TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 25/01861 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2S5W

N° de MINUTE : 26/00110

La S.C.I. INVEST 5 ,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 653

DEMANDEUR

C/

Monsieur, [S], [T]

né le 25 janvier 1972 à, [Localité 3] (CHINE),

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 4]

Madame, [A], [Y] épouse, [T]

née le 21 juin 1974 à, [Localité 3] (CHINE),

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 4]

Ayant pour Avocat : Maître Etienne BATAILLE de la SCP Etienne BATAILLE – Eléonore DEGROOTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0320

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 13 mars 2024, la SCI Invest 5 a consenti à Mme, [Y] épouse, [T] et M., [T] une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 14 juin 2024 et portant sur un bien immobilier sis, [Adresse 4] à Les Lilas (93260).

Le 22 mars 2024, les époux, [T] ont versé la somme de 84 000 euros correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire instrumentaire.

Par acte du 19 juin 2024, les parties sont convenues de proroger :

— le délai de réalisation de la promesse au 16 août 2024 ;

— le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt au 15 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2024, la SCI Invest 5 a mis en demeure les bénéficiaires d’avoir à leur verser l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que la SCI Invest 5 a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice :

— Mme, [Y], par acte d’huissier du 6 février 2025 ;

— M., [T], par acte d’huissier du 6 février 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 19 janvier 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, la SCI Invest 5 demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir la société SCI Invest 5 en son assignation et l’y déclarer bien-fondé ;

— débouter M. et Mme, [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— autoriser Me, [E], Notaire à déconsigner la somme de 84 000 euros au profit de la SCI Invest 5 ;

— condamner solidairement M., [T] et Mme, [Y] à payer, à la SCI Invest 5, la somme de 84 000 euros au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner solidairement M., [T] et Mme, [Y] à verser à la SCI Invest 5 la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, Mme, [Y] épouse, [T] et M., [T] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— dire qu’il existe des vices cachés affectant l’immeuble antérieurs à la promesse de vente du 13 mars 2024 ;

— dire que la SCI Invest 5 a commis des manœuvres dolosives à l’égard de M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] ;

— dire que la SCI Invest 5 a manqué à son obligation précontractuelle d’information en ce qu’elle a caché l’état réel de l’immeuble à M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] ;

En conséquence,

— dire nulle et de nul effet la promesse de vente du 13 mars 2024 ;

— ordonner la levée du séquestre conventionnel ;

— ordonner la restitution de la somme en principal de 84 000 euros versée au titre du paiement partiel de l’indemnité d’immobilisation ;

— assortir la somme de 84 000 euros des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, date de son versement entre les mains de Maître, [V], notaire, et jusqu’à complet paiement ;

— dire que le jugement à intervenir sera opposable à Maître, [V], et à la Caisse des dépôts et consignations ;

— condamner la SCI Invest 5 à payer à M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice toutes causes confondues tant pour manœuvres dolosives que pour manquement à son obligation précontractuelle d’information ;

— débouter la SCI Invest 5 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En toutes hypothèses,

— condamner la SCI Invest 5 à payer à M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Invest 5 aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La logique juridique commande d’examiner en premier lieu les moyens d’annulation soulevés en défense avant d’envisager, au besoin, ceux tenant à l’exécution du contrat.

Sur l’annulation de la promesse de vente

Sur le moyen tiré de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, à défaut de demande en résolution de la vente formée au dispositif des conclusions des époux, [T] le tribunal n’examinera pas les moyens tirés de la garantie des vices cachés.

Au surplus et sur le fond, l’action en garantie des vices cachés suppose l’exécution d’une vente faisant ici défaut.

Sur le moyen tiré de la garantie d’éviction

L’article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En l’espèce, ce fondement ne permet nullement d’obtenir la nullité d’un acte.

Sur le moyen tiré du dol

En vertu de l’article 1128 du code civil, la validité du contrat porte sur trois conditions cumulatives : un consentement sain et éclairé, la capacité de contracter et un contenu licite.

Sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

En l’espèce, force est de constater que les époux, [T] sollicitent l’annulation de la promesse de vente du 13 mars 2024 au motif de manœuvres dolosives qui auraient été commises en juin 2024, soit postérieurement à la signature de l’acte, cette seule constatation chronologique suffisant à exclure l’hypothèse selon laquelle leur consentement a été vicié au moment de la conclusion du contrat.

Par ailleurs, les époux, [T] se contentent de viser l’absence de transmission de « documents sur la situation administrative et juridique passée et présente de l’immeuble, principalement vis-à-vis de la mairie des, [Etablissement 1] (arrêtés de mise en sécurité, etc.) » sans expliquer lesquels ni démontrer que la SCI en avait la possession et les a volontairement retenus dans le but de tromper leur consentement.

Il en résulte que le moyen d’annulation tiré du dol est inopérant.

Sur le moyen tiré du manquement à l’obligation précontractuelle d’information

L’article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

En l’espèce, il est constant qu’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information n’est susceptible d’entrainer l’annulation du contrat que dans les conditions des articles 1130 et suivants, dont l’application a été exclue par le tribunal.

Sur le moyen tiré de l’obligation générale de bonne foi

En vertu de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et l’article 1104 précise qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En l’espèce, le moyen tiré de la bonne foi est insusceptible d’entrainer l’annulation d’une convention.

Du tout, il résulte que les demandes d’annulation de la promesse seront rejetées, de même que la demande indemnitaire de M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T].

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation, la promesse de vente du 13 mars 2024 prévoit que (page 15) : « Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : • Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. • Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte. • Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Il convient ainsi d’envisager le sort des conditions suspensives.

S’agissant de la condition stipulant que « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner », force est de constater que le rapport n’a fait que relever le défaut d’entretien général de l’immeuble, nécessairement apparent à qui l’occupait depuis de nombreuses années comme tel était le cas des consorts, [T], et ne s’est nullement prononcé sur l’existence d’un vice affectant en particulier le bien objet de la vente, de sorte que le tribunal ne peut retenir que le seul risque de prise d’un arrêté de péril par l’autorité publique au regard des défauts affectant les parties communes entre dans les prévisions de la clause.

S’agissant de la condition stipulant que « Les déclarations du vendeur quant à la situation de jouissance et aux travaux ne devront pas révéler d’inexactitude », le tribunal rappelle que l’exactitude des déclarations doit nécessairement s’apprécier au jour de la conclusion du contrat (i.e. le 13 mars 2024), et juge en conséquence que l’acte n’est entaché d’aucune inexactitude puisque, comme déjà relevé, à la date de signature de l’acte, aucun rapport d’expertise n’avait alors signalé la nécessité de travaux.

Il est enfin constant que les époux, [T] n’ont pas réitéré la vente et ne justifient pas de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, de sorte qu’elle doit être réputée accomplie.

Ainsi, les conditions de l’octroi de l’indemnité d’immobilisation à la promettante est satisfaite et les consorts, [T] seront condamnés à la payer à la SCI Invest 5.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes présentées de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] de leur demande en annulation de la promesse unilatérale de vente du 13 mars 2024 ;

AUTORISE le notaire séquestre à déconsigner la somme de 84 000 euros au profit de la SCI Invest 5 ;

CONDAMNE solidairement M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] à payer à la SCI Invest 5 la somme de 84 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] de leur demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] aux dépens ;

DEBOUTE la SCI Invest 5 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M., [T] et Mme, [Y] épouse, [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par M. David BRACQ-ARBUS, Juge, et par M^me Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT