TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/15349

N° Portalis 352J-W-B7G-CYS5R

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

16 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. Azimut Productions

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Damien AYROLE de la SELASU AYROLE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0786

DÉFENDERESSE

Société Immorente

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0815

Décision du 03 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/15349 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYS5R

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 9 décembre 1998, Madame [U] [I], aux droits de laquelle vient la SCI IMMORENTE a donné à bail commercial en renouvellement à la société MECA BISCUIT, des locaux sis [Adresse 3] à Paris dans le 11ème arrondissement, à compter du 1er juillet 1998 avec échéance au 30 juin 2007, moyennant un loyer annuel initial de 52.000 francs, hors taxes et hors charges.

Par ordonnance du 30 octobre 2012, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société MECA BISCUITS, le tribunal de commerce de Paris a autorisé la vente du fonds de commerce exploité au [Adresse 4] au profit de la SARL AZIMUT PRODUCTIONS.

Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2022, la SCI IMMORENTE a fait délivrer à la SARL AZIMUT PRODUCTIONS un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 22.365,07 euros au titre d’une dette locative arrêtée au 3 novembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 16 décembre 2022, la SARL AZIMUT PRODUCTION a fait assigner la SCI IMMORENTE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

REFUSER l’application de la clause résolutoire ;

DIRE le commandement de nul effet ;

ORDONNER la production par la société Immorente des justificatifs et documents relatif notamment aux régularisations de charges et redditions de compte sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

AUTORISER la société AZIMUT à régler le solde de sa dette en tel délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

CONDAMNER la Société Immorente à verser à la société AZIMUT la somme de 2 000 euros au titre de l’Article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la Société Immorente aux entiers dépens.

Au soutien de son assignation, elle énonce :

que la SCI IMMORENTE a imputé au décompte du commandement des sommes qui ne sont pas dues ; qu’il n’y a pas de détails pour les charges récupérables au titre de l’exercice comptable 2020 ; que s’agissant de l’exercice comptable 2022, il y a une différence inexpliquée entre la somme figurant dans le justificatif des charges récupérables au titre de la reddition de l’année 2021 et la somme facturée ; que le détail de la TVA n’est pas fourni ; que dès lors, le commandement est imprécis et irrégulier ; que la crise sanitaire relative au Covid 19 explique ses difficultés et justifie l’octroi de délais.

Par conclusions notifiées le 22 mars 2023, la SCI IMMORENTE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

dire la SARL AZIMUT PRODUCTIONS mal fondée en ses demandes,

débouter la SARL AZIMUT PRODUCTIONS de toutes ses demandes,

constater qu’à la suite du commandement délivré le 17 novembre 2022, la clause résolutoire est acquise faute pour la SARL AZIMUT PRODUCTIONS d’avoir régularisé la situation ;

constater la résiliation du bail et déclarer la SARL AZIMUT PRODUCTIONS occupant sans droit ni titre ;

ordonner l’expulsion des lieux loués de la SARL AZIMUT PRODUCTIONS ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à « Monsieur le Président » [sic] de désigner ;

condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à lui payer en principal la somme de 27.406,50 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, augmentée d’un intérêt de retard fixé au taux légal ;

condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à lui payer la somme de 2.740,65 euros, en application de l’alinéa 3 de l’article « clauses particulières » du contrat de bail ;

fixer et condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer facturé outre les taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS aux entiers dépens d’instance en ce, compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI IMMORENTE énonce :

que la SARL AZIMUT PRODUCTIONS reconnaît qu’elle s’est abstenue de régler ses loyers et charges à compter du loyer 3T 2021 (appelé le 30 septembre 2021) ; que s’agissant des charges, la reddition de charges au titre de l’année 2022 ne sera éditée que mi-2023 ; qu’elle a communiqué les relevés individuels des dépenses pour les années 2020 et 2021, accompagnés des justificatifs ;que la dette visée au commandement de payer délivré le 17 novembre 2022 est claire et précise tant dans son principe que dans son quantum ; que le délai d’un mois accordé par le commandement du 17 novembre 2022 s’est trouvé largement expiré sans que la locataire n’en ait réglé les causes ; que s’agissant des délais de paiement, la SARL AZIMUT PRODUCTIONS ne produit aucun élément comptable ou financier à l’appui de sa demande d’octroi des plus larges délais de paiement.

Par conclusions notifiées le 5 novembre 2024, la SCI IMMORENTE demande au tribunal judiciaire de Paris de prendre en compte l’actualisation des demandes en paiement comme suit  :

condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à lui payer en principal la somme de 63.315,53 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtée au 5 novembre 2024, augmentée d’un intérêt de retard fixé au taux légal ;

condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à lui payer à la somme de 6.331,55 euros, en application de l’alinéa 3 de l’article « clauses particulières » du contrat de bail.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 9 novembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la validité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

Il est constant que doit être privé d’effet le commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, est équivoque en ce qu’il ne renseigne pas suffisamment par lui-même son destinataire sur la nature et le montant de la dette dont le recouvrement est poursuivi.

En l’espèce, la clause résolutoire du bail stipule que : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit […] ».

Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2022, la SCI IMMORENTE a fait délivrer à la SARL AZIMUT PRODUCTIONS un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 22.365,07 euros au titre d’une dette locative arrêtée au 3 novembre 2022.

Le commandement de payer est accompagné d’un décompte reprenant l’ensemble des facturations émises par bailleur depuis le 1er février 2013 et l’ensemble des encaissements perçus du preneur à ce titre, en distinguant pour chaque facture la nature de la dette (taxes, redditions des charges ou trimestre de loyers).

Il résulte dudit décompte un solde créditeur en faveur de la SCI IMMORENTE arrêtée au 3 novembre 2022. Figurent en outre en annexes, la facture des taxes d’ordures ménagères pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021, les loyers et charges du dernier trimestre de l’année 2021, la facture du premier, second et troisième trimestre 2022.

La SARL AZIMUT PRODUCTIONS soutient qu’il n’y a pas de détails pour les charges récupérables au titre de l’exercice comptable 2020, sans spécifier le niveau de détails qu’elle estimerait utile, ni ignorer que le bailleur lui réclame une dette née à compter du troisième trimestre 2021.

En outre, il importe peu pour examiner la nullité du commandement qu’il y ait une différence très marginale entre les charges récupérables présentées en justificatif au titre de la reddition des charges portant sur l’année 2021 et celles in fine appelées au titre de l’exercice comptable 2022, en ce que le commandement de payer qui appelle des sommes supérieures à ce qui est réellement dû reste valable pour le montant non contesté.

C’est donc vainement que la SARL AZIMUT PRODUCTIONS invoque l’imprécision et irrégularité du commandement de payer.

En conséquence, la demande formée par la SARL AZIMUT PRODUCTIONS tendant à la nullité du commandement de payer tirée de l’imprécision et de l’irrégularité sera rejetée.

La SARL AZIMUT PRODUCTIONS ne justifie pas d’un paiement des sommes réclamées au titre du commandement de payer dans le délai prescrit. En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 décembre 2022.

La SARL AZIMUT PRODUCTIONS se trouvant sans droit, ni titre à compter du 18 décembre 2022, son expulsion doit être ordonnée.

Sur les demandes en paiement

Au titre des loyers et des charges

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte arrêté au 5 septembre 2024 présentant un solde en sa faveur de 64.002,66 euros. Il réclame le paiement de la somme de 63.315,53 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtée au 5 novembre 2024.

Le bail s’étant éteint au 18 décembre 2022, il convient de retenir du décompte la somme de 27.988,60 euros arrêtée au 31 décembre 2022.

La critique portant sur l’exercice comptable 2020 est indifférente puisqu’il ressort des pièces que la dette afférente a été réglée pour partie, dans le cadre d’un échéancier fixé par une ordonnance de référé en date du 9 juillet 2020, puis pour une autre partie, dans le cadre d’un échéancier amiable complémentaire.

Restent deux moyens en suspens soulevés par le preneur : s’agissant de l’exercice comptable 2022, il y aurait une différence entre la somme figurant dans le justificatif des charges récupérables et la somme facturée. Par ailleurs, le preneur soutient que le détail de la TVA n’est pas fourni, les sommes étant appelées TTC.

C’est vainement que la SARL AZIMUT PRODUCTIONS estime que lorsque la somme est appelée TTC la TVA est occulte, alors que le taux de TVA applicable au secteur considéré est notoire pour être une donnée et publique, et qu’elle ne peut ignorer l’assiette qui porte nécessairement sur le prix du loyer.

Quant à la différence alléguée entre la somme de 1.611,28 euros figurant dans la reddition des charges portant sur l’année 2021 et celle facturée, elle résulte, après examen, de l’adjonction aux charges générales de la somme de 10,44 euros au titre des charges spéciales du bâtiment A.

En l’absence d’autres moyens, il convient donc de condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à régler à la SCI IMMORENTE la somme de 27.988,60 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés à la date d’extinction du bail.

Au titre des clauses particulières

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le 3° des clauses particulières stipule que « le non-paiement à son échéance d’une quittance de loyer entraînera sans mise en demeure préalable un intérêt calculé conformément à la loi du 11 juillet 1975 ; le montant de la quittance sera en outre majoré de 10% pour indemnités de procédure. De plus, les frais, droits et honoraires de recouvrement seront à la charge du preneur. »

La SCI IMMORENTE sollicite la somme de 6.331,55 euros, en application de l’alinéa 3 de l’article « clauses particulières » du contrat de bail. Toutefois, elle ne fournit aucune ventilation à son calcul qui s’apparente, au regard des modifications opérées au titre des conclusions d’actualisation, à une majoration qui a comme assiette le dernier décompte produit, alors qu’il est relevé au titre de cette clause que cette majoration ne vaut que pour les seules quittances de loyers à échéance, à l’exclusion donc des charges (en ce, inclus après reddition), taxes, et indemnités d’occupation nées à compter de l’extinction du bail.

En conséquence, faute d’être suffisamment étayée, la demande relative à la majoration au titre des clauses particulières formée par la SCI IMMORENTE sera rejetée.

Au titre de l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme forfaitaire mensuelle de 1.836,96 euros correspondant au dernier trimestre facturé dans le dernier décompte produit (ramené sur une base mensuelle), outre les taxes et charges, et ce, à compter du 18 décembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à régler à la SCI IMMORENTE au paiement de la somme forfaitaire mensuelle de 1.836,96 euros, outre les taxes et charges, à compter du 18 décembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l’article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL AZIMUT PRODUCTIONS ne produit aucun élément comptable ou financier à l’appui de sa demande d’octroi des délais de paiement, il y a donc lieu de la rejeter. Il est vain d’invoquer les difficultés de la période Covid, alors qu’il relevé que s’agissant des dettes nées de la période Covid, elle a pu bénéficier d’une part, d’un échéancier fixé par le juge des référés, puis d’autre part, d’un nouvel échéancier convenu amiablement entre les parties.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL AZIMUT PRODUCTIONS ayant succombé dans ses demandes sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL AZIMUT PRODUCTIONS sera condamnée à payer à la SCI IMMORENTE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Rejette la demande formée par la SARL AZIMUT PRODUCTIONS tendant à la nullité du commandement de payer du 17 novembre 2022 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 novembre 2022 relativement au bail commercial renouvelé le 9 décembre 1998 qui lie la SCI IMMORENTE et la SARL AZIMUT PRODUCTIONS concernant les locaux sis [Adresse 3] à Paris dans le 11ème arrondissement ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] dans le [Localité 1], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL AZIMUT PRODUCTIONS et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à payer à la SCI IMMORENTE la somme de 27.988,60 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 18 novembre 2022 ;

Rejette la demande de paiement formée par la SCI IMMORENTE au titre des clauses particulières du bail commercial précité ;

Fixe l’indemnité d’occupation dont est redevable la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à l’égard de la SCI IMMORENTE, à compter du 18 décembre 2022, à la somme forfaitaire mensuelle de 1.836,96 euros, outre les taxes et charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à payer à la SCI IMMORENTE ladite indemnité d’occupation, à compter du 18 décembre 2022, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par la SARL AZIMUT PRODUCTIONS ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la SARL AZIMUT PRODUCTIONS aux entiers dépens;

Condamne la SARL AZIMUT PRODUCTIONS à payer à la SCI IMMORENTE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON