compétent pour statuer sur le jeu de la clause résolutoire et peut condamner à titre provisionnel le preneur des loyers et charges impayés dus.

La seule existence d’une procédure en cours au fond ayant pour objet la contestation de la validité du bail ne saurait, à elle seule, imposer au juge des référés de suspendre son office. Si tel était le cas, l’intervention du juge des référés en matière de clause résolutoire serait dénuée de tout intérêt pour les parties. La solidité des moyens soulevés pour contester la validité du bail sera seulement appréciée dans le cadre de l’examen du sérieux des contestations du défendeur, pouvant le cas échéant entrainer une décision de non-lieu à référé.

Au surplus il doit être relevé que la procédure au fond est très récente, que sa clôture ainsi que la décision in fine ne sont pas susceptible d’intervenir dans un proche délai, pour un résultat, qui plus est, est aléatoire.

Ainsi il n’y a lieu à prononcer de sursis à statuer.

III – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la société PODARGOS soutient que les demandes du bailleur se heurtent à des contestations sérieuses relevant d’une part de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance conforme et d’autre part de la rupture des rapports locatifs en raison des agissements dolosifs du bailleur.

Sur la contestation tirée de l’inexécution de l’obligation de délivrance conforme

Il semble que la défenderesse fonde principalement son premier moyen sur le fait que le bailleur aurait de façon illicite modifié l’usage des locaux en donnant à bail commercial des locaux qui étaient à usage d’habitation.

Si cette contradiction est susceptible d’emporter la nullité du bail commercial, encore faut-il l’établir avec le sérieux requis en référé, la charge du caractère sérieux de cette contestation reposant sur celui qui l’invoque.

En droit, l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation prohibe le changement de destination des lieux sans autorisation.

En l’espèce, les fiches H2 produites par la société PODARGOS sont soit reproduites de façon incomplète, soit peu lisibles quant aux lots qu’elles concernent, soit barrées.

Cependant une fiche C est produite, qui déclare que le rez-de-chaussée de l’immeuble est loué à un certain « [I] » qui exerce une activité commerciale de « chausseur », avec une entrée dans les lieux en 1897 et un loyer révisé pour la dernière fois en 1968.

Ces mentions sont cohérentes avec le règlement de copropriété de l’immeuble du 12 octobre 1962 qui précise que le lot 2 est un « magasin au rez-de-chaussée à gauche » et le lot 4 (devenu aujourd’hui le lot 45) « un atelier », et avec l’acte de vente notarié du 18 janvier 2021 qui précise à plusieurs reprises l’usage commercial du bien vendu.

Ainsi le moyen tiré du changement illicite de destination du bail et par conséquent du non-respect du statut impératif des baux commerciaux, ne saurait, au stade des référés, constituer une contestation sérieuse.

Sur la contestation tirée des agissements dolosifs du bailleur

La mauvaise foi alléguée reposant sur les mêmes arguments relatifs à la nature non commerciale des locaux que le bailleur aurait cachée à la société PODARGOS, cette contestation ne peut pas plus être jugée sérieuse au stade des référés.

Les contestations soulevées étant jugées non sérieuses, il convient de relever que le commandement de payer du 30 avril 2025 a été délivré à personne.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus pour le 2ème trimestre 2025. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (page 7 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société FONCIERE SAINT-MICHEL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12.344,27 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 31 mai 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève toujours à la somme de 12.344,27 euros, arrêtée au 2 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société PODARGOS au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce la capitalisation sera ordonnée.

IV – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il ressort des explications de la société PODARGOS que celle-ci a volontairement suspendu le paiement de son loyer en raison de l’introduction d’une instance au fond en nullité du bail, alors même qu’elle n’évoque aucune difficulté financière.

La société PODARGOS est désormais informée de ce qu’elle ne peut anticiper la décision du tribunal judiciaire sur l’action en nullité du bail en suspendant le paiement de ses loyers.

Pour les mêmes raisons aucun argument sérieux n’est avancé en faveur de la demande de consignation des loyers qui sera rejetée.

Compte tenu de ces circonstances il convient d’accorder un délai court à la société PODARGOS pour reprendre le paiement du loyer courant et s’acquitter de sa dette, puisqu’elle est manifestement en capacité de le faire, tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 2 mois à la société PODARGOS pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

V – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société PODARGOS sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

VI – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PODARGOS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société PODARGOS ne permet d’écarter la demande de la société FONCIERE SAINT-MICHEL formée sur le fondement des dispositions susvisées. La demande de la défenderesse est nécessairement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir et l’exception d’incompétence soulevées par la société PODARGOS ;

Rejetons la demande de sursis à statuer ;

Condamnons la société PODARGOS à payer à la société FONCIERE SAINT-MICHEL la somme provisionnelle de 12.344,27 euros au titre de l’arriéré locatif au 2 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Disons que la société PODARGOS pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 2 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et le versement suivant au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société PODARGOS de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société PODARGOS et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 2], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Rejetons la demande de consignation formulée par la société PODARGOS ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Condamnons la société PODARGOS à payer à la société FONCIERE SAINT-MICHEL la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société PODARGOS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 24 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ