TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [I] [V] [N] [T]

PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Briac MOULIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10987 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OWN

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2025

DEMANDERESSES

Madame [J] [K] [C] épouse [P], demeurant [Adresse 5]

Madame [A] [M] [E] [O] [C] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Briac MOULIN, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU,

DÉFENDERESSE

Madame [I] [V] [N] [T], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10987 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OWN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2017, Mme [X] [C] a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [V] [N] [T] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1115 euros outre une provision pour charges.

Mme [X] [C] est décédée le 11 août 2022 et ses filles, Mme [J] [C] et Mme [A] [C], sont devenues propriétaires du bien.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5059,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [V] [N] [T] le 30 juillet 2024.

Par assignation du 5 novembre 2024, Mme [J] [C] et Mme [A] [C] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement demander la résiliation du contrat, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [V] [N] [T] si besoin avec l’intervention de la force publique et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  7851,38 euros sur l’arriéré locatif au 24 septembre 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1000 euros au titre de la résistance abusive,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 9 janvier 2025, Mme [J] [C] et Mme [A] [C], représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précisent que la dette locative s’élève désormais à 11369,97 euros. Mme [J] [C] et Mme [A] [C] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’opposent aux délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse. Elles s’opposent également à tout délai pour quitter les lieux au regard de leur situation personnelle et l’appartement devant être vendu.

Mme [I] [V] [N] [T] expose avoir eu des difficultés financières du fait de son travail en intérim mais, bénéficiant désormais d’un contrat à durée indéterminée, être en capacité de respecter un échéancier en payant 50 euros par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux, précisant vivre seule avec sa fille de six ans. Elle assure avoir débuté des recherches de logement, sans résultat pour le moment.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 14 janvier 2025, Mme [J] [C] et Mme [A] [C] ont communiqué la preuve de la notification de l’assignation à la Préfecture dont elles ont envoyé copie à la défenderesse.

Par note en délibéré autorisée en date du 27 janvier 2025, Mme [I] [V] [N] [T] a fait parvenir des documents au tribunal, dont il ne sera pas tenu compte en l’absence de justificatif du respect du contradictoire.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de la demande

Mme [J] [C] et Mme [A] [C] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5059,96 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2024.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Il ressort de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [J] [C] et Mme [A] [C] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2024, Mme [I] [V] [N] [T] leur devait la somme de 9521,71 euros. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [I] [V] [N] [T] reconnaissant cette dette et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleresses avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7851,38 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et de l’audience que Mme [I] [V] [N] [T] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. En revanche, ses revenus lui permettent d’assumer un échéancier.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [C] et Mme [A] [C] ou à leur mandataire.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de procédure et de l’audience Mme [I] [V] [N] [T] est mère d’une enfant de six ans scolarisée à proximité de leur logement actuel. Elle justifie également bénéficier désormais d’un travail stable lui permettant de rechercher un logement. Les bailleresses ne justifient pas d’une situation particulière. Dans ces circonstances, il sera accordé à Mme [I] [V] [N] [T] un délai pour quitter les lieux, qui sera toutefois réduit à un délai de quatre mois afin de permettre la recherche d’un logement et que sa fille puisse se maintenir dans le même établissement jusqu’à la fin de l’année scolaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, l’intervention du FSL antérieurement à la présente procédure ne démontre pas en elle-même la mauvaise foi de la défenderesse, et il n’est pas davantage démontré un préjudice indépendant devant être indemnisé autrement que par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de débouter Mme [J] [C] et Mme [A] [C] de leur demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [V] [N] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1500 euros à Mme [J] [C] et Mme [A] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE en conséquence que le bail d’habitation conclu le 24 janvier 2017 entre Mme [X] [C] et Mme [I] [V] [N] [T] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 25 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [I] [V] [N] [T] au paiement à Mme [J] [C] et Mme [A] [C] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [V] [N] [T] à payer à Mme [J] [C] et Mme [A] [C] la somme de 9521,71 euros sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7851,38 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [I] [V] [N] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus de l’indemnité d’occupation s’il y a lieu, une somme minimale de 50 euros par mois durant quatre mois, puis une somme minimale de 466 euros par mois durant 20 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE Mme [I] [V] [N] [T] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Mme [I] [V] [N] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [I] [V] [N] [T] un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [J] [C] et Mme [A] [C] de leur demande au titre de la résistance abusive,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

CONDAMNE Mme [I] [V] [N] [T] à payer à Mme [J] [C] et Mme [A] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [V] [N] [T] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge