TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/56273 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPKO

N° : 5

Assignation du :

19 Septembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS – #P0441

DEFENDERESSE

La société LEAD

[Adresse 2]

[Localité 6]

et encore dans les lieux loués sis

Centre Commercial “WESTFIELD FORUM DES HALLES”

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 31 mars 2023, la société SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] a donné à bail commercial à la société LEAD des locaux situés [Adresse 7], moyennant un loyer annuel de 150.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par ordonnance du 14 février 2025 le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a condamné la société LEAD à payer à sa bailleresse la somme provisionnelle de 156.236,64 euros, au titre de la dette locative au 30 septembre 2024.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 2 juillet 2025, à la société LEAD, pour une somme de 261.217,23 euros, au titre de l’arriéré locatif au 10 juin 2025.

Par acte du 19 septembre 2025, la société SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] a fait assigner la société LEAD devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LEAD et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LEAD à payer à la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] la somme provisionnelle de 309.078,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 août 2025, avec intérêts au taux majoré et capitalisation, sous astreinte

— condamner la société LEAD au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société LEAD au paiement d’une somme provisionnelle de 38.474,64 euros à titre de de dommages et intérêts,

— condamner la société LEAD au paiement d’une somme provisionnelle de 19.339,17 euros au titre du remboursement de la fran,chise et de la réduction de loyers accordés,

— condamner la société LEAD au paiement d’une somme provisionnelle de 19.069,63 euros au titre de l’indemnité forfaitaire

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société LEAD au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 6 novembre 2025, la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] a maintenu les termes de son assignation, mais a précisé avoir actualisé la dette locative par conclusions signifiées à la défenderesse le 5 novembre 2025.

Régulièrement assignée par acte remis en l’étude, la société LEAD n’a pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité des conclusions signifiées la veille de l’audience

L’article 15 du code de procédure civile dispose que « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du même code ajoute que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. ».

En l’espèce on ne peut considérer que le défendeur, qui n’a pas constitué avocat, est mis en mesure de débattre et contester des éléments portés à sa connaissance par des conclusions signifiées la veille de l’audience à 17h03, a fortiori par procès-verbal de vaines recherches.

Par conséquent les conclusions actualisées seront déclarées irrecevables, et la présente décision statuera sur les demandes telles que formulées dans l’assignation.

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 26 du bail) y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 3 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

III – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LEAD et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

IV – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer annuel majoré de 50% ; ou subsidiairement de 10%. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de déduire du décompte produit par la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] la somme de 156.236,64 euros arrêtée par le juge des référés d'[Localité 9] correspondant à la dette locative au 30 septembre 2024, puisque le demandeur dispose déjà d’un titre exécutoire sur cette somme, et les pénalités diverses (29.760,08 + 5.620,48) qui ne font pas partie de la dette locative et sur lesquelles il n’y a pas lieu à référé.

Par conséquent l’obligation de la société LEAD au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 117.461,56 euros (309.078,76 – 156.236,64 – 29.760,08 – 5.620,48), 3ème trimestre 2025 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société LEAD, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Cependant en l’espèce prononcer une astreinte pour assurer l’exécution d’une obligation de paiement serait manifestement disproportionnée.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année sera ordonnée en application de l’article 1342-2 du code civil.

S’agissant de l’application du taux contractuel majoré, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il n’y a pas lieu pour les mêmes motifs à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire de 10%.

Enfin la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

V- Sur la demande de dommages et intérêts et de remboursement de la franchise et de la réduction de loyers

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce la société demanderesse sollicite des dommages et intérêts provisionnels en raison du « grave préjudice » qu’elle subit du fait de retard de paiement. Néanmoins rien ne démontre la mauvaise foi de la société défenderesse pas plus que n’est justifié du préjudice allégué.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Par ailleurs l’article 11 T1 4-1 relatif à la déchéance de la franchise et des réductions de loyers accordés, en cas de résiliation du bail, s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

VI – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LEAD, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LEAD ne permet d’écarter la demande de la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les conclusions signifiées le 5 novembre 2025 ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 août 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LEAD et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LEAD, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société LEAD à payer à la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] la somme de 117.461,56 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 10 juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des clauses pénales et du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts provisionnels ;

Condamnons la société LEAD à payer à la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 10] la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LEAD aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 05 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ