TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/53724 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XRN

N° : 6

Assignation du :

20 Mai 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 novembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W] veuve [T], décédée le 27 octobre 2021 à CLICHY (92), désigné à ses fonctions par ordonnance du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en date du 12 janvier 2024

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Noellia AUNON de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0241

DEFENDERESSES

La Société SJM, Société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître David BOUSSIDAN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #490

S.A.S. AARJITH EXACTAA

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par actes de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W], a assigné en référé la société AARJITH EXACT à qui elle a consenti un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] et la société SJM qui exploite actuellement lesdits locaux.

Après un premier renvoi octroyé à l’audience du 29 juillet 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités, sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles L. 143-2, L. 145-41 et L. 145-16 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles 1229 et suivants et 1741 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 834 et 835 alinéa 1 er du Code de Procédure Civile,

Vu le contrat de bail signé entre les parties et le commandement visant la clause résolutoire délivré,

Vu les présentes conclusions et les pièces à l’appui,

— RECEVOIR Monsieur le Directeur Régional de la Direction Nationale des InterventionsDomaniales, domicilié [Adresse 1] à [Localité 4], agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W] veuve [T], décédée le 27 octobre 2021 à CLICHY (92), désigné à ses fonctions par ordonnance du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en date du 12 janvier 2024, en son acte introductif d’instance,

Et, l’y disant bien-fondé :

— DIRE NULLE ET DE NUL EFFET, la cession du fonds de commerce intervenue entre les sociétés AARJITH EXACT et SJM,

— DIRE IRREGULIERE LA NOTIFICATION DE LA CESSION intervenue à l’initiative de la société SJM en date du 23 juillet 2025, celle-ci étant intervenue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire et non en cours de bail,

— DIRE INOPPOSABLE AU DEMANDEUR, la cession du fonds de commerce intervenue entre les sociétés AARJITH EXACT et SJM,

En conséquence,

— JUGER que la société SJM est occupante sans droit ni titre,

A TITRE PRINCIPAL, CONSTATATION DE L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

— DECLARER acquise la clause résolutoire stipulée au bail au profit du demandeur,

— CONSTATER, en conséquence, la résiliation du bail intervenue, de plein droit, le 4 mars 2025,

— DECLARER la société SJM irrecevable en sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail et en ses demandes subséquentes, faute de qualité à agir, et à tout le moins, L’EN DEBOUTER ;

— DEBOUTER la société SJM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant dépourvues de tout fondement,

A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

— PRONONCER, aux torts de la Société AARJITH EXACT et à effet du 20 mai 2025, date de l’assignation, la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répété à ses clauses et obligations,

— DEBOUTER la société SJM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant dépourvues de tout fondement,

EN TOUT ETAT DE CAUSE, SUR LES DEMANDES PECUNIAIRES ET D’EXPULSION

— PRONONCER l’expulsion des lieux loués de la Société AARJITH EXACT, et celle de tous occupants de son chef, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier,

— ORDONNER la séquestration des meubles portant et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux propriétaires de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, pour sûreté des réparations locatives et des indemnités d’occupation s’il en est dues,

— CONDAMNER la société AARJITH EXACT à payer à la demanderesse :

• la somme de 55.523,03 € TTC à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de juillet 2025 inclus,

• la somme de 11.104,60 € à titre provisionnel correspondant à 20% de la somme due en principal par la défenderesse au titre de l’exécution du bail commercial ;

• le tout avec intérêts au taux légal sur la somme de 44.794,58 € TTC à compter du 3 février 2025, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence des défenderesses ;

• une somme égale au double du montant du loyer courant indexable et des charges, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, et ce, à compter de la résiliation du bail, savoir le 4 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, conformément aux termes contractuels ;

— JUGER que le dépôt de garantie des loyers réglé en son temps par la société AARJITH EXACT à sa bailleresse demeurera acquis au demandeur,

— RENDRE COMMUNE ET OPPOSABLE à la Société SJM l’ordonnance à intervenir,

— EN TOUT ETAT DE CAUSE, DEBOUTER la société AARJITH EXACT et la société SMJ de toutes demandes, fins et conclusions,

— RAPPELER en tant que de besoin, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

— CONDAMNER solidairement les défenderesses à payer à la demanderesse, la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SJM sollicite du juge des référés de :

« - DEBOUTER Monsieur le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W] veuve [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 24 juillet 2018 :

— ACCORDER à la société SJM la faculté de s’acquitter de l’arriéré de loyers et charges comme suit:

Paiement de l’arriéré de 50 229,95 € au moyen de 23 mensualités égales de 2 092 € chacune, suivie d’une 24 ème mensualité de 2 113,95 €, la première mensualité serait payée dans les 8 jours suivants la signification par commissaire de justice du jugement à venir.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER Monsieur le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W] veuve [T] à payer à la société SJM, la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W] veuve [T] à supporter les entiers dépens d’instance ;

— PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

La société AARJITH EXACT n’est pas représentée.

Vu les dispositions de l’article 446-1 et celles de l’article 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la nullité de la cession entre les société SJM et AARJITH EXACT

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités, sollicite que soit prononcée la nullité de la cession du fonds de commerce de la société AARJITH EXACT à la société SJM, comprenant le droit au bail relatif aux locaux appartenant à Madame [W], étant précisé que cette cession est intervenue par acte sous seing privé en date du 15 juin 2023.

Or, il n’entre pas dans les prérogatives du juge des référés, juge du provisoire, de prononcer la nullité dudit acte sous seing privé.

Dans ces conditions, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur l’inopposabilité de l’acte de cession

La direction nationale des interventions domaniales, ès qualités, sollicite de lui voir déclarer inopposable l’acte de cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail portant sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], dès lors qu’il ne lui a jamais été notifié.

De son côté, la société SJM souligne essentiellement que le bail commercial portant sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ne prévoit pas de modalités spécifiques pour notifier la cession du droit au bail au bailleur. Or, elle met en avant un courrier qu’elle a adressé dès la cession intervenue au gestionnaire immobilier dudit bien. En outre, elle précise que cette cession a été publiée au BODACC.

Sur ce,

Vu les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile,

Et, en vertu des dispositions de l’article 1690 du code civil, le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail litigieux en date du 24 juillet 2018, dont les clauses ont été reprises dans l’acte sous seing privé en date du 30 novembre 2020 lequel consacre l’acquisition du fonds de commerce d’alimentation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] par la société AARJITH EXACT que « le locataire ne pourra en outre céder son droit au présent bail si ce n’est à son successeur dans son commerce mais en totalité seulement. En cas de cession, le locataire demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du présent bail. Dans toutes les cessions, une copie de la cession enregistrée portant la signature manuscrite de chaque partie devra être remise au bailleur sans frais pour lui dans le mois de la signature et le tout à peine de nullité de la cession à l’égard dudit bailleur et de résiliation des présentes si bon lui semble le tout indépendamment de la signification prescrite par l’article 1690 du code civil. »

S’il n’appartient pas au juge des référés, juge du provisoire, de déclarer une cession inopposable, il n’en demeure pas moins qu’il lui appartient de se prononcer sur le fait de savoir s’il existe une contestation sérieuse à l’inopposabilité soulevée.

En l’espèce, pour démontrer que la bailleresse a eu connaissance de la cession du bail, la société SJM produit un courrier en date du 3 juillet 2023 adressé à Monsieur [U] [V], salarié de la société VHM, dont il n’est pas contesté qu’elle avait en charge la gestion immobilière des locaux commerciaux appartenant à Madame [W]. Aux termes de ce courrier, dont il n’est pas justifié de l’envoi, il est indiqué que la cession du fonds de commerce entre les sociétés AAJIRTH EXACT et SJM a été enregistrée aux services des impôts le 26 juin 2023 et qu’une copie de l’acte de cession dudit fonds en date du 15 juin 2023 est joint.

Or, ce courrier, dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir qu’il a été adressé au gestionnaire desdits locaux, est insuffisant pour caractériser que le bailleur a eu connaissance de la cession. Il en est de même des trois autres courriels produits, en date des 7 et 12 juin 2023, s’il peut se déduire des termes employés qu’une cession ait envisagée, il n’en résulte pas que Monsieur [V] est averti de la cession effective dudit bail commercial.

Quoi qu’il en soit, il apparaît que la cession n’a pas été dûment signifiée à la bailleresse, étant précsié que la clause précitée du bail prévoit que la copie de la cession devra être communiquée à la bailleresse, et ce, indépendamment des formalités prescrites à l’article 1690 du code civil. Sur la nécessité de respecter lesdites dispositions du code civil, la clause précitée du bail est claire et ne nécessite pas d’être interprétée.

A toutes fins utiles, il sera relevé que la publication au BODACC en date des 9 et 10 décembre 2023 de ladite cession de fonds de commerce entre les sociétés AAJIRTH EXACT et SJM n’est pas suffisante pour justifier de la notification au bailleur de la cession du bail commercial.

Dans ces conditions, aucun moyen ne permet de contester sérieusement l’inopposabilité de la cession en cause entre les sociétés AAJIRTH EXACT et SJM, telle que relevée par la direction nationale des interventions domaniales (DNID).

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur au titre du bail commercial

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial en date du 24 juillet 2018 liant Madame [W] à la société AAJIRTH EXACT contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société AAJIRTH EXACT le 3 février 2025 à hauteur de la somme de 44.794,58 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif dû au 1er janvier 2025.

Il résulte du relevé de compte général ouvert dans les livres comptables de la société locataire, lequel a été établi par le 24 avril 2025 que la société locataire, la société AAJIRTH EXACT ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 mars 2025 à 24h00.

En conséquence, l’expulsion de la société AAJIRTH EXACT et de tous occupants nés de son chef sera ordonnée, sans délai, à compter de la signification de l’ordonnance. La demande d’astreinte formée à ce titre n’apparaissant pas justifiée, elle sera, en conséquence, rejetée.

A toutes fins utiles, il sera précisé qu’il importe peu que la société SJM ait signifié par acte de commissaire de justice le 23 juillet 2025, la cession du fonds de commerce et par suite du droit au bail à la DNID. En effet, à cette date, le bail se trouvait d’ores et déjà résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions de l’expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l’ordonnance.

Quant à l’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, elle sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, taxes et accessoires, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. La clause du bail prévoyant la majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, la demande formée par la DNID aux fin de voir conserver le dépôt de garantie sera rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif en date du 19 septembre 2025, qui n’a pas été notifié à la partie défenderesse, fait état de l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 55.523,03 euros à la date du 1er juillet 2025.

La société AAJIRTH EXACT sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts sur la somme de 44.794,58 euros à compter du 3 février 2025 et sur le surplus à compter de l’assignation valant mise en demeure de payer au sens des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En outre, la demande de provision au titre de l’application de la clause pénale prévoyant à titre d’indemnité contractuelle la somme de 11.104,60 euros correspondant à 20% de l’arriéré locatif due, il sera rappelé, à nouveau, que ce type de stipulations s’analyse en une clause pénale, susceptible de modération, et par suite, outrepassant les prérogatives du juge des référés.

Toute demande, en ce sens, sera en conséquence rejetée.

Enfin, dès lors que la condamnation en paiement est prononcée, comme il est sollicité du reste par la DNID, à l’encontre de la seule société AAJIRTH EXACT, la société SJM qui demande notamment la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement pour procéder au paiement de l’arriéré locatif en cause verra ses demandes formées en ce sens rejetée.

Au surplus, il sera relevé qu’aucune pièce ne permet, si ce n’est la demande de RIB formée en cours d’instance le 23 juillet 2025, d’établir que la société SJM a réalisé de véritables démarches pour procéder au paiement d’un seul des loyers depuis la cession litigieuse intervenue le 15 juin 2023 et qui n’a pas été signifiée à Madame [W] ; ce qui, du reste, permet de remettre en cause la bonne foi dont elle se prévaut.

Sur les frais et dépens

Les sociétés SJM et AAJIRTH EXACT, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens et ce en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens étant définis aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, il n’appartient pas à la juridiction saisie de lister les sommes en faisant ou non partie.

Toute demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

L’équité commande de ne condamner que la seule société AAJIRTH EXACT au titre des frais irrépétibles. Elle sera, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tenue de payer à la partie demanderesse la somme de 2.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W], et la société AAJIRTH EXACT sont réunies depuis le 3 mars 2025 à 24h00 et la résiliation de plein droit dudit bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], la société AAJIRTH EXACT pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société AAJIRTH EXACT à payer à la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W], une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société AAJIRTH EXACT à payer à la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W], la somme de 55.523,03 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er juillet 2025 (échéance due à cette date comprise) avec intérêts sur la somme de 44.794,58 euros à compter du 3 février 2025 et sur le surplus à compter de l’assignation valant mise en demeure de payer au sens des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

Rejetons le surplus des demandes de la société AAJIRTH EXACT ;

Rejetons l’ensemble des demandes de la société SJM ;

Condamnons in solidum les sociétés AAJIRTH EXACT et SJM aux dépens ;

Condamnons la société AAJIRTH EXACT à payer à la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [F] [W], la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 12 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI