TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 10]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00123 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4IY

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : Maître Charline DUVERNOY

Préfet

Exécutoire délivrée

le

à : Maître Charline DUVERNOY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 22 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Commune D'[Localité 7] représentée par la société IDEHA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Charline DUVERNOY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [O] [W]

né le 25 Décembre 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

non comparant non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 04 juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 22 Octobre 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 février 2016 avec effet au 1er avril 2016, la commune d'[Localité 7] a donné à bail à monsieur [O] [W], un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 302,38 euros et 150 euros de provisions mensuelles sur charges.

Par mandat de gestion locative prenant effet le 1er janvier 2023, la commune d'[Localité 7] a mandaté la société IDEHA pour la gestion locative de plusieurs biens immobiliers et notamment pour le logement d’habitation donné à bail à monsieur [O] [W].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, dénoncé à la préfecture du Doubs le 28 mars 2025, la commune d’EXINCOURT, représentée par la société IDEHA a fait assigner monsieur [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de voir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 :

Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA et monsieur [O] [W] le 4 février 2016 portant sur un appartement (logement n°2) situé au [Adresse 1] à [Localité 4] à compter du jugement à intervenir ;

Dire et juger que monsieur [O] [W] est devenu occupant sans droit ni titre du logement considéré en vertu dudit contrat de bail ;

Ordonner l’expulsion sans délai de monsieur [O] [W], ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de monsieur [O] [W] ;

Condamner monsieur [O] [W] à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, la somme de 2 428,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à complet règlement ;

Condamner monsieur [O] [W] à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, les sommes dues pour la périodes échue au 5 mars 2025 date du décompte, au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complet règlement ;

Condamner monsieur [O] [W] à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, outre les augmentations légales, qui auraient été dues en cas de continuation du bail à compter du jugement à intervenir et jusqu’à évacuation complète des locaux et restitution des clés ;

Condamner monsieur [O] [W] à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA une somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, est représentée par son conseil qui maintient ses demandes et s’en réfère oralement à l’acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle actualise sa créance à la somme de 3 896,28 euros arrêtée au 2 juin 2025 et sollicite une levée des délais d’expulsion pour des troubles manifestes à l’ordre public occasionnés proche d’une école.

Régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice remis à personne monsieur [O] [W] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 puis prorogé au 22 octobre 2025..

MOTIVATION

I/ Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

La commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, justifie avoir signalé à la CCAPEX l’existence d’une situation d’impayé de loyers à l’encontre de monsieur [O] [W] par un courrier électronique du 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, il résulte des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats un accusé de réception électronique de la préfecture du [Localité 6] mentionnant avoir reçu le 28 mars 2025 la copie de l’assignation.

L’audience ayant eu lieu le 4 juin 2025, l’assignation a bien été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande en prononcé de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B) Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

Au terme de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 le paiement du loyer est une obligation principale du locataire.

L’article 1224 du Code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Et l’article 1227 du Code civil indique que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En outre, il résulte de l’article 1228 du code civil, que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Il appartient au juge d’apprécier s’il existe au jour de l’audience un manquement grave dans l’exécution du bail.

Il n’est pas possible d’établir la gravité d’un manquement dans l’exécution d’une obligation lorsque l’étendue de cette obligation n’est pas elle-même précisément déterminée. En effet, l’appréciation de la gravité du manquement suppose de connaître précisément comment le débiteur aurait pu se libérer de son obligation.

En l’espèce, il est relevé que le bailleur produit aux débats les pièces suivantes :

un contrat de bail d’habitation conclu entre les parties en date du 4 février 2016,

un relevé de compte couvrant la période du 1er septembre 2024 au 5 mars 2025 et faisant état d’une dette locative de 2 428,80 euros ;

un courrier de mise en demeure de régulariser une dette locative de 972,03 euros adressée à monsieur [O] [W] par courrier recommandée expédié en date du 19 décembre 2024.

Dès lors, les pièces produites permettent de constater qu’une dette locative persiste depuis le mois de septembre 2024 et d’établir une comptabilité certaine de celle-ci, dont le montant s’établit, sur la base des décomptes fournis à la somme de 2 428,80 euros arrêtée au 5 mars 2025.

En outre, il est démontré que le débiteur a été mis en position de faire des propositions pour obtenir un règlement amiable de sa dette.

En outre, le défendeur ne verse aucun élément aux débats permettant de contester le principe ou le montant de la dette locative.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et justifie la résiliation du contrat de bail à compter de la date du présent jugement aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II) Sur la réduction des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion le demandeur invoque un trouble manifestement illicite qui serait constitutif d’une mauvaise foi du locataire dans l’usage des lieux loués.

Cependant, les éléments apportés constitués par un simple dépôt de plainte et une attestation non signée, rapportant des propos insultants et du tapage sonore de la part de monsieur [O] [W] ne sont pas suffisants pour démontrer la mauvaise foi de ce dernier dans l’occupation de son logement.

En outre, il est incontestable que monsieur [O] [W] n’est pas entré dans le logement par voie de fait puisqu’il a bénéficié du bail dont il est demandé la présente résiliation.

Par ailleurs, il n’est pas plus démontré qu’une procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’aurait pas été suivie d’effet du fait du locataire.

En conséquence, la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la tentative d’expulsion.

III/ Sur la demande de condamnation au paiement

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait, et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, arrêté au 5 mars 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 2 428,80 euros.

Les éléments apportés par monsieur [O] [W] tant sur la dette que sur sa situation personnelle ne sont pas de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2 428,80 euros, selon décompte arrêté au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, date de l’assignation.

Par ailleurs, monsieur [O] [W] sera condamné à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, les sommes dues pour la période courant du 5 mars 2025 date du décompte, au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En outre, il convient de condamner ce dernier, à compter de la date de résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, outre les augmentations légales, qui auraient été dues en cas de continuation du bail à compter du jugement à intervenir et jusqu’à évacuation complète des locaux et restitution des clés.

IV/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [W], perdant à l’instance, sera ainsi condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, monsieur [O] [W], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer la somme de 600 euros à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ce dont il n’y a pas lieu en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire en premier ressort

DECLARE recevable la demande de la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement régulier des loyers ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA et monsieur [O] [W] et portant sur un logement sis logement n°[Adresse 3] à [Localité 8], à compter de la date du présent jugement pour défaut de paiement régulier des loyers ;

CONDAMNE monsieur [O] [W] à libérer les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 8], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef ; si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;

CONDAMNE monsieur [O] [W] à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, à compter de la date du présent jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, outre les augmentations légales, qui auraient été dues en cas de continuation du bail à compter du jugement à intervenir et jusqu’à évacuation complète des locaux et restitution des clés ;

CONDAMNE monsieur [O] [W] à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA la somme de 2 428,80 euros, arrêtée au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation outre intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 ;

CONDAMNE monsieur [O] [W] à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, les sommes dues pour la période courant du 5 mars 2025 date du décompte, au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE monsieur [O] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE monsieur [O] [W] à payer à la commune d'[Localité 7], représentée par la société IDEHA, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION