TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Agnès ROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04435 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XZH

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDERESSE

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04435 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XZH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2024 avec prise d’effet au 1er mars 2024, Monsieur [C] [J] a donné à bail à Madame [X] [R] un logement meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 900 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, Monsieur [C] [J] a fait signifier à Madame [X] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3600 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, Monsieur [C] [J] a fait assigner Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :

— à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [R], ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 80 euros par jour de retard ;

— condamner Madame [X] [R] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 5400 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 ;

o la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

o une indemnité d’occupation journalière égale à 10% du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

o la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 24 décembre 2024.

À l’audience du 23 septembre 2025, Monsieur [C] [J], représenté par son conseil, par conclusions écrites n°1 soutenues oralement, a actualisé le montant de sa créance locative à la somme de 15 300 euros arrêtée au 3 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Il modifie à la hausse sa demande de dommages et intérêts à la somme de 3000 euros.

Il sollicite enfin de Madame [X] [R] le versement de la somme de 1136,50 euros en remboursement des frais engagés par Monsieur [C] [J] pour les interventions de plomberie.

Il maintient l’ensemble de ses demandes pour le surplus.

Il souligne à l’audience que la locataire n’a honoré que deux loyers puis n’a plus versé aucune échéance. Il indique qu’elle a bloqué la ligne téléphonique du bailleur et ne répond plus à aucun appel téléphonique. Il précise qu’elle travaille et qu’elle a un enfant à charge.

Monsieur [C] [J] soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [X] [R], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [R] assignée à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [J] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 février 2024, et du commandement de payer délivré le 25 octobre 2024 que la somme due au moment du commandement de payer s’élève à la somme de 3600 euros.

Le bailleur actualise le montant de sa dette dans son assignation à la somme de 5 400 euros, puis, par conclusions écrites, au jour de l’audience du 23 septembre 2025, à la somme de 15 300 euros. Toutefois, il ne produit aucun décompte actualisé des sommes sollicitées à ce titre dans son dossier de plaidoiries.

Madame [X] [R], absente à la procédure, ne conteste par définition ni le principe, ni le quantum de la dette.

Il s’ensuit que si Monsieur [C] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés jusqu’au commandement de payer, aucun justificatif n’est produit postérieurement à la délivrance de cet acte, de sorte que les demandes de loyers postérieurs seront rejetées.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [R] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 3 600 euros, au titre des sommes dues au 25 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2024 sur la totalité de la somme

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 3500 euros selon décompte au 25 octobre 2024.

Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 23 décembre 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [X] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [R] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 décembre 2024, Madame [X] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [R] à son paiement à compter de 23 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et de rejeter la demande d’indemnité d’occupation majorée, celle-ci apparaissant disproportionnée à la résolution du litige.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de remboursement des frais engagés par le bailleur

En l’espèce, la demande de remboursement des frais engagés par le bailleur n’était pas mentionnée dans l’assignation et constitue une demande nouvelle formée dans le cadre des conclusions écrites n°1 en date du 23 septembre 2025, mais dont le bailleur ne justifie pas de la signification à la locataire. En l’absence de la locataire à l’audience, il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [X] [R] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [J] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 février 2024 entre Monsieur [C] [J] d’une part, et Madame [X] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 23 décembre 2024 ;

DIT que Madame [X] [R] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [R] à compter du 23 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 3 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la totalité de la somme ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à Monsieur [C] [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 décembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [J] au titre des frais engagés par le bailleur dans le logement ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DEBOUTE Monsieur [C] [J] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffiere La Juge des contentieux de la protection